Bolehkah faedah pinjaman ditolak daripada pendapatan sewa?
Ya. Untuk sewaan kediaman biasa di bawah Seksyen 4(d), faedah pinjaman yang diambil untuk membeli hartanah boleh ditolak daripada pendapatan sewa. Prinsipal pinjaman tidak boleh ditolak, dan kos mendapatkan penyewa pertama dirawat secara berasingan — sebagaimana diluluskan LHDN dalam Pendirian Awam No. 12/2018.
Dalam pengalaman SPEEDHOME menguruskan tuan tanah kediaman yang fail di bawah Seksyen 4(d), faedah pinjaman secara konsisten menjadi barisan potongan terbesar bagi majoriti fail — jauh mengatasi premium insurans kebakaran dan cukai tanah. Jadi sebelum fail, asingkan komponen faedah daripada prinsipal pada penyata bank tahunan — angka itulah yang masuk dalam pengiraan cukai sewa, bukan ansuran penuh.
Pendirian LHDN yang diluluskan (PR No. 12/2018): untuk sewa rumah biasa yang dicukai di bawah Seksyen 4(d), perbelanjaan yang boleh ditolak terus ialah cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman untuk beli hartanah, premium insurans kebakaran, kos kutip sewa dan penguatkuasaan, kos perbarui sewaan atau tukar penyewa (termasuk komisyen ejen untuk pembaharuan atau penyewa seterusnya), serta pembaikan untuk kekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada.
Perkara praktikal: ansuran bank bulanan anda mengandungi dua bahagian. Faedah boleh ditolak daripada pendapatan sewa. Pembayaran balik prinsipal adalah pembayaran balik modal pinjaman anda dan tidak boleh dianggap sebagai perbelanjaan sewa.
Bagaimana tuan tanah mengasingkan faedah daripada prinsipal?
Gunakan penyata pinjaman tahunan atau pecahan faedah bank. Jangan gunakan jumlah ansuran bulanan penuh sebagai amaun yang boleh ditolak.
Kebanyakan pembayaran gadai janji menggabungkan prinsipal dan faedah. Jika ansuran bulanan ialah RM1,800, itu bukan bermakna RM1,800 boleh ditolak. Anda perlukan komponen faedah untuk tahun berkenaan — jumlah ini terdapat dalam penyata tahunan pinjaman bank anda, pada baris "faedah dicaj" dalam perbankan dalam talian, atau dalam lampiran EA/EC tahunan bank. Failkan penyata itu dan jangan campur dengan ansuran penuh.
Di mana mencari angka faedah:
| Sumber | Apa yang ditunjukkan | Bila guna |
|---|---|---|
| Penyata pinjaman tahunan bank | Faedah dicaj untuk tahun penuh | Pengisytiharan cukai tahunan |
| Baris "interest charged" dalam perbankan dalam talian | Pecahan faedah bulanan | Anggaran tengah tahun |
| Lampiran EA / EC bank | Disahkan untuk kegunaan LHDN | Lampiran pada Borang BE/B |
| e-Duti Setem (LHDN) | Rekod duti setem, bukan faedah | Untuk semak silang sahaja |
Kes pinjaman faedah sahaja (interest-only): kalau pinjaman anda interest-only (semua ansuran adalah faedah, tiada prinsipal buat masa ini), keseluruhan ansuran masih boleh ditolak sebagai faedah di bawah Seksyen 4(d) — selagi pinjaman itu digunakan untuk membeli hartanah yang disewakan, bukan untuk kegunaan peribadi.
Contoh kiraan: pada pinjaman RM500,000 pada 4.5% selama 30 tahun, faedah tahun pertama ialah lebih kurang RM22,000 daripada ansuran bulanan lebih kurang RM2,533. Hanya bahagian faedah itu — bukan ansuran penuh — yang masuk dalam potongan Seksyen 4(d). Memandangkan pinjaman diamortisasi, bahagian faedah setiap tahun jatuh dan bahagian prinsipal naik — jadi amaun yang boleh ditolak tertumpu di tahun-tahun awal.
| Item bayaran | Layanan cukai sewa | Sebab penting |
|---|---|---|
| Faedah pinjaman | Boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d) | Kos langsung menghasilkan sewa |
| Pembayaran balik prinsipal | Tidak boleh ditolak sebagai perbelanjaan sewa | Ini adalah pembayaran balik modal pinjaman |
| Premium insurans kebakaran | Boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d) | Kos langsung berkaitan hartanah |
| Cukai taksiran dan cukai tanah | Boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d) | Kos langsung berkaitan hartanah |
| Caj lewat bayar pinjaman | Tidak disahkan oleh senarai perbelanjaan yang diluluskan | Jangan anggap boleh ditolak tanpa nasihat |
Untuk senarai semak perbelanjaan yang lebih lengkap, rujuk panduan potongan cukai tuan tanah Malaysia.
Contoh pengiraan ringgit (RM) — Seksyen 4(d)
Ilustrasi sahaja. Sahkan dengan LHDN atau ejen cukai berdaftar untuk kes spesifik anda.
| Item | Amaun (RM) |
|---|---|
| Sewa bulanan | 1,800 |
| Sewa kasar tahunan | 21,600 |
| Cukai taksiran + cukai tanah | (700) |
| Faedah pinjaman (tahun penuh, dari penyata bank) | (8,400) |
| Premium insurans kebakaran | (250) |
| Yuran pengurusan / ejen | (600) |
| Pembaikan biasa | (1,200) |
| Jumlah potongan dibenarkan | (11,150) |
| Pendapatan sewa bersih (cukai) | 10,450 |
Pendapatan sewa bersih kemudian ditambah kepada pendapatan lain anda dan dicukai pada kadar progresif pemastautin. Contoh ini untuk ilustrasi; angka faedah anda bergantung pada baki pinjaman dan kadar — rujuk penyata bank anda, bukan ansuran penuh.
Seksyen 4(a) lwn Seksyen 4(d): klasifikasi penting
Sewaan kediaman pasif biasanya Seksyen 4(d). Pengendalian servis yang menyeluruh dan aktif boleh menukar sumber kepada Seksyen 4(a).
| Faktor | Seksyen 4(d): Sewaan pasif | Seksyen 4(a): Pendapatan perniagaan |
|---|---|---|
| Servis disediakan | Pasif — kutip sewa, tiada servis aktif | Aktif — pembersihan, linen, penyambut tetamu, penyelenggaraan harian |
| Potongan | Perbelanjaan langsung sahaja | Perbelanjaan langsung + tidak langsung; elaun modal |
| Kerugian sewa | Tidak boleh tolak dengan pendapatan lain | Boleh tolak dengan pendapatan agregat; dibawa ke hadapan |
| Elaun modal | Tidak tersedia | Tersedia |
| Contoh biasa | Sewaan kediaman jangka panjang | Sewaan jangka pendek gaya Airbnb; banyak unit dengan staf |
Ujian: adakah servis penyelenggaraan dan sokongan disediakan secara menyeluruh dan aktif? Kalau ya — rujuk ejen cukai berdaftar untuk klasifikasi Seksyen 4(a). Sumber: PR No. 12/2018.
Apakah implikasi bagi tuan tanah bukan pemastautin?
Tuan tanah individu bukan pemastautin dikenakan cukai rata 30% ke atas pendapatan sewa Malaysia bersih (sejak Tahun Taksiran 2020), selepas potongan perbelanjaan diluluskan — potongan faedah masih relevan.
Tuan tanah bukan pemastautin tidak layak untuk pelepasan peribadi atau kadar berperingkat pemastautin, tetapi perbelanjaan sewa yang dibenarkan — termasuk faedah pinjaman — kekal boleh ditolak sebelum kadar rata digunakan. (Sahkan kadar semasa dengan LHDN atau ejen cukai berdaftar sebelum isytihar; kadar berbeza mengikut sumber.)
Kos penyewa pertama mana yang tidak boleh ditolak?
Jangan masukkan kos penyewa pertama dalam soalan faedah gadai janji. LHDN merawatnya sebagai perbelanjaan awal — bukan kos berulang untuk menghasilkan sewa.
Kos untuk mendapatkan penyewa PERTAMA adalah perbelanjaan awal dan TIDAK boleh ditolak daripada pendapatan sewa, kerana ia mewujudkan sumber pendapatan dan bukan menghasilkan pendapatan daripadanya. LHDN menyebut secara khusus: kos pengiklanan, kos guaman untuk menyediakan perjanjian sewaan pertama, duti setem, dan komisyen ejen — semuanya untuk penyewaan pertama. Ini terpakai sama ada sewaan dicukai di bawah Seksyen 4(a) atau 4(d).
Untuk pembaharuan atau penyewa berikutnya, komisyen ejen memang dibenarkan di bawah senarai perbelanjaan yang diluluskan.
Bagaimana jika pinjaman bersama atau sudah dibiayai semula?
Hanya bahagian faedah pinjaman anda boleh ditolak. Untuk pinjaman bersama atau selepas refinancing, simpan surat tawaran refinancing dan pecahan faedah asal untuk pertahankan bahagian yang boleh ditolak.
Pinjaman bersama memang biasa untuk tuan tanah Malaysia — suami-isteri, rakan kongsi, ibu-bapa-anak. Seksyen 4(d) benarkan anda tolak faedah yang ditanggung sepenuhnya dan secara eksklusif untuk hasilkan sewa; ia tidak benarkan anda tolak bahagian peminjam bersama melainkan bahagian itu ditanggung oleh anda. Dalam praktik, setiap peminjam bersama hanya tuntut bahagian dia, dan penyata pinjaman tahunan perlu dirujuk silang dengan peruntukan bertulis (simpan dalam fail kalau audit).
Perangkap sama muncul selepas refinancing. Bila anda refinance pinjaman beli-jadi-sewa, biasanya fasiliti baru gabung baki asal dengan duit tambahan, top-up renovation, atau konsolidasi hutang peribadi. Hanya faedah yang boleh dijejaki balik kepada pinjaman asal boleh ditolak dengan jelas; faedah untuk bahagian cash-out perlukan analisis berasingan. Simpan surat tawaran refinancing dan penyata pinjaman asal supaya bahagian yang boleh ditolak boleh dipertahankan.
Rekod apa yang perlu tuan tanah simpan untuk audit LHDN?
Simpan sekurang-kurangnya tujuh tahun: penyata faedah pinjaman tahunan, perjanjian sewaan, resit sewa, resit insurans dan cukai taksiran/cukai tanah, invois pembaikan, resit komisyen ejen, dan surat tawaran refinancing jika ada. Beban bukti di pihak anda, bukan LHDN.
Kalau LHDN query potongan Seksyen 4(d) anda, beban bukti duduk di pihak tuan tanah. Simpan yang berikut sekurang-kurangnya tujuh tahun dari tahun taksiran:
- Penyata faedah pinjaman tahunan daripada bank (dokumen yang tunjukkan faedah dibayar untuk tahun itu, bukan jadual ansuran bulanan).
- Pecahan faedah bank atau borang EA kalau pinjaman itu bersama atau ada banyak peminjam.
- Perjanjian sewaan untuk tempoh berkenaan.
- Resit sewa atau lejar sewa (rekod SPEEDHOME untuk akaun tuan tanah menyimpan lejar bertarikh ikut penyewa yang petakan terus kepada keperluan ini).
- Resit premium insurans kebakaran.
- Bil cukai taksiran dan cukai tanah.
- Invois pembaikan yang terikat dengan tempoh tersebut.
- Resit komisyen ejen untuk pembaharuan atau penggantian penyewa.
- Surat tawaran refinancing (kalau pinjaman beli-jadi-sewa anda distruktur semula).
Mitos lazim: "LHDN takkan tahu pemindahan bank adalah sewa"
Sebenarnya, perjanjian sewaan yang sudah dicop duti setem dan jejak bank sudah wujud dalam rekod. Anggapan yang sewa tunai atau tak formal terlepas pandang LHDN ialah satu risiko, bukan satu strategi. Bekerja dengan rekod yang lengkap bermakna potongan anda boleh dipertahankan dan pertanyaan LHDN boleh dijawab tanpa membina semula kertas kerja pada saat akhir.
Guna kalkulator di bawah dengan faedah pinjaman dan potongan lain anda untuk kira pendapatan sewa bercukai.
Penganggar Pendapatan Sewa Larasan
Untuk sewaan harta tanah bukan perniagaan yang ditaksir di bawah perenggan 4(d), Akta Cukai Pendapatan 1967.
Masukkan sewa kasar diterima dan perbelanjaan langsung yang layak bagi tempoh yang sama.
Kos permulaan untuk mendapatkan penyewa pertama dan penambahbaikan modal tidak dimasukkan. Sumber: Ketetapan Umum LHDN 12/2018.
Untuk rujukan penuh tentang laporan dan rekod, lihat panduan cukai pendapatan sewa.
Sedia fail tanpa membina semula kertas kerja?
Jika rekod sewa anda sudah berselerak merentasi e-mel, WhatsApp dan resit kertas, servis tuan rumah SPEEDHOME mengekalkan tarikh kutipan sewa dan sejarah penyewa yang boleh dirujuk semula bila tiba masanya untuk fail atau menjawab pertanyaan LHDN — bukan dengan menggantikan fail cukai anda, tetapi dengan mengurangkan kerja membina semula kertas kerja pada saat akhir.
Soalan Lazim
Bolehkah saya tolak faedah jika saya refinance hartanah sewa?
Ya — tapi hanya bahagian yang boleh dijejaki balik kepada pinjaman beli-jadi-sewa asal. Selepas refinancing, biasanya fasiliti baru gabung baki asal dengan cash-out, top-up renovation, atau konsolidasi hutang peribadi. Simpan surat tawaran refinancing dan penyata pinjaman asal supaya bahagian yang boleh ditolak boleh dipertahankan jika diaudit. Bahagian cash-out perlukan analisis berasingan.
Berapa lama LHDN boleh audit balik fail cukai sewa saya?
Untuk tahun taksiran semasa, LHDN boleh keluarkan notis taksiran tambahan dalam tempoh lima tahun. Kalau ada sebab munasabah (misalnya perolehan yang tak dilaporkan), tempoh itu boleh dipanjangkan. Sebab itulah simpan rekod sekurang-kurangnya tujuh tahun — ia berikan margin selesa melebihi tempoh audit standard dan melindungi anda untuk sewaan awal yang mungkin disemak semula.
Bolehkah saya tolak faedah untuk hartanah yang masih kosong menunggu penyewa pertama?
Faedah pinjaman terus terakru walaupun unit kosong, dan selagi pinjaman itu untuk hartanah yang diniatkan untuk disewakan, komponen faedah boleh ditolak terhadap pendapatan sewa (atau dibawa ke hadapan). Yang tidak boleh ditolak untuk tempoh penyewa pertama adalah kos pengiklanan, guaman perjanjian pertama, duti setem, dan komisyen ejen untuk penyewa pertama — itu perbelanjaan awal, bukan kos berulang.
Bolehkah saya tolak keseluruhan ansuran pinjaman perumahan?
Tidak. Potongan yang diluluskan adalah faedah pinjaman sahaja. Pembayaran balik prinsipal gadai janji bukan perbelanjaan sewa — ia membayar balik modal pinjaman anda sendiri. Untuk senarai penuh perbelanjaan yang dibenarkan, rujuk panduan potongan cukai tuan tanah.
Adakah kadar cukai berubah jika saya bukan pemastautin?
Ya — tuan tanah individu bukan pemastautin dikenakan kadar rata ke atas pendapatan sewa Malaysia bersih sejak Tahun Taksiran 2020, bukan kadar berperingkat pemastautin. Perbelanjaan yang dibenarkan (termasuk faedah) masih boleh ditolak sebelum kadar itu digunakan. Sahkan kadar semasa dan pemakaian dengan LHDN atau ejen cukai berdaftar.
Adakah tuan tanah kediaman perlu mengenakan SST ke atas sewa?
Tidak. Penyewaan kediaman — teres, apartmen, kondominium, banglo, suite servis — berada di luar skop cukai perkhidmatan. Tuan tanah kediaman biasa tidak mengenakan SST ke atas sewa.
Disemak oleh SPEEDHOME Editorial Team (kluster cukai), merujuk Akta Cukai Pendapatan 1967 dan Pendirian Awam LHDN No. 12/2018. Untuk nasihat khusus pada fail anda, rujuk ejen cukai berdaftar.