Menara Suezcap Bangsar South 办公室出租 (2026)
答案摘要 (60 字)
Menara Suezcap 是 A 级办公楼综合体,共两栋 (Tower 1 + Tower 2,35 层分层),坐落于 KL Gateway 综合体内,地址 No. 2, Jalan Kerinchi (Bangsar South / Kampung Kerinchi),2017 年由 Suez Capital Sdn Bhd 建成。NLA 合计 约 704,000 平方英尺,标准层楼面 11,800 平方英尺。询价集中在 每月 RM 4.00 – 5.50 psf (2024–2026 共 7+ 挂牌)。两栋均获 GBI Certified;Tower 2 获 GBI Gold 评级 (Knight Frank 2H2017)。
速查事实
| 项目 | 备注 |
|---|---|
| 等级 (A/B) + 依据 | A 级 — SuezCap (官方一手)、Knight Frank、一份有日期的经纪挂牌均明确标注 "Grade A"。kl-office.com 称其为 "Premium Grade A"。SPEEDHOME 采行业惯例 (马来西亚无公开等级登记)。 |
| 竣工 / 主要翻新年份 | 2017 (Tower 1 于 2016 年 11 月交付;Tower 2 自 2017 年起开始交付,据 Suez Capital 通讯 Vol 7,2017 年 12 月)。一份有日期的经纪挂牌、irumah.co、一份有日期的经纪挂牌.com.my 均写明 "completed 2017"。 |
| NLA + 标准层楼面 | Tower 1: 352,000 平方英尺 NLA (一份有日期的经纪挂牌)。Tower 2: 约 360,000 平方英尺 NLA,35 层分层 (Knight Frank 2H2017)。Menara Suezcap NLA 合计: 704,000 平方英尺。 标准层楼面: 11,800 平方英尺 (Tower 2;Knight Frank 列示 11,600 平方英尺 — 在容差内一致)。 |
| 使用率 (净:毛) | 未核实。需致电物业管理处确认。 |
| 询价租金 (毛/净已注明) | 每月 RM 4.00 – 5.50 psf (2024–2026 共 7+ 经纪 / 代理挂牌区间)。中点 约 RM 5.00 psf 用于 1,200–11,800 平方英尺已装单位。毛坯 / 无家具单位有时可议价至 RM 4.04–4.17 psf。2025 年 3 月成交租金 (irumah.co): 1,700 平方英尺 RM 4.83–6.03 psf,5,800 平方英尺 RM 5.17–6.03 psf,12,000 平方英尺 RM 4.83 psf。毛/净拆分未核实 — 除非业主确认毛租,否则按净租假设。 |
| 询价 vs 实际租金差距 | 未核实 — 公开差距是业者的护城河。 Bangsar South / Mid Valley City 在多年期合同中实际成交通常低于开价 5–15%。 |
| 服务费 (RM psf/月) | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 在所审阅的任何来源中均无公开每平方英尺披露。租赁专线: [email protected] / +60 3-7452 8111。 |
| 停车场 (车位比、费率、访客费率) | 配比: 每 1,000 平方英尺 NLA 配 1 个车位 (一份有日期的经纪挂牌)。车位总数: 4,000 (覆盖 KL Gateway 综合开发)。租户月费: 每车位 RM 150 – 200 (一份有日期的经纪挂牌)。访客停车使用 KL Gateway Mall 智能停车系统。 |
| 非工作时间空调费率 | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 集中式冷水空调系统存在 (klcc-office.com 设施列表);24 小时保安 + 设施层 + 楼内会议场地。 |
| MD / 马来西亚数字 (Malaysia Digital) 状态 | 不适用 / 未宣称 — kl-office.com 显示 "MSC Location: Not Applicable" 一栏。KL Gateway 综合体为私人开发 (分层 + 整体保留,由 Suez Capital 持有);未核实到挂牌的 MD 租约。MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础,不再绑定楼宇。 |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenMark) | GBI Certified (两栋,据 Suez Capital 官方一手)。Tower 2: GBI Gold (Knight Frank Malaysia Real Estate Highlights 2H2017)。对关注 ESG 的租户而言,这是 Sunway Tower (无 GBI) 和 Menara Perak (无绿色认证) 难以匹敌的绿色认证卖点。 |
| 主力租户 / 租户名单 | 已确认 6 家命名办公租户 (见下方 "楼内租户")。医疗 / 临床研究方向的主力为 Clinical Research Malaysia (CRM) 位于 D-26-06 + 25 楼 (Centre of Excellence,2024 年 4 月扩张)。教育方向: Pandai Education Sdn Bhd 位于 D-09-02。医疗 NGO: National Heart Association of Malaysia (NHAM) 位于 D-13A-06。餐饮: 2Hungry HQ (Tower 2)。科技咨询: AGTIV Consulting Sdn Bhd 位于 D-35-05。 |
| 最近轨道站 + 实测步行时间 | Universiti LRT (KJ19,Kelana Jaya 线): 步行 2–4 分钟 / 100–200 米 经由 KL Gateway Mall 至 LRT 的 100 米有盖天桥 (一份有日期的经纪挂牌、Moovit 均一致)。 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 未核实。集中式冷水空调 + 24 小时保安。新建 A 级标准应配 N+1 发电机。 |
| 最近核实 | 2026-08-06 (询价租金、NLA、楼面、GBI、轨道、租户名单)。服务费、加班空调、完整租约模板在同一日期均未核实。 |
您实际要付多少 — 5,000 平方英尺,租 3 年
下表基于询价租金与假设的服务费中点。服务费、停车费率、非工作时间空调必须在签约前与 Suez Capital 租赁方确认。
| 项目 | RM psf / 月 | 5,000 平方英尺的月费 (RM) | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (询价) | 5.00 | 25,000 | 询价中点;实际可能更低 — 差距未核实。 |
| 服务费 (假设) | 0.90 | 4,500 | 未核实 — Bangsar South A 级市场区间 RM 0.70 – 1.20。 |
| 停车 (5 个车位) | 175 / 位 | 875 | 在披露的 RM 150 – 200 / 位 区间内。 |
| 非工作时间空调 (假设) | n/a | 0 | 费率未核实;按仅办公时间计。 |
| 水电 (假设) | n/a | 0 – 2,000 | 二次计量;视装修而定。 |
| SST 8% (仅基础租金) | n/a | 2,000 | 8% 销售税按租金计;服务费通常不在范围内,但请确认。 |
| 含税总额 | — | 约 RM 32,375 / 月 | 按假设服务费计。不含预付押金 + 装修。 |
| 预付现金 (2+1+1) | — | 约 RM 98,000 | 2 个月保证金 + 1 个月水电 + 1 个月预付租金 (税前)。 |
| 12 个月总占用成本 | — | 约 RM 388,500 | 按假设服务费计,无加班。 |
银行担保说明 (外国 / 跨国租户): 对于跨国 / 高信用租户,部分业主接受以银行担保替代现金保证金;这并非所谓的普遍权利 — 请与 Suez Capital 确认。[GEMINI-1]: 在将其作为通行惯例陈述前,请以 2–3 份实际租约核实。
我的团队能放得下吗? (20 / 50 / 100 人)
人头数按 150 平方英尺/人 (呼叫中心密度) 和 100 平方英尺/人 (后台办公密度) 计算,采用 11,800 平方英尺标准层楼面,假设净使用率 85%。
| 团队规模 | 密度 | 所需面积 | 此楼安排 | 月成本估算 (含税,5.00 psf) |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 150 平方英尺/人 | 3,000 平方英尺 | 部分楼层 (标准层的 1/4) | 约 RM 20,000 / 月 |
| 50 人 | 100 平方英尺/人 | 5,000 平方英尺 | 半层 (标准层可对半分) | 约 RM 32,500 / 月 |
| 100 人 | 100 平方英尺/人 | 10,000 平方英尺 | 一整层标准层 (11,800 平方英尺) | 约 RM 65,000 / 月 |
50 人按 150 平方英尺/人密度,需要 7,500 平方英尺 — 一层的 2/3 加上相邻楼层的 1,000 平方英尺,或一层标准层配部分转租给次承租人。请与 Suez Capital 租赁核实适配性 — 任何部分楼层的转租均需取得转租同意。分层提示:Tower 2 为分层产权;分层办公楼业主自行处理租赁。Tower 1 由 Suez Capital 持有并通过开发商出租。
轨道交通实况
Menara Suezcap 位于 KL Gateway 综合体内,地址 No. 2, Jalan Kerinchi (Bangsar South / Kampung Kerinchi)。Universiti LRT (KJ19,Kelana Jaya 线): 步行 2–4 分钟 / 100–200 米 经由 KL Gateway Mall 至 LRT 的 100 米有盖天桥。Kelana Jaya 线直达 KLCC (可换乘 Putra LRT 和 Monorel) 和 Gombak。网约车 (Grab) 接送可直接在 KL Gateway Mall 落客点。Flat Pkns Kerinchi / KL Gateway 公交站步行 2 分钟;772、780、T788 路公交服务该区域。楼内 KL Gateway Mall 是员工便利的强大配套 (餐饮、零售、服务)。
楼内租户
截至 2026-08-06,共有 6 家有据可查的命名办公租户:
| 租户 | 楼层 / 单元 | 备注 | 来源 |
|---|---|---|---|
| Clinical Research Malaysia (CRM) | D-26-06,Menara Suezcap 1 (总部);亦位于 25 楼 (2024 年 4 月翻新为 Centre of Excellence / 临床运营总部) | 卫生部下设的临床研究机构;2024 年 4 月在楼内扩张 | https://clinicalresearch.my/contact-us/ (2026-08-06,官方一手) |
| Pandai Education Sdn Bhd | D-09-02,Menara Suezcap 1 | 教育平台 | https://pandai.org/my/contact-us (2026-08-06,官方一手) |
| National Heart Association of Malaysia (NHAM) | D-13A-06 | 医疗 NGO | https://www.bigkl.com/shopping-malls/kl-gateway-mall/ (2026-08-06,新闻署名) |
| 2Hungry HQ | Menara Suezcap 2 | 餐饮集团 | https://www.bigkl.com/shopping-malls/kl-gateway-mall/ (2026-08-06,新闻署名) |
| AGTIV Consulting Sdn Bhd | D-35-05,Menara Suezcap 1 | 科技 / 职能咨询 | https://my.jobstreet.com/companies/agtiv-consulting-168558983589896 (2026-08-06,自有挂牌) |
| MyBiz Solutions Sdn Bhd | D-08-08,Menara Suezcap 1 | 商业解决方案 | https://www.maukerja.my/en/company/mybiz-solutions-sdn-bhd (2026-08-06,自有挂牌) |
主要观察: - 医疗 / 临床研究是垂直主力 — Clinical Research Malaysia (卫生部机构) 是最强的命名租户,在 2024 年 4 月 Centre of Excellence 扩张后同时占据 D-26-06 和 25 楼。这传递了政府关联的信用质量和对医疗友好楼宇环境。 - D-26-06 / D-09-02 单元编号规则 符合 KL Gateway Mall / SuezCap 地址网格 (Menara Suezcap 1)。 - AGTIV Consulting 位于 D-35-05 (35 楼) 表明高层办公套房也有出租,不是空置 — 对整层 / 高层交易是正面信号。 - 政府 / 机构占比 较 Sunway Putra Tower 低 — Menara Suezcap 私有部门占比较高,CRM 是少数例外。 - 分层提示: Tower 2 为分层产权;分层办公楼业主自行处理租赁。Tower 1 由 Suez Capital 持有并通过开发商出租 (联系 [email protected] / 03-7452 8111)。RM 4.00 – 5.50 psf 区间跨两栋楼。 - 资产类别说明: KL Gateway Mall 的主力租户 (H&M 等) 为 商场 租户,而非办公楼租户 — 请勿混淆。
租约风险与退出机制
- 还原成本 — Menara Suezcap 本身未核实。 2017 年建成的基装意味着还原仅针对租户装修部分。Bangsar South A 级范围: RM 10 – 30 psf (基本) 至 RM 30 – 80 psf (中段)。签约前请与 Suez Capital / 分层业主确认范围。
- 解约条款 — Menara Suezcap 未核实。 Bangsar South A 级常规为提前 3–6 个月书面通知 + 业主追讨剩余租金的权利。请在签约第 2 年而非签约时谈解约。
- 外交条款 — 在马来西亚商业租约中针对外国租户是标准做法 (3 个月通知 + 支持文件,据 3ecpa.com.my 2024-05-15)。Menara Suezcap 措辞未核实。 在假设受保护前,请按实际租约核对通知期和锁定年限。[GEMINI-1]: Kimi 研究中报告的 12 个月锁定 / 2 个月通知 / 无抵扣机制未经交叉验证。
- 正常磨损 vs 损坏 — 这是押金返还纠纷的最常见模糊地带。在入住和退租时拍摄带时间戳的现场照片;如出现押金未返还纠纷,小额诉讼是常被引用的救济途径 (参见 SPEEDHOME 的 KL 办公室租赁指南了解程序)。
- 中国租户特别警示 — 一位 2025 年考察 KL CBD 的中国企业家被中介明确警告:"如果你的租金是 1 万 [RM10,000],你做了一年就不做了,你还要继续把剩余一年的租金 12 万 [RM120,000] 付完。" (澎湃新闻 2025-08-13)。最少 2 年 + 剩余租金全额风险是任何中小型 Menara Suezcap 租户最主要的财务风险,务必在扩张方案中计入。
Malaysia Digital / MSC 状态栏
楼宇层面 MD / MSC 状态: 不适用 — kl-office.com 显示 "MSC Location: Not Applicable" 一栏。KL Gateway 综合体为私人开发 (分层 + 整体保留,由 Suez Capital 持有);未核实到挂牌的 MD 租约。对于期待 MSC 税收优惠的科技租户,Menara Suezcap 不适合 — 楼宇不赋予资格。
仅作背景 (非 Menara Suezcap 特定): MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础 — 不再绑定楼宇。迁入 Menara Suezcap 的外资公司,通过其自身符合资格的活动取得 MD 资格,而不是因为身处 MSC 认证楼。马来西亚约 35% 的专用办公楼存量已通过 MD 认证,仅约 13% 的 MD 公司实际坐落在 MD 认证楼宇中 — "我必须要在 MD 楼里吗"是个实在问题,答案是 (不必,对于 MD 资格而言)。
对比 — Bangsar South / KL Gateway 同类
| 楼宇 | 子市场 | 等级 | 询价 (RM psf) | NLA / 楼面 | 最近核实 |
|---|---|---|---|---|---|
| Menara Suezcap (本页) | Bangsar South (KL Gateway) | A (GBI Certified + GBI Gold Tower 2) | 4.00 – 5.50 | NLA 合计 704,000 平方英尺 / 每层 11,800 平方英尺 | 2026-08-06 |
| The Vertical Corporate Office Tower (Bangunan Angkasaraya) | Bangsar South | A | 5.50 – 7.00 (因楼而异;Bangsar South 区间) | 每层 | 2026-08-06 |
| UOA Business Park (Tower 3 / 5 / 6 / 7) | Bangsar South | A | 因楼而异;Bangsar South 区间 4.50 – 6.50 | 每层 | 2026-08-06 |
| KL Eco City (Office Tower 1 / 2) | Bangsar South (Mid Valley City 区域) | A (MSC Cybercentre) | 因楼而异;KL Eco City 区间 5.00 – 7.00 | 每层 | 2026-08-06 |
定位小结: Menara Suezcap 处于 Bangsar South A 级询价区间的下端 — 2017 年竣工 + GBI Certified + Universiti LRT 步行 2–4 分钟 + 楼内 KL Gateway Mall 配套是差异化优势;价格是同类最低。需要 MSC 资格认证的租户,KL Eco City 是更接近的匹配。需要 GBI Gold (特别是 Tower 2) 的租户,Menara Suezcap 本身是本集群中性价比最高的选择。4,000 个车位 + Universiti LRT 步行 2–4 分钟是最强的轨道 + 配套卖点。
FAQ — Menara Suezcap (2026)
Menara Suezcap 是否拥有 Malaysia Digital / MSC 资格?
否 — kl-office.com 显示 "MSC Location: Not Applicable" 一栏。 KL Gateway 为私人开发 (分层 + 整体保留,由 Suez Capital 持有);未核实到挂牌的 MD 租约。MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础,不再绑定楼宇 — 外资租户可从 Menara Suezcap 取得 MD 资格,但楼宇本身不赋予资格。
Menara Suezcap 的服务费是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 Suez Capital 租赁专线为 [email protected] / +60 3-7452 8111。Bangsar South A 级市场区间为 RM 0.70 – 1.20 psf (估算,非本楼专属)。
5,000 平方英尺的 Menara Suezcap 办公室月租是多少?
约 RM 32,375 / 月 (含税),按询价中点 RM 5.00 psf + 假设的 RM 0.90 psf 服务费 + 5 个车位 RM 175 (在披露的 RM 150 – 200 区间内) + 8% SST 计。实际服务费、停车配比与 SST 范围需逐一确认。
Menara Suezcap 的标准层楼面是多大?
每标准层约 11,800 平方英尺 (Tower 2;Knight Frank 2H2017 列示 11,600 平方英尺 — 在容差内一致)。Tower 2 为 35 层分层。两栋楼 NLA 合计约 704,000 平方英尺 (Tower 1: 352,000;Tower 2: 约 360,000)。
Menara Suezcap 是否绿色认证?
是 — 两栋均获 GBI Certified 据 Suez Capital 官方一手。Tower 2 特别获得 GBI Gold (Knight Frank Malaysia Real Estate Highlights 2H2017)。2H2017 的 Knight Frank 报告是最具权威性的独立第三方来源。对关注 ESG 的租户而言,这是 Sunway Tower (无 GBI) 和 Menara Perak (无绿色认证) 难以匹敌的卖点。
Menara Suezcap 离最近的 MRT / LRT 有多远?
Universiti LRT (KJ19,Kelana Jaya 线): 步行 2–4 分钟 / 100–200 米 经由 KL Gateway Mall 的 100 米有盖天桥。Kelana Jaya 线直达 KLCC、Dang Wangi、Masjid Jamek 和 Gombak。有盖天桥意味着正常情况下无雨淋。
Menara Suezcap 的停车配比是多少?
每 1,000 平方英尺 NLA 配 1 个车位 (一份有日期的经纪挂牌)。车位总数: KL Gateway 综合体内共 4,000 个。租户月费: 每车位 RM 150 – 200 (一份有日期的经纪挂牌)。访客停车使用 KL Gateway Mall 智能停车系统。
Menara Suezcap 的最短租期是多久?
3 年 为公开声明的最短租期 (据 Dotproperty 关于 5,900 平方英尺单位月租 RM 29,500 的 "Min. 3 years contract" 免责说明)。这与 Bangsar South A 级常规一致。3+3 年期结构为行业默认 — 请与 Suez Capital 确认。
Menara Suezcap 的业主是否接受外国租户的外交条款?
马来西亚商业租约中,外国租户的外交条款是标准做法 (3 个月通知 + 支持文件,据 3ecpa.com.my 2024-05-15)。Menara Suezcap 措辞未核实。 在假设受保护前,请按实际租约核对通知期和锁定年限。
Menara Suezcap 退租时的还原成本是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 Bangsar South A 级范围: RM 10 – 30 psf (基本) 至 RM 30 – 80 psf (中段)。2017 年建成的基装意味着还原仅针对租户装修部分。签约前请与 Suez Capital / 分层业主确认范围。
核实戳
租金、NLA、楼面、GBI 状态、LRT 步行、租户名单于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核实。Tower 2 的 GBI Gold 评级引自 Knight Frank Malaysia Real Estate Highlights 2H2017 (最具权威性的独立第三方参考)。服务费、加班空调、MD 状态、完整租约模板及 Tower 1 专属 GBI 评级 (Certified 或 Gold) 在公开资料中未核实 — 需致电物业管理处确认。对于期待 MSC 资格认证的科技租户:本楼不是 MSC 状态楼;通过企业活动取得 MD 资格,而非通过楼宇。
最近核实 2026-08-06。由 SPEEDHOME 研究核实。无虚构数据;未核实字段已明确注明。
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