Macam mana nak kira Duti Setem perjanjian sewa di Malaysia?
Ikut Finance Act 2024: darab sewa sebulan × 12 untuk dapat sewa tahunan, bahagi RM250 dan bundarkan ke atas, kemudian pakai kadar berperingkat ikut tempoh (≤1 tahun RM1, >1–3 tahun RM3, >3–5 tahun RM5, >5 tahun RM7, setiap RM250 sewa tahunan); pengecualian RM2,400 dibatalkan Januari 2025 dan mulai 2026 setem melalui e-Duti Setem MyTax.
Penyewa dan tuan rumah di Malaysia yang pertama kali jumpa angka duti setem selalu bergantung pada apa yang ejen sebut secara lisan. Hasilnya, kes macam "perjanjian sewa 2 tahun dengan sewa bulanan RM1,800 kena caj RM800 duti setem" memang kerap muncul. Masalahnya selalunya bukan ejen sengaja terlebih, sebaliknya mereka menggunakan pengecualian lama yang sudah dibatalkan, kadar lama, atau mengira jumlah sewa dua tahun sebagai asas. Dua pemboleh ubah yang tentukan duti setem ialah tempoh sewa (tentukan kadar) dan sewa tahunan (tentukan asas) — fahami kedua-dua, dan anda boleh buat anggaran sendiri.
Empat kadar berperingkat — perjanjian sewa anda jatuh dalam tier mana?
Yang tentukan tier ialah tempoh yang tertulis hitam-putih dalam perjanjian sewa, bukan sewa bulanan, bukan deposit, dan bukan sama ada ada pembaharuan.
| Tempoh sewa | Kadar semasa (setiap RM250 sewa tahunan) | Nota penting untuk kenal pasti |
|---|---|---|
| ≤ satu tahun | RM1 | Tempoh ≤ 12 bulan; lazim untuk pelajar sewa pendek, bilik perseorangan |
| Lebih satu hingga tiga tahun | RM3 | 13–36 bulan; tier paling lazim untuk keluarga sewa di Malaysia |
| Lebih tiga hingga lima tahun | RM5 | 37–60 bulan; lazim untuk expatriat dan korporat |
| Lebih lima tahun | RM7 | > 60 bulan; jarang, tetapi ada untuk sewa komersial atau kediaman premium |
| Setiap salinan | RM10 | Salinan tidak automatik termasuk — tandatangan berapa salinan, sediakan bayaran sebanyak itu |
Contoh: perjanjian sewa apartment 2 tahun penuh, tuan rumah dan penyewa masing-masing pegang satu salinan asal dan masing-masing simpan satu salinan fotostat — yuran salinan dikira untuk 4 salinan (iaitu RM40 yuran salinan, tambah duti utama tier kedua). Kalau hanya satu salinan asal ditandatangani tanpa salinan, yuran fotostat tidak berbangkit — tetapi secara praktikal salinan biasanya diminta oleh bank, Jabatan Imigresen atau HR syarikat.
Untuk tukar ini menjadi alat interaktif yang boleh isikan sewa bulanan, gunakan Panduan e-Duti Setem MyTax (2026) — logik di sebaliknya sama dengan jadual di atas.
Pecahan formula: daripada sewa bulanan kepada duti setem, langkah demi langkah
Dua langkah kira duti setem: darab sewa sebulan × 12 dapat sewa tahunan (bukan jumlah sewa dua tahun), kemudian bahagi dengan RM250 dan bundarkan ke atas, darab dengan kadar tier ini.
| Sewa bulanan (contoh) | Sewa tahunan (sewa × 12) | ÷RM250 bundar ke atas | Tier (andai 2 tahun) | Anggaran duti utama |
|---|---|---|---|---|
| RM1,000 | RM12,000 | 48 | RM3 setiap RM250 | RM144 |
| RM1,500 | RM18,000 | 72 | RM3 setiap RM250 | RM216 |
| RM1,800 | RM21,600 | 87 | RM3 setiap RM250 | RM261 |
| RM2,000 | RM24,000 | 96 | RM3 setiap RM250 | RM288 |
| RM2,500 | RM30,000 | 120 | RM3 setiap RM250 | RM360 |
| RM3,000 | RM36,000 | 144 | RM3 setiap RM250 | RM432 |
| RM5,000 | RM60,000 | 240 | RM3 setiap RM250 | RM720 |
"Bundarkan ke atas" ialah kuncinya: RM21,600 ÷ RM250 = 86.4, bukan 86, tetapi 87. Sebarang tutorial atau kalkulator yang kata "bundarkan ke nilai terhampir" adalah salah — mesti ke atas, potong baki akan buat kerajaan kurang collect dan sistem e-Duti Setem tidak luluskan.
Jadual di atas untuk perjanjian sewa 2 tahun (tier kedua RM3). Kalau nak lihat perbandingan tier 1 tahun, 3 tahun, dan 5 tahun, rujuk Duti setem perjanjian sewa 2 tahun di Malaysia (2026) untuk perbandingan melintang.
Siapa yang bayar? Tuan rumah, penyewa, atau kongsi dua?
Siapa bayar duti setem tidak ditetapkan secara keras oleh undang-undang — sebaliknya ikut apa yang tertulis hitam-putih dalam kontrak perjanjian sewa; ada yang tuan rumah tanggung, ada yang penyewa tanggung, ada juga kongsi dua.
Pasaran fully furnished di Kuala Lumpur, Selangor dan Pulau Pinang biasanya tuan rumah tanggung — itu lazim cara tarik penyewa jangka panjang yang berkualiti. Pasaran pelajar atau bilik perseorangan lebih kerap penyewa tanggung sebab ia sering dikira sebagai "kos masuk". Sebarang aturan mesti ditulis dalam klausa "tanggunggan kos" atau "Costs" dalam perjanjian sewa — kalau tidak, jika berlaku pertikaian, kedua-dua pihak tak boleh tuntut dan tak boleh tolak.
Ejen yang sebut "duti setem" dibungkus sekali dengan "fi ejen" atau "fi draf" dalam satu jumlah — minta mereka pecahkan. Pecahan baris demi baris membolehkan anda semak sendiri bahagian duti setem itu sama dengan anggaran rasmi seperti dalam jadual di atas atau seperti sistem e-Duti Setem.
Macam mana nak setem mulai 2026? Portal, dokumen, aliran
Mulai Januari 2026, setem perjanjian sewa mesti dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my): daftar masuk, isi maklumat perjanjian, biarkan sistem nilaikan duti, bayar, dan muat turun rekod setem. Portal STAMPS lama dihentikan mulai Januari 2026.
Senarai sediakan sebelum setem:
| Item | Keterangan |
|---|---|
| Akaun MyTax | Tuan rumah atau penyewa yang bayar perlu ada; pendaftaran kali pertama dahulu |
| Imbas perjanjian yang sudah ditandatangani | Versi tandatangan penuh, dengan maklumat kedua-dua pihak, sewa, tempoh, klausa deposit |
| Nombor IC kedua-dua pihak | MyKad atau nombor paspot tuan rumah dan penyewa |
| Jumlah sewa tahunan | Sistem guna angka ini untuk tier, bukan jumlah sepanjang tempoh |
| Cara bayar | FPX pindahan bank, kad kredit dan sebagainya yang sistem sokong |
| Bilangan salinan | Salinan duti RM10 setiap satu — fikir berapa salinan perlu sebelum declare |
Untuk panduan langkah demi langkah dan sempadan rasmi e-Duti Setem, lihat Panduan e-Duti Setem MyTax (2026).
Kesilapan biasa yang rosakkan kiraan atau proses — apa elakkan?
Terdapat enam kesilapan yang paling kerap berlaku: masih tolak pengecualian RM2,400 yang sudah dibatalkan, kira jumlah sewa sepanjang tempoh sebagai asas, pakai kadar lama, campur fi peguam atau fi ejen, lupa yuran salinan RM10 setiap satu, dan masih gunakan portal STAMPS lama.
| Kesilapan biasa | Cara betul |
|---|---|
| Tolak pengecualian RM2,400 sewa tahunan sebelum kira | Pengecualian itu dibatalkan Januari 2025; guna sewa tahunan penuh |
| Anggap jumlah sewa dua tahun sebagai asas | Asas ialah sewa tahunan; tempoh hanya tentukan tier |
| Pakai kadar lama RM1/RM2/RM4 | Kadar semasa RM1/RM3/RM5/RM7 |
| Anggap duti setem termasuk fi peguam | Duti setem ialah cukai kerajaan ke atas dokumen, asing dari fi perkhidmatan |
| Anggap salinan automatik termasuk | Setiap salinan RM10 — tandatangan berapa, perlu declare sebanyak itu |
| Masih guna portal STAMPS | Mulai 2026 tukar ke MyTax e-Duti Setem |
Setiap satu akan bawa kepada penyimpangan dalam taksiran sistem LHDN — akibatnya duti yang "kelihatan betul" ditolak untuk dibetulkan, melambatkan proses setem dan seterusnya koordinasi deposit, sewa dan pembaikan.
Tak setem atau lewat setem — apa jadi?
Perjanjian sewa yang tidak disetem tidak boleh digunakan sebagai bukti di mahkamah; untuk terima pakai, mesti bayar duti asal, bayar penalti, dan selesaikan setem lewat. Lebih lama lewat, lebih tinggi penalti — kadar penalti berbeza ikut tempoh tunggakan, jadi artikel ini tidak kira satu angka tetap untuk anda.
Secara praktiknya bermaksud dua benda: pertama, pertikaian deposit, sewa atau tanggunggan pembaikan yang sampai ke mahkamah, perjanjian yang tidak disetem langsung diketepikan sebagai bukti, dan anda terpaksa susun bukti dari resit transfer, log perbualan, saksi dan sebagainya; kedua, setem lewat bukan sahaja duti asal, malah ada lapisan penalti yang dikait dengan tempoh tunggakan — tier penalti berubah ikut keadaan kes, dan ikut taksiran terkini sistem LHDN.
Menurut Akta Setem 1949 seksyen 47A, lewat setem dalam tempoh 30 hari selepas tarikh perjanjian ditarik penalti RM50 atau 10% daripada duti terbayar (yang mana lebih tinggi) jika disetem dalam 3 bulan selepas tamat tempoh 30 hari, dan RM100 atau 20% daripada duti terbayar (yang mana lebih tinggi) jika lewat daripada 3 bulan selepas tamat tempoh. Jika anda sudah lewat, laluan paling selamat ialah terus masuk MyTax e-Duti Setem supaya sistem keluarkan jumlah yang kena bayar sekarang, dan rancang pembayaran ikut jumlah itu.
Selepas kira duti setem, Zero Deposit boleh jimatkan duit lain bagaimana?
Duti setem ialah cukai kerajaan yang dikira ikut sewa bulanan dan tempoh — tidak ada kena mengena dengan deposit. Tetapi kalau deposit boleh ditekan kepada sifar (Zero Deposit), tekanan tunai masuk boleh jatuh sekali gus, dan ini sangat berguna untuk pelajar, pekerja baharu, atau penyewa yang berpindah rentas negara.
Deposit dan duti setem ialah dua benda yang berasingan: duti setem dikira ikut Finance Act 2024 berperingkat berdasarkan sewa tahunan, manakala deposit ialah wang tunai yang tuan rumah kumpul untuk lindungi kerosakan atau tunggakan sewa. Mod Zero Deposit SPEEDHOME bukan insuran, bukan produk jaminan kewangan (bukan skim jaminan kewangan), sebaliknya satu mekanisme perkongsian risiko sewa yang托管 oleh platform — sama ada ia terpakai atau tidak, dan apa yang diliputi, bergantung kepada setiap unit dan konfigurasi tuan rumah, bukan semua unit layak untuk Zero Deposit.
Untuk faham betul-betul sempadan Zero Deposit dan tahu situasi mana yang mungkin tidak layak, lihat Sewa rumah di Malaysia di bahagian perjanjian dan deposit; untuk bahan lanjutan sebelah tuan rumah, lawati Perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME.
Perspektif SPEEDHOME: gabungkan fail perjanjian, duti setem, dan sewa dalam satu aliran kerja
Untuk tuan rumah Malaysia yang ingin gabungkan penyediaan perjanjian, rekod setem duti, dan buku kira sewa di satu tempat, perkhidmatan hujung-ke-hujung SPEEDHOME menyimpan dokumen penting di satu tempat, jimat masa yang biasanya terbuang untuk kumpulkan bahan setiap tahun.
Ini tidak boleh gantikan ejen cukai atau nasihat guaman — jumlah duti setem masih dinilai oleh sistem e-Duti Setem, dan situasi kompleks (beberapa perjanjian rentas tahun, tempoh bertindan, kutipan rentas negara) masih perlu penelitian profesional. Tetapi apabila bahan asas tersusun, satu arkib yang sama boleh menyokong tuntutan tolakan cukai, dan boleh diguna semula untuk pertikaian deposit, koordinasi pembaikan, atau keputusan pembaharuan sewa.
Kembali kepada soalan sebenar "penyewa tidak bayar sewa怎么办" — duti setem cuma kos kecil dalam pusingan penandatanganan; yang sebenarnya memberi kesan kepada tunai aliran tunai tuan rumah ialah sama ada sewa betul-betul sampai tepat pada masanya, sama ada deposit boleh dikutip balik sepenuhnya, dan sama ada tanggunggan pembaikan terang. Betulkan semua sekali, lebih berbaloi daripada sibuk kira RM sepuluh atau dua puluh sahaja pada duti setem. Untuk tahu lebih lanjut, lawati Perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME.
FAQ
Ringkasan: duti setem dikira ikut empat kadar berperingkat Finance Act 2024 dengan sewa tahunan sebagai asas; mulai 2026 proses melalui MyTax e-Duti Setem; perjanjian tak setem tidak boleh jadi bukti di mahkamah; salinan RM10 setiap satu.
Macam mana kira duti setem perjanjian sewa di Malaysia?
Darab sewa sebulan × 12 untuk dapat sewa tahunan, bahagi RM250 dan bundar ke atas, kemudian darab kadar tier (≤1 tahun RM1, >1–3 tahun RM3, >3–5 tahun RM5, >5 tahun RM7). Untuk sewa bulanan RM1,800 dengan perjanjian 2 tahun, duti utama dianggarkan lebih kurang RM261.
Duti setem patut bayar tuan rumah atau penyewa?
Undang-undang tidak tetapkan siapa, ikut perjanjian sewa. Apartment fully furnished biasanya tuan rumah; bilik pelajar atau bilik perseorangan biasanya penyewa. Mesti tulis dalam klausa "tanggunggan kos".
Pengecualian sewa tahunan RM2,400 masih boleh guna?
Tidak. Pengecualian itu sudah dibatalkan Januari 2025; kira guna sewa tahunan penuh. Sebarang kalkulator atau tutorial lama yang masih tolak jumlah ini tidak sepatutnya diguna.
Mulai 2026 macam mana cara setem?
Log masuk MyTax (mytax.hasil.gov.my) dan gunakan e-Duti Setem. Portal STAMPS lama dihentikan Januari 2026 — sebelum submit, sediakan imbas perjanjian yang sudah ditandatangani, nombor IC kedua-dua pihak, sewa tahunan dan cara bayar.
Tak setem atau lewat setem apa akibatnya?
Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah. Untuk terima pakai, mesti bayar duti asal, bayar penalti, dan selesaikan setem lewat. Penalti berbeza ikut tempoh lewat dan kes tertentu — ikut taksiran terkini sistem LHDN.
Duti setem boleh dikutip dan dibayar oleh ejen atau peguam, dan salinan pun kena caj ke?
Boleh, tapi minta resit pecahan baris demi baris — duti setem ialah cukai kerajaan ke atas dokumen, asing daripada fi peguam, fi draf, komisen ejen, atau fi perkhidmatan platform. Sebarkan sekali gus akan halang anda daripada menyemak bahagian duti setem sama ada konsisten dengan taksiran sistem e-Duti Setem. Setiap salinan perjanjian pula duti RM10 — berapa banyak salinan asal atau fotostat yang ditandatangani, declare dalam e-Duti Setem ikut bilangan itu, jangan terlepas kira.