费用付了，委托书也签了——然后中介失联：没有租客、没有带看、没有文件，或者一张从未发生的工作的续约发票。这个工具包就是房东在这场对话里的位置：你能向中介追讨什么、什么证据让追讨成立、投诉到底落在哪（能给你什么、不能给你什么），以及当你不愿再经历一次时的托管替代方案。
先弄清那笔费用本应买什么。马来西亚租赁中介的出租佣金按委员会公布的收费标准运行——最低一个月毛租，三年期以内最高1.25个月——涵盖签约前的出租流程：找租客、带看、谈判、促成租约签署、（如约定）代收首笔款项。收租、维修和签约之后的一切都不在内。完整标准与服务范围见中介费专页。“没交差”指出租环节失败——而你的追讨函要逐项列明的正是这个。
“没交差”实际长什么样
四种失败模式几乎涵盖所有投诉。写信之前先认出你属于哪种，因为每种需要的证据不同。
| 失败模式 | 发生了什么 | 你的证据 |
|---|---|---|
| 收费后无服务 | 挂牌或委托时付了发票，之后没有房源、没有带看、没有汇报 | 付款凭证、委托书、你自己追问的空白周数 |
| 服务开了头然后失联 | 早期有带看，租客签约前中介不再回复 | 往来记录和带看日志 |
| 租客进场后违约 | 租客签了约并在数周内违约或走人 | 租约、租客付款记录、中介对筛选所做的表述 |
| 续约费、无续约工作 | 同一租客续约的发票寄来，但中介并未参与谈判 | 发票、以及完全不存在续约沟通的事实 |
续约模式值得单说：同租客续约费对应真实的续约工作——重谈条款、做文件、协调签署。如果租客本来就按原条件留下、中介只是见证了一个签名，续约费行情页讲清了这笔费用应反映什么、以及如何质疑其范围。
追讨文件包：要什么、凭什么
让中介认真对待的追讨，是一封带附件、标日期的信。写信之前先备齐这些。
| # | 项目 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 1 | 委托书或书面服务范围 | 界定承诺了什么；如果没有，这本身就是一项发现 |
| 2 | SST分列的发票 | 佣金与服务税必须分开列示；在支付或认可任何SST项目之前，先核对机构是否已注册SST、发票是否写明应税服务——并向机构确认现行税率 |
| 3 | 付款凭证 | 与发票对应的银行转账记录 |
| 4 | 往来记录 | 标注日期的对话记录，显示你的追问与中介的回复 |
| 5 | 中介的服务凭证 | 房源链接、带看安排、汇报——中介的工作证明；在追讨函中索要 |
| 6 | 中介注册信息 | 在依赖中介的执业资格前，先在 LPEPH 公开名册核实 REN 或 REA 编号——见REN 核实指南 |
| 7 | 一项明确的诉求 | 按金额的退款，或服务的履行，附期限 |
两个结构性事实框住整封追讨函。其一，只有注册产业代理（REA）或其属下的注册产业谈判员（REN）才能收取产业代理费——注册情况可在委员会 lpeph.gov.my 的公开名册上查证，未注册收费是另一个更严重的问题。其二，监管机构是 LPEPH——即估价师、评估师、产业代理及物业经理委员会（英文 BOVAEP，同一个法定机构）——依据1981年《估价师、评估师、产业代理及物业经理法》设立。
可直接发送的追讨函怎么写？
文件包备齐后发送。填好[括号]，附上文件，只讲事实。
主题：服务追讨——[机构名称]——[物业地址]——委托日期[日期]
[中介姓名/机构负责人] 您好，
我于[日期]委托[机构名称]出租[物业地址]，并于[日期]按贵方发票[号码]支付[金额]，其中[金额]列为服务税。约定范围为[委托书中的范围，例如：招租、带看、租约签署]。
截至[日期]，以下事项未交付：[逐项列明——未发布房源/未安排带看/未介绍租客/未谈判续约]。我在[日期]的多次追问得到[无回复/所引述的回复]。
请在[X]天内提供：(1) 委托项下已执行服务的书面记录，含房源编号、带看日期与汇报；(2) 本委托所依据的 REN/REA 注册编号，供对照 LPEPH 名册核验；(3) [未交付范围[金额]的退款/在[日期]前履行约定服务]。
如未能做到，我将进一步处理此事，包括通过 LPEPH 投诉程序及我的法律救济。
[姓名]、[联系电话]
一封信、一个期限、一个线程。零散开始的升级只会被无视。
投诉到底落在哪——能给你什么
两条常被混淆的独立途径：监管机构的纪律程序，和要钱的民事法院。分清哪条管什么，是“档案得到解决”与“情绪得到发泄”的区别。
- LPEPH 纪律投诉。 向委员会投诉注册中介或谈判员属于纪律途径：它可以调查并制裁执业者。它不向投诉人裁给金钱赔偿——它不是退款机制。
- 金钱走民事索赔。 追讨有争议的费用，路径是普通民事法院：不超过RM100,000的索赔由推事庭受理，更大金额至RM1,000,000由地庭受理。购屋者仲裁庭不是受理地——它只处理发展商-买家SPA纠纷，不能审理租赁中介费纠纷。
实务中两者并行效果最好：追讨函同时点名两者，纪律投诉建立记录，追讨不成时民事索赔把钱要回来。上面的追讨函已经把这一点布置好了。
同样一个月租金能买什么替代方案？
如果出租佣金已经沉没，值得做的决定是关于下一次租约的——而无论走哪条路，比较的标的都是一个月租金。
出租佣金是一次性事件：签约即结束，之后的所有风险——断租、损坏、赖住——都落在你身上。SPEEDHOME 的 Protect 配套定价在同一量级——一个月租金（以免租期形式收取，而非另开发票）——并在整个租期内作为托管保障运行：租金逾期时按计划打款、屋内物品保障与驱逐支持，在配套条款与限额之内。Protect+ 定价1.5个月租金，额度更高。完整条款在 SPEEDHOME 房东配套页——本页不重述条款。
配套选择器的路由规则很直白：经中介渠道来的房东，应落在 Protect，而不是 Standard——同时支付出租佣金和纯工具订阅等于付两次钱，却仍独自承担每一笔损失。如果这轮中介经历已让你彻底离开中介，不经中介出租指南讲清你可以直接拿回的文件工作。
常见问题
能通过 LPEPH 把钱要回来吗？
不能。向 LPEPH（估价师、评估师、产业代理及物业经理委员会——英文 BOVAEP）投诉属于纪律途径：它可以对执业者的注册采取行动，但不向投诉人裁给赔偿。退钱要靠追讨函，或民事索赔——推事庭受理至RM100,000，地庭受理至RM1,000,000。
发票只写“费用+SST”，有效吗？
先核实再当作有效：服务税由应税人士就应税服务收取，正规发票应清楚写明应税服务并载明提供方的SST注册。向机构索要注册编号和所采用的现行税率——税率在预算周期之间变动过，中介费行情页保持“付款前先确认”的规则。
中介说租客“变卦了”，我还欠费用吗？
取决于委托书写的费用触发条件——挂牌、介绍，还是签署租约。如果触发条件是签署租约而没有签成，追讨函逐项列明的正是这一点。如果介绍了租客而你拒绝了，费用立场仍回到委托书——这就是为什么范围函是文件包的第一项。
怎么核实中介到底有没有注册？
LPEPH 在 lpeph.gov.my 的公开名册列出注册产业代理和注册产业谈判员；REN 核实指南讲怎么读。在依赖中介执业资格或付费之前先核实——并把“不在名册上”当作与服务纠纷不同性质的问题。