Apa yang mesti ada dalam perjanjian sewaan Malaysia?
Perjanjian sewaan Malaysia melindungi anda hanya pada hari sesuatu jadi salah, jadi ia mesti perincikan pihak, hartanah, sewa, deposit, tempoh notis, pecahan penyelenggaraan dan utiliti, senarai inventori, dan laluan pertikaian. Tiada Akta Sewaan Kediaman yang berkuat kuasa pada 2026, jadi perjanjian bertulis itulah undang-undang antara anda dengan tuan rumah — baca klausa demi klausa sebelum sign atau bayar apa-apa.
Kebanyakan penyewa rugi pada lima jurang sama: tempoh notis yang tak jelas, baris "deposit dua bulan, boleh dipulangkan" yang tak nyatakan bila, klausa penyelenggaraan yang menolak semua ke atas penyewa, senarai inventori yang hilang, dan tiada laluan pertikaian selain "cakap elok". Panduan ini susun perkara wajib yang patut ada dalam setiap perjanjian sewaan Malaysia, bersama angka duti setem yang mesti anda selesaikan sebelum pindah masuk.
Sebelum anda sign apa-apa, tapis listing sewaan SPEEDHOME untuk sewa semasa, rawatan deposit dan kelayakan Sifar Deposit di kawasan sasaran anda. Jangan harap tangkap layar yang dimajukan, saluran listing di media sosial atau ejen tak disahkan.
Senarai Semak Perjanjian Sewaan (2026)
Tanda setiap baris sebelum sign. Setiap baris ialah klausa yang patut ada dalam perkataan biasa, dengan pihak bertanggungjawab dinamakan dan nombor konkrit — bukan "TBD" atau "akan dipersetujui kemudian".
| # | Perkara wajib | Apa yang perlu disahkan secara bertulis | Siapa dilindungi |
|---|---|---|---|
| 1 | Pihak (tuan rumah & penyewa) | Nama penuh undang-undang, nombor IC/passport, hubungi, alamat | Kedua-dua — buktikan siapa yang sign |
| 2 | Alamat hartanah | Alamat penuh, nombor unit, parcel/lot aksesori jika strata | Kedua-dua — tetapkan subjek |
| 3 | Tempoh sewaan | Tarikh mula, tarikh akhir, tempoh tetap atau berkala, mekanik pembaharuan | Kedua-dua — tetapkan jalan keluar dan jam sewa |
| 4 | Sewa bulanan dan tarikh akhir | Jumlah RM, hari dalam bulan, cara bayar, yuran lewat (jika ada) | Penyewa — hentikan yuran lewat mengejut |
| 5 | Kuantum deposit dan peraturan pemulangan | Bulan tepat (lazim 2), garis masa pulangan, potongan dibenarkan | Penyewa — tentukan sama ada tunai balik |
| 6 | Tempoh notis oleh kedua-dua pihak | Bulan bertulis (lazim 1 atau 2), cara notis disampaikan, peraturan mula | Kedua-dua — lindungi jalan keluar |
| 7 | Pecahan penyelenggaraan | Struktur lawan alat lawan kerosakan disebabkan penyewa, servis lawan baik pulih aircond, paip, elektrik | Kedua-dua — hentikan klausa "semua ke atas penyewa" |
| 8 | Utiliti (TNB, air, internet, gas) | Siapa bayar penggunaan, sama ada akaun pindah ke nama penyewa, penyelesaian masa keluar | Penyewa — hentikan caj balik |
| 9 | Senarai inventori (bukti serah terima) | Bertarikh, dua hala, foto setiap bilik/alat/meter/kunci | Kedua-dua — bukti terbesar dalam pertikaian |
| 10 | Duti setem dan yuran guaman/draf | Siapa bayar, siapa uruskan penyeteman e-Duti Setem, RM10 setiap salinan tambahan | Kedua-dua — kekalkan TA boleh diterima di mahkamah |
| 11 | Laluan pertikaian | Tuntutan bertulis dulu, kemudian mahkamah sivil ikut jumlah tuntutan; tiada bantu diri sendiri | Kedua-dua — gantikan "cakap elok" dengan laluan sebenar |
| 12 | Penyewaan semula, haiwan peliharaan, peraturan ubah suai | Mekanik kebenaran bertulis, pengakuan undang-undang kecil JMB | Kedua-dua — tetapkan zon kelabu harian |
Jika baris baca "TBD" atau "tertakluk kepada budi bicara tuan rumah", minta ia secara bertulis sebelum sign. Klausa yang samar-samar hampir selalu memihak kepada penyusun masa keluar.
Duti setem pada perjanjian — Akta Kewangan 2024
Duti setem perjanjian sewaan ikut skala Akta Kewangan 2024 sebanyak RM1 / RM3 / RM5 / RM7 per RM250 sewa tahunan ikut tempoh sewaan. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 terdahulu dimansuhkan pada Januari 2025; sejak Januari 2026 penyeteman dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS.
| Tempoh sewaan | Duti setem (Akta Kewangan 2024, dari Jan 2025) |
|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 per RM250 sewa tahunan |
| Lebih 1 tahun, sehingga 3 tahun | RM3 per RM250 |
| Lebih 3 tahun, sehingga 5 tahun | RM5 per RM250 |
| Lebih 5 tahun | RM7 per RM250 |
Setiap salinan disetem tambahan: rata RM10. Duti setem minimum: RM10. Setem dalam 30 hari selepas sign melalui e-Duti Setem di MyTax.
Sewaan RM1,500/sebulan setahun kos RM72 untuk setem; sewaan 1-3 tahun pada sewa sama kos RM216. Angka ini kecil berbanding apa yang perjanjian tak disetem kos anda jika penyewa berhenti bayar — TA tak disetem tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah sehingga duti dan sebarang penalti dibayar. Guna kalkulator duti setem untuk angka tepat pada sewa dan tempoh anda.
Deposit, penyelenggaraan dan utiliti — geseran harian
Malaysia tak ada had statutori untuk deposit sewa kediaman, dan hak tuan rumah untuk menahan terhad kepada kerugian terbukti. Setem rawatan deposit, pecahan penyelenggaraan dan tanggungjawab utiliti ke dalam perjanjian sebelum anda bayar yuran tempahan — membaikinya selepas sign hampir mustahil.
- Deposit — bulan tepat (lazim 2 tambah 1 bulan sewa pendahuluan dan setengah bulan deposit utiliti); pulangan dalam bilangan hari dipersetujui selepas serah terima, tolak potongan dipersetujui; potongan terhad kepada kerosakan melebihi haus biasa dan utiliti tak berbayar. Setem garis masa pulangan dalam hari, bukan "sebelah mungkin".
- Penyelenggaraan — tuan rumah: kebocoran bumbung, retak struktur, lembap major, sampul bangunan, kegagalan alat di bawah haus biasa. Penyewa: kerosakan yang mereka sebabkan, haus biasa ialah kos tuan rumah. Tolak apa-apa klausa yang serah "semua penyelenggaraan" kepada penyewa.
- Utiliti — penyewa bayar penggunaan daripada bacaan serah terima; sahkan sama ada akaun TNB, Air Selangor / SAJ / IWK, internet dan gas pindah ke nama penyewa sepanjang sewaan. Sahkan bacaan meter pra-serah terima supaya bil penyewa terdahulu tak kejar anda selepas anda keluar.
- Akses — tuan rumah perlukan notis munasabah (lazim 24–48 jam) kecuali dalam kecemasan. Tolak "akses bila-bila" atau "tuan rumah boleh masuk untuk tunjuk unit tanpa notis".
Sifar Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan terurus SPEEDHOME — bukan produk jaminan kewangan — yang menggantikan deposit tunai di depan, supaya penyewa pindah masuk tanpa mengikat tunai manakala tuan rumah kekal dilindungi melalui perlindungan sewaan dan bukannya memegang deposit. Untuk kerosakan teruk akhir sewaan melebihi haus biasa, proses tuntutan perlindungan standard terpakai. Bukan setiap unit dalam setiap bangunan layak; kelayakan disahkan per listing, bukan per bangunan atau kawasan.
Senarai inventori dan bukti serah terima — klausa yang kurang digunakan
Bukti paling penting dalam pertikaian deposit ialah senarai inventori bertarikh dan dua hala yang ditandatangani masa serah terima. Tanpanya, perkataan tuan rumah biasanya menewaskan perkataan anda tentang apa yang sudah rosak sebelum anda pindah masuk.
| Bukti serah terima | Kenapa penting | Minimum untuk disimpan |
|---|---|---|
| Foto bertarikh setiap bilik, alat, dinding, lantai dan pemasangan | Buktikan keadaan pra-wujud | Disimpan di awan, bukan sekadar telefon |
| Senarai inventori ditandatangani kedua-dua pihak | Senaraikan setiap item dan keadaannya | Satu salinan setiap seorang, tambah satu untuk SPEEDHOME jika terurus |
| Bacaan meter (TNB, air) | Hentikan caj balik untuk bil penyewa terdahulu | Foto meter pada hari pindah masuk |
| Kunci, kad akses, kiraan bay parking | Elakkan potongan "kunci hilang" masa keluar | Dikirakan dan disenarai, tandatangan dua hala |
| Alamat pemajuan dan butiran bank | Diperlukan untuk pulangan deposit | Ditulis dalam perjanjian, bukan sembang |
Listing terurus SPEEDHOME masukkan bukti ini ke dalam rekod serah terima berstruktur yang ikut bersama sewaan. Pada listing tak terurus, penyewa mesti bina fail sendiri.
Laluan pertikaian jika sewa tak berbayar atau unit didiami lebih masa
Tiada tribunal sewaan kediaman khusus di Malaysia. Tunggakan sewa, deposit dan pertikaian pemilikan melalui mahkamah sivil, diskala kepada jumlah dalam pertikaian. Mengetahui laluan awal jimat minggu bila sesuatu benar-benar jadi salah.
| Jumlah dalam pertikaian | Forum | Nota |
|---|---|---|
| Sehingga RM5,000 | Prosedur tuntutan kecil Majistret (Order 93) | Tiada peguam diperlukan, direka untuk individu |
| Sehingga RM100,000 | Mahkamah Majistret | Prosedur sivil standard |
| RM100,000–RM1,000,000 | Mahkamah Sesyen | Prosedur sivil standard |
| Lebih RM1,000,000 | Mahkamah Tinggi | Prosedur sivil standard |
| Distres / pemulihan sewa | Mahkamah Sesyen | Mahkamah Sesyen ada bidang kuasa tak terhad untuk distres tuan rumah dan penyewa |
Bantu diri sendiri bukan laluan yang sah. Tuan rumah tak boleh secara sah evict secara bantu diri sendiri — mengunci penyewa keluar, menanggalkan pintu, atau memutuskan bekalan air atau elektrik. Pemulihan pemilikan melalui tuntutan bertulis, kemudian tindakan mahkamah — Writ of Possession dan/atau Writ of Distress — dikuatkuasakan oleh bailiff mahkamah. Memutuskan bekalan air atau elektrik untuk paksa bayaran adalah tidak sah.
Untuk default sewa disahkan, tuan rumah hanya boleh laporkan penyewa kepada agensi pelaporan kredit berlesen jika perjanjian sewaan mengandungi persetujuan penyewa. Melapor tanpa persetujuan adalah tidak sah.
Apa yang perjanjian sewaan terurus SPEEDHOME tambah di atas
Perjanjian standard merangkumi klausa di atas. Perjanjian terurus SPEEDHOME melapis tiga perkara yang kontrak generik pesaing jarang padan.
1. Perlindungan sewaan ganti deposit tunai. Sifar Deposit tersedia pada listing SPEEDHOME terpilih. Ia bukan produk jaminan kewangan — untuk kerosakan teruk akhir sewaan melebihi haus biasa, proses tuntutan perlindungan standard terpakai. Kelayakan adalah per listing, bukan per bangunan atau kawasan.
2. Rekod pindah masuk / pindah keluar dua hala. Foto serah terima, senarai inventori dan bacaan meter disimpan terhadap sewaan, supaya kedua-dua pihak tak boleh tulis semula sejarah masa keluar.
3. Laluan pemulihan terurus. Pada platform terurus SPEEDHOME, purata masa dari default sewa pertama penyewa ke tindakan pemulihan ialah kira-kira 31 hari. Pemulihan tetap melalui saluran sah — platform mempercepat langkah terdokumen, bukan yang sah.
Tapis listing sewaan SPEEDHOME untuk sewa semasa, rawatan deposit dan kelayakan Sifar Deposit. Guna perjanjian berstruktur sebagai penanda aras bila anda runding yang peribadi.
FAQ
Apakah perkara wajib dalam perjanjian sewaan Malaysia?
Perkara wajib ialah: pihak dan alamat hartanah, tempoh sewaan, sewa bulanan dan tarikh akhir, kuantum deposit dan peraturan pemulangan, tempoh notis untuk kedua-dua pihak, pecahan penyelenggaraan, tanggungjawab utiliti, senarai inventori, rawatan duti setem, dan laluan pertikaian. Tiada Akta Sewaan Kediaman berkuat kuasa pada 2026, jadi perjanjian bertulis itulah undang-undang antara anda dengan tuan rumah. Banding dengan perkara penting dalam perjanjian sewa untuk susunan klausa demi klausa.
Berapa duti setem saya bayar pada perjanjian sewaan Malaysia pada 2026?
Duti setem ikut skala Akta Kewangan 2024 sebanyak RM1 / RM3 / RM5 / RM7 per RM250 sewa tahunan ikut tempoh sewaan, tambah RM10 setiap salinan tambahan. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 terdahulu dimansuhkan pada Januari 2025, jadi sewa tahunan penuh boleh cukai dari ringgit pertama. Penyeteman melalui e-Duti Setem di MyTax. Guna kalkulator duti setem untuk angka tepat.
Adakah had statutori untuk deposit sewa?
Tiada. Malaysia tak ada had statutori deposit sewa kediaman; jumlah dikawal oleh perjanjian sewaan anda, dan tuan rumah hanya boleh tahan apa yang menutup kerugian terbukti. Tindanan pasaran lazim ialah dua bulan keselamatan tambah satu bulan sewa pendahuluan dan setengah bulan deposit utiliti, tetapi setiap baris boleh dirunding.
Boleh tuan rumah tahan deposit saya untuk calar kecil atau cat pudar?
Tidak. Hak tuan rumah untuk menahan terhad kepada kerugian terbukti, yang secara praktikal bermaksud kerosakan melebihi haus biasa. Cat pudar, calar kecil dan haus biasa tak layak. Perjanjian patut senaraikan apa yang kira sebagai potongan dan garis masa pulangan. Jika listing anda layak untuk Sifar Deposit, soalan deposit-lawan-potongan hilang untuk tunai di muka.
Boleh tuan rumah masuk unit tanpa notis?
Hanya dalam kecemasan (paip pecah, kebakaran, kebocoran gas). Untuk viewing dan baik pulih, perjanjian patut perlukan notis munasabah — lazim 24 hingga 48 jam. Tolak apa-apa klausa yang bagi tuan rumah masuk "bila-bila masa" tanpa notis; ia tidak adil dan sukar untuk tinggal bersama.
Adakah Sifar Deposit sama dengan insurans bebas deposit?
Tidak. Sifar Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan terurus SPEEDHOME — bukan produk jaminan kewangan. Ia menggantikan deposit tunai di depan. Untuk kerosakan teruk akhir sewaan melebihi haus biasa, proses tuntutan perlindungan standard terpakai. Bukan setiap unit layak; tapis pilihan Sifar Deposit pada listing SPEEDHOME dan sahkan pada unit spesifik sebelum tempah viewing.