在马来西亚，租房中介费（佣金）由房东支付——租客一般一分钱都不用给中介。行情跟着 MIEA（马来西亚房地产中介师学会）惯例走：3 年以内的租约收 1.25 个月租金，SST 另算。这篇讲清楚费率怎么算、SST 怎么收、哪一部分可以抵税。
SPEEDHOME 托管组合数据（2024–2025 样本）显示，平台上全包的配对加管理成本约为月租的 2.19%——对比 MIEA 惯例在签约时一次付清的 1–1.75 个月租金，先比价再委任的房东通常能避开一次性的配对佣金，改付较小的月度平台费。
马来西亚的租房中介费是多少？
马来西亚住宅租赁的经纪佣金由房东支付，不是租客。标准费率跟 MIEA 惯例：3 年以内租约收 1.25 个月毛租金，租期越长费率越高。
法律并没有硬性规定中介费的数目。1981 年《估值师、估价师、房地产中介及物业经理法令》管的是谁有资格持牌执业，不是收费多少。多数住宅租约落在 1 至 1.25 个月租金这个区间，租客正常情况下不用付中介任何费用。
SST 方面：注册房地产中介服务属于跟住宅租金不同的服务税组别，税率会随预算案调整。签约前直接问中介当前税率，并在发票上核对。
佣金怎么算？
佣金等于一个月毛租金乘一个倍数，倍数看租期长短；无论租多久，最低都是一个月租金。SST（如适用）加在佣金上面，不包含在里面。
佣金在签约时或签约前后由房东支付。谈费用之前先谈服务范围——签约之后中介还做什么、不做什么。
算给你看：RM2,000/月、12 个月租约，MIEA 惯例佣金 = RM2,000 × 1.25 = RM2,500，SST 另加。
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 毛租金（12 个月） | RM2,000 × 12 | RM24,000 |
| 中介佣金（1.25 个月租金） | RM2,000 × 1.25 | RM2,500 |
| 佣金的 SST（签约前向中介确认当前税率） | RM2,500 × 当前税率 | 视税率而定 |
| 房东应付总额 | 佣金 + SST | RM2,500 + SST |
租期超过 3 年，费率按下表往 1.50 或 1.75 的区间走：
| 租期 | 标准佣金（MIEA 惯例） |
|---|---|
| 3 年以内 | 1.25 个月毛租金 |
| 3 年以上至 4 年 | 1.50 个月毛租金 |
| 4 年以上至 5 年 | 1.75 个月毛租金 |
| 5 年以上（无续约选项） | 1.75 个月毛租金 |
| 5 年以上（含续约选项） | 1.75 个月 + 每多一年加 0.25 个月 |
来源：MIEA。以上是惯例上限；每个区间的最低数都是一个月租金。SST 加在佣金上——签约前向中介确认当前税率。这是行规不是法律，实际费用可以跟中介谈。
签委任书之前要确认什么
- 书面服务范围——中介会做和不会做的事，逐项列清楚。
- 中介的 MIEA/BOVAEP 注册——只有注册房地产中介（REA）或注册中介员（REN）才能合法收取经纪费用；直接要注册编号。
- 含 SST 的总费用——佣金加 SST 算成一个总数，签约前白纸黑字。
- 谁付、什么时候付——确认是房东付、租约签署时才触发（不是 listing 时就要付），以及续约或换租客时费用的触发条件。
佣金到底买了什么？
配对费通常只覆盖到签约为止的流程。一份合格的服务范围书应该逐项写明：
通常包含在配对费里：
- 找租客（listing、营销、资料库配对）
- 带有意向的租客看房
- 就租约条件在房东和租客之间做基本谈判
- 安排签租约（用标准租约模板属行政工作；法律起草不包含在内）
- 按约定代收押金和第一个月租金
通常不包含——想要就要白纸黑字写进去：
- 签约后的租金追收
- 迟交租金的提醒和跟进
- 维修协调
- 退租检查和争议处理
- 续约谈判（行规通常另收约 0.5 个月租金）
- 首个租客提前走后的重新招租费
谈费用之前先确认范围。第二张清单里缺什么，就问清楚是打包、封顶另收费，还是完全不在服务内。
租客需要付中介费吗？
不需要。 马来西亚标准住宅租赁里，租客不付经纪佣金；委任中介、支付佣金的是房东。如果有中介直接向租客收配对费，先要求书面说明、确认是谁委任的，再查对方的 MIEA/BOVAEP 注册。
中介费可以抵税吗？
部分可以，而且时间点很关键。第一个租客的佣金不可抵扣；续约或后续租客的佣金可以。
LHDN 公共裁定 12/2018 第 8.3 段：获取第一个租客的开销属开创性支出，不能用来抵租赁收入。首个租约的中介佣金正落在这类。
续约或换租客的佣金则按同一裁定第 8.2 段，作为直接开支可以抵扣——因为那是从既有租赁持续产生收入的花费，不是开创收入源的成本。可抵与不可抵的完整拆解，见房东租金收入报税指南。
在 SPEEDHOME 放租要付中介费吗？
SPEEDHOME 是托管平台，不是配对中介。在 SPEEDHOME 放租，不会被收取 MIEA 惯例的租客配对佣金。
SPEEDHOME 的做法是签主租约（master tenancy），租金收取和租客管理都在平台内完成。这跟"中介配对完、之后自己管"的结构完全不同。
| 路径 | 签约时付 | 每月付 | 租客配对 |
|---|---|---|---|
| MIEA 惯例中介（1.25 个月区间） | 1.25 个月毛租金 + 适用 SST | 无（房东自管） | 中介负责 |
| SPEEDHOME 主租约结构 | 无配对佣金 | 月租的 2.19%（平台费） | SPEEDHOME 负责 |
对租客来说，SPEEDHOME 的房源在符合条件的单位上提供零押金（Zero Deposit）选项——零押金是托管租赁风险安排，替代搬入时的一次性现金押金；不是保险产品，也不是每个单位都符合资格。
到 SPEEDHOME 中文租房 浏览符合条件的零押金房源。中介、物业管理公司和平台三条路的完整成本与范围对比，见中介与 SPEEDHOME 对比指南。
FAQ
中介费可以谈到低于 MIEA 惯例吗？
可以——MIEA 是行规，不是法定上限。 法律没有固定中介费，房东可以报低一点、提出按租客入住节点分期付，或者并进物业管理月费里。实务上，注册中介在标准配对上很少低于一个月租金，因为那是行规底线；但 1.25 个月这个数字是起点，不是定价。谈定的减免要写进委任书，换对接人之后才算数。
续约收 0.5 个月是行规还是可以谈？
是行业惯例，不是固定费率。 多数中介谈续约、准备续约文件收大约半个月租金，有的另加 SST。这个数可以谈——SPEEDHOME 托管租约的续约直接在平台内完成，不另收续约佣金。
签约前租约告吹，中介费怎么算？
看委任书写了什么。 MIEA 惯例的配对费一般在租约签署时才开票，不是 listing 时，所以签约前谈崩原则上不该触发付款。但如果中介已做了看房、营销或谈判工作并被你接受，有的会主张收部分费用——付款前先拿到书面说法。签之前看清取消条款和退款触发条件。
中介佣金的 SST 是多少？
SST 加在佣金上，但税率会随预算案调整。 注册房地产中介的服务税属另一个服务税组别，只有注册了服务税的中介才能开。直接问中介当前税率，付款前在发票上核对。
不想付中介费，可以自己放租吗？
可以。 自管或走平台都避开 MIEA 行规的配对费。自管意味着自己找租客、带看、准备租约、签约后全部自己处理。平台流程则在同一套系统里处理 listing、筛选和租约盖印，入住后租金自动归集。两条路的完整做法见无中介放租指南。
第一个租客的中介费可以抵税吗？
不可以。 LHDN 公共裁定 12/2018 把首个租约的中介佣金归为开创性支出——开创收入源的成本，不能按 Section 4(d) 抵扣。续约或换租客的佣金则可以抵。
房东什么时候付中介费？第一个租客提前走怎么办？
标准触发点是租约签署，不是 listing。 多数 MIEA 惯例合同在找到租客、租约签好后才开票；少数中介收到第一个月租金后才收。签约前确认触发点。如果首个租客在租期结束前搬走，重新招租条款生效：有的中介对换上的租客再收一次全额佣金，有的收折扣价，少数会按比例退回原佣金。条款应该写明重新招租费、退款基准，以及原佣金是否不退。