Disemak oleh Khairul Anwar, Real Estate Negotiator (REN) berdaftar MIEA, firma berdaftar BOVAEP (K. Anwar & Co., REN #23XXX), semakan terkini 2026-06-23. Mula-mula diterbitkan 2026-06-23. Halaman ini bersifat maklumat sahaja dan tidak menggantikan nasihat daripada ejen cukai atau peguam berlesen untuk tenancy spesifik anda.
Berapa yuran ejen sewa rumah di Malaysia?
Di Malaysia, yuran ejen hartanah untuk sewa unit dibayar oleh tuan rumah — biasanya 1.25 bulan sewa kasar mengikut konvensyen MIEA (Malaysian Institute of Estate Agents). Penyewa tidak bayar apa-apa kepada ejen. Berikut cara ia dikira, bila SST terpakai, dan apa yang boleh ditolak cukai.
Mengikut data portfolio terurus SPEEDHOME (sampel 2024-2025), kos all-in penempatan-dan-pengurusan di platform ini ialah 2.19% daripada sewa bulanan — berbanding band ejen konvensyen MIEA sebanyak 1-1.75 bulan sewa yang dibayar terus semasa signing. Tuan rumah yang bandingkan dahulu biasanya elak komisen lump-sum penempatan dan sebaliknya bayar yuran platform bulanan yang lebih kecil.
Undang-undang Malaysia tidak tetapkan yuran ejen hartanah secara statutori. Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta 1981 (Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981) mengawal selia siapa boleh pegang lesen ejen, bukan jumlah yuran yang dikenakan. Kebanyakan tenancy kediaman jatuh dalam band 1 hingga 1.25 bulan sewa. Penyewa secara normal tidak bayar apa-apa kepada ejen.
SST terpakai pada perkhidmatan ejen hartanah berdaftar di bawah kumpulan Cukai Perkhidmatan yang berlainan daripada sewa kediaman, dan kadar boleh berubah antara kitaran Bajet. Tanya ejen untuk kadar semasa dan sahkan pada invois sebelum tandatangan.
Bagaimana komisen dikira?
Komisen ejen ialah gandaan sewa kasar sebulan, berskala mengikut tempoh tenancy. Minimum ialah satu bulan sewa tanpa kira tempoh. SST (jika terpakai) ditambah ATAS komisen, bukan termasuk di dalamnya.
Tuan rumah bayar komisen pada atau sekitar tarikh signing. Runding skop kerja — apa ejen buat selepas signing — sebelum bersetuju dengan yuran.
Contoh pengiraan. Untuk tenancy RM2,000/bulan selama 12 bulan, komisen mengikut konvensyen MIEA ialah RM2,500 (1.25 bulan); tambah SST semasa di atasnya. Jadual di bawah tunjukkan pengiraan penuh dan apa yang mengubah angka ini.
| Item | Pengiraan | Jumlah |
|---|---|---|
| Sewa kasar (12 bulan) | RM2,000 × 12 | RM24,000 |
| Komisen ejen (1.25 bulan sewa) | RM2,000 × 1.25 | RM2,500 |
| SST atas komisen (sahkan kadar semasa dengan ejen) | RM2,500 × kadar semasa | Berubah |
| Jumlah dibayar tuan rumah | Komisen + SST | RM2,500 + SST |
Untuk tenancy melebihi 3 tahun, kadar beralih ke band 1.50 atau 1.75 seperti dalam jadual di bawah.
Apa perlu disahkan sebelum tandatangan surat penglibatan (engagement letter)
- Skop kerja bertulis — apa ejen akan dan tidak akan buat, disenaraikan satu persatu (lihat senarai skop di bawah).
- Pendaftaran MIEA/BOVAEP ejen — hanya Real Estate Agent (REA) atau Registered Estate Negotiator (REN) berdaftar boleh secara sah caj yuran ejensi hartanah; minta nombor pendaftaran.
- Jumlah yuran termasuk SST — komisen tambah SST yang ejen akan invois, sebagai satu angka, sebelum tandatangan.
- Siapa bayar dan bila — sahkan ia tuan rumah, yuran kena dibayar pada tarikh signing tenancy (bukan tarikh listing), dan trigger untuk sebarang yuran renewal atau penyewa ganti.
| Tempoh tenancy | Komisen standard (konvensyen MIEA) |
|---|---|
| Sehingga 3 tahun | 1.25 bulan sewa kasar |
| Lebih 3 tahun hingga 4 tahun | 1.50 bulan sewa kasar |
| Lebih 4 tahun hingga 5 tahun | 1.75 bulan sewa kasar |
| Lebih 5 tahun (tiada opsyen renewal) | 1.75 bulan sewa kasar |
| Lebih 5 tahun (dengan opsyen renewal) | 1.75 bulan + 0.25 bulan setiap tahun tambahan |
Sumber: MIEA. Kadar maksimum; 1 bulan sewa ialah minimum dalam semua band. SST terpakai atas komisen — sahkan kadar semasa dengan ejen sebelum tandatangan. Konvensyen, bukan statut — yuran sebenar boleh dirunding antara tuan rumah dan ejen.
Apa sebenarnya komisen ini beli?
Komisen ejen lazimnya meliputi proses penempatan sehingga signing. Surat skop bertulis patut senaraikan perkara ini secara eksplisit:
Biasanya termasuk dalam yuran penempatan: - Mencari penyewa (listing, pemasaran, carian database) - Menjalankan viewing hartanah dengan bakal penyewa - Rundingan asas terma tenancy antara tuan rumah dan penyewa - Memastikan tenancy agreement ditandatangan (penyediaan templat tenancy standard ialah kerja admin; drafting legal tidak termasuk) - Mengutip deposit awal dan sewa bulan pertama bagi pihak tuan rumah, jika dipersetujui
Biasanya TIDAK termasuk — sahkan secara bertulis jika anda mahu perkara ini: - Kutipan sewa berterusan selepas signing - Susulan bayaran lewat dan workflow peringatan - Koordinasi pembaikan dan penyelenggaraan - Inspeksi move-out dan pengendalian pertikaian - Rundingan renewal (yuran berasingan, biasanya ~0.5 bulan sewa mengikut konvensyen industri, adalah lazim) - Yuran re-letting jika penyewa pertama keluar awal
Sahkan skop sebenar secara bertulis sebelum bersetuju dengan sebarang yuran. Jika perkara dalam senarai kedua tiada, tanya sama ada ia dibundle, dihadkan pada yuran tambahan, atau memang di luar skop.
Adakah penyewa perlu bayar yuran ejen?
Tidak, dalam tenancy kediaman Malaysia yang standard, penyewa tidak bayar komisen ejen hartanah. Tuan rumah yang lantik dan bayar ejen untuk penempatan penyewa. Jika ejen letting minta yuran penempatan terus daripada penyewa, minta susunan itu secara bertulis, sahkan siapa lantik ejen, dan semak pendaftaran MIEA/BOVAEP ejen tersebut.
Bolehkah yuran ejen ditolak cukai untuk tuan rumah?
Sebahagiannya — dan masa (timing) penting. Komisen ejen untuk penyewa PERTAMA tidak boleh ditolak; komisen untuk renewal atau penyewa seterusnya boleh ditolak.
Mengikut LHDN Public Ruling 12/2018 (perenggan 8.3), kos mendapatkan penyewa pertama ialah perbelanjaan awal (initial expense) dan tidak boleh ditolak daripada pendapatan sewa. Komisen ejen untuk letting pertama jatuh dalam kategori ini — sama seperti kos pengiklanan, kos legal menyediakan perjanjian sewa pertama, dan duti setem.
Komisen ejen untuk renewal atau penyewa seterusnya boleh ditolak sebagai perbelanjaan langsung di bawah perenggan 8.2 ruling yang sama — kerana ia kos menghasilkan pendapatan daripada letting yang sudah wujud, bukan kos mewujudkan sumber pendapatan itu. Perbelanjaan langsung lain yang boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d) termasuk cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman, premium insurans kebakaran, kos kutipan/penguatkuasaan sewa, dan pembaikan untuk kekalkan keadaan sedia ada hartanah.
Adakah ada yuran ejen jika guna SPEEDHOME?
SPEEDHOME beroperasi sebagai platform terurus, bukan ejen penempatan. Tuan rumah yang listing di SPEEDHOME tidak dikenakan komisen ejen konvensyen MIEA standard untuk penempatan penyewa.
Sebaliknya, SPEEDHOME menandatangani susunan master tenancy dan mengendalikan kutipan sewa serta pengurusan penyewa melalui platformnya. Struktur ini berbeza secara material daripada menempatkan penyewa melalui agensi dan kemudian uruskan sendiri.
| Laluan | Apa tuan rumah bayar semasa signing | Apa tuan rumah bayar bulanan | Penempatan penyewa |
|---|---|---|---|
| Ejen konvensyen MIEA (band 1.25 bulan) | 1.25 bulan sewa kasar + SST terpakai | Tiada kepada ejen; tuan rumah urus sendiri | Oleh ejen |
| Struktur master-tenancy SPEEDHOME | Tiada komisen penempatan | 2.19% sewa bulanan (yuran platform) | Oleh SPEEDHOME |
Untuk penyewa, unit yang listing di SPEEDHOME termasuk opsyen Zero Deposit pada unit yang layak — Zero Deposit ialah sistem risiko sewaan terurus yang menggantikan deposit tunai pendahuluan. Ia bukan produk jaminan kewangan; dalam kes jarang kerosakan teruk akhir tenancy, jumlah yang boleh dituntut mungkin terhad. Bukan semua unit layak.
Lihat sewaan terurus SPEEDHOME di mana Zero Deposit ditawarkan pada unit yang layak.
Untuk perbandingan kos dan skop penuh antara ejen, syarikat pengurusan hartanah dan laluan platform, lihat servis tuan rumah SPEEDHOME. Untuk maklumat lanjut tentang menjadi tuan rumah SPEEDHOME, lawati SPEEDHOME untuk tuan rumah.
FAQ
Bolehkah yuran ejen dirunding bawah konvensyen MIEA?
Boleh — skala MIEA ialah konvensyen, bukan had statutori. Memandangkan undang-undang Malaysia tidak tetapkan yuran ejen hartanah, tuan rumah boleh quote angka lebih rendah, cadangkan yuran berperingkat ikut milestone move-in penyewa, atau bundle ke dalam retainer pengurusan hartanah. Dalam praktik, ejen berdaftar jarang turun bawah satu bulan sewa untuk penempatan standard kerana itu ialah lantai konvensyen, tetapi angka 1.25 bulan ialah titik permulaan, bukan harga tetap. Dokumenkan sebarang potongan yang dipersetujui dalam surat penglibatan supaya ia kekal sah walaupun negotiator agensi bertukar.
Adakah yuran renewal 0.5 bulan itu lazim atau boleh dirunding?
Ia amalan industri yang lazim, bukan kadar tetap. Kebanyakan ejen caj lebih kurang separuh bulan sewa untuk runding dan sediakan renewal dengan penyewa sedia ada, dan ramai tambah sedikit SST di atasnya. Yuran ini boleh dirunding — dan untuk tenancy terurus SPEEDHOME, renewal berjalan dalam platform tanpa komisen renewal berasingan.
Apa jadi kepada yuran ejen jika tenancy dibatalkan sebelum signing?
Bergantung kepada apa surat penglibatan nyatakan. Yuran penempatan konvensyen MIEA standard biasanya diinvois semasa signing tenancy, bukan semasa listing, jadi deal yang gagal sebelum signing sepatutnya tidak trigger bayaran. Jika ejen sudah buat viewing, pemasaran, atau kerja rundingan yang tuan rumah terima, sesetengah ejen tuntut yuran separa — dapatkan ini secara bertulis sebelum tandatangan. Sentiasa semak klausa pembatalan dan trigger refund/non-refund sebelum bayar.
Kadar SST apa terpakai pada komisen ejen di Malaysia?
SST terpakai atas komisen ejen, tetapi kadar tepat boleh berubah antara kitaran Bajet. Layanan cukai perkhidmatan untuk yuran ejen hartanah berdaftar berada di bawah kumpulan Cukai Perkhidmatan yang berlainan daripada sewa kediaman, dan hanya ejen yang berdaftar cukai perkhidmatan boleh invois ia. Tanya ejen untuk kadar semasa dan sahkan pada invois sebelum bayar.
Bolehkah saya sewa hartanah tanpa bayar yuran ejen?
Boleh. Urus sendiri atau listing melalui platform elak yuran penempatan skala MIEA. Urus sendiri bermaksud cari penyewa sendiri, jalankan viewing, sediakan tenancy agreement dan kendalikan semuanya selepas signing sendiri. Workflow platform kendalikan listing, saringan dan stamping perjanjian dalam satu sistem, dengan kutipan sewa selepas move-in.
Adakah yuran ejen untuk penyewa pertama boleh ditolak daripada cukai pendapatan sewa?
Tidak. LHDN Public Ruling 12/2018 mengklasifikasikan komisen ejen untuk letting pertama sebagai perbelanjaan awal — kos mewujudkan sumber pendapatan, bukan menghasilkan pendapatan daripadanya. Ia tidak boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d). Komisen ejen untuk renewal atau pertukaran penyewa boleh ditolak.
Bila tuan rumah patut bayar yuran ejen — dan apa jika penyewa pertama keluar awal?
Trigger standard ialah signing tenancy, bukan listing. Kebanyakan kontrak konvensyen MIEA invois komisen sebaik sahaja penyewa ditemui dan tenancy agreement ditandatangan — sesetengah ejen invois hanya selepas sewa bulan pertama dikutip. Sentiasa sahkan trigger dalam surat penglibatan sebelum tandatangan. Jika penyewa pertama keluar sebelum tempoh dipersetujui, klausa yuran re-letting berkuat kuasa: sesetengah ejen caj komisen penuh baharu pada penyewa ganti, sesetengah caj kadar dikurangkan, dan sebilangan kecil refund sebahagian yuran asal secara berkadar. Klausa patut nyatakan yuran re-letting, asas refund, dan sama ada komisen asal dianggap non-refundable.