莎阿南 Dataran PHB 办公室出租(2026)
注:本楼位于莎阿南 / Saujana Resort(雪兰莪),距 KLCC 西南约 25 公里,不在联邦直辖区 KL。"KL 办公室租赁指南"上链遵循集群惯例,非依司法管辖。
答案概要
Dataran PHB(原 Peremba Square)是位于 Saujana Resort, Seksyen U2, 40150 Shah Alam, Selangor 的 5 栋办公 + 2 栋零售办公楼园区,1998 年落成,其业主管理人 PHB 描述为"新近翻新"。办公总 NLA 为 397,703 平方英尺(AHB Replacement Prospectus,2024 年 7 月 1 日),分布于 5 栋办公楼(A:11 层、B:6、C:6、D:9、E:6/7,据招股书)加 2 栋零售楼(F、G)和 2 层地下停车场 940 个车位。典型层约 11,000 平方英尺。2025–2026 年挂牌租金为 RM 3.30–RM 4.50/平方英尺/月(7 个独立经纪/REIT 来源),中位 RM 3.80/平方英尺。唯一机构业主为 Amanah Hartanah Bumiputera(AHB),一家符合伊斯兰教法的 REIT,由 PHB Asset Management Berhad 管理。最近轨道:Ara Damansara LRT(Kelana Jaya 线),经跨 Jalan Lapangan Terbang Subang 连接桥步行 5–8 分钟(据 PHB 官方与 JLL)。
速览事实
| 项目 | 数值 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|
| 等级(A/B + 依据) | 任何有据可查的 REIT 备案或 JLL / Knight Frank / CBRE 报告中均未正式分为 A / B / 高级 A。营销材料将资产描述为"高级办公楼园区"/"高质量办公楼园区"。按市场惯例归为 Selangor / 莎阿南郊区 B+ 级。 | PHB 官方;Rahim & Co(均为 2026-08-06) |
| 落成 / 主要翻新 | 1998(原 Peremba Square);更名为 Dataran PHB;据 PHB 官方称为"新近翻新",年份未注明 | PHB 官方(2026-08-06) |
| NLA + 典型楼面 | 办公总 NLA 397,703 平方英尺(AHB Replacement Prospectus,2024 年 7 月 1 日)。部分旧营销页出现 306,434 平方英尺数字 — 以 397,703 平方英尺为准。典型层约 11,000 平方英尺。 | AHB Replacement Prospectus 2024 年 7 月 1 日;Rahim & Co(2026-08-06) |
| 使用率(净:毛) | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处。 | — |
| 挂牌租金(毛/净已标注) | RM 3.30–RM 4.50/平方英尺/月,7 个来源。中位 RM 3.80/平方英尺。各挂牌未统一标注毛租或净租 — 按报价分别核实。 | Rahim & Co;JLL(D 栋、E 栋);klcc-office.com;kloffices.wordpress.com;旧经纪挂牌;旧经纪挂牌;旧经纪挂牌(均为 2026-08-06) |
| 挂牌与实际租金价差 | 公开资料中无记录。AHB Replacement Prospectus 披露的 AHB 主租约(RM 6,705,000/年,跨 A、B、D、E、F、G 栋 — 按 397,703 平方英尺 NLA 计约 RM 1.66/平方英尺)是 2024 估值的主租约数字(含 PHB 自用锚定 + 二级租户回收),非公开市场挂牌租金。 | AHB Replacement Prospectus 2024 年 7 月 1 日 |
| 物业管理费(RM/平方英尺/月) | 公开资料中无记录。PHB / AHB 招股书 / 经纪挂牌均未披露。需致电楼宇管理处(PHB 租赁及市场部,6 楼 E 栋,03-5510 9898)。 | AHB Replacement Prospectus;PHB;经纪挂牌(均于 2026-08-06 审核) |
| 停车(车位比、费率、来访费率) | 2 层地下室共 940 个车位,跨 5 栋办公 + 2 栋零售楼共用。毛比:每 423 平方英尺 NLA 约 1 个车位;实际租户配比通常为每 2,000 平方英尺 1 个车位(Klecocity 基准)。费率:约 RM 200/车位/月(估算)— PHB 实际费率未公布。 | AHB Replacement Prospectus;PHB;市场估算(参考 Laman Seri Business Park / Menara Naza TTDI 基准)(2026-08-06) |
| 加班空调费率 | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处。马来西亚 A 级办公楼加班基准:RM 50–150/小时/区 — Dataran PHB 未归为 A 级,实际费率可能不同。 | — |
| MD / Malaysia Digital 状态 | 公开资料中无记录。PHB 官方站点未标注为 MSC 状态。MD 状态自 2022 年 3 月 25 日起基于公司业务,与楼宇无关。 | PHB 官方(2026-08-06);MDEC 政策(2026) |
| 绿色认证(GBI/LEED/GreenMark) | 无核实。PHB 官方站点、AHB 招股书及 AHB 年报中均未披露 GBI / LEED / GreenRE 认证。资产为"新近翻新",含能效升级,但无第三方认证。 | PHB;AHB Replacement Prospectus;AHB 2024 财年年报(2024 年 9 月 30 日止)(均为 2026-08-06) |
| 主要租户 / 租户名单 | AHB Replacement Prospectus(2024 年 7 月 1 日)具名:PHB(业主总部,6 楼 E 栋);EDOTCO Group Sdn Bhd(区域总部,"Laman EDOTCO",D 栋 + 4 楼媒体/通讯);Mitsubishi Motors Malaysia Sdn Bhd;Cenergi SEA Berhad(可持续能源总部,4 楼 E 栋);UiTM Holdings Sdn Bhd;Forestry Timber Resources Sdn Bhd;D'viation Solutions Sdn Bhd;Azelis Malaysia Sdn Bhd;EDAG Holdings Sdn Bhd;Yayasan Hasanah。 | AHB Replacement Prospectus 2024 年 7 月 1 日;EDOTCO 官方;Cenergi SEA 官方(均为 2026-08-06) |
| 最近轨道 + 步行时间 | Ara Damansara LRT 站,Kelana Jaya 线 — 步行 5–8 分钟,经跨 Jalan Lapangan Terbang Subang 连接桥(PHB 官方、JLL)。kloffices 标为 10 分钟。 | PHB 官方;JLL;ms.wikipedia.org/Stesen_LRT_Ara_Damansara(均为 2026-08-06) |
| 备用电源 / 运营商中立 | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处。 | — |
| 最后核实日期 | 租金、主要租户、MRT 步行:2026-08-06。物业管理费、加班空调、租期:公开资料中无记录。 | SPEEDHOME(本页) |
您实际支付的成本 — D 栋 / E 栋 3,200 平方英尺单位的 TCO(JLL 报价 RM 4/平方英尺)
| 项目 | RM / 月 | RM / 平方英尺 / 月 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金(RM 4.00/平方英尺,JLL D 栋 / E 栋) | 12,800 | 4.00 | 报价,非实际成交 |
| 物业管理费 | 公开资料中无记录。需致电 PHB。 | — | PHB 租赁部,6 楼 E 栋,03-5510 9898 |
| 停车 — 2 个预留车位(每 1,600 平方英尺 1 个车位,RM 200/月 估) | 400 | 0.13 | PHB 费率未核实 — 数字来自市场 |
| 加班空调(估 1 区 × 20 小时 OT) | 公开资料中无记录。需致电 PHB。 | — | 马来西亚办公楼基准 RM 50–150/小时/区 |
| 水电(电、水 — 租户合同) | ~1,000 | ~0.31 | 估算;租户合同直开账单 |
| SST(现行 8%)对租金(请核实应税基数) | 1,024 | 0.32 | 请向 PHB 核实物业管理费是否也应税 |
| 合计 — 示意,SC 未知 | ~15,200+ | ~4.76+ | 典型 Selangor/Sunway 等级物业管理费 RM 1.50–3.00/平方英尺 将增加 RM 4,800–RM 9,600/月 |
对 MNC / 高契约租户,部分马来西亚业主接受银行保函代替现金押金 — 可在 Letter of Offer 阶段询问 PHNB,但并非本楼明示的普遍权利。AHB 招股书披露初始租赁租金 RM 6,705,000/年,跨 A、B、D、E、F、G 栋(按 397,703 平方英尺 NLA 计约 RM 1.66/平方英尺)— 这是 2024 估值的主租约数字,非公开市场挂牌租金。
我的团队能否容纳?20 / 50 / 100 人方案
Dataran PHB 约 11,000 平方英尺的典型层直接支持中等规模方案;更大团队需要跨 A–E 栋多层承租。两种密度档次(100 平方英尺/人紧凑型与 150 平方英尺/人标准型)是马来西亚办公室惯例。
| 团队规模 | 密度(平方英尺/人) | 所需面积 | Dataran PHB 适配 | 全包月费(RM 4.00/平方英尺 + 仅核实停车;SC 未知) |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 100 | 2,000 平方英尺 | 分割单元(JLL E 栋 2,992 平方英尺) | ~RM 8,000 租金 + ~RM 400 停车 = ~RM 8,400(不含 SC、水电) |
| 50 人 | 150 | 7,500 平方英尺 | D 栋部分楼层(JLL 区间 4,015–11,030 平方英尺)或 E 栋整层 | ~RM 30,000 租金 + ~RM 1,000 停车 = ~RM 31,000(不含 SC、水电) |
| 100 人 | 150 | 15,000 平方英尺 | A 栋(11 层)整层 + 扩展;或 D 栋整栋 | ~RM 60,000 租金 + ~RM 2,000 停车 = ~RM 62,000(不含 SC、水电) |
上述数字不含物业管理费 — 按典型 Selangor/Sunway 等级 RM 1.50–3.00/平方英尺 假设,50 人方案需增加 RM 11,250–RM 22,500/月,100 人方案需增加 RM 22,500–RM 45,000/月。致电楼宇管理处是获取实际数字的唯一途径。
交通实况
Ara Damansara LRT(Kelana Jaya 线)距本办公楼园区 步行 5–8 分钟,经跨 Jalan Lapangan Terbang Subang 连接桥(PHB 官方、JLL)。LRT 站坐标为 3.1084°N 101.5864°E。本资产据 PHB 官方还距 苏丹阿都阿兹沙机场 / Subang Skypark 航站楼约 5 公里 — 适合短途区域航班。驾车方面:从 Jalan Lapangan Terbang Subang 进出,连接联邦大道与 LDP。网约车接载在 Jalan Lapangan Terbang Subang 主入口。早 8:45 停车场入口排队公开资料中无记录 — 请实地测量。
楼宇内的租户
AHB Replacement Prospectus(2024 年 6 月 25 日备案)明示主要租户 — 这是楼宇租户组合的最新公开锚定。早 2022 BM 补充招股书列出 Edotco、Propetco Sdn Bhd(2024 年前被 Azelis + EDAG 取代)、UiTM Holdings 与 Mitsubishi Motors。从 Propetco(2022)到 Azelis + EDAG(2024)的转变是该期间的主要租户组合变化。
| 租户 | 楼层 | 来源 |
|---|---|---|
| Pelaburan Hartanah Berhad(PHB)— 业主 / 发起人总部 | 6 楼 E 栋 | AHB Replacement Prospectus 2024 年 7 月 1 日 |
| EDOTCO Group Sdn Bhd(区域总部,"Laman EDOTCO") | D 栋(总部)+ 4 楼(媒体/通讯) | EDOTCO 官方;AHB Replacement Prospectus 2024 年 7 月 1 日 |
| Mitsubishi Motors Malaysia Sdn Bhd | 未注明 | AHB Replacement Prospectus 2024 年 7 月 1 日 |
| Cenergi SEA Berhad(UEM 集团可持续能源总部) | 4 楼 E 栋 | Cenergi SEA 官方;UEM 2024 可持续性报告 |
| UiTM Holdings Sdn Bhd | 未注明 | AHB Replacement Prospectus 2024 年 7 月 1 日 |
| Forestry Timber Resources Sdn Bhd;D'viation Solutions Sdn Bhd;Azelis Malaysia Sdn Bhd;EDAG Holdings Sdn Bhd;Yayasan Hasanah | 未注明 | AHB Replacement Prospectus 2024 年 7 月 1 日 |
楼宇出租率公开资料中无记录。AHB 2024 财年对 Dataran PHB 物业的估值:RM 149,000,000(占基金 VOF 的 2.98%);C 栋单独估值 RM 20,000,000(占 VOF 的 0.40%)。
租赁风险与退租机制
四个子块,每个先一句话回答。
复原。 公开资料中无记录。AHB 标准租约表格不公开。Selangor / 莎阿南郊区办公楼园区市场范围为 RM 5–20/平方英尺,视装修情况而定(据规范 §2 Slot 7)— 视为规划估算,非 Dataran PHB 数字。
解约条款。 公开资料中无记录。AHB 标准表格不公开。市场惯例为外交条款下 2 个月书面通知,12 个月后方可行使 — 请向 PHB 确认。
外交条款。 公开资料中无记录。所报告的 KL 市场机制(12 个月锁定期、2 个月书面通知加文件证据、租户在通知期内仍需缴租)在依赖其处理外国租户退租前,需对照 2–3 份实际租约或物业律师进行核实。
合理磨损与损坏。 公开资料未提及。这是引发多数押金返还纠纷的模糊地带;规范的一贯建议是双方拍照式入住/退租清单。对于未返还押金的纠纷,据规范所述,小额诉讼途径(Form 198 传票,双方均不聘请律师)是所述救济渠道 — 在依赖前请确认当前法院/审裁庭路径。
Malaysia Digital / MSC 状态
本楼已确认状态:公开资料中无记录。PHB 官方站点未标注为 MSC 状态。MD 状态自 2022 年 3 月 25 日起基于公司业务,与楼宇无关 — 因此身处本地址不代表租户获得或失去 MD 状态。具体税收激励细则(0% 合资格 IP 收入 / 5–10% 非 IP、激励申请的最低实收资本 RM 50,000 对比基础 MD 状态的 RM 1,000、2 名全职知识工作者平均月薪 ≥RM 5,000、年度运营开支 ≥RM 50,000、不可退还的申请费 RM 1,080)来自单一来源,应在实际申请时以 MDEC 官方网页为准。
与同级楼宇对比
三个邻近楼宇,价位与等级供交叉参考。均位于莎阿南 / Saujana Resort / Subang 走廊。
- Laman Seri Business Park — 相邻 Saujana Resort / Subang 办公楼园区;郊区 B+ 级可比;季停车约 RM 340/月(本走廊无预留季停车的上界基准)。
- Menara Naza TTDI Shah Alam — 莎阿南 / TTDI;季停车约 RM 130/月(本走廊下界基准)。
- Subang Square / Saujana Square — Subang Skypark 航站楼附近的公司办公走廊;租金区间与 Dataran PHB 相当。
如需了解 KL 办公室租赁全景,请参阅 KL 办公室租赁指南。
常见问题
Dataran PHB 是 Malaysia Digital / MSC 状态吗?
公开资料中无记录。PHB 官方站点未标注为 MSC 状态。MD 状态自 2022 年起基于公司业务,不绑定指定楼宇 — 身处本地址的租户按公司自身业务申请,而非楼宇的认证。
Dataran PHB 的物业管理费是多少?
公开资料中无记录。PHB / AHB 招股书 / 经纪挂牌均未公布每平方英尺物业管理费。楼宇管理处:PHB 租赁及市场部,6 楼 E 栋,03-5510 9898。
Dataran PHB 5,000 平方英尺办公室月费多少?
按 JLL 已核实的报价 RM 4.00/平方英尺,租金 RM 20,000/月;2 个预留停车位约 RM 1,000/月;租金部分另加 SST 8%。物业管理费、加班空调及水电费未核实 — 没有这些数据,无法如实报价总成本。
Dataran PHB 的楼面面积多大?
典型层约 11,000 平方英尺。JLL 挂牌可租单位:D 栋 4,015–11,030 平方英尺;E 栋 2,992–5,800 平方英尺。5 栋办公楼,各栋层数不同(A:11、B:6、C:6、D:9、E:6/7,据招股书)。
Dataran PHB 有绿色认证吗?
无核实。GBI / LEED / GreenRE 认证均未披露。资产为"新近翻新" — 请直接向 PHB 核实机电升级是否已注册。
Dataran PHB 距离最近的 LRT/MRT 有多远?
步行 5–8 分钟至 Ara Damansara LRT(Kelana Jaya 线),经跨 Jalan Lapangan Terbang Subang 连接桥。Subang Skypark 航站楼约 5 公里外。
Dataran PHB 的停车配比是多少?
2 层地下室共 940 个车位,跨 5 栋办公 + 2 栋零售楼共用。毛比:每 423 平方英尺 NLA 约 1 个车位。PHB 租户停车费率未公布;市场估算莎阿南 / Saujana 季停车 RM 150–RM 250/车位/月。
Dataran PHB 的最短租期是多久?
AHB 招股书列出 3 年与 5 年租约。3 年门槛为《1950 年国家土地法令》的上限 — 超过 3 年需 PTG 注册。请在 Letter of Offer 阶段向 PHB 确认具体形式。
业主是否接受外国租户的外交条款?
公开资料中无记录。AHB 标准表格不公开。所报告的 KL 市场机制(12 个月锁定期、2 个月通知、文件证据)需对照实际租约核实 — 不要依赖通用机制处理具体 AHB / PHB 交易。
Dataran PHB 退租时的复原成本是多少?
公开资料中无记录。Selangor / 莎阿南规划估算:RM 5–20/平方英尺,视装修情况而定 — 在预算前请向 PHB 确认。
核实戳记
挂牌租金(RM 3.30–RM 4.50/平方英尺,7 个来源)、停车(2 层地下室共 940 个车位)、主要租户(AHB Replacement Prospectus 2024 年 7 月 1 日)、LRT 步行(5–8 分钟至 Ara Damansara,跨连接桥,PHB 官方)已于 2026-08-06 核实。物业管理费、加班空调费率、最短租期、押金、解约条款、外交条款、复原成本、停车费率、绿色认证、MD 状态及原 Peremba Square 结构竣工年份,本楼 公开资料中无记录 — 需致电 PHB 租赁及市场部(6 楼 E 栋,03-5510 9898)。页面审核日期 2026-08-21。
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