马来西亚屋主可从租金收入扣除哪些费用？
对于第4(d)条下的普通住宅出租，LHDN允许你扣除完全且专门为产生租金而发生的直接费用：门牌税和地税、用于购买物业的贷款利息、火险保费、收租与执行成本、续租或换租客的成本（包括续约佣金），以及保持物业在现有状态的维修。你不能扣除资本改良、按揭本金或首租成本。
整个可扣除性问题取决于LHDN第12/2018号公共裁决的一项测试：该支出是为产生租金收入而发生，还是为创设收入来源？产生则可扣除；创设则不可。理清这一区别的屋主报税干净。大多数丢失的扣除不是输给LHDN——而是输给丢失的发票。SPEEDHOME屋主流程把税务代理日后要求的收据集中在一处，这是保护你应得抵扣每一令吉最便宜的方式。
法律：LHDN第12/2018号公共裁决实际允许什么
LHDN第12/2018号公共裁决（《Income from Letting of Real Property》）是适用文本。对于第4(d)条被动出租，第8.2段允许扣除完全且专门为产生租金收入而发生的直接费用，第8.6段允许为取得物业所借贷款的利息。一切可扣除项都源自这两段。
该裁决在直接费用（可扣除）与初始或资本费用（不可扣除）间划了硬线。直接费用是运营出租的经常性成本。初始费用是设立它的成本——为首租客做广告、首份租约的法律费用、其印花税，以及首租的代理佣金。资本费用是让物业比现在更好的改良。
可扣除 vs 不可扣除——完整表格
| 费用 | 可扣除？ | PR 12/2018下的处理 | 应保留证据 |
|---|---|---|---|
| 门牌税（cukai pintu/taksiran） | 是 | 直接费用——第8.2段 | 地方议会收据 |
| 地税（quit rent） | 是 | 直接费用——第8.2段 | 土地局收据 |
| 购房贷款利息 | 是 | 第8.6段（取得贷款利息） | 银行利息对账单 |
| 火险保费 | 是 | 直接费用——第8.2段 | 保险公司发票 |
| 收租与执行成本 | 是 | 直接费用——第8.2段 | 代理对账单、律师发票 |
| 续约/后续租客代理佣金 | 是 | 续租/换租客成本——第8.2段 | 代理发票 |
| 保持物业现有状态的维修 | 是 | 直接费用——第8.2段 | 维修发票+前后照片 |
| 按揭本金还款 | 否 | 资本偿还，非费用 | 贷款摊销表 |
| 资本改良/装修 | 否 | 资本支出——增值非维护 | （不可扣除；留作成本基础） |
| 首租客广告 | 否 | 初始费用——第8.3段 | （不可扣除） |
| 首份租约法律费用 | 否 | 初始费用——第8.3段 | （不可扣除） |
| 首租约印花税 | 否 | 初始费用——第8.3段 | （不可扣除） |
| 首租客代理佣金 | 否 | 初始费用——第8.3段 | （不可扣除） |
首租成本不可从租金扣除，因为它们创设收入来源而非从中产生收入。续约和后续租客成本不同：来源已存在，维持其运行的成本可扣除。
谁能扣除什么——资格
可扣除性取决于你是谁、物业如何持有、出租如何运营。居民、非居民、联名业主和活跃短租经营者待遇不同，框架错误会悄悄损失金钱。
| 情形 | 适用什么 | 说明 |
|---|---|---|
| 居民个人，被动住宅出租 | 第4(d)条；净收入按居民累进税率征税；普通个人减免适用于总收入 | 常见情形 |
| 非居民个人屋主 | 第4(d)条；自YA2020起按净马来西亚租金收入30%固定税率征税；无个人减免或回扣 | 允许费用仍可扣除——30%适用于扣除后收入，而非毛租 |
| 联名/共有物业 | 每位业主申报并扣除自己的租金和费用份额 | 按法定所有权份额分摊 |
非居民屋主不会失去扣除费用的权利——30%针对净额而非毛租。仅此区别就能显著改变税单，但它是最常被非正式指南误述的一点。
罚则与风险：扣除出错会怎样
两种失败让屋主破财：申报不可扣除项（LHDN剔除，加罚款和短差额利息）和忘记申报可扣除项（你只是静悄悄多付）。前者受罚；后者只是再也拿不回的损失。
对小屋主而言更大风险不是错误申报——而是没有收据的正确申报。因缺证据被剔除的扣除，感觉与从未申报完全相同。LHDN可追溯往年评税，证明费用发生的举证责任在纳税人。
租金收入也落入CP500分期计划时，低估年度税款会另行触发罚款。YA2026年LHDN给予过渡期，对有租金等非雇佣收入的个人豁免罚款（非税款）——但那是一年宽限，非永久豁免。
实例：毛租到净租金收入
| 项目 | 金额（RM） |
|---|---|
| 月租 | 1,800 |
| 毛年租（×12） | 21,600 |
| 门牌税+地税 | 700 |
| 贷款利息（全年） | 8,400 |
| 火险 | 250 |
| 收租/代理费 | 600 |
| 普通维修（修复非改良） | 1,200 |
| 续约代理佣金（后续租客） | 900 |
| 允许扣除总额 | 12,050 |
| 净租金收入（应税） | 9,550 |
注意扣除列中没有什么：按揭本金、升级厨房的装修、首租广告和印花税。净额9,550令吉随后加到其他收入按适用税率征税。
示例仅供参考；报税前对照现行LHDN公共裁决及你的具体情况核实。
住宅屋主要对租金收SST吗？
不要。住宅住房出租——排屋、公寓、共管公寓、洋房和服务式套房——不在服务税范围内，所以普通住宅屋主不对租金收SST。 服务税适用于商业和某些非住宅租赁服务，自2026年1月1日起税率6%，且仅在提供商超过租赁服务150万令吉应税营业额注册门槛时适用。
这意味着向住宅租客收租的普通屋主对该租金无SST义务。该立场具时效性——SST范围在扩大——所以报税时确认住宅豁免仍适用。
合法路径与SPEEDHOME屋主层
屋主的合法路径说起来简单、维持起来难：如实申报净租金收入，只扣除PR 12/2018允许的，并为抵扣的每一令吉保留证据。
保护税务扣除的同样记录也保护退房时的押金扣除：入住状况报告、注明日期的维修信息、交接照片。把这些集中一处的屋主报税更干净，也更快速解决退租纠纷。如需SPEEDHOME屋主服务和可上报租约，文件集中保存。
相关阅读：SPEEDHOME 租房、吉隆坡租房，以及 SPEEDHOME 屋主服务。
FAQ
我能从租金收入扣除每月按揭分期吗？
只有利息部分，不含本金。PR 12/2018第8.6段允许为取得物业所借贷款的利息；本金还款是资本返还，非费用。向银行索取分开两部分的年度利息对账单。
代理佣金可扣除吗？
视租客而定。首租佣金是初始费用，不可扣除。续约或后续租客的佣金可依PR 12/2018第8.2段作为续租或换租客成本扣除。
我能扣除装修厨房或卫生间的费用吗？
不可。使物业优于现有状态的装修和资本改良是资本支出，不可从租金扣除。仅恢复物业到现有状态的维修（同等替换）可扣除。装修发票留作成本基础，而非扣除。
首租广告和首份租约印花税可扣除吗？
不可。为首租客做广告、首份租约的法律费用和该首份协议的印花税都是PR 12/2018第8.3段下的初始费用，因为它们创设收入来源而非从中产生收入。
非居民屋主如何就马来西亚租金收入纳税？
非居民个人屋主自YA2020起按净马来西亚租金收入30%固定税率纳税，无个人减免或回扣。允许费用仍可扣除——30%适用于扣除后收入，而非毛租。报税前向LHDN或税务代理确认现行税率。
我需要对住宅租客的租金收SST吗？
不需要。住宅住房出租不在服务税范围内，所以普通住宅屋主不对住宅租金收SST。服务税适用于商业和某些非住宅租赁服务。SST范围在扩大，报税时重新确认住宅豁免仍现行。