中介续约收一个月租金，不是行规
没有任何法律规定续约一定要找中介。整月租金的佣金通常是新租约的行情，不是续约的行情。 续约的工作量远小于重新招租——租客已经在住，条款大致不变，中介要做的通常只是补一份续约文件、签字、盖印，跟从零开始找租客、刊登广告、带看、审核背景完全不是同一个工作量。
如果中介开口要整月租金来续约，第一件事是先问清楚：他实际做了什么工作？如果租客没换、条款没大改、对方也愿意续租，续约要做的事其实很有限。
| 续约范围 | 市场惯例 |
|---|---|
| 简单续约（同租客、条款不变） | 约半个月租金 + 8% SST |
| 续约+小幅调整/重新议价 | 0.5–1.0个月租金 + SST，视实际工作量而定 |
| 新租约（换新租客） | 1.0–1.25个月租金 + SST |
中介佣金到底该收多少？
中介佣金是行业惯例，不是法律强制——可以商量。新租约（3年以内）按马来西亚地产代理学会（MIEA）2024年费率表，最高可收一个月租金的1.25倍；续约的市场惯例通常只有约半个月租金，再加8% SST。
没有任何法令规定中介必须收多少。MIEA 费率表是行业参考指引，不是法律。也就是说，金额可以商量，甚至可以完全不找中介、自己处理。
| 情况 | 市场惯例（MIEA/行业） | SST |
|---|---|---|
| 新租约——3年以内 | 最高1.25个月租金 | 佣金的8% |
| 新租约——3至4年 | 最高1.50个月租金 | 佣金的8% |
| 纯续约 | 通常约0.5个月租金（惯例） | 佣金的8% |
| 不找中介（自己处理） | 无佣金 | 无SST |
来源：MIEA 2024年费率表（行业惯例，非法定）；SST 8% 自2024年3月起生效。签约前请与中介确认具体金额。
举例：月租RM1,800。合理的续约佣金通常是RM900（约0.5个月）+ 8% SST = RM972。如果中介收RM1,800加SST（即整月租金），那已经不是续约的行情，而是新租约的费率。
续约时哪些会变、哪些不会变
续约不是签一份全新租约——大部分内容保持不变，有差异的地方写进附录（addendum）即可。法律上唯一强制的要求始终一样：双方签字，并在30天内完成盖印。
通常维持不变的部分：
- 原有的押金（除非双方另有协议，不需要补缴）
- 原本的物品清单（家具、设备、钥匙）
- 仍然适用的特别条款（转租、宠物、停车位）
会有差异的部分（新租约 vs 续约）：
- 新的租期和租金（必须在附录中写明）
- 印花税按新的年租金重新计算，依据《2024年财政法案》（Finance Act 2024）税率表
- 物品清单可省略（如果状况完好且双方同意）
- 房东的同意——书面确认即可，续约不需要注册中介
- 不涉及招租、刊登广告、带看或租客背景审核
简单说：如果条款没有重大变化，实际要做的只是准备一份简短附录、盖印、留存副本。这也是为什么续约的费用不应该等同新租约的费用。
如果中介不愿意说明整月费用对应的具体工作内容，或不肯提供拆开列明的发票（佣金与SST分开列），这是值得多问一句的信号，或考虑自己处理。如果中介坚持不商量，可以参考 Tribunal Tuntutan Penyewa（租户索偿仲裁庭）或像 SPEEDHOME 这样的平台来比较全包服务的实际成本。
可以自己续约，不找中介吗？
可以。没有任何法律要求一定要透过中介续约租约。如果条款变动不大，你只需要续约文件、双方签字，再透过 MyTax 上的 e-Duti Setem 完成盖印。唯一法律上强制的步骤就是盖印。
自己处理续约大致分几个步骤：
- 与租客确认新条款——租金、租期，以及任何变动的内容。如果一切不变，一份简短附录就够。
- 准备续约文件——可以用引用原租约的附录，或在条款有较大变动时重新拟一份完整租约。
- 双方各签一份正本——房东一份，租客一份。
- 计算印花税——可使用租约印花税计算器，或依照《2024年财政法案》税率表手动计算。
- 透过 e-Duti Setem 完成盖印（mytax.hasil.gov.my）——LHDN 的 STAMPS 系统自2026年1月起已由 e-Duti Setem 取代。须在签署日起30天内完成盖印以避免逾期附加费。
印花税依照《2024年财政法案》税率表：每RM250年租金课RM1 / RM3 / RM5 / RM7，视租期长短而定。原本RM2,400的年租金豁免已于2025年1月起取消——所以现在所有租金从第一令吉起都需要计算印花税。
什么时候该付中介费，什么时候不必？
只有在中介真正有做事——重新议价条款、处理文件、协调双方——续约费才值得付。如果一切都已经谈妥，中介只是来盖个章，那就该先问值不值。
| 情况 | 建议 |
|---|---|
| 中介重新议价租金并完整处理文件 | 费用可能值得——要求书面工作范围与发票 |
| 租客已在住、条款不变，中介只是送文件 | 问清楚为什么收整月——可商量或自己处理 |
| 中介联系不上但仍要求续约佣金 | 警示信号——要求书面说明 |
| 你自己能处理，租客也同意 | 自己处理，省下佣金与SST |
| 你管理多个单位，需要统一记录 | 可考虑用 SPEEDHOME 这类平台统一管理 |
常见问题
关于不找中介续约、印花税、SST的常见问题，整理如下。
中介可以强制房东支付续约佣金吗？
不可以——没有任何法律强制要求。中介佣金取决于房东与中介之间的协议。如果没有书面协议明确规定续约佣金，你可以质疑或重新商量。
续约租约的印花税要多少？
依照《2024年财政法案》税率表：每RM250年租金课RM1 / RM3 / RM5 / RM7，视租期而定。举例：月租RM1,800、续约2年——年租金RM21,600 ÷ 250 = 86.4（进位为87单位）× RM3 = RM261（正本），另加每份副本RM10。透过 MyTax 上的 e-Duti Setem 完成盖印。
续约可以沿用旧的租约吗？
可以——如果条款不变，准备一份简短附录引用原租约，并按新租约的方式盖印即可。如果押金、租客姓名或主要条款有变动，重新拟一份完整租约会更安全。
如果是1年续约且押金不变，一页引用原租约、注明新租期与新租金的附录、双方签字、按新年租金盖印，通常就足够。印花税依照《2024年财政法案》税率表计算——可先用租约印花税计算器核对金额，再前往 e-Duti Setem 完成盖印。
续约租约不盖印有什么风险？
未盖印的租约在缴清税款与附加费之前，不能作为法庭证据。逾期附加费：3个月内为RM50或税款的10%（取较高者）；超过3个月为RM100或20%。
如果想在续约时完全避开中介，该怎么做？
SPEEDHOME 把续约、租客记录与盖印整合在同一个系统里——房东不需要追着中介跑，也不必逐一处理文件。可参考 SPEEDHOME 房东服务 比较各种方案。
中介续约佣金的SST要收多少？
中介佣金须加收8% SST。请确认中介发票把SST单独列明——而不是合并成一个笼统数字、没有拆解说明。 先看租约和平台流程；金额或法律风险高时，再找合资格专业人士。