2026 年 Plaza 33 (八打灵再也第 13 区) 租赁:您实际要支付的费用
Plaza 33 是一座 2013 年落成的 A 级 (Grade A) 双子塔写字楼 (22 层,据 CBD.my / Investing-Malaysia 原始楼盘手册;14 层,据较早的一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌),办公建筑面积共 513,904 平方英尺,获 MSC Cybercentre 认证,报价租金 RM 5.50–7.50 psf/月 (2026-08-06 核实);它是 PJ33 (前称 Jaya 33) 综合园区的二期办公延伸,由 Pelaburan Hartanah Berhad (PHB) 管理,步行 15 分钟或经 T786 接驳巴士可达 Asia Jaya LRT (格拉那再也线)。
速览: Plaza 33 (PJ 第 13 区)
| 项目 | 内容 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|
| 等级 | A 级 (JLL、一份有日期的房产中介挂牌、cbd.my、getcommercialproperty 均将其列为 A 级) | JLL / 一份有日期的房产中介挂牌 / cbd.my, 2026-08-06 |
| 落成 | 2013 年初 (建筑师:Archimatrix) | Archimatrix 项目页面, 2026-08-06 |
| NLA | 两座塔楼办公建筑面积共 513,904 平方英尺 (getcommercialproperty);另说:3 栋 5 层共 300,000 平方英尺 (JLL 描述为零售 + 裙楼,非 2 座办公楼) | getcommercialproperty, 2026-08-06 |
| 典型楼面 | ~17,000 平方英尺可租面积 (cbd.my 称 17,100 平方英尺,挂牌称 17,265 平方英尺) | cbd.my, 2026-08-06 |
| 报价租金 | RM 5.50–7.50 psf/月 (cbd.my 17,265 sf 报 RM 5.50;一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌 报 RM 5.50–6.50;一份有日期的房产中介挂牌 BM 报 8,370 sf 全装修 RM 6.50 (2026 年 2 月);JLL Tower A 报 9,357–13,240 sf 全装修 RM 7.50) | cbd.my / 一份有日期的房产中介挂牌 / JLL, 2026-08-06 |
| 管理费 | 任何 psf 数字均未公开披露 — 需联系 PHB 管理方 | — |
| 停车位 | 1 车位每 1,000 平方英尺 (cbd.my + 一份有日期的房产中介挂牌);共 1,244 车位;月卡 RM 200/车位/月;专属 RM 300/车位/月;访客 RM 3.30–5.00/小时,最高 RM 61.40/日 | cbd.my / 一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06 |
| 加班空调 | 未公开披露 — 一份有日期的房产中介挂牌 指出空调"中央化,租户自控" (即租户独立计量,不另收大楼加班费) | 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06 |
| MD/MSC 状态 | MSC Cybercentre (Tier 1,据 cbd.my) — 已核实 | cbd.my, 2026-06 |
| 绿色认证 | GBI 认证 (Green Building Index);广泛报道为 LEED 金级 | cbd.my / getcommercialproperty, 2026-08-06 |
| 主要租户 (园区集群) | Panasonic、Novartis、Sanofi、AIA、Schneider Electric、The Nielsen Company、Global Enterprise International Malaysia (新加坡电信 Singtel 集团) — 第 13 区园区集群 (PJ33 + Plaza 33);具体 Tower A 与 Tower B 及楼层分配未公开披露 | TheSpaceHubs, 2026-08-06 |
| 最近轨道交通 | Asia Jaya LRT (格拉那再也线) — Plaza 33 官网称步行 "15 分钟" 至 Asia Jaya LRT,可乘 T786 接驳巴士;T786 接驳巴士至 Asia Jaya LRT、Seksyen 11、12 PJ;PJ01 至 Taman Medan、Asia Jaya LRT、Taman Jaya LRT;780 巴士至 Pasar Seni 枢纽;列车每 20 分钟一班 | Plaza 33 官网, 2026-08-06 |
| 地契 | 永久地契 | 一份有日期的房产中介挂牌 BM 挂牌, 2026-08-06 |
| 资产管理方 | Pelaburan Hartanah Berhad (PHB) | PHB 物业页面, 2026-08-06 |
| 开发商 | Plaza 33 Sdn Bhd (Jaya 33 Sdn Bhd 的姐妹公司,Jaya 33 在对面开发了 PJ33) | 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06 |
| 核实日期 | 2026-08-06 | 本页 |
您实际要支付的费用: Plaza 33 5,000 平方英尺的总持有成本 (TCO)
Plaza 33 一套 5,000 平方英尺的单元,按中心趋势报价 RM 5.50 psf 计算,基础租金约为 每月 RM 27,500 — 处于 PJ A 级区间的低端,但仍比 Knight Frank 2025 年第一季度 PJ 子市场均价 RM 4.56 psf 高约 20%,反映了 A 级溢价和 MSC Cybercentre 认证。5,000 平方英尺的全包 TCO:
| 项目 | 每月 RM | RM psf/月 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (5,000 sf × RM 5.50 psf) | 27,500 | 5.50 | cbd.my / 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06 |
| 管理费 | 未公开分项 — 需联系 PHB (PJ 第 13 区 A 级市场标准约 RM 0.60-0.85 psf) | — | — |
| 停车费 (5 车位 × RM 200/月季票,1:1,000 sf 比例) | 1,000 | 0.20 | cbd.my / 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06 |
| 加班空调 (估算每月 30 小时 — 租户独立计量,以 TNB 费率代理) | 2,500 | 0.50 | 一份有日期的房产中介挂牌 "中央化,租户自控" + TNB C1 费率代理 |
| 水电费 (估算;冷冻水 + 电费 + 清洁) | 2,500 | 0.50 | 租户反馈的 PJ A 级标准 |
| 税前小计 | ~33,500 | ~6.70 | — |
| SST 8% (适用于租金 + 管理费部分,假设管理费 RM 0.75 psf) | ~2,500 | ~0.50 | LHDN SST Order 2025 — 自 2025 年 7 月 1 日起 8% 扩围 |
| 全包总额 (估算) | ~36,000 | ~7.20 | — |
Plaza 33 5,000 平方英尺的首月实际入住成本约为 RM 36,000 (按中心趋势报价) — 比标头基础租金 RM 27,500 高出约 31%,即在加入管理费、停车、加班空调、水电和 8% SST 之后。最大的单一未知项是每 psf 的管理费 — PHB 未公布每 psf 数字;PJ 第 13 区 A 级标准约为 RM 0.60–0.85 psf。JLL 挂牌的全装修单元 (按 RM 7.50 psf) 5,000 平方英尺的全包成本将推高至约每月 RM 45,000–46,000 — 标头租金差距相同,但换来的是即装即用的装修,会议室、隔断和茶水间已就位。
我的团队适合 Plaza 33 吗? 三个员工人数情境
Plaza 33 约 17,000 平方英尺的楼面是本批三栋楼中最大的 — 适合中端市场及更大规模的租户,据一份有日期的房产中介挂牌 可整层或半层分隔 (半层基础 8,056 sf;整层基础 16,001 sf;半层带装修 9,107 sf;整层带装修 13,240 sf 和 17,130 sf)。按 RM 5.50 psf 基础租金 + 估算 0.75 psf 管理费 + 1 车位每 1,000 sf 停车的三种情境:
- 20 人 (紧凑 100 平方英尺/人 = 2,000 sf): 1/8 层分隔;租金 RM 11,000/月,全包约 RM 14,400/月。当前挂牌中最小的空置单元集中在此区间。
- 50 人 (标准 150 平方英尺/人 = 7,500 sf): 半层 (8,056 sf 基础 或 9,107 sf 带装修);租金 RM 41,250/月,全包约 RM 54,000/月。一份有日期的房产中介挂牌 有 8,370 平方英尺全装修单元,2026 年 2 月挂牌价 RM 6.50 psf。
- 100 人 (标准 150 平方英尺/人 = 15,000 sf): 整层 (16,001 sf 基础 或 13,240 sf 带装修);租金 RM 82,500/月,全包约 RM 108,000/月。一份有日期的房产中介挂牌 2026 年 7 月挂牌的 16,001 sf 整层 MSC + ESG 合规单元,租金 RM 88,000/月 (RM 5.50 psf),证实 Plaza 33 在积极营销整层出租。
整层 + MSC + ESG 合规的组合 (16,001 sf 区间) 是 Plaza 33 对区域总部租户最独特的价值主张 — MSC Cybercentre 认证为租户提供了可辩护的税收优惠叙事 (针对符合条件的技术 / 数字领域租户),而 GBI + LEED 金级绿色认证则支撑区域或全球租户的企业 ESG 故事。
Plaza 33 的交通实况
Plaza 33 位于 Jalan Kemajuan,Seksyen 13,Petaling Jaya (在 Jalan Kemajuan / Jalan Semangat 路口),据 Plaza 33 官网 步行 15 分钟 可达 Asia Jaya LRT (格拉那再也线),或乘 T786 接驳巴士 (Plaza 33 ↔ Asia Jaya LRT、Seksyen 11、12 PJ) 更快;PJ01 接驳车开往 Taman Medan、Asia Jaya LRT 和 Taman Jaya LRT;780 巴士连接 Pasar Seni 枢纽。列车每 20 分钟一班 (Plaza 33 官网, 2026-08-06)。官方 15 分钟步行是本批三栋楼中 LRT 步行距离最长的 — 与 PJX (Taman Jaya LRT 步行 5 分钟) 和 PJ8 (Asia Jaya LRT 步行 5 分钟) 形成显著差距。对于考虑每日 LRT 通勤的员工,从同一条格拉那再也线出发,PJX 显著更便利。
驾车方面, Plaza 33 可经 Jalan Kemajuan 转 Jalan Semangat 上联邦大道,或经 Jalan Kemajuan 上 SPRINT 高速公路。网约车接送:地面层落客,位于 Jalan Kemajuan 入口处;标准 PJ 网约车接送。早上 8:45 停车场排队情况在公开资料中未见;1,244 个车位总量 (1:1,000 sf 配比) 若 PHB 严格执行配比,在满员时仍充足。PJ33 / Plaza 33 综合园区的零售裙楼引入了 Jaya Grocer 作为超市主力店,显著改善了员工的午餐和日常所需便利。
从新加坡飞抵梳邦机场 (SZB) 的扩张团队,驾车约 25 分钟可达 Plaza 33;从 KLIA 出发,根据时段约 50–60 分钟。Plaza 33 最具防御性的交通资产是 SPRINT / 联邦大道邻近 (适合驾车通勤者);LRT 步行距离是权衡点。
楼内已确认租户: Plaza 33 / PJ33 第 13 区集群
Plaza 33 是 PJ33 / Plaza 33 综合园区的二期办公延伸。该园区 (由 PHB 管理) 汇聚了大量跨国公司。以下具名租户是中介披露中较广义的 第 13 区 PJ33 + Plaza 33 集群;具体的 Tower A 与 Tower B 及楼层分配未公开披露:
- Panasonic — 电子 / 消费品 (TheSpaceHubs, 2026-08-06)
- Novartis — 制药 (TheSpaceHubs, 2026-08-06)
- Sanofi — 制药 (TheSpaceHubs, 2026-08-06)
- AIA — 保险 (TheSpaceHubs, 2026-08-06)
- Schneider Electric — 能源管理 / 工业 (TheSpaceHubs, 2026-08-06)
- The Nielsen Company — 市场研究 / 数据分析 (TheSpaceHubs, 2026-08-06)
- Global Enterprise International Malaysia (GEIM) — 新加坡电信 Singtel 集团成员 — 电信 (TheSpaceHubs, 2026-08-06)
- Excel Force MSC Bhd (前任租户;2018 年 3 月以 RM 825 psf 出售单位,此前租金 RM 5 psf) — 科技 / MSC 认证 (The Edge, 2018-03)
- Jaya Grocer — 综合零售裙楼的超市主力店 (PJ33,Jalan Semangat 对面较旧的姐妹开发项目;PJ33 是零售主场,Plaza 33 是二期办公延伸) — 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06
租户归属重要提示: TheSpaceHubs.com 的披露使用"第 13 区"作为集群标签,涵盖 PJ33 (较早的 3 栋 5 层裙楼,~2008 年落成) 和 Plaza 33 (较新的 2 座 14–22 层 A 级写字楼,2013 年初落成)。部分具名租户更可能位于 PJ33 而非 Plaza 33。除非找到明确的 Tower A 或 Tower B 及楼层披露,否则应视为"第 13 区 PJ33 / Plaza 33 园区"。一份有日期的房产中介挂牌 引用的主力租户 ("Jaya 33 (PJ33) 是 Bayer、Prudential Insurance、Merck Sharp and Dohme、Sara Lee、Wyeth、Maybank 和 Electrolux 的所在地") 指的是 PJ33 (Jaya 33),而非 Plaza 33 — 不要把这些名字归属于 Plaza 33。
Plaza 33 被广泛称为"马来西亚数字中心" (一份有日期的房产中介挂牌 BM 挂牌, 2026),反映了 MSC Cybercentre 认证和科技/数字租户组合 — 本批所有楼宇中最强的租户叙事匹配度。
Plaza 33 的租约风险与退出机制
Plaza 33 的标准租约条款集在任何已查阅的来源中均未公布。两项为推论,三项未经确认:
- 退租时的还原费用: 未公开披露。PJ A 级标准是 RM 5–25 psf,视范围而定。需联系物业管理方 (PHB) 以取得 Plaza 33 特定的范围和费用。(PJ 通用标准)
- 中途解约条款: 未披露。PJ A 级市场惯例:租户可在第 2 或第 3 年后行使解约权,需 3 个月书面通知 + 2–3 个月租金补偿。仅通过谈判确定 — 须与 PHB 确认。
- 正常磨损 vs 损坏: 马来西亚商业租约中最常见的押金争议触发点。实际保护措施是带日期戳的搬入/搬出照片清单,由租户和业主在交接时签署。(马来西亚通用做法,v2 规范 §2)
- 租金递增: 未公开披露。PJ 第 13 区标准为每年固定 5–7%。对于像 Plaza 33 这种 2013 年建成的楼宇,固定 5% 更为典型。需联系物业管理方 (PHB) 以取得 Plaza 33 数据。
- SST (销售与服务税): 若 PHB 已注册 SST,商业租金征收 6%;根据 LHDN SST Order 2025,自 2025 年 7 月 1 日起的 8% 扩围可能适用于管理费部分。在 Letter of Offer 阶段向 PHB 核实当前税率。
关于马来西亚标准商业租约陷阱的第一人称中文叙述仍是最有力的实务引述:"如果你签完合同,中途不做了……没收你的押金,你还需要继续把剩余的租金付完" (澎湃新闻 thepaper.cn, 2025-08-13) — 在马来西亚提前退出多年期商业租约,押金被没收,且租户仍需对剩余租期租金负责。Excel Force MSC Bhd 2018 年以 RM 825 psf 出售 (此前租金 RM 5 psf) 是 Plaza 33 分层转售经济最清晰的公开记录证据。
MD / MSC 状态栏: Plaza 33
Plaza 33 获 MSC Cybercentre 认证 (Tier 1,据 cbd.my) — 2026-08-06 核实。这是本批三栋楼中唯一已核实 MD/MSC 的楼宇 (相比 PJ8 和 PJX 在公开资料中留空)。对于正在评估马来西亚数字 (Malaysia Digital) 激励的技术 / 数字 / 知识经济租户而言,这是有意义的差异化因素。
简要说明: 自 2022 年 3 月 25 日起,马来西亚数字 (MD) 状态是基于公司活动,而非基于建筑 — 税收优惠 (符合条件的知识产权收入 0%,不符合条件者 5–10%) 取决于贵公司的业务,而非其办公地点。马来西亚约 35% 的专用办公空间已获 MD 认证;但只有约 13% 的 MD 公司实际入驻 MD 认证楼宇 (Kimi 交叉验证研究,2026-07-30)。具体到 Plaza 33:MSC Cybercentre 认证是生态信号 (同业租户、MD 公司 HR / 签证 / 银行账户接入),并可能加快 MD 状态申请审批 — 但税收优惠本身仍基于公司活动,而非基于楼宇。
比较: 八打灵再也子市场同级楼宇
Plaza 33 位于 PJ 第 13 区集群,坐落在 Jalan Kemajuan / Jalan Semangat 走廊。在该价位带为租户筛选办公室时,同子市场另有三栋八打灵再也楼宇:
- PJ8 Office Tower (第 8 区) — 23 Jalan Barat;四栋混合 (A 座 13 层企业办公 + B 座 12 层分层 + C 座 17 层企业办公 + D 座 38 层服务式公寓);报价 RM 3.50–5.50 psf;Asia Jaya LRT 步行 5 分钟;价位低于 Plaza 33,且无 MSC 认证。
- PJX HM Shah Tower (PJ Exchange) — 第 52 区,16A Persiaran Barat;33 层 A 级,单一业主 (SBC Corporation 保留上 7 层 + 下 16 层分层);报价 RM 4.00–6.60 psf;Taman Jaya LRT 步行 5 分钟;等级和价格上更接近 Plaza 33;公开资料中无 MSC 认证。
- Menara LGB (TTDI / Damansara Utama) — 1 Jalan Wan Kadir 2,Damansara Utama;同一 LDP/SPRINT 走廊上的机构 A 级;报价 RM 4.50–5.50 psf 区间;价位上比 PJ8 更接近 Plaza 33。
这四栋都坐落在 LDP / 联邦大道 / SPRINT 高速公路走廊,以 RM 3.50–7.50 psf 价位服务于 PJ / 吉隆坡西部的企业市场 — 约为吉隆坡 KLCC A 级 (RM 6–12.5 psf,据 v2 规范) 的 50–70%,新加坡 CBD A 级 (S$8–14 psf = 当前汇率下 RM 28–49 psf) 的四分之一。Plaza 33 在此对比组中最独特的特征是 MSC Cybercentre 认证 (已核实)、GBI / LEED 金级绿色认证 (中介报道)、已披露的停车费 (RM 200–300/车位/月),以及 最大的楼面面积 (~17,000 sf) — 这几点都是竞争对手留空的可回答事实。
常见问题: Plaza 33 (PJ 第 13 区)
Plaza 33 是否为马来西亚数字 (MD) / MSC 认证楼宇?
是 — MSC Cybercentre (Tier 1),据 cbd.my, 2026-08-06。这是本批三栋楼中唯一已核实 MD/MSC 的楼宇。注: 自 2022 年 3 月 25 日起,MD 状态是基于公司活动,而非基于建筑 — 楼宇认证是生态信号,并非租户的税务事件。
Plaza 33 的管理费是多少?
在任何已查阅的挂牌、业主资料或中介研究中均未公开披露。物业管理方联系方式: Pelaburan Hartanah Berhad (PHB)。PJ 第 13 区 A 级市场标准约为 RM 0.60–0.85 psf。早期建模可暂以 RM 0.75 psf 为占位值;最终请与 PHB 确认。
Plaza 33 5,000 平方英尺的办公室每月多少钱?
按中心趋势报价 RM 5.50 psf 计算,基础租金为 RM 27,500/月。全包 (估算管理费 + 5 个停车位 + 每月 30 小时加班空调 (租户计量) + 水电 + 8% SST) 约为 RM 36,000/月 — 比标头租金高约 31%。JLL 挂牌的全装修单元 (按 RM 7.50 psf) 全包将推高至约 RM 45,000–46,000/月 (相同 5,000 平方英尺)。
Plaza 33 的楼面面积是多少?
每层约 17,000 平方英尺可租面积 (cbd.my 称 17,100 平方英尺,挂牌称 17,265 平方英尺),本批三栋楼中楼面最大。据一份有日期的房产中介挂牌 可选配置:半层基础 8,056 sf;整层基础 16,001 sf;半层带装修 9,107 sf;整层带装修 13,240 sf 和 17,130 sf。
Plaza 33 是否获得绿色认证?
GBI 认证 (Green Building Index);广泛报道为 LEED 金级,据 cbd.my / getcommercialproperty, 2026-08-06。具体证书组合未在 GBI 公开登记中;以中介披露为现有证据。4.2 米 (13 英尺) 高架地板净高和中央冷水机组 + 租户可控空调,是 A 级绿色认证写字楼在规格层面的设计标志。
Plaza 33 距最近 LRT 站有多远?
Asia Jaya LRT (格拉那再也线) 步行约 15 分钟,据 Plaza 33 官网,或乘 T786 接驳巴士 (Plaza 33 ↔ Asia Jaya LRT、Seksyen 11、12 PJ) 更快;PJ01 接驳车至 Taman Medan、Asia Jaya LRT 和 Taman Jaya LRT;780 巴士至 Pasar Seni 枢纽。15 分钟步行是本批三栋楼中最长的。
Plaza 33 的停车位配比是多少?
1 车位每 1,000 平方英尺已租面积 (1:1,000),经 cbd.my 和一份有日期的房产中介挂牌 确认, 2026-08-06。共 1,244 车位。月卡停车 RM 200/车位/月;专属停车 RM 300/车位/月。访客 / 公共停车 RM 3.30–5.00/小时,最高 RM 61.40/日 (一份有日期的房产中介挂牌, 2026)。
Plaza 33 的最短租期是多久?
未公开披露。PJ 第 13 区 A 级标准为:空置单元 3 年;据一份有日期的房产中介挂牌 2026 年 7 月 Simon Tan 挂牌的 7,800 平方英尺部分装修单元可见 1 年期 — 短期部分装修租约可议价。需联系物业管理方 (PHB) 以取得 Plaza 33 当前的最低租期。
核实戳记: 报价租金、停车位、MD/MSC 状态、绿色认证、主要租户 (第 13 区园区集群)、落成年份、地契、资产管理方和开发商均于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核实。管理费、加班空调费率、NLA 总量对账 (513,904 vs 300,000 sf)、中途解约条款、还原费用和租金递增率在公开资料中均未披露 — 需联系物业管理方 (Pelaburan Hartanah Berhad / PHB,Plaza 33 管理处,www.phb.com.my)。
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