CP Tower(Phileo Damansara)PJ 办公室出租:2026 年您实际支付的费用
CP Tower 是一栋 288,058 平方英尺 NLA 的永久地契 A 级写字楼,坐落于 11 Jalan 16/11, Pusat Perdagangan Phileo Damansara, Seksyen 16, Petaling Jaya,1997 年落成,典型楼面 13,800–15,345 平方英尺,挂牌租金 RM 4.00–4.50/平方英尺/月(中枢 RM 4.20,2026-08-06 核实);Phileo Damansara MRT 站步行 5-6 分钟(约 300-412 米)。注:业主 PHB 目前正在运行本楼 EOI(意向征询)出售程序,报价窗口截止 2026 年 7 月 13 日(The Edge,2026-06-10)— 2026-2027 年签约的租户应在承诺前确认业主立场。
速览事实:CP Tower
| 项目 | 数值 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|
| 等级 | A(经纪归因) | Alan Wong, The Roof Realty,The Edge 2026-06-10 报道;JLL,2026 |
| 落成 | 1997 | cbd.my / PHB 物业页,2026-06-26 |
| NLA | 288,058 平方英尺(Edge,引自 PHB EOI) | The Edge,2026-06-10 |
| 典型楼面 | 13,800(klcc-office.com)至 15,345 平方英尺(klcc.smddeveloper) | klcc-office.com,2026 |
| 挂牌租金 | RM 4.00–4.50/平方英尺/月(中位 RM 4.20;JLL/Hartamas RM 4.50;cbd.my RM 4.00–4.50) | JLL / Hartamas / 旧经纪挂牌 / cbd.my,2025-2026 |
| 物业管理费 | 所有挂牌与业主资料中均未公开披露 — 需致电楼宇管理处 | 已查所有挂牌;PHB 未发布 RM/平方英尺 |
| 停车 | 668 个车位(Edge 2026)或 696 个(cbd.my、klcc-office.com);每 ~415 平方英尺 NLA 1 个车位;预留 RM 275/车位/月,非预留浮动 RM 180/车位/月;来访 RM 10 统一 / 2 小时 | The Edge 2026-06-10;cbd.my 2025-04-16;Parkopedia,2026 |
| 加班空调 | 公开未披露(cbd.my 注明"非办公时间费率:N/A";空调为每层独立) | cbd.my,2025-04-16 |
| MD/MSC 状态 | 所有已查来源中未披露(PHB 物业页有"MSC 状态"字段但未填写) | property.phb.com.my,2026 |
| 绿色认证 | 所有已查来源中未披露(cbd.my 注明"N/A") | cbd.my,2025-04-16 |
| 锚定 / 已核实租户 | Siemens Energy Sdn Bhd(12 楼)、Siemens Malaysia Sdn Bhd(1 楼,2024 年 4 月总部迁至 The MET Corporate Towers 后可能为卫星办公)、BSH Home Appliances(Unit 2-1)、Tune Talk Sdn Bhd(15-1 楼)、Total Sports Asia Sdn Bhd(20-1 楼)、ABEAM Consulting(8-1 楼)、Branded Real Estate(20-1 楼) | siemens-energy.com my;德马工商会名录;LinkedIn / Facebook 官方页;connection.com.my,2026-08-06 |
| 最近铁路 | Phileo Damansara MRT 站(Sungai Buloh–Kajang 线)— 0.3 公里 / 步行 5-6 分钟 | phbpv.com.my,2026-06-26;moovitapp.com,2026 |
| 备用电源 | 公开未披露 | 需致电楼宇管理处 |
| 核实日期 | 2026-08-06 | 本页 |
您实际支付的费用:CP Tower 5,000 平方英尺 TCO
按中枢 RM 4.20/平方英尺,CP Tower 5,000 平方英尺单位的基础租金约 RM 21,000/月 — 处于 Selangor A 级区间下端(Knight Frank 2025 下半年 Selangor 平均为 RM 4.20–4.56/平方英尺)。5,000 平方英尺全包 TCO:
| 项目 | RM / 月 | RM/平方英尺/月 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|---|
| 基础租金(5,000 平方英尺 × RM 4.20/平方英尺) | 21,000 | 4.20 | JLL / Hartamas / 旧经纪挂牌 / cbd.my,2025-2026 |
| 物业管理费 | 公开未逐项列出 — 需致电楼宇管理处 | — | PHB 未发布任何租户类型的 RM/平方英尺;PJ A 级基准 RM 0.40–0.80/平方英尺(Knight Frank 2025 下半年) |
| 停车(12 个车位 × RM 275/月 预留,按 1:415 平方英尺 配比) | 3,300 | 0.66 | cbd.my,2025-04-16 |
| 加班空调 | 公开未逐项列出 — 需致电楼宇管理处 | — | cbd.my 注明"N/A";每层独立空调系统 |
| 水电(估) | 2,000 | 0.40 | 租户反馈 KL/PJ A 级常态 |
| 税前小计 | ~26,300 | ~5.26 | — |
| SST 8%(租金 + 物业管理费部分,假设物业管理费 RM 0.60/平方英尺 占位) | ~1,920 | ~0.38 | LHDN SST 2025 令 — 自 2025 年 7 月 1 日起 8% 扩大征收范围 |
| 全包合计(估) | ~28,220 | ~5.64 | — |
按中枢挂牌租金,CP Tower 5,000 平方英尺的首月入驻真实成本约 RM 28,220 — 较 RM 21,000 基础租金 headline 高约 34%,在加入物业管理费、停车、水电与 SST 8% 之后。最大的未知是每平方英尺的物业管理费(PJ 分散 A 级基准 RM 0.40–0.80/平方英尺)以及加班空调费率(cbd.my 明确注明"N/A",因每层独立空调系统;需要晚间或周末空调的租户应直接与楼宇管理处协商)。两项均 需致电楼宇管理处。
我的团队能否容纳 CP Tower?三种人员规模场景
CP Tower 13,800–15,345 平方英尺的楼面适用于中端市场到较大 SME 租户。按 RM 4.20/平方英尺 基础租金 + 0.60/平方英尺 估算物业管理费 + 每 415 平方英尺 1 个车位停车,三种核算场景:
- 20 人(紧凑 100 平方英尺/人 = 2,000 平方英尺):小型部分楼层;租金 RM 8,400/月,全包约 RM 11,300/月。2025 挂牌中的常见尺寸。
- 50 人(标准 150 平方英尺/人 = 7,500 平方英尺):半层;租金 RM 31,500/月,全包约 RM 42,400/月。本批次挂牌中 6,000-10,000 平方英尺的分割单位充足。
- 100 人(标准 150 平方英尺/人 = 15,000 平方英尺):整层;租金 RM 63,000/月,全包约 RM 84,800/月。旧经纪挂牌 2357445 推出 100,000 平方英尺的多层出租单位,适合 200+ 人团队且有扩展空间。
1997 年楼龄是规划考量:需要当前规格数据布线、架高地板及 LED 照明的租户,可能需经历一次装修周期。PHB 目前正运行 EOI 出售程序(Edge,2026-06-10)— 2026-2027 年签约的租户, 签约前应确认新业主的资本支出计划,以便将任何规划中的全楼宇升级(如电梯现代化、空调主机更换)纳入您的租约计算。
CP Tower 交通实况
CP Tower 由 MRT Kajang 线提供良好通达。 Phileo Damansara MRT 站步行 5-6 分钟(约 300-412 米),据 PHB 物业页(phbpv.com.my,2026-06-26)、PHB LinkedIn 帖文以及 moovitapp.com(A 出口,412 米)。旧经纪挂牌把步行时间标为 10 分钟,差异源于步行测量的出入口不同。驾车方面,本楼经 Jalan 16/11 直连 SPRINT 高速公路;LDP 与联邦大道在 5-10 分钟车程内(旧经纪挂牌.my,2025)。网约车接载:底层落客区,带顶棚车道面向 Jalan 16/11(cbd.my,2025-04-16)。668 个车位按 1:415 平方英尺 是本批次三栋楼宇中最宽松的停车配比 — 对车辆依赖度较高的美/欧时区员工具有实际意义。
楼宇内的租户:已确认
CP Tower 2025/2026 当前具名租户名单,源自一手与近一手记录:
- Siemens Energy Sdn Bhd(12 楼,前台)— 能源业务单元的马来西亚办公室;在 siemens-energy.com my 上有注册地址。与 Siemens Malaysia Sdn Bhd 不同。
- Siemens Malaysia Sdn Bhd(1 楼,前台)— 德马工商会名录所列。据 The Edge Malaysia(2026-06-10),Siemens Malaysia 于 2024 年 4 月将公司总部迁至 The MET Corporate Towers — 1 楼前台地址可能仍保留为卫星 / 注册办公。
- BSH Home Appliances (M) Sdn Bhd(Unit 2-1)— Bosch / Siemens 家电;东盟区域办公布局(LinkedIn 官方页,2026-08-06)。
- Tune Talk Sdn Bhd(15-1 楼)— 移动虚拟网络运营商;Facebook 官方页列出 15-1 楼地址。
- Total Sports Asia Sdn Bhd(20-1 楼)— 体育营销 / 赛事代理(LinkedIn,2026-08-06)。
- ABEAM Consulting (Malaysia) Sdn Bhd(8-1 楼)— 日本管理及技术咨询公司(connection.com.my + SAP 合作伙伴查找)。
- Branded Real Estate(BRE)(20-1 楼)— 房地产代理;与 Total Sports Asia 同址(LinkedIn,2026-08-06)。
2025/2026 传统意义上的"锚定"租户未公开具名 — 本楼在 Siemens 总部搬迁后处于转型期,PHB 自述为"出租率稳定,介于 75% 至 95%"(The Edge,2026-06-10),未具名任何单一主导租户。这本身就是事实:评估 CP Tower 的租户应预期在 EOI 出售窗口期间,租户组合处于动态。
CP Tower 租赁风险与退租机制
PHB 在所有已查来源(cbd.my、klcc-office.com、smddeveloper、kloffices、irumah、旧经纪挂牌 × 4、Hartamas)中均未公布 CP Tower 的标准租约条款。五项可推断,均未确认:
- 退租复原成本:公开未披露。PJ 分散 A 级行业基准 RM 5–15/平方英尺,视隔断密度而定。需致电楼宇管理处获取 CP Tower 具体的范围与成本。
- 解约条款:未披露。仅通过协商 — 需向 PHB 租赁台确认。
- 外交条款:未披露。仅通过协商 — 转让/分租权需经业主同意。允许外国租户在不没收押金的情况下提前退租的机制(通常 12 个月锁定期、2 个月通知加文件证据、租户在通知期内仍需缴租、不得以押金抵销)是马来西亚商业租赁的通行做法,但非本楼专属;在按此行事前请对照您自己的 Letter of Offer 进行核实。
- 以银行保函代替现金押金:CP Tower 未标准披露。部分 KL/PJ A 级业主接受银行保函代替现金保证金,以保留运营资金 — 但这通过协商,而非明示权利,需致电楼宇管理处。
- 租金递增:公开未披露。KL/PJ A 级常态为固定每年 5–8% 或 3 年固定期内 0% 涨幅、3 年期市场检讨。需致电楼宇管理处获取 CP Tower 数字。
EOI 出售状态为 2026-2027 年签约的租户增加了特定风险层:新业主继承现有租约簿,但可能采用不同的资本支出或租金检讨条款。在您的 LOI 中加入"更换业主"条款,在租约前 12 个月内发生所有权转让时,保留已商定的条款。拍照式入住/退租清单是退租时防范"合理磨损与损坏"纠纷的实用保障。
MD / MSC 状态框:CP Tower
CP Tower 的 MD/MSC 状态在所有已查公开资料中均无记录。 PHB 自家物业页(property.phb.com.my)有"MSC 状态"字段但未填写;cbd.my、JLL、旧经纪挂牌 × 2、Hartamas 也未注明。2026-08-06 核实为 公开资料中未披露。租户应将其视为"未知 — 需致电楼宇管理处",而非假设本楼已获得或未获得 MD 认证。简要框架:Malaysia Digital(MD)状态自 2022 年 3 月 25 日起为 基于公司业务,非基于楼宇 — 税收优惠(合资格 IP 收入 0%、非合资格 5–10%)取决于公司业务,而非办公地址。马来西亚专用办公楼宇约 35% 获 MD 认证;实际入驻 MD 认证楼宇的 MD 公司仅约 13%(Kimi 交叉核实研究,2026-07-30)。
对比:PJ Phileo Damansara / 第 16 区同级楼宇
CP Tower 是 PJ Phileo Damansara / 第 16 区走廊的机构 A 级地址之一。周边子市场其他三栋:
- Menara Star(Phileo Damansara 邻楼)— The Star Publications 总部,位于同一 Phileo Damansara 集群;同 SPRINT 走廊内的机构 A 级。
- Centrepoint Tower(PJ 第 16 区)— 同 Jalan 16/11 / 第 16 区走廊的机构 A 级;挂牌中位租金在相同的 RM 4.00–4.50/平方英尺 区间。
- Wisma Gek Poh(PJ 第 19 区)— 第 19 区走廊,紧邻 Phileo Damansara;中位 A 级,服务相同的 PJ 机构租户群。
四栋楼宇均位于 PJ 第 16/19 区,均距 Phileo Damansara MRT 站 10 分钟车程内,均在 RM 4.00–4.50/平方英尺 区间服务 Selangor / 西 KL 机构市场。相比 KLCC A 级(RM 6–12.5/平方英尺),PJ Phileo Damansara 子市场约为其成本的三分之一;相比新加坡 CBD A 级(S$8–14/平方英尺 = 当前汇率下 RM 28–49/平方英尺),约为其十分之一。
常见问题:CP Tower(Petaling Jaya)
CP Tower 是 Malaysia Digital / MSC 状态吗?
截至 2026-08-06,所有已查公开资料(PHB、cbd.my、JLL、旧经纪挂牌 × 2、Hartamas)中均未披露。MD 状态自 2022 年 3 月 25 日起为基于公司业务,非基于楼宇 — 楼宇认证是生态信号,非租户的税务事件。
CP Tower 的物业管理费是多少?
所有已查挂牌与业主资料中均未公开披露。PJ 分散 A 级基准为 RM 0.40–0.80/平方英尺(Knight Frank 2025 下半年办公监测)。楼宇管理处联络:PHB Property Ventures Berhad(+60 3-2726 2702)。初步建模时,可按 RM 0.60/平方英尺 占位预算。
CP Tower 5,000 平方英尺办公室月费多少?
按中枢挂牌租金 RM 4.20/平方英尺,基础租金为 RM 21,000/月。全包(估算物业管理费 + 12 个停车位 + 水电 + SST 8%)约合 RM 28,220/月 — 较 headline 租金高约 34%。加班空调未计,因每层独立空调系统未公布小时费率。
CP Tower 的楼面面积多大?
每层 13,800–15,345 平方英尺。旧经纪挂牌 2357445 推出 100,000 平方英尺的多层出租单位,适合 200+ 人团队。100,000 平方英尺单位是 PJ RM 4.00–4.50/平方英尺 区间内最大的连续 A 级楼盘之一。
CP Tower 有绿色认证吗?
所有已查资料中均未披露(cbd.my 明确注明"N/A")。当前绿色认证状态需致电楼宇管理处。
CP Tower 距离最近的 MRT/LRT 有多远?
Phileo Damansara MRT 站(Sungai Buloh–Kajang 线)步行 5-6 分钟(约 300-412 米),据 PHB 物业页、PHB LinkedIn 帖文与 moovitapp.com。驾车可直连 SPRINT 高速公路。
CP Tower 的停车配比是多少?
每 ~415 平方英尺 NLA 1 个车位(288,058 平方英尺 NLA 共 668 个车位,据 The Edge 2026-06-10 引自 PHB EOI)。预留停车 RM 275/车位/月;非预留浮动 RM 180/车位/月。来访停车 RM 10 统一 / 2 小时(Parkopedia,2026)。1:415 配比为本批次三栋楼宇中最宽松的停车配比。
CP Tower 的最短租期是多久?
所有已查资料中均未披露。KL/PJ A 级市场常态为最短 3 年,押金结构 2+1+0.5(约 3.5 个月现金)。需致电楼宇管理处确认 CP Tower 具体的最短租期,并鉴于 PHB 正在进行的 EOI 出售程序(2026 年 7 月 13 日截止),确认业主立场。
核实戳记:租金、停车、落成年份、已具名租户与交通由 SPEEDHOME 于 2026-08-06 核实。物业管理费、加班空调、MD/MSC 状态、绿色认证、解约条款、外交条款、复原成本及租金递增率在公开资料中均无记录 — 需致电楼宇管理处(PHB Property Ventures Berhad,+60 3-2726 2702)。
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