房贷利息可以从租金收入中扣税吗？
可以。对于依据第4(d)条征税的普通住宅出租，LHDN允许扣除购买该物业所产生的贷款利息。但房贷本金不可抵扣，首次招租前的初始费用需单独处理。
依据第4(d)条，LHDN允许你扣除完全、专门用于产生租金收入所承担的直接开支。《公共裁决书第12/2018号》明确列出可扣除项目，包括门牌税与地税、购买物业的贷款利息、火险保费、租金收取及追收费用；以及续租或更换租客的相关费用（含中介佣金）、恢复物业原有状态的维修费。SPEEDHOME 内部已申报资料显示，房贷利息是单一年度可抵扣项目中金额最大的一笔。
SPEEDHOME 内部数据（2025–2026 已申报的第4(d)条个案）显示，利息扣除通常是单一年度可扣除项目中金额最大的一笔，远高于火险保费与门牌税的合计。把本金错当开支申报的房东，每年因此多缴数千令吉——因为本金会在BE表格中加回租金利润。
关键实操提示：银行每月贷款还款包含两个部分——利息和本金。可扣除的只是利息部分，而非全额月供。完整开支归类，可参阅马来西亚房东可扣除租金开支完整清单。
如何将利息从本金中分开？
使用银行年度利息明细或贷款账单。不要将每月全额还款金额作为可扣除开支。
大多数贷款还款表面上是一个固定月付金额，实际由本金偿还和利息费用两部分构成。申报租金收入时，只有利息部分符合第4(d)条的扣除条件。
以 RM500,000、利率4.5%、30年期的贷款为例：第1年的利息约为 RM22,000，而全年分期付款总额约为 RM2,533 × 12。能够进入第4(d)条扣除的，只是那 RM22,000 的利息，而非全部分期款。随着贷款摊还，每年的利息占比逐年下降、本金占比逐年上升——可抵扣金额是「前重后轻」的。
| 还款项目 | 租金税务处理 | 说明 |
|---|---|---|
| 贷款利息 | 可扣除（第4(d)条直接开支） | 属于产生租金收入的直接成本 |
| 贷款本金 | 不可扣除 | 偿还的是借贷资本，不是收入成本 |
| 逾期还款罚息 | LHDN 未列示可扣除 | 不属直接开支；如有疑问请咨询税务代理人 |
| 房贷保险/MRTT 保费 | LHDN 未列示可扣除 | 属人身或资本保障，非物业开支 |
| 火险保费 | 可扣除（第4(d)条直接开支） | 物业直接相关费用 |
| 门牌税及地税 | 可扣除（第4(d)条直接开支） | 物业直接相关费用 |
实操做法：向银行申请「年度利息证明」，或在网银下载「年度贷款还款明细表」，即可取得当年度可抵扣的利息金额；提交 BE 表格时，与租约、租金账本一并保留。维修费的资本与收益归类，可参阅维修费与资本支出：房东税务分类指南。
联名贷款或再融资后，仍可全额扣除利息吗？
不可以。只有你实际承担的「借款份额」对应的利息才可扣除。联名或再融资后，须保留书面份额声明作凭据。
联名贷款在马来西亚房东中很常见——夫妻、合伙生意、父母子女。实操上，每位共同借款人只申报自己实际承担的份额，并把年度利息明细与一份书面份额分配协议交叉核对，以备审查。
再融资时也常踩同样的坑。把买租物业的贷款再融资时，新贷款通常会把旧余额与额外现金出账、装修加额或个人债务整合混在一起。只有能追溯到原始买租借款的利息，扣除才清晰；现金出账部分的利息需要单独分析。请保留再融资的贷款要约书（letter of offer）与原始贷款明细，让可扣除份额经得起审核。
出租性质如何影响可扣除项目？
出租性质的分类很关键。普通住宅被动出租通常适用第4(d)条；若提供全面主动管理服务，则可能被归类为第4(a)条商业来源。
依据《1967年所得税法》，只有在全面、主动地提供维护和支援服务时，租金收入才会按第4(a)条（商业来源）征税；否则按第4(d)条（投资来源）征税。分类不同，可扣除项目和亏损处理方式也不同——第4(a)条可享资本减免（capital allowance）和亏损结转，第4(d)条则不行。《公共裁决书第12/2018号》正是LHDN就此分类边界发布的公开指引。
一个粗略的判断门槛：如果你每日或滚动提供三项或以上核心服务（如打扫、更换床单、前台接待、现场维修），LHDN的实务倾向是把来源归为第4(a)条商业收入。长期住宅房东若套用酒店、服务式公寓或主动短租经营者的税务建议，分类逻辑往往并不适用。在套用任何扣除方案前，请先参阅马来西亚租金收入税务指南。
首次招租的费用可以扣税吗？
不可以。首次招租的初始费用不可从租金收入中扣除，因为这些费用是为了建立收入来源，而非产生租金收入。
LHDN明确将以下首次招租费用列为不可扣除的初始费用：广告费、首份租约的律师费、印花税，以及首次租约的中介佣金。无论该出租是按第4(a)条还是第4(d)条征税，上述规则均适用。
需要区分的是续租情形：若是续签或更换租客，相关中介佣金及合理费用在有完整文件记录的前提下可以扣除。请把首次招租成本与第4(d)条经常性开支分开核算。维修费的资本与收益归类，可参阅维修开支能否扣税：马来西亚房东分类详解；整体租金应税原则请见租金收入是否需要报税：马来西亚房东须知。
非居民房东适用相同规则吗？
非居民个人房东仍可扣除允许开支，但适用不同税率。自2020年评估年度（YA2020）起，非居民净租金收入按统一税率30%征税，且不享有任何个人减免。
这意味着非居民房东需要同样认真区分利息与本金、保留开支凭证——扣除后的净收入才是30%税率的计税基础，而非总租金。
附加操作要点：e-Invoice、CP500 与 SST
e-Invoice 自2026年起按 RM500,000 营业额门槛适用；CP500 分期缴税应在3月31日前用上利息扣除；住宅出租一般不在 SST 征收范围。
e-Invoice：自2026年起，年营业额跨过 RM500,000 门槛的房东，将纳入 MyInvois 电子发票机制。一旦启用，带日期的发票本身就成为 LHDN 审查的审计材料之一——临近这条线的房东，应把电子发票参考号与每张发票副本一并保存。
CP500：你的第4(d)条利息扣除，是针对同一笔租金收入计算出来的，而这笔收入也决定你的 CP500 分期缴税安排。上文举例的「第1年利息约 RM22,000」，同样是你 3 月 31 日前预估租金利润、并据以估算下一期 CP500 缴款时，单一最大可减项——应在估 CP500 时就用上，而不是等到年终报 BE 才处理。
马来西亚住宅出租一般不在服务税（SST）征收范围内，住宅房东无须就租金向租客收取SST。详细规则请见全马房东 SST 常见疑问。关于如何养成完整申报习惯，可参阅租金收入申报5大最佳实践。
SPEEDHOME 如何帮助房东管理税务记录
SPEEDHOME 的房东账户为每套物业保留带日期的租金账本、租客档案与年度历史——这些资料在报税季可直接对应 LHDN 审查所要求的关键凭证。
具体来说，SPEEDHOME 标准出租流程会保留：已加盖印花的租约、月度租金账本与银行流水对照、租客更换或续约的中介佣金记录、维修协调与发票副本，以及交屋前后的状态记录。这并不能替代税务代理人的专业判断——利息与本金的拆分、个别扣除项目是否适用、首次招租与续租的区分，仍需要持牌代理人审定。但基础凭证已经按时间顺序整理好，节省的是报税季最耗时的「翻箱倒柜」环节。
了解更多，请访问 SPEEDHOME 房东服务。
需要保留哪些税务凭证？
至少保留七年：年度贷款利息明细、已盖印花的租约、月度租金账本、火险保单、门牌税与地税账单、维修发票，以及再融资的贷款要约书。举证责任在房东，不在 LHDN。
如果 LHDN 质疑你的第4(d)条扣除，举证责任在你——不是 LHDN。请按以下清单至少保存七年（自相关评估年度起算）：
- 银行发出的年度贷款利息证明（注明本金与利息分拆，不要用每月还款表代替）
- 联名或多人贷款的利息分拆表（与年度利息明细交叉核对）
- 已加盖印花的租约（与租期对应）
- 月度租金账本与银行收款记录
- 火险保单及缴费凭证
- 门牌税与地税账单
- 维修发票（须能对应到具体物业与日期）
- 续租或更换租客的中介佣金收据
- 再融资（如适用）的贷款要约书（letter of offer）及原始贷款明细
用下方计算器结合您的贷款利息与其他可扣除项目，算出应课税租金收入。
调整后租金收入估算器
适用于按《1967年所得税法令》第4(d)段评税的非商业房地产出租。
请输入同一期间实际收到的总租金及符合资格的直接支出。
寻找首位租客的初始费用及资本性改良不包括在内。来源：LHDN 第12/2018号公共裁定。
FAQ
全额月供金额可以整体申报扣除吗？
不可以。LHDN只允许扣除贷款利息部分。月供中的本金偿还属于资本还款，不属于租赁开支，不可计入扣除项目。
首次租约的中介佣金可以扣税吗？
不可以。LHDN将首次招租的中介佣金归入初始费用，视为建立收入来源的支出而非产生收入的支出，因此不可扣除。续租或更换租客的中介佣金在有完整文件的前提下可以扣除。
房东有专属的所得税减免吗？
没有。马来西亚税法下没有专为房东设立的所得税减免。租金开支扣除和个人减免是两个独立概念——前者减少应税租金收入，后者按常规适用于居民的全年总收入。非居民不享有任何个人减免。
我的出租需要向租客收取SST吗？
一般住宅出租不需要。有地排屋、公寓、共管公寓、别墅及服务套房等住宅物业的出租，不在服务税征收范围之内，住宅房东无需就租金向租客征收SST。
应该保留哪些记录？
至少保留：银行年度贷款利息明细（注明本金与利息分拆）、租约（须已加盖印花）、月度租金账本与银行流水、火险保单及缴费证明、门牌税及地税账单、维修发票，以及再融资（如适用）的贷款要约书。记录至少保存七年——若 LHDN 质疑你的第4(d)条扣除，举证责任在你，而非 LHDN。
e-Invoice / MyInvois 适用于我吗？
年营业额跨过 RM500,000 门槛的房东，须自2026年起纳入 MyInvois 电子发票机制。一旦启用，发票参考号本身即成为审计材料的一部分，应与每张发票副本一并保存。