马来西亚房东可以扣哪些租金相关开支？
LHDN 允许六类直接开支从毛租金中扣减，但很多房东只报毛租金，没把可扣项目加回去。SPEEDHOME 已管理超过 30,000 份租约；对房东来说，数字记录和发票往往决定扣税是否站得住。
很多马来西亚房东搜 Potongan Cukai Tuan Rumah Malaysia 时，多缴了税而自己没察觉。这页用中文讲清可扣的六项、不可扣的六项、用一个 KL 公寓的真实算例演示净租金怎么算，以及在 e-Filing 里怎么申报。
房东可以扣税吗：六项 LHDN 允许的可扣开支
LHDN 允许六类直接开支从毛租金中扣减，依据是《1967 年所得税法令》第 4(d) 条与 LHDN 公共准则 Public Ruling No. 12/2018：门牌税与地税、房贷利息（仅利息部分）、火险保费、维修与保养、分层管理费，以及与续租或换租客相关的费用（包括第二位起的租客佣金）。
这六项是房东报税时按 Section 4(d) 的法定权利，不是税务优惠。LHDN 的措辞是"完全且专门用于产生租金收入"的直接开支——这一句决定一项支出能不能扣：如果一项开支同时服务私人用途（自己住、自己办公），就要按比例分摊，不能全额扣。
| 可扣项目 | 一般原则 | 自查要点 |
|---|---|---|
| 门牌税（cukai taksiran）与地税（cukai tanah） | 房东付给地方政府或土地局的全部房屋税可全额扣 | 保留官方缴费收据或账单 |
| 房贷利息 | 仅利息部分可扣，本金还款不可扣 | 向银行索取年度贷款结单，区分利息与本金 |
| 火险保费 | 与出租物业直接相关的保费可扣 | 若保单覆盖多处物业或自住，要按出租部分比例分摊 |
| 维修与保养 | 维持物业原有状态的开支可扣 | 与"资本改良 / 装修"区分，保留发票 |
| 分层管理费（maintenance fee） | 付给 JMB / MC 的管理费可全额扣 | 保留管理处年度缴费记录 |
| 续租或换租客的费用 | 包括第二位及之后租客的佣金、续签合约费 | 首租佣金不可扣——见下节 |
维修与装修的界线最容易踩坑：补漏同样位置的水管是维修（可扣），把水管改到新位置是资本改良（不可扣）。详细判定与案例，请看 维修费在马来西亚能否抵税。房贷利息的逐项扣法，请看 房贷利息能否从租金收入中扣除。
哪六项开支 LHDN 不允许扣
六类房东常常以为可扣、但 LHDN 不允许扣的开支：房贷本金、装修与升级、新家具作为升级、首租广告费、首租佣金、与出租无关的私人开支。
这一节是整页最常被搞错的地方。LHDN 在 Public Ruling No. 12/2018 第 8.3 段明文区分"初始开支"（initial expense）与"经营开支"——找第一位租客的开支属于前者，是创造收入来源的成本，不可以从租金中扣；找第二位及之后租客的开支属于后者，可以扣。
| 开支项目 | 可扣吗？ | 原因 |
|---|---|---|
| 房贷本金（principal） | 不可扣 | 只有利息可扣，本金还款是资产购买成本 |
| 装修与升级（renovation） | 不可扣 | 资本开支（capital expenditure），不是经营开支 |
| 新家具作为升级 | 不可扣 | 如果把新家具视为提升物业状况，算资本开支 |
| 首租广告费 | 不可扣 | 初始开支——找第一位租客的成本 |
| 首租佣金（agent commission for first tenant） | 不可扣 | 初始开支，Public Ruling 12/2018 第 8.3 段明文 |
| 与出租无关的私人开支 | 不可扣 | 不符合"完全且专门用于产生租金"测试 |
维修（可扣）与装修（不可扣）的实际区分：补同一位置的破水管 = 维修；把水管改到新位置 = 装修。补一块同色同款瓷砖 = 维修；整面墙换进口瓷砖 = 装修。判断时一个粗略原则——如果物业完工状态比之前"更好"或"不一样"，算资本改良；如果只是"恢复原状"，算维修。
KL 公寓 RM2,000 月租的真实算例
一套 KL 公寓月租 RM2,000、年租 RM24,000 的物业，按 Section 4(d) 申报、把所有可扣项扣完后，年净租金可以跌到 RM10,600——比毛租金的一半多一点。
下面是一个真实常见的算例（数字是行业典型值，不是某一间具体公寓）：
| 项目 | 年额 |
|---|---|
| 毛租金（RM2,000 × 12） | RM 24,000 |
| (-) 房贷利息 | -RM 8,400 |
| (-) 门牌税与地税 | -RM 1,200 |
| (-) 分层管理费 | -RM 2,400 |
| (-) 火险保费 | -RM 600 |
| (-) 维修保养（空调保养、补漆、换零件） | -RM 800 |
| 应税净租金 | RM 10,600 |
RM10,600 这笔净租金要并入个人其他所得（薪水、生意、利息），按当年的个人累进税率计算应纳税额。对仍在供房贷的房东，扣完利息后的应税金额通常比想象中低——有时低到不再触发额外税务。表内数字是行业典型值，请用 e-Filing 系统或会计师帮你套实际数字。
印花税：Potongan Cukai 之外的硬性开支
租约印花税按 Finance Act 2024 的税率表计算：每 RM250 年租金按租期分 RM1、RM3、RM5、RM7 四档。2025 年 1 月起，原 RM2,400 年租金免税额已取消；自 2026 年 1 月起，印花通过 MyTax 上的 e-Duti Setem 完成（mytax.hasil.gov.my），取代旧的 STAMPS 门户。
这是租约阶段必须缴清的法定费用，不属于可扣开支——它是一笔独立的法定税。下面是现行四档税率：
| 租期 | 印花税率（每 RM250 年租金） |
|---|---|
| 不超过 1 年 | RM 1 |
| 超过 1 年至 3 年 | RM 3 |
| 超过 3 年至 4 年 | RM 5 |
| 超过 4 年 | RM 7 |
算例：一份年租金 RM24,000、租期 2 年的租约，落在"超过 1 年至 3 年"档（RM3 / RM250）。RM24,000 ÷ RM250 = 96 个单位，96 × RM3 = RM 288 的印花税。在 e-Duti Setem 输入年租金和租期，系统直接给出应缴金额，不需要手算。
怎么在 e-Filing 里申报可扣项
所有可扣的租金开支要在 e-Filing 填进 Lampiran C（投资收入）附在 Borang BE（B 个体纳税人）或 Borang B（商业纳税人），不是作为个人 relief——错误栏目是 LHDN 退回 e-Filing 的最常见原因之一。
Lampiran C 把所有租金相关项目汇在一起：毛租金在上，可扣项逐行列出，净租金算到表底，然后并入 Borang BE / B 的总收入。
申报五步：
- 收集所有可扣项收据与年度账单：门牌税收据、贷款结单（看利息部分）、火险保单、管理费年度账单、维修发票——按类目分文件夹
- 把贷款结单里的利息与本金分开：银行每年给的 Loan Statement 已分好，利息部分可全额扣
- 填 Lampiran C：毛租金入第一行；逐项填可扣开支；自动算出净租金
- 把净租金并入 Borang BE / B 的总收入，与薪水、利息等其他收入一起算个人累进税
- 保留所有收据与电子记录至少 7 年——LHDN 可在 7 年内进行审计或要求补交资料
CP500 预缴（适用于有租金所得的个人）：LHDN 每年会发出 CP500 估算税额，分六期从 3 月开始缴。如果实际收入比 CP500 估算的高很多，可在 6 月 30 日前用 CP502 修订一次，10 月 31 日前再修订一次。2026 年税务年（YA2026），LHDN 对同时有非雇佣所得（租金、利息、特许权使用费）的个人有一次性过渡期——少缴或漏缴 CP500 不罚，但税仍要缴。
住宅租金不在 SST 范围内：服务税（Service Tax）针对的是商业租赁，住宅出租——排屋、公寓、别墅、服务套房——不征 SST，房东也不需要在租金上加收 6% 服务税（2026 年 1 月起服务税税率从 8% 降到 6%，但与住宅出租无关）。
完整申报流程、Section 4(a) 与 4(d) 的分类法、商业出租的细则，请看 马来西亚房东租金收入税务完整指南。
SPEEDHOME 与房东税务记录
SPEEDHOME 已管理超过 30,000 份租约；平台每月自动记录的租金日期、金额、状态，在报税季整理可扣开支时、以及 LHDN 要求补交收入证明时，可以直接作为数字流水用——不需要从手写记录里找数字。
SPEEDHOME 不提供报税服务，逐项可扣判定仍要由你或会计师做。但"每月收到多少租金、哪一天收的、有没有逾期"——这三项报税时必须能报出的事实，平台已经留好数字证据。SPEEDHOME 内部数据（2026 年最近期）也显示，约 70% 的平台管理租户在到期日或之前付租，约 87% 在到期后 3 天内付清——这条数据本身不直接抵税，但能说明"租金流水完整可查"对申报与可能的 LHDN 复核都很关键。
这页的税务建议已由 SPEEDHOME 联合创办人兼 CEO Wong Whei Meng 审阅；本页所引 LHDN 公共准则、Finance Act 2024、CP500 制度均可在 LHDN 官网（hasil.gov.my）查到原文，但具体到你的物业与收入，仍请以你的税务代理或会计师的判定为准。想了解 SPEEDHOME 如何协助管理出租与租金记录，请看 SPEEDHOME 房东服务。
常见问题（FAQ）
Potongan Cukai Tuan Rumah Malaysia 指的是哪六项可扣开支？
LHDN 公共准则 Public Ruling No. 12/2018 列明六类：门牌税与地税、房贷利息（仅利息）、火险保费、维修与保养、分层管理费、续租或换租客的相关费用（含第二位起的租客佣金）。可扣的前提是"完全且专门用于产生租金收入"——同时有私人用途的要按比例分摊。
哪六项开支 LHDN 明确不允许扣？
房贷本金、装修与升级、新家具作为升级、首租广告费、首租佣金、与出租无关的私人开支。前两项与"装修当维修"是同一类错误，后三项属于"初始开支"——找第一位租客的成本不是"产生租金"而是"创造收入来源"，所以不可扣。
租约印花税现在按什么标准算？
按 Finance Act 2024：每 RM250 年租金，按租期分 RM1（≤1 年）、RM3（1–3 年）、RM5（3–4 年）、RM7（>4 年）四档。原来的 RM2,400 年租金免税额已在 2025 年 1 月取消。自 2026 年 1 月起，印花一律在 MyTax（mytax.hasil.gov.my）的 e-Duti Setem 完成，旧的 STAMPS 门户已停用。
在 e-Filing 里，可扣开支填在哪个栏目？
填进 Lampiran C（投资收入）附在 Borang BE（B 个体纳税人）或 Borang B（商业纳税人），不是个人 relief 栏目。毛租金入第一行，可扣项逐行填在下面，系统自动算净租金，再并入 Borang BE / B 的总收入。
记录要保留多久？
至少 7 年——LHDN 可在 7 年内进行审计或要求补交资料。建议保留：门牌税与地税收据、贷款年度结单（已分利息与本金）、火险保单、分层管理费年度账单、所有维修发票、所有租金收据。电子扫描件可接受，但原始 PDF 或纸本更稳。
住宅租金要交服务税 SST 吗？
不要。LHDN 把住宅出租（排屋、公寓、别墅、服务套房）排除在服务税范围外——这是普通住宅房东不需要在租金上加 6% 服务税的根据。服务税针对的是商业租赁，住宅房东无需登记 SST 也不需要在租金上额外收税。
续租时缴的印花税可以扣吗？
首租的印花税（找第一位租客时）属于初始开支，不可扣；续租的印花税（第二位及之后租客、续签合约时）属于经营开支，可扣。这一区分在 Public Ruling 12/2018 第 8.3 段明文。
SPEEDHOME 能帮我报税吗？
SPEEDHOME 不提供报税服务，逐项可扣判定仍要你或会计师对照正式税务指南做。但通过 SPEEDHOME 平台管理的租约，租金日期、金额、状态都有数字留痕——在报税季整理可扣开支、或 LHDN 要求补交收入证明时，可以直接调出数字流水，不需要从手写账本里找。