Wisma GER 一段概述
Wisma GER (Wisma Golden Eagle Realty，前称 Wisma Selangor Dredging / Wisma SDB) 是位于 KLCC / 金三角 142-A Jalan Ampang 的 1985 年落成低密度 4 栋内院式办公楼综合体，NLA 327,254 平方英尺，分布于西、东、北、南 4 栋；楼面 640–8,480 平方英尺，由 Selangor Dredging Berhad (SDB，Bursa 上市) 持有，通过 Golden Eagle Realty Sdn Bhd 出租；2026 年第二季度要价 RM 5.50–8.50 psf/月 (中位 RM 6.50 psf)，2 层地库共 500 车位，步行 5 分钟至 KLCC LRT (Kelana Jaya 线)。(来源：dated broker 列表 Victor Lim、dated broker 列表、DotProperty、JLL、dated broker 列表，均于 2026-08-06 查阅；SDB 公司网站。)
速查事实 — Wisma GER
| 项目 | 数值 | 来源 / 最后核验 |
|---|---|---|
| Grade (A/B) + 依据 | Grade B/C (非正式标注)；1985 年 4 栋低密度内院，无 GBI/LEED 认证 | dated broker 列表 建筑记录，2026-08-06 |
| 竣工 / 主要翻新 | 1985 年竣工 (开发商 Selangor Dredging Berhad) | dated broker 列表，SDB 公司网站，2026-08-06 |
| NLA + 标准楼面 | NLA 327,254 sf (dated broker 列表) / 345,913 sf (dated broker 列表，冲突已标记)；每栋楼面 640–8,480 sf | dated broker 列表，dated broker 列表，2026-08-06 |
| 得房率 (净:毛) | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 要价租金 (毛/净已标注) | RM 5.50–8.50 psf/月；中位 RM 6.50；空置约 RM 5.50，装修 / 内院景观 RM 7.00+ | JLL, dated broker 列表, DotProperty, dated broker 列表, dated broker 列表, Zerin, 2026-08-06 |
| 要价 vs 实际租金差距 | 公开来源未见。实际租金为逐笔交易数字；无仲介表公布 Wisma GER 实际租金。 | — |
| 物业管理费 (RM psf/月) | 公开来源未见。仲介广告标 "++" (即在要价之上)，但无每 psf 数字。 | — |
| 停车 (车位比、费率、访客费率) | 2 层地库共 500 车位；租户月租费率公开来源未见；公开按时/定额收费 (周一至四首小时 RM 4 / 之后 RM 3；晚 7 点至早 7 点定额 RM 8/次) 据 parking.com.my | dated broker 列表, DotProperty, parking.com.my, 2026-08-06 |
| 非工作时间空调费率 | 公开来源未见。空调周一至五 8:30–17:30，周六 8:30–13:30 (据 dotproperty) | dotproperty.com.my, 2026-08-06 |
| MD / Malaysia Digital 状态 | 公开来源未见。MD 状态自 2022-03-25 起为基于企业活动，非基于楼宇。 | — |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenMark) | 无公开披露 | 仲介表，2026-08-06 |
| 主要租户 / 租户名册 | SDB 总部位于西座 18 楼 (142-C Jalan Ampang)；SDB Interiors + SDB Properties 位于南座 12 楼；Vysus Group (Vysus Netherlands B.V.) 位于西座 11 楼；British Council；Al-Rajhi Bank；Smith International (现为 Schlumberger)；Ranbaxy (现为 Sun Pharma) | SDB 公司网站；Vysus Group 全球覆盖页；Zerin Properties；仲介文案，2026-08-06 |
| 最近轨道 + 实测步行时间 | 步行 5 分钟至 KLCC LRT (Kelana Jaya 线) (据 Victor Lim 挂牌)；LRT Dang Wangi、LRT Kampung Baru、MRT Raja Uda、单轨 Bukit Nanas、单轨 Raja Chulan 均在步行距离 | dated broker 列表 Victor Lim, irumah.co, 2026-08-06 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 最后核验 | 2026-08-06 (仲介挂牌) | — |
租户组合说明： 澳大利亚与英国高级专员公署已在 2020 年代搬离 Jalan Ampang，前往 Tun Razak Exchange。仍将其列为当前租户的仲介文案已过时；将这两项租约视为历史记录。
您实际要支付的费用 (总持有成本) — Wisma GER
5,000 sf 示例，要价中位 RM 6.50 psf：
| 费用项 | RM psf/月 | RM/月 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (毛) | 6.50 | 32,500 | 2025 挂牌中位；中层空置。 |
| 物业管理费 | — | — | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 |
| 停车 (5 车位按行业典型月租费率) | n/a | 1,250–1,750 | 仅公开按时费率；租户月租为独立管理报价 (行业典型 RM 250–350/车位/月，未 Wisma GER 核验)。 |
| 非工作时间空调 | — | — | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 |
| 水电费估算 | 约 0.80 | 4,000 | KLCC Grade B/C 典型；非 Wisma GER 核验。 |
| 8% SST (基础租金部分，若业主已注册) | 0.52 | 2,600 | 服务税法 2018 (Act 788)，8% 费率。 |
| 合计 RM psf/月 (不含物业管理费、不含 OT 空调) | 约 7.82 | 约 42,600 | 物业管理费与非工作时间空调为缺失项。 |
预付现金 (粗略顺序，5,000 sf 单元，按市场标准 2+1+0.5 押金，仲介最少 3 年租期)： - 2 个月押金 + 1 个月预付 + 0.5 个月水电 = 3.5 个月毛租金 - 约 RM 113,750 押金 + RM 2,400 印花费 (按 RM 250 年租金征 RM 3) - 加上首月停车 (约 RM 1,250–1,750, 5 车位) 及 1 个月装修押金 (若空置)
以上为市场标准代理值，非 Wisma GER 核验数字。Wisma GER 为非 REIT 资产、私人分层；楼宇标准租约模板未公开披露。
我的团队能否入驻？
按 4 栋 640–8,480 sf 楼面区间计算：
| 人数 | 100 sf/人 所需 (密集) | 150 sf/人 所需 (标准) | 在本楼宇的层数 | 月全包成本* |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 2,000 sf | 3,000 sf | 西/南/北座局部翼 (中位典型 3,000 sf 可用) | 基础租金 RM 13,000–19,500 + 物业管理费 (联系管理方) |
| 50 人 | 5,000 sf | 7,500 sf | 西/南座子层；dated broker 列表 列出 8,000 sf 单元 | 基础租金 RM 32,500–48,750 + 物业管理费 (联系管理方) |
| 100 人 | 10,000 sf | 15,000 sf | 跨栋约 1.5–2 个局部翼 (效率较低；Wisma GER 是低密度综合楼，不是单层楼面楼宇) | 基础租金 RM 65,000–97,500 + 物业管理费 (联系管理方) |
*全包成本 = 基础租金 RM 6.50 psf 中位；物业管理费和非工作时间空调为缺失项。Wisma GER 的 100 人团队很可能跨 2 栋 — 低密度 4 栋布局是门禁卡管理与装修的考量，不仅是平方英尺数字。
200 人团队需约 3 翼跨 2–3 栋。签约前请向管理团队索取多栋平面图。
交通实况
Wisma GER 距 KLCC LRT 站 (Kelana Jaya 线) 步行 5 分钟 (据 Victor Lim 仲介挂牌)，Avenue K / KLCC LRT 入口是更直接的通道。综合楼位于 142-A Jalan Ampang，KLCC 范围的 Kampung Baru 一侧。多个其他轨道选项在步行距离内：LRT Dang Wangi、LRT Kampung Baru、MRT Raja Uda、单轨 Bukit Nanas、单轨 Raja Chulan (据 irumah.co 邻近站列表)。Jalan Ampang 网约车接送方便；每栋 2–6 部电梯。(来源：dated broker 列表 Victor Lim、DotProperty、irumah.co，2026-08-06。)
楼内租户
Wisma GER 两大租户群体为 (a) 油气 / 能源技术服务的跨国公司，以及 (b) 外国使团 + 金融服务，两者均与 1985 年 Jalan Ampang 走廊邻近 Petronas 双子塔及 Petronas 旁老使馆区有关。
- Selangor Dredging Berhad (SDB) — 总部 位于西座 18 楼 (142-C Jalan Ampang)。SDB Interiors Sdn Bhd 与 SDB Properties Sdn Bhd 位于南座 12 楼。(来源：SDB 公司网站，2026-08-06。)
- Vysus Group (Vysus Netherlands B.V.) — KL 办公室位于 WC11CO，西座 11 楼。唯一当前可审计的具名租户地址。(来源：Vysus Group 全球覆盖页，2026-08-06。)
- British Council — 长期多国租户。
- Al-Rajhi Bank — 沙特银行集团，KL 区域办公室。
- Smith International — 美国油田服务公司，现为 Schlumberger 旗下。
- Ranbaxy — 印度制药巨头，现为 Sun Pharma 旗下。
- 澳大利亚高级专员公署 — 历史租约；2020 年代迁至 Tun Razak Exchange。
- 英国高级专员公署 — 历史租约；2020 年代迁至 Tun Razak Exchange。
British Council 与 Al-Rajhi Bank 条目源自仲介文案；在作为当前名册依赖前请重新核实。Vysus Group 是最新且可审计的名称。
租赁风险与退出机制
四个问题，每题先回答公开记录显示 (或未显示) 的内容：
- 复原 — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 KL PBO 市场标准为 RM 15–40 psf (KLCC 库存)；此为市场代理值，非 Wisma GER 特定。
- Break clause — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 Wisma GER 为非 REIT 资产、私人分层；标准租约模板未发布。
- Diplomatic clause — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 EP 持有外籍租户应在 Letter of Offer 阶段锁定，而非在 TA 签署时。合同是唯一保障 — 马来西亚没有通用租户法案规定押金上限。
- 合理磨损 vs 损坏 — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 KL PBO 通行做法为带照片的入住/退租清单；因所谓损坏导致的押金退还纠纷常见。
关于未退还押金纠纷，small-claims 通道 (双方均无律师) 是所引用的救济途径。在依赖前请核实当前的法院/仲裁庭路径。
Malaysia Digital (MD/MSC) 状态框
楼宇层面已核实事实： 审阅的所有仲介表或开发商披露中均未为 Wisma GER 发布 MD 特定标签。
更大图景 (一次性说明，非楼宇特定)： MD 状态自 2022-03-25 起为基于企业活动，非绑定指定楼宇。马来西亚仅约 35% 的专用办公空间获得 MD 认证，MD 公司中仅约 13% 实际入驻 MD 认证楼宇 — 因此 "我是否需要在 MD 楼宇" 是个错框的问题。MD designation 现在跟随公司，而非地址。位于 Wisma GER 的外资服务公司仍可基于自身的活动、人数与实收资本申请 MD 状态。
对 MD 公司，常见物理运营要求为：≥2 名全职知识工作者、月均工资 ≥RM 5,000、年运营开支 ≥RM 50,000、RM 1,080 不予退还处理费。这些门槛随预算周期变化 — 在依赖前请向 MDEC 自身网站核实当前数字。
对比块 — 3 栋同分市场同行 (KLCC / Jalan Ampang–Yap Kwan Seng 走廊，RM 5–9 psf 区间，1980 年代–1990 年代落成)
| 同行 | 要价租金 (RM psf/月) | 年份 | 分市场 | 与 Wisma GER 的对比理由 |
|---|---|---|---|---|
| Menara AmBank (Jalan Yap Kwan Seng) | RM 7.00+ (仲介广告) | 1990 年代 | KLCC / Jalan Yap Kwan Seng | 与 Wisma GER 同一 KLCC 走廊；步行 5 分钟可达；1980–1990 年代落成；MNC 级别租户。 |
| Menara Public Bank (Jalan Yap Kwan Seng) | RM 6.50–8.00 (仲介广告) | 1990 年代 | KLCC / Jalan Yap Kwan Seng | 同一 Jalan Yap Kwan Seng 走廊；要价区间相当；机构业主。 |
| Wisma Equity (Jalan Ampang / KLCC 边缘) | RM 5.50–7.50 (仲介广告) | 1980–1990 年代 | KLCC / Jalan Ampang | 与 Wisma GER 同一 Jalan Ampang 区域；1980–1990 年代落成相当；B/C 级定位相当。 |
三栋同处 RM 5.50–8.00 psf 区间，均位于 KLCC / Jalan Ampang–Yap Kwan Seng 走廊。当其各自楼宇页发布时，集群将自动链接到实时对比页。
FAQ — Wisma GER
Wisma GER 是否有 Malaysia Digital / MSC 状态？
未为 Wisma GER 发布任何 MD 特定标签。MD 状态自 2022-03 起为企业活动型，非绑定楼宇；符合 MD 资格的企业可位于 Wisma GER 并基于自身的活动、人数与实收资本申请。
Wisma GER 的物业管理费是多少？
公开来源未见。仲介广告标 "++" (即在要价之上) 但未单独列出物业管理费。唯一公开渠道为 Golden Eagle Realty Sdn Bhd (租赁：Desmond Sia，+6019-931-2298，[email protected])。
5,000 平方英尺办公室在 Wisma GER 每月多少钱？
按中位要价 RM 6.50 psf，基础租金 RM 32,500/月，全包 (含 8% SST 及行业典型月租停车) 约 RM 42,600/月，不含物业管理费及非工作时间空调。物业管理费及 OT 空调为缺失项。
Wisma GER 的楼面是多少？
每栋 640 至 8,480 sf；4 栋 (西、东、北、南) 共 327,254 sf NLA (dated broker 列表 挂牌) — dated broker 列表 列出 345,913 sf，冲突已标记。
Wisma GER 是否有绿色认证？
无。所有仲介表或开发商披露中均未公布 GBI、LEED 或 GreenMark 认证。
Wisma GER 距离最近的 MRT/LRT 有多远？
据 Victor Lim 仲介挂牌，步行 5 分钟至 KLCC LRT (Kelana Jaya 线)；LRT Dang Wangi、LRT Kampung Baru、MRT Raja Uda、单轨 Bukit Nanas、单轨 Raja Chulan 均在步行距离。
Wisma GER 的停车配比？
2 层地库共 500 车位 (每约 654 sf NLA 配 1 车位 — 按 KLCC 标准较宽松)。租户月租费率公开来源未见；仅 parking.com.my 公布公开按时/定额费率 (周一至四首小时 RM 4 / 之后 RM 3)。
Wisma GER 的最短租期？
3 年 (据 DotProperty 仲介广告最低值)。这是唯一公开披露的租期。
Wisma GER 的业主是否接受外籍租户的 diplomatic clause？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。Wisma GER 标准租约模板未公开披露。
Wisma GER 退租时的复原成本？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。KL PBO 市场标准为 RM 15–40 psf (KLCC 库存)；此为市场代理值，非 Wisma GER 特定。
核验戳记
租金、停车、空调时段、楼面、具名租户及交通于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核验，参考 dated broker 列表、dated broker 列表、DotProperty、dated broker 列表、JLL、irumah.co、Zerin Properties 及 SDB 公司网站的仲介挂牌。物业管理费、月租停车费率、非工作时间空调费率、装修期、押金结构、锁定期、break clause、diplomatic clause、复原成本及 MD 状态均未见公开来源；需联系楼宇管理方 (Golden Eagle Realty Sdn Bhd, [email protected], +6019-931-2298)。
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