Wisma YNH @ Kiara 163 一段概述
Wisma YNH @ Kiara 163 是位于 Mont Kiara, 50480 Kuala Lumpur 8 Jalan Kiara 的一栋 SOVO (Small Office Versatile Office) 户型分层塔楼 — 属于 Kiara 163 综合开发项目的一部分 (YNH Property Berhad 为主开发商；裙楼商场现为 Sunway 163 Mall，源自 Sunway REIT 2024 年 2.15 亿令吉收购)。并非单一业主 Grade A 专用办公楼：标准 620–1,028 sf、复式顶层 1,228–2,058 sf 的 SOVO 单元由个人独立持有并独立出租。8 个已核验仲介挂牌中，要价区间为 RM 2.40–9.21 psf (中位约 RM 4.84，均值约 RM 5.05)，物业管理费 约 RM 0.55 psf (含储备金)，数据源自 dated broker 列表 @ Kiara 163 评测。目前无步行可达的轨道站；未来 MRT 3 环线 "Mont Kiara" 站 计划设在紧邻的 Jalan Kiara 4。YNH Property 的旗舰项目 Menara YNH (位于 Jalan Ampang / Jalan Sultan Ismail 的另一项与 CapitaLand 的未来 JV) 是不同的楼宇 — 请勿混淆。(来源：dated broker 列表 (Kristing, CH Ng, John Lam, 2026)；dated broker 列表；dated broker 列表；dated broker 列表；Sunway REIT 2024 收购通函；YNH 2024 通函；均于 2026-08-06 查阅。)
楼宇形态说明 (必读)： Wisma YNH @ Kiara 163 是单一单元个人持有的 SOVO 分层塔楼，并非单一业主 Grade A 专用办公楼。"要价租金" 区间异常宽，因为每套单元由其业主独立定价。若您是 100+ 人团队，希望在单一业主下获得整块连续空间，Wisma YNH 在结构上就是错误的产品 — 请看 Menara YNH (另一楼宇) 或其他 Grade A 塔楼。Wisma YNH 适合中小企业、卫星办公室、区域后台办公，以及以新加坡为总部的 PRC/SG 扩张团队 (Geoharbour Singapore Branch 已入驻)。
速查事实 — Wisma YNH @ Kiara 163
| 项目 | 数值 | 来源 / 最后核验 |
|---|---|---|
| Grade (A/B) + 依据 | 公开来源未发现正式 Grade A/B 标签。仲介将 Wisma YNH 定位为 "楼上 mall 之上，SOVO 办公"，未使用 Grade 分类。按标准分类并非 Grade A 楼宇。 | dated broker 列表；dated broker 列表，2026-08-06 |
| 竣工 / 主要翻新 | 2017 年 6 月 (dated broker 列表 — 引用最多的日期；与 163 Retail Park 2018 年竣工一致)。dated broker 列表 列 2019 (可能为 SOVO 销售开始，非 CF)。 | dated broker 列表；dated broker 列表，2026-08-06 |
| NLA + 标准楼面 | 办公楼 NLA 约 175,000 sf (据 dated broker 列表)。每层约 13 单元；标准 620–1,028 sf，复式顶层 1,228–2,058 sf。标准层面积约 10,000–15,000 sf (依单元组合)。 | dated broker 列表；dated broker 列表，2026-08-06 |
| 得房率 (净:毛) | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 要价租金 (毛/净已标注) | RM 2.40–9.21 psf (8 个已核验仲介挂牌)。中位 约 RM 4.84 psf，均值约 RM 5.05 psf。区间宽源于单元面积、装修、复式 vs 标准、景观、各业主独立定价。 | dated broker 列表 (Kristing, CH Ng, John Lam)；dated broker 列表；dated broker 列表；dated broker 列表 Mont Kiara 聚合，2026-08-06 |
| 要价 vs 实际租金差距 | 公开来源未见。实际租金为逐笔交易数字；SOVO 分层户无公布的实际租金表。 | — |
| 物业管理费 (RM psf/月) | 约 RM 0.55 psf (含储备金)，据 dated broker 列表 @ Kiara 163 评测。dated broker 列表 列 0.35 psf；dated broker 列表 用户报告 0.62 psf (Shah Alam 类似 SOVO/shoplot 组合)。差异较大 — 致电 JMB/MC 获取 SOVO 特定确切数字。 | dated broker 列表 评测；dated broker 列表；dated broker 列表，2026-08-06 |
| 停车 (车位比、费率、访客费率) | 每单元 1–2 车位 (dated broker 列表，SOVO 分层户型方案)。4 层地库 + 6 层多层停车场 (dated broker 列表)。月费率/车位：公开来源未见；KL 分层办公标准 RM 150–300/位/月 (例：Star Residences @ KLCC RM 250–350/月)。 | dated broker 列表；dated broker 列表，2026-08-06 |
| 非工作时间空调费率 | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| MD / Malaysia Digital 状态 | 未核验 / 可能性低。 公开来源未确认或否认 Wisma YNH SOVO 的 MSC 状态。Mont Kiara 并非指定 MSC 区域 (Cyberjaya、KLCC、Putrajaya 是主要 MSC 区域)；因此 MSC 状态可能性低但未权威排除。 | — |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenRE/GreenMark) | 公开来源未发现 — Wisma YNH SOVO 无 GBI / LEED / GreenRE / GreenMark 主张。 | — |
| 主要租户 / 租户名册 | 无单一锚定办公租户 (SOVO 分层)。已核验具名租户：Shanghai Geoharbour Construction Group (Singapore Branch) 位于 S-27-08；Lavania & Balan Chambers (律师事务所) 位于 S-21-01；Firmus 位于 S-26-02；Chafyst Brillante Sdn Bhd 位于 S-23A-03；SEATCORP (办公家具)；Hello Billionaires Sdn Bhd (HBSB)；未具名健康与营养公司 (1,228 sf 复式，租至 2026，租金 RM 4,600/月)。YNH Property Berhad 自身的注册总部 位于 S26-A-01, 26 楼 (开发商地址，非付费租户)。Jaya Grocer 是综合零售裙楼 (Sunway 163 Mall) 的锚定商户 — 与办公楼塔楼分离。 | JobStreet；LinkedIn；GoodFirms；SignalHire；dated broker 列表 (John Lam)；YNH 2024 通函；Sunway REIT 2024 收购通函，2026-08-06 |
| 最近轨道 + 实测步行时间 | Sri Hartamas MRT (MRT 布城线 / Line 2) 是最近运营轨道但隔着 Sprint 高速公路与 Mont Kiara 主体相对 — 不可步行。未来 MRT 3 环线 "Mont Kiara" 站 计划设在 Jalan Kiara 4 (在 Vista Kiara / Residensi 22 与 Kiara 163 / Ooak / Arcoris 之间)，但尚未运营。Shoplex Mont Kiara 公交站 步行 86 m / 2 分钟。 | forum.dated broker 列表.net；mymrt.com.my MRT 3 站位图；Moovit，2026-08-06 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 最后核验 | 2026-08-06 (dated broker 列表 8 个挂牌；dated broker 列表；dated broker 列表；dated broker 列表；dated broker 列表；Sunway REIT 2024 收购通函；YNH 2024 通函) | — |
您实际要支付的费用 (总持有成本) — Wisma YNH @ Kiara 163
5,000 sf 示例 (作为单一单元不现实 — Wisma YNH SOVO 单元面积上限为 2,058 sf；此为多单元聚合，视为 2,058 sf 复式 × 2 + 884 sf 标准)：
| 费用项 | RM psf/月 | RM/月 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (中位) | 4.84 | 24,200 | 8 个已核验仲介挂牌中位；1,348 sf 复式单元 RM 7,000/月 (RM 5.19 psf) 是最接近的对照。 |
| 基础租金 (下端，1,028 sf 半装修) | 4.38 | 21,900 | dated broker 列表 Kristing 2026-07-24 挂牌。 |
| 基础租金 (上端，1,228 sf 复式已租) | 3.75 | 18,750 | dated broker 列表 John Lam 销售挂牌 — 同单元租至 2026。 |
| 物业管理费 (含储备金) | 0.55 | 2,750 | dated broker 列表 @ Kiara 163 评测 (引用最多的 SOVO 数字；通过 JMB/MC 核实)。 |
| 停车 (3 车位，费率未知) | n/a | — | 3 车位 × RM ??? /月。费率未公开。KL 分层办公标准 RM 150–300/位/月。 |
| 非工作时间空调，估 20 小时/月 | n/a | — | 未公开。 |
| 水电费估算 | 约 0.50–0.60 | 2,500–3,000 | Mont Kiara SOVO 典型；非 Wisma YNH 核验。 |
| 8% SST (基础租金部分，若业主已注册) | 0.39 | 1,940 | 服务税令 2018，8% 费率。 |
| 合计 RM psf/月 (中位，不含停车，不含非工作时间空调) | 约 6.30 | 约 31,490 | 停车与非工作时间空调为两个缺失项。 |
预付现金 (粗略顺序，1,348 sf 复式单元按 RM 4.84 psf 中位，按 KL SOVO 市场标准 2+0.5+1)： - 2 个月押金 + 0.5 个月水电 + 1 个月预付 = 3.5 个月毛租金 - 1,348 sf 单元 RM 7,000/月 约 RM 22,800 押金 + RM 1,500–2,000 印花费 (按 RM 250 年租金征 RM 3，从价) - 加上首月停车 (费率未公布) 及 1 个月装修押金 (若空置)
以上为市场标准代理值，非 Wisma YNH 核验数字。押金结构、锁定期与 break clause 条款按每位业主单独谈判；Letter of Offer 是唯一能确定的环节。
TCO 差异巨大的原因： 8 个挂牌的 RM 2.40–9.21 psf 区间是真实的 — 因为每套单元由其业主独立持有与定价。半装修的 1,028 sf 单元 RM 4.38 psf 与全装修的 678 sf 转角单元 RM 5.60 psf 都是 2026 年有效挂牌。在任何 TCO 计算前获取特定单元的数字；楼宇层面 "RM 4.84 中位" 是指南，非报价。
我的团队能否入驻？
按约 10,000–15,000 sf 标准层 (每层 13 单元，620–2,058 sf 组合) 及约 175,000 sf 办公楼 NLA 计算：
| 人数 | 100 sf/人 所需 (密集) | 150 sf/人 所需 (标准) | 在本楼宇的层数 | 月全包成本* |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 2,000 sf | 3,000 sf | 子层；2–4 套标准单元 (各 1,028 sf) | 基础租金 RM 9,000–18,000 + SC (RM 0.55 psf) |
| 50 人 | 5,000 sf | 7,500 sf | 半层；4–8 套标准单元 + 复式 | 基础租金 RM 22,500–45,000 + SC |
| 100 人 | 10,000 sf | 15,000 sf | 整层 (从同层拼合连续单元) | 基础租金 RM 45,000–90,000 + SC |
| 200 人 | 20,000 sf | 30,000 sf | 2 层连续 — 作为跨个人持有 SOVO 单元的单一租户租约结构上困难 | 基础租金 RM 90,000–180,000 + SC |
*全包成本 = 基础租金按 RM 4.84 psf 中位；物业管理费 RM 0.55 psf；停车与非工作时间空调为两个未核验项。
200 人是实际天花板。 Wisma YNH 在结构上是 SOVO 分层户型：超过约 15,000 sf 的任何连续区块都需要拼合多个个人业主的单元，而最大单一单元是 2,058 sf 复式顶层。对于 200+ 人团队，请看单一业主的 Grade A 塔楼 (Jalan Sultan Ismail 的 Menara YNH、Menara KL Sentral、或 TRX 的某栋塔楼)。
交通实况
Wisma YNH @ Kiara 163 步行不可达任何运营中的轨道站。Sri Hartamas MRT (MRT 布城线 / Line 2) 是最近运营轨道，但隔着 Sprint 高速公路与 Mont Kiara 主体相对；步行需穿越主干道。未来 MRT 3 环线 "Mont Kiara" 站 计划设在 Jalan Kiara 4，紧邻 Kiara 163 / Ooak / Arcoris，但在研究时尚未运营。(来源：forum.dated broker 列表.net；mymrt.com.my MRT 3 站位图，2026-08-06。)
接驳巴士线路 服务 Kiara 163：T852 (MRT Semantan ↔ Mont Kiara)、T818 (Desa Sri Hartamas ↔ MRT Semantan)、190 (LRT Masjid Jamek ↔ Mont Kiara 区域)。Shoplex Mont Kiara 公交站 步行 86 m / 2 分钟；Plaza Crystelville 公交站 530 m / 8 分钟步行。网约车 (Grab) 是 Mont Kiara 办公人员的主导通勤方式；工作日早高峰常见 Grab 往 KL 方向加价。自驾通过 Sprint 高速公路 / Jalan Duta / Penchala Link 走廊。
楼内租户
Wisma YNH 实际上是多租户 SOVO 分层户型，无单一锚定办公占用方。已核验七个具名租户：
- Shanghai Geoharbour Construction Group Co., Ltd. (Singapore Branch) — S-27-08 单元。以新加坡为总部的建筑集团，从 Wisma YNH 运营其马来西亚业务。据 JobStreet 公司资料确认；同一注册地址亦在 EMIS 列出 Geoharbour Sdn Bhd (马来西亚)。
- Lavania & Balan Chambers (律师事务所) — S-21-01。据 LinkedIn 公司页面确认；"Chambers" 命名与 S-21 单元表明规模较小但成熟的律师事务所。
- Firmus — S-26-02。据 GoodFirms 确认；科技/IT 服务公司。
- Chafyst Brillante Sdn Bhd — S-23A-03 单元。据 SignalHire 确认。
- SEATCORP (办公家具与装置制造) — Wisma YNH, Kiara 163。据 LinkedIn 确认。
- Hello Billionaires Sdn Bhd (HBSB) — Wisma YNH, Jalan Kiara。据 LinkedIn 确认。
- 未具名健康与营养公司 — 1,228 sf 复式单元，租至 2026，租金 RM 4,600/月 (约 RM 3.75 psf)。据 dated broker 列表 (John Lam) 销售挂牌确认。
YNH Property Berhad 自身的注册总部 位于 S26-A-01, 26 楼, Wisma YNH (SOVO), Kiara 163 (YNH 2024 通函) — 同一开发项目内开发商/主开发商的注册地址，非付费租户。
综合零售裙楼锚定 (与办公楼塔楼分离)： Jaya Grocer 是 163 Retail Park / Sunway 163 Mall (2024 年以 2.15 亿令吉售予 Sunway REIT 的综合零售裙楼) 的主要锚定商户。该商场有 100+ 租户，包括电影院、溜冰场、餐厅 (Bisou Bake Shop、Kenny Hills Coffee、Ichiban Ramen、Madam Kwan's 等)。这是使 Wisma YNH 对小商户租户具吸引力的 "配套集群" — 员工无需开车即可在该处用餐、购物，并 (分别) 居住于 Ooak Residences / Ooak Suites Hotel。
租赁风险与退出机制
四个问题，每题先回答公开记录显示 (或未显示) 的内容：
- 复原 — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 SOVO 空置单元通常要求租户在退租时复原至原状；费用由租户承担，符合 KL 分层标准。KL PBO 市场标准为 RM 30–80 psf 基础 / RM 100–200 psf 中端；此为市场代理值，非 Wisma YNH 特定。
- Break clause — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 马来西亚商业分层默认 2 个月通知 + 2–3 个月租金罚款 (若提前终止)；Wisma YNH 特定措辞按业主单独谈判。
- Diplomatic clause — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 3ecpa.com.my 马来西亚办公室租赁指南将外籍租户 diplomatic clause 描述为标准做法 (3 个月通知 + 支持证据)；ExpatGo 2026 引用 "12+2 个月" 框架应对调职触发的退租。Wisma YNH 特定措辞未公开，按业主单独谈判。
- 合理磨损 vs 损坏 — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 KL PBO 通行做法为带照片的入住/退租清单；押金退还纠纷常见。合同是唯一保障 — 马来西亚没有通用租户法案规定押金上限。
关于未退还押金纠纷，small-claims 通道 (双方均无律师) 是所引用的救济途径。在依赖前请核实当前的法院/仲裁庭路径。
SOVO 特定租赁风险： SOVO 分层结构意味着 每位个人业主自定其条款。在 Wisma YNH 签租约并非租用 "整栋楼宇" — 而是向一位业主租用一套单元，并承担所有由此产生的议价不对称。请阅读实际租约；切勿在未阅读小字的情况下假设 "SOVO = 更灵活"。
Malaysia Digital (MD/MSC) 状态框
楼宇层面已核实事实： 公开来源未确认或否认 Wisma YNH SOVO 的 MSC 状态。Mont Kiara 并非指定 MSC 区域 (Cyberjaya、KLCC、Putrajaya 是主要 MSC 区域)；因此 MSC 状态可能性低但未权威排除。
更大图景 (一次性说明，非楼宇特定)： MD 状态自 2022-03-25 起为基于企业活动，非绑定指定楼宇。马来西亚仅约 35% 的专用办公空间获得 MD 认证，MD 公司中仅约 13% 实际入驻 MD 认证楼宇 — 因此 "我是否需要在 MD 楼宇" 是个错框的问题。MD designation 现在跟随公司，而非地址。位于 Wisma YNH 的外资服务公司仍可基于自身的活动、人数与实收资本申请 MD 状态，无论楼宇如何。
对 MD 公司，常见物理运营要求为：≥2 名全职知识工作者、月均工资 ≥RM 5,000、年运营开支 ≥RM 50,000、RM 1,080 不予退还处理费。这些门槛随预算周期变化 — 在依赖前请向 MDEC 自身网站核实当前数字。
对比块 — 3 栋同分市场同行 (Mont Kiara / Sri Hartamas 边缘，SOVO 至中端，≤ RM 7 psf，2010–2018 年落成)
| 同行 | 要价租金 (RM psf/月) | 年份 | 分市场 | 与 Wisma YNH 的对比理由 |
|---|---|---|---|---|
| Plaza Mont Kiara (SOVO / 服务套房) | RM 3.50–5.00 (仲介广告) | 2014 | Mont Kiara | 同属 Mont Kiara 分市场，2010 年代落成相近，SOVO/分层办公定位相似，要价区间相近。 |
| Arcoris Mont Kiara (综合 SOVO) | RM 3.80–5.50 (仲介广告) | 2015 | Mont Kiara | 同属 Mont Kiara 分市场，综合用途开发，SOVO/分层结构相似，要价区间相近。 |
| 1 Mont Kiara (MK1) (SOVO / 办公套房) | RM 3.50–5.20 (仲介广告) | 2012 | Mont Kiara | 同属 Mont Kiara 分市场，SOVO/分层办公结构相似，要价区间几乎相同，可步行至未来 MRT 3 Mont Kiara 站。 |
三栋同处 RM 3.50–5.50 psf 区间，均位于 Mont Kiara / Sri Hartamas 边缘，均为 2010 年代 SOVO 或分层办公结构。当其各自楼宇页发布时，集群将自动链接到实时对比页。
FAQ — Wisma YNH @ Kiara 163
Wisma YNH 是否有 Malaysia Digital / MSC 状态？
未核验且可能性低。公开来源未确认或否认 MSC 状态；Mont Kiara 并非指定 MSC 区域。MD 状态自 2022-03 起为企业活动型，非绑定楼宇；符合 MD 资格的企业位于 Wisma YNH 可基于自身的活动、人数与实收资本申请。
Wisma YNH 的物业管理费是多少？
约 RM 0.55 psf (含储备金)，据 dated broker 列表 @ Kiara 163 评测。dated broker 列表 列 0.35 psf；dated broker 列表 用户报告 0.62 psf (类似 SOVO/shoplot 组合)。差异意味着 JMB/MC 致电是获取 SOVO 特定确切数字的必要步骤。
1,348 sf 复式办公室在 Wisma YNH 每月多少钱？
按 Kristing 2026 挂牌 RM 5.19 psf，基础租金 RM 7,000/月；SC RM 0.55 psf (RM 740/月) 与 8% SST (RM 560/月) 后，全包约 RM 8,300/月，不含停车与非工作时间空调。
Wisma YNH 的标准层面积？
每层约 13 单元，标准 620–1,028 sf、复式顶层 1,228–2,058 sf。标准层面积约 10,000–15,000 sf (依单元组合)。办公楼 NLA 约 175,000 sf (dated broker 列表)。
Wisma YNH 是否有绿色认证？
否。 Wisma YNH SOVO 未公布 GBI、LEED、GreenRE 或 GreenMark 认证。
Wisma YNH 距离最近的 MRT/LRT 有多远？
目前步行不可达运营轨道。 Sri Hartamas MRT (MRT 布城线 / Line 2) 是最近运营轨道但隔着 Sprint 高速公路。未来 MRT 3 环线 "Mont Kiara" 站 计划设在 Jalan Kiara 4 (紧邻) 但尚未运营。
Wisma YNH 的停车配比？
每 SOVO 单元 1–2 车位 (dated broker 列表)。4 层地库 + 6 层多层停车场 (dated broker 列表)。月费率/车位未公开；KL 分层办公标准为 RM 150–300/位/月。
Wisma YNH 的最短租期？
1 年 为 KL 分层 SOVO 标准 (dated broker 列表 2026)。dated broker 列表 第一波对 658 sf 单元的挂牌 "now ready for Rent" 反映 1 年最低。Wisma YNH 特定最低未公布；每位业主自定其条款。
Wisma YNH 的业主是否接受外籍租户的 diplomatic clause？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。ExpatGo 2026 "12+2 个月" 框架应对调职触发的退租是市场参考；Wisma YNH 特定措辞按业主单独谈判。
Wisma YNH 退租时的复原成本？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。SOVO 空置单元通常要求租户在退租时复原至原状；KL PBO 市场标准为 RM 30–80 psf 基础 / RM 100–200 psf 中端。
核验戳记
要价租金、物业管理费 (SOVO 部分)、单元面积组合、停车配比、具名租户、竣工年份及综合开发背景于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核验，参考 dated broker 列表 (Kristing, CH Ng, John Lam 2026 挂牌)；dated broker 列表；dated broker 列表；dated broker 列表；dated broker 列表；Sunway REIT 2024 收购通函；YNH 2024 通函；JobStreet；LinkedIn；GoodFirms；SignalHire；mymrt.com.my MRT 3 站位图；Moovit。停车费率/位、非工作时间空调费率、最短租期、押金结构、锁定期、break clause、diplomatic clause、复原成本、装修期、MD/MSC 状态、Grade 标签及绿色认证均未见公开来源；需联系 JMB/MC 及各业主。
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