简单结论
入住当天，拍一段连续的 walkthrough 视频、针对每处已有损坏拍附有日期的近距照片、记录 meter reading，然后当天把这些文件分享给对方。搬出时重复同样流程。这份当天发出的记录，就是马来西亚押金争议的关键证据。
马来西亚没有法定的住宅押金上限，押金受租约条款和一般合约法约束（Contracts Act 1950 第 74 条）。房东如要扣押金，必须证明实际损失。谁有附时间戳的房况证据，谁的立场就更稳——口头说”原本就那样”根本比不上一张有日期的照片。
SPEEDHOME 平台数据（2026年）： 入住和搬出时拍视频记录房况，是房东最常跳过的步骤——但这恰恰是大多数押金争议的决定因素。第一天就做好记录，当天分享出去，房况就不再是各说各话的问题。
入住时要拍什么、录什么？
一份实用的交屋记录包含三个部分：连续 walkthrough 视频、每处现有损坏的附日期近距照片，以及写在 inventory list 上的 meter reading——全部要当天与对方分享。
目标是做出能独立成立的证据。逐间房拍摄一段不间断的视频，这样顺序就无法被断章取义地剪辑。打开每个柜子、冲马桶、开水龙头、开冷气，把结果都录进去。每处损坏先拍一张近距照，再拍一张可识别位置的远景照。把 TNB 和水表 reading，以及 IWK 账户资料（如适用）写在 inventory list 上，让双方在每页签名确认。
最多人跳过的步骤，是当天就把记录发出去。入住当天把照片和视频链接发给对方，保留那条信息——信息上的日期，就是让”原本就有”从一个说法变成事实的关键。
交屋证据表：要记录哪些项目？
用以下表格作为入住和搬出的拍摄清单。每个项目两次都要拍，这样两份记录才能并排对比。
| 区域或项目 | 要拍的内容 | 与押金争议的关联 |
|---|---|---|
| 墙壁、天花板、门 | 裂缝、油漆脱落、钉孔、水渍近距照 | 最常见的”损坏”索赔；现有痕迹经常被重新归咎给租客 |
| 地板——瓷砖、乙烯、木地板 | 刮痕、碎裂边缘、污渍、填缝状况 | 木地板和乙烯刮痕很主观；有日期的照片就消除了争议 |
| 厨房——橱柜、灶台、水槽 | 门的对齐、烧痕、污渍、密封圈、水槽下积水痕 | 水槽下的水渍经常被归咎于离开的租客 |
| 浴室——瓷砖、配件、天花板 | 填缝、硅酮密封胶、天花板水渍（楼层间漏水迹象）、水龙头出水 | 天花板水渍通常是楼层间漏水，不属于租客责任 |
| 冷气和风扇 | 每台运转情况、是否滴水或有异响、风扇叶 | 未保养或滴水的冷气是反复出现的押金扣除项——第一天就证明它运作正常 |
| 窗户、铁窗、门锁 | 裂缝、损坏的门闩、铁窗状况、钥匙数量 | 只要没有记录，丢失钥匙和裂缝玻璃就是容易被证明的扣除项 |
| 水电 meter | TNB 读数、水表读数、IWK 账户资料，全部签名确认 | 搬出时拖欠水电费是押金被扣的主要原因之一 |
| 家具和电器（有家具单位） | 每件物品照片、电器序列号 | 只有有基准记录，电器损坏或失踪才能成为确切索赔 |
| 外部——阳台、院子、停车位 | 污渍、裂缝、指定车位号码和状况 | 阳台和停车位损坏经常到搬出时才被想起 |
搬出时用同样的方式做 walkthrough，最好双方一起，在任何一方签字之前先把两组图像并排对比。完整的逐步说明和 inventory list 本身，请参阅马来西亚租客入住和搬出清单。
有家具和无家具单位：记录有什么不同？
如果单位有家具，在 inventory list 上记录每台电器的序列号并附照片——这一行就是把”电器失踪或损坏”从各说各话变成有据可查损失的关键；无论单位是半家具还是全家具，同样的基准记录都适用。
无家具单位的重点在于表面和固定装置：油漆、瓷砖、密封胶、门、窗户、铁窗和 meter 承担了大部分争议重量。有家具单位则要额外记录每台电器（洗衣机、冰箱、烤箱、热水器、冷气），写下品牌、型号和清晰可读的序列号——再拍一张放在原位的全景照。软装和床垫的状况也要拍；这些经常出现”第一天就有污渍”的说法，否则很难反驳。
如果签约时拿到的 inventory list 是空白的，把它当成一个问题来处理——在同一次 walkthrough 中填好，然后当天把填好的版本发回给房东或平台。不要等到搬出才去修正基准。
有日期的记录怎样保护押金？
在马来西亚租约中，扣押金必须与可证明的量化损失挂钩，而不是猜测。你的附日期房况记录，能迫使对方证明损失确实存在，或证明你没有造成损坏——这是你能采取的单一最高杠杆步骤。
马来西亚没有专门的住宅租约仲裁庭，押金争议属于私人合约事宜，在民事法院处理——达到小额索赔门槛以下的案件，通常通过推事庭（Magistrates' Court）程序申请，不需要律师。实际上很少会打到法庭：证据更清晰的一方通常获胜。房东扣押押金，必须证明损坏存在、超出正常损耗，以及修复的实际费用；租客要求全额退还，必须证明单位在约定状况下交还。当天分享的入住记录是你能采取的最高杠杆步骤——没有它，房东对房况的陈述就占主导；有了它，双方商定的基准才是主导。
如何保存证据，确保能用于小额索赔？
手机里的照片带有 EXIF 日期，但截图或 WhatsApp 转发的不带——推事庭程序仍然很看重书面记录。保留原始照片文件（不是重新保存的版本），当天通过电邮或 WhatsApp 发给对方，并连同文件一起保存那条”已发送”记录。如果必须用截图，同时保留原始来源链接或产生截图的聊天记录，并在 inventory list 上用文字注明日期。三者组合——原始文件 + 当天的发送记录 + 双方签名的书面清单——是小额索赔程序在无需法证专家的情况下可以核实的记录。
按押金方式分类的证据清单：现金押金 vs Zero Deposit
| 步骤 | 现金押金租约 | Zero Deposit 租约 |
|---|---|---|
| 当天拍 walkthrough 视频和照片 | 必须 | 必须 |
| meter reading 在 inventory list 上签名确认 | 必须 | 必须 |
| 有家具单位记录序列号 | 必须 | 必须 |
| 当天把完整记录分享给对方 | 必须 | 必须 |
| 搬出时联合 walkthrough 并并排对比 | 必须 | 必须 |
关于房东可以和不可以合法扣除的内容，请阅读房东可以合法从押金扣除什么，以及关于在马来西亚作为租客保护押金的完整指南。如果你已经顺利搬出却仍然被扣押金，关于搬出无问题仍被扣押金该怎么办的指南会说明后续步骤。
SPEEDHOME 怎样把交屋记录纳入租约流程？
在 SPEEDHOME 管理的租约中，入住房况记录是租约流程的一部分，而不是租客自己记得才做的可选步骤，因此双方从一开始就有同样商定的基准。
押金争议几乎都是文件争议，所以这套管理框架把房况记录当作交屋的核心组成部分。标准租约把所有押金处理都与可证明的量化损失挂钩——在没有法定上限或固定退还时限的情况下，协议决定扣留，而一份清晰的基准记录就是让协议公平执行的保障。
Zero Deposit（零押金）是 SPEEDHOME 的租务风险管理系统，不是金融担保产品（financial guarantee product）。Zero Deposit 取代的是现金押金，不是证据——租约结束时的严重损坏仍然可能影响赔付范围，所以同样的房况记录不论你是支付现金押金还是用 Zero Deposit，都同样重要——它是决定租约结束时损坏是否可归责的证据。
在 SPEEDHOME 浏览 Zero Deposit 认证房源，找到已具备租约和交屋记录框架的列盘。
FAQ
由 Sarah Jamaludin 审阅，马来西亚租约法律从业者（法学荣誉学士，马来亚大学）。发布于 2026 年 6 月 24 日。
我记录单位时需要房东或经纪人在场吗？
联合 walkthrough 最好，因为当场就能产生双方认可的共同记录——但这不是强制要求。如果对方无法出席，就在入住当天自行拍摄，记录 meter reading，并当天把完整记录发给对方。你的信息记录就成为了有日期的证据。
照片够用吗，还是也需要视频？
两样都拍。照片能清楚呈现个别损坏的细节；一段连续的 walkthrough 视频则能显示顺序无法被断章取义地剪辑。两者结合起来，比单独任何一种更难被质疑。
如果我发出去的房况记录，房东不回应怎么办？
还是要以书面形式当天发出，并保留信息——时间戳才是关键。对方不回复不等于记录消失；这意味着你发出的基准没有受到反驳。在押金全额退还之前，保留所有照片、视频和信息。
用 Zero Deposit 还需要记录单位吗？
需要。Zero Deposit 取代的是现金押金，不是证据。租约结束时的任何损坏索赔仍然必须可归责且量化，而一份清晰的入住基准记录能显示损坏是新发生的还是原本就有的。无论走哪种押金路径，都要以同样的方式记录单位。
这些记录可以用于押金的小额索赔吗？
可以。较小额的押金争议通常通过推事庭小额索赔程序提出，不需要律师，而你附有日期的照片、视频和信息记录正是这个程序所依赖的证据。一份清晰、当天分享的入住记录，通常在正式申请之前就能解决问题。具体的金额门槛和程序规则会有变化——如果真的要提出索赔，请在申请前向相关法院注册处确认当前的小额索赔上限。