年度营业额或收入低于RM3,000,000的个人房东获豁免，暂无需就租金开具e-Invoice（LHDN现行时间线，2026年8月30日更新）。税务居民使用Borang BE或B申报住宅租金，非居民则填报Borang M并就净租金按30%固定税率缴税。
马来西亚的租金收入需要报税吗？
需要。马来西亚租金收入属于应税收入。普通住宅房东一般按净租金收入（总租金减去允许的直接费用）纳税，而非按收到的总租金。关键在于建立清晰的凭证链：租约、租金台账、银行记录、发票与维修证据。本指南由马来西亚零押金租房平台维护。
你向租客收到的每一令吉都是 LHDN（内陆税收局）可以追溯的收入。银行转账记录就在账单里；若租约已盖章（理应如此），凭证链其实已经存在。问题不在于要不要报，而在于如何正确申报、哪些费用确实可以抵扣。
保存税务师日后通常会要求的记录：房源上架记录、租约文件、租金收缴流水、维修沟通与交屋照片。这不能替代税务师，但能减少报税季靠记忆拼凑的风险。
租金收入属于哪一类——第 4(d) 条还是第 4(a) 条？
普通住宅长租一般按第 4(d) 条（被动租金收入）课税。只有当房东提供全面且主动的维护与支持服务时，才可能被归入第 4(a) 条（经营性收入）。分类决定了你能抵扣哪些费用、亏损能否抵销其他收入。
把一套公寓按长期租约租给一户家庭，通常属第 4(d) 条。而提供清洁、礼宾与主动管理的短租经营者，可能需要另行评估。
| 比较项 | 第 4(d) 条：被动租金 | 第 4(a) 条：经营来源 |
|---|---|---|
| 典型安排 | 住宅长期租约 | 服务密集或短租经营 |
| 提供的服务 | 基本：收租、维护单位 | 全面且主动：清洁、礼宾、管理 |
| 可抵扣费用 | 仅直接费用（LHDN PR 12/2018） | 较宽的经营来源处理；请咨询税务师 |
| 租金亏损 | 一般不能抵销其他收入 | 或可抵销；请咨询税务师 |
| 资本折让 | 第 4(d) 条下不适用 | 第 4(a) 条下或可适用；请咨询税务师 |
| 常见例子 | 房东把公寓租给一户家庭一年 | 多套服务式单位配员工、短租式运营 |
若不确定自己属哪一类，把事实写清楚——单位数量、租期长短、提供的服务、由谁负责维修——在报税前交给合格的税务师。
1967年所得税法第 4(a) 条 vs 第 4(d) 条——你属于哪一类？
分类取决于你出租安排的事实，而非租金数额。普通的住宅长租默认属于第 4(d) 条；只有当你提供全面且主动的维护和支持服务时，才会适用第 4(a) 条的经营来源处理。做对分类是决定你能抵扣哪些费用、亏损能否结转、以及第 3 附表资本折让是否适用的唯一决定。
下方的四列大表是实用的决策框架。前三列是规则；第四列是针对边缘情况的“请与税务师核实”提示，因为 LHDN 在这些边缘情况下的立场往往无法单从法案中看出。请将此表视为起点，而非最终裁决。
| 标准 | 第 4(a) 条 — 经营来源（全面 + 主动服务） | 第 4(d) 条 — 非经营来源（被动出租） | 请向 LHDN 核实 — 针对混合 / 服务式 / 带家具短租的提示 |
|---|---|---|---|
| 该条款对什么课税 | 总经营收入，按第 4(a) 条及 1967 年 ITA 第 35–43 条的经营来源规则计算，并根据第 44 条和第 3 附表处理调整后亏损和资本折让 | “租金”作为第 4(d) 条下的特定非经营来源；涵盖普通住宅被动出租的条款 | 服务式公寓、短租运营者和学生宿舍运营者通常需要税务师确认适用哪一条款——LHDN 重视实质多于标签 |
| 开始日期（租金何时开始应税） | 物业“准备好并可供出租”的日期——已完工、配备家具并投放市场，即使尚未有租客入住 | 物业“首次出租”的日期——租客占有房屋的那一天，而非房源上线的那天 | 如果你持有一套准备短租的物业，但空置了一个季度，第 4(a) 条的开始日期规则可能已经生效；第 4(d) 条则要等到有租客 |
| 亏损结转 | 经营亏损可根据 1967 年 ITA 第 44(2) 条结转，并抵销未来的经营收入，但须遵守受控转让和来源连续性规则 | 第 4(d) 条的亏损通常不能结转抵销其他收入；租金栏在每个课税年度都是独立计算的 | 如果你的出租产生了实际亏损，并且你预计未来几年会盈利，选择 4(a) 还是 4(d) 将决定你是否能结转亏损或失去它 |
| 资本折让（第 3 附表） | 第 3 附表的资本折让可能适用于经营中所用的厂房、机器及某些工业建筑的合格资本支出 | 第 3 附表的资本折让通常不适用于第 4(d) 条的住宅房东——只能根据 PR 12/2018 抵扣直接费用 | 家具及固定装置的处理是边缘问题之一。第 4(d) 条房东申报普通维修成本，而非资本折让；第 4(a) 条运营者则可能适用第 3 附表的厂房和机器 |
| 间接费用 | 按照一般经营费用原则进行分摊，并附有记录支持 | 间接费用（管理时间、分摊水电费、一般行政）根据 LHDN 惯例按有记录支持的小比例分摊 | 如果你的管理成本感觉高于该惯例比例，正确的做法是记录实际时间和自付费用，而不是试图突破上限并心存侥幸。该上限是 LHDN 惯例，而非《所得税法》中硬性规定的数字 |
| 首次出租成本（广告、首份租约律师费、首次印花税、首次中介佣金） | 不可抵扣——LHDN 将这些视为初始/开业前费用，而非经营运营成本 | 不可抵扣——同为 PR 12/2018 第 8.3 段下 LHDN 的立场；首名租客成本不可列入租金栏抵扣 | 如果你两年后将同一单位租给第二位租客，续租成本不是“首次出租”——它们是可抵扣的续租成本。首次出租规则只适用第一位租客、第一次 |
| 表格、申报与税率（居民） | 在 Borang B 中作为总经营收入的一部分申报；居民个人就包含净租金在内的总收入按累进税率缴税 | 在 Borang BE / B / M 的“租金”部分申报；居民个人就包含净租金在内的总收入按累进税率缴税 | 居民房东适用累进税率。“对居民租金征收 30% 固定税”不是马来西亚的做法；30% 固定税率是仅针对非居民个人的规则（见下一行） |
| 表格、申报与税率（非居民） | 从第 4(a) 条经营中获得租金收入的非居民个人仍面临 30% 的固定税率；非居民公司缴纳企业所得税率，而非 30% 个人税率 | 非居民个人：从 YA2020 开始，对净租金收入征收 30% 固定税率，没有个人减免，没有累进税率；允许的扣除额会先降低净数字 | 30% 适用于扣除后的净数字，而非总租金。从不追踪费用的非居民房东实际上在多缴税；直接按总额征收 30% 是错误的 |
此表反映了本页日期的 LHDN 第 12/2018 号公共裁定及 1967 年所得税法。非居民的 30% 税率自 2020 课税年度起生效。服务式和短租安排的来源分类取决于事实；申报前请咨询税务师。
以下四种实际情况应促使你向税务师求助，而不是直接登录 MyTax：
- 短租或服务式公寓运营（Airbnb 风格），仅凭房源列表无法明显区分其属于第 4(d) 条还是第 4(a) 条。
- 带家具的单位在市场上以短租形式推广，但目前正以长期租约的形式被占用——决定分类的是实际安排，而非营销定位。
- 不确定自己适用 30% 个人税率还是企业税率的非居民房东。
- 物业产生实际亏损，并想知道该亏损是否可以结转的房东。
对于第 4(d) 条下各项费用的抵扣处理，请阅读下一页马来西亚房东税务抵扣指南。对于决定第 4(a) 条下第 3A 附表处理的维修与资本区别，资本折让 vs 维修指南详细解释了哪些算、哪些不算。在这个阶段，你可能也会觉得Airbnb 租金所得税规则很有用。
第 4(d) 条下，房东可以抵扣哪些费用？
LHDN《公共裁定第 12/2018 号》允许抵扣"完全且专为产生租金收入"而产生的直接费用：门牌税与地税、购房贷款利息、火险保费、收租与执行成本、续租或更换租客的成本，以及为维持单位现有状况的普通维修。
"完全且专为产生租金收入"是核心纪律。该费用必须与赚取租金收入相关，而不是用于提升资产价值，或在任何租客入住前为出租做准备。如果你还在准备出租单位、尚未招到首名租客，那笔准备阶段的支出通常就属于不可抵扣的初始费用。
| 可抵扣费用类别（PR 12/2018） | 应留存凭证 | 常见错误 |
|---|---|---|
| 门牌税与地税（assessment & quit rent） | 市政账单与付款证明 | 收据遗失；与其他物业混淆 |
| 房贷利息（仅利息部分） | 银行账单或年度利息明细 | 把含本金的整期供款当作可抵扣 |
| 火险保费 | 保单、发票、付款证明 | 申报无关的个人或家财险 |
| 收租与执行成本 | 发票、协议、往来记录 | 与租金收入无文件关联 |
| 续租或更换租客成本（中介佣金、新租约准备） | 发票、续租协议、新租约记录 | 把首租成本当作续租成本 |
| 普通维修（维持单位现有状况） | 承包商发票、前后照片、审批记录 | 把翻新或升级当作普通维修 |
维修与资本支出的界线很关键。原则是：维持现状的维修可抵扣，让资产增值的翻新不可抵扣。
哪些费用房东不能抵扣？
不要抵扣首租成本、资本改良、房贷本金、个人支出或翻新费用。LHDN 明确把首租成本列为初始费用：首租广告、首份租约的法律费、印花税、首租中介佣金——一律不可抵扣。
这是房东最常出错、也最常引来 LHDN 查询的地方。一笔费用可能感觉上与出租有关，但它其实是"创造收入来源"的成本，而非"从已存在的来源产生收入"的成本。
| 不可抵扣 | 正确处理 |
|---|---|
| 首租广告（房源上架、分类广告） | 初始费用——不可抵扣 |
| 首份租约的法律费与印花税 | 初始费用——不可抵扣 |
| 首租中介佣金 | 初始费用；与续租/更换租客佣金不同 |
| 房贷本金偿还 | 属资本；仅利息可抵扣 |
| 翻新、升级或改良 | 资本改良——非普通维修 |
| 维修基金/资本更换项目 | 与税务师复核；非标准直接费用 |
| 与租金混在一起的私人支出 | 必须完全且专为租金收入 |
续租或更换租客成本处理不同。续租或换租时，该笔交易符合资格的费用或可抵扣——但务必保留文件，证明这是续租或换租，而非首租。另一个值得比较的选择，可看联名房产。
净租金收入的计算示例怎么算？
从实收总租金开始，减去有凭证支持的直接费用，并连同证据保留这份工作底稿。计算的强度取决于背后的文件。以下为示例——务必以你自身的事实与现行 LHDN 指引核实。
| 项目 | 示例数字（令吉，纯算术示例，非市场数据） |
|---|---|
| 月租 | 1,800 |
| 年度总租金（12 个月） | 21,600 |
| 减：门牌税与地税 | 700 |
| 减：房贷利息（银行利息明细，全年） | 8,400 |
| 减：火险保费 | 250 |
| 减：续租中介佣金（新租客，非首租） | 600 |
| 减：普通维修（含发票与照片） | 1,200 |
| 可抵扣费用合计 | 11,150 |
| 净租金收入（应税） | 10,450 |
净租金收入会并入你的其他收入，按居民累进税率计税。此例仅供参考。实际数字取决于你的贷款、保险、物业费用、维修记录，以及出租方式。另一个值得比较的选择，可看马来西亚租金收入怎样报税。
为每个物业单独建一份台账，按月更新。不要等到四月才从聊天记录里重建十二个月的收据。
联名持有时怎样分开申报
不要因为租金先进入一个人的账户，就让一位业主申报全部租金。先以地契或产权文件上的持有比例为起点，再按实际比例分开租金和相关费用。
| 情况 | 较稳妥的做法 |
|---|---|
| 租金进入同一个账户 | 记录全额，并按每位业主的产权份额列出分配 |
| 账单、维修或贷款利息由其中一人支付 | 保存发票和付款证明，并记录费用如何在业主之间分摊 |
| 产权比例或使用方式不一致 | 不要自行套用简单比例；把产权和使用记录交给税务师复核 |
每位业主都应能在自己的税务记录中解释收入份额及其凭证。若地契姓名、实际付款人和收款人不一致，应先整理好记录再提交申报。
一项抵扣的凭证强度怎样判断
只有收据未必足够，凭记忆写下的金额更不够。最有力的凭证会把费用、付款和该出租单位之间的关系连起来。
| 凭证强度 | 例子 | 应怎样处理 |
|---|---|---|
| 最强 | 列明项目的发票/收据、银行付款记录，以及单位或实际工程的对应资料 | 与同月的物业台账一起保存 |
| 用来补足背景 | TA、批准维修的电邮或 WhatsApp、维修前后照片 | 与发票一起保留，不能代替发票 |
| 较弱 | 凭记忆写的整数、没有明细的收据、无记录的现金付款 | 先补回文件，或在无法支持前不要申报 |
按物业和年份整理凭证，不要按聊天应用或付款人分散保存。这样无论自查、交给税务师或回应 LHDN 查询都更清楚。
居民与非居民房东的租金税率有何不同？
居民个人按累进税率，就租金收入与其他收入合计课税。非居民个人房东则按 30% 固定税率，就净马来西亚租金收入课税（自 2020 课税年度起）——没有个人减免、没有回扣、没有累进税率，但允许的租金费用仍可在该固定税率适用前先行抵扣。
30% 适用于抵扣后的净额，而非总租金。这个区别很关键：从不记录费用的非居民房东，等于在多缴税。
| 纳税人身份 | 税务处理 | 个人减免 |
|---|---|---|
| 居民个人 | 就总收入（租金+其他收入合计）按累进税率 | 适用标准个人减免 |
| 非居民个人 | 就净租金收入按 30% 固定税率（自 YA2020 起） | 无——不享个人减免或回扣 |
| 非居民公司 | 适用单独的企业税率（非个人 30%） | 不适用 |
非居民身份取决于在该课税年度内在马来西亚的实际停留天数。若你身在海外却持有马来西亚出租物业，报税前务必让税务师介入。错误分类可能意味着双向都按错税率申报。
收到 CP500 通知后怎样处理
CP500 不是把去年的数字原样再用一次的理由。它是 LHDN 的预估分期通知；应把通知中的估算与当前租金、空置、产权变化及实际发生的费用逐一比较。
| 要核对的情况 | 付款或申请调整前的动作 |
|---|---|
| 租金上涨或新增出租单位 | 更新台账，并与通知中的估算比较 |
| 租金下降、空置或物业已出售 | 保留变化证明，并核实 LHDN 目前允许的估算调整渠道 |
| 已支付分期款 | 逐笔记录，以便年度申报时与最终税额核对 |
不要依赖聊天记录中的旧日期或旧表格。CP500 估算可以修订：使用 CP502 表格——第一次修订须在 6 月 30 日前、第二次在 10 月 31 日前提交。另外，2026 课税年度 LHDN 设有过渡安排：有租金等非雇佣收入的个人，即使未缴或低估 CP500 分期也不会被罚款——税款本身仍须缴纳，仅 YA2026 的罚款获豁免。这并非永久豁免。
e-Invoice 与 SST——改变开票做法前要核实什么？
不要照抄其他房东的做法。e-Invoice 义务及 SST 处理可能取决于业主主体、收入规模、租客类型，以及物业实际是住宅、商业还是混合用途。
| 问题 | 应直接核实的现行资料 |
|---|---|
| e-Invoice | 业主/收款主体、相关收入范围、租客类型，以及 LHDN MyInvois 的最新指引 |
| SST | 物业实际用途、是否含商业、非住宅、服务式或混合元素，以及 RMCD 的现行指引 |
即使答案尚未确定，仍应保存 TA、发票和租金台账。若处理方式需要改变，先让税务师复核，再向租客改变收费或开票格式。
房东需要开具 e-Invoice 吗？
按 LHDN 现行时间线（2026 年 8 月 30 日更新），年度营业额或收入低于 RM3,000,000 的个人房东获豁免，无须为个人租金收入开具 e-Invoice。如果你的租客是企业，该企业租客可能需要为其支付的租金开具自开票（self-billed）e-Invoice。e-Invoice 使用 LHDN 的 MyInvois 系统。
实施阶段日期和门槛仍在变动。在假设自己获豁免或在发出任何发票格式变更之前，请先核实现行的 LHDN e-Invoice 指南。保守的做法是：如果你收到企业租客要求提供发票的询问，请查看现行的 MyInvois 指南，并向你的税务师提出。
Borang BE、B 还是 M——按收入身份怎么选？
不要只因为去年用了某份表格就照用。一般而言，Borang BE 面向有雇佣收入和普通租金、但没有经营收入的居民个人；Borang B 面向有经营或自雇来源的居民个人；Borang M 面向非居民个人。
| 情况 | e-Filing 前的检查点 |
|---|---|
| 居民，有薪资及普通租金 | 核实 Borang BE 是否仍适合该年度所有收入来源 |
| 居民，有经营/自雇收入及租金 | 核实 Borang B，并确保经营记录不与租金台账混在一起 |
| 非居民 | 核实 Borang M 及该课税年度的实际居留身份 |
e-Filing 栏位和个人情况都可能改变。以 LHDN 当前门户或税务师确认最终表格和填报方式，不要依赖旧截图。
Maybank MaxiHome Contents 计划面向"马来西亚业主或租客"，承保家居财物因火灾、爆炸、盗窃、水管爆裂、水灾及其他天灾、恶意破坏、车辆撞击造成的损失——个人责任保额 RM250,000，个人现金自 RM750 起，另含电器与镜面意外损坏。免赔额：水灾等险别首 RM250；电器首 RM200。财物保额 RM30,000 至 RM250,000；保费"每月低至 RM21.15"。
住宅房东需要就租金缴 SST 吗？
不需要。出租住宅物业——排屋、公寓、共管公寓、独立式洋房、服务式套房——属于服务税的征税范围之外。普通住宅房东无需就租金收取 SST。服务税适用于商业及部分非住宅租赁服务，而非普通住宅出租。
SST 范围具时效性，且正在扩大。若物业属商业用途、混合用途、以公司名义持有，或属于较大规模的租赁/服务式住宿经营，开票前请向税务师核实 RMCD（皇家关税局）的现行立场。
对出租单一公寓或房屋的普通住宅房东而言，真正的风险不在 SST，而在记录薄弱、无法支撑本已允许的抵扣。
什么记录标准能保护房东？
保留能证明三件事的记录：租金确实收到、费用确实发生、该费用确实与产生租金收入相关。仅有银行凭证，弱于银行凭证加发票、租约文件、维修照片与承包商沟通记录。
最强的档案其实很朴素。每个物业一个文件夹，每年一个子文件夹。里面包含：租约（已盖章）、租金台账、银行账单、门牌税与地税账单、房贷利息明细、火险保单、维修发票、承包商记录、前后照片、中介发票，以及关键租客沟通。
| 应留存记录 | 为何重要 |
|---|---|
| 已盖章租约 | 确立租金来源、当事人与租金金额 |
| 每月租金台账 | 将租金月份与银行记录对应 |
| 银行账单 | 证明款项已收 |
| 银行出具的房贷利息明细 | 区分利息与本金偿还 |
| 门牌税与地税账单及收据 | 支撑抵扣 |
| 火险保单与付款证明 | 支撑抵扣 |
| 带前后照片的维修发票 | 区分维修与改良 |
| 中介发票（续租或更换租客） | 证明属合资格续租/换租成本，而非首租 |
| 交屋与退屋照片 | 支撑维修抵扣与押金讨论 |
把房源上架记录、租约文件、租金收缴记录、维修审批沟通与交屋照片保存成凭证链。支撑你税务档案的同一批文件，在退租讨论押金时同样有用。
何时需要请税务师？
出现以下任一情况，就该找税务师：非居民业主、公司持有、多套单位、短租或服务密集型出租、物业含私人使用、大型翻新、押金被没收、收到 CP500 通知，或遭 LHDN 查询。
税务师复核的成本，远低于"自信地报错税"的代价。带上一个干净的资料包：
| 交给税务师 | 原因 |
|---|---|
| 租约与产权资料 | 确立来源与产权份额 |
| 租金台账与银行账单 | 总收入 |
| 费用台账与收据 | 抵扣支撑 |
| 维修发票与照片 | 维修与改良的分类 |
| 房贷利息明细 | 仅利息，不含本金 |
| 若已收到的 CP500 通知 | 分期复核 |
若你仍在准备出租单位，先确认租约与收据记录的保存方式；想比较房源，可浏览 /zh/rent。
受管租客的准时交租率如何？
平台内部运营数据（最近量测期，2026）：约 70% 受管租客在到期日当天或之前交租，约 87% 在到期日后 3 天内交租。准时收租（On-Time Rent）是平台业主最常要求的功能；最大复合风险是无书面确认的非正式宽限期——欠租因此无痕迹地累积。
FAQ
我只有一套出租物业，租金收入也要报税吗？
需要。个人房东没有物业数量门槛，也没有租金收入免报额度。租金收入从第一套物业、第一令吉起即为应税收入，不过实际税负取决于抵扣允许费用后的净收入，以及你该年度的总收入。
第 4(d) 条和第 4(a) 条对租金收入有什么区别？
第 4(d) 条涵盖被动住宅出租——你只收租、不提供主动服务。当你全面且主动地提供维护与支持服务时，租金才可能按第 4(a) 条作为经营收入处理。分类决定可抵扣范围，以及亏损能否抵销其他收入。经营短租单位并有主动管理的，请向税务师确认适用类别。
房贷供款可以从租金收入中抵扣吗？
只有利息部分可抵扣，本金偿还不可。向银行索取年度利息明细，把两者分开。把整月供款当作可抵扣，是 LHDN 最常见的抵扣错误之一。
首租中介佣金可以抵扣吗？
不可以。LHDN《公共裁定第 12/2018 号》把取得首名租客的成本——包括广告、首份租约法律费、印花税、首租中介佣金——视为初始费用，不可从租金收入抵扣。续租或更换租客的中介佣金处理不同，在有文件支撑时或可符合资格。
非居民房东的 30% 税率实际意味着什么？
非居民个人房东就净马来西亚租金收入（即抵扣允许费用后、而非总租金）按 30% 固定税率课税，不享个人减免或累进税率。例如，扣减所有允许费用后得出净租金收入，直接对其乘以 30% 固定税率即为应缴税款。非居民身份依该课税年度在马来西亚的实际停留天数判定；报税前请向税务师确认你的身份。
CP500 是什么？租金收入会触发吗？
CP500 是 LHDN 针对有非雇佣收入（如租金）的个人所设的预估分期缴税安排。若 LHDN 发出 CP500 通知，你须从每年三月起分六期缴付预估税款；可填表 CP502 修订预估——第一次修订须在 6 月 30 日前、第二次在 10 月 31 日前。该分期会在你提交年度申报时抵扣最终税款。2026 课税年度的 CP500 罚款获过渡豁免，但税款本身仍须缴纳。
相关指南
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准确性说明。本文基于经核验的一手来源和带日期的事实登记册；数字在每次更新时重新核验。发现错误？请把本页链接电邮至 [email protected]。