地税、门牌税与管理费可以从租金收入扣除吗？
可以。根据 LHDN《公共裁定 12/2018》第 4(d) 条款，地税、门牌税及管理费三项均列为住宅出租的可直接扣除费用。SPEEDHOME 房东运营数据显示，坚持在平台完整保留每月三类账单与付款证明的房东，在税务审查时极少因凭证缺失而失去扣除资格。
这三项收费在房东的银行月结单上看起来性质相似，但实际上各属物业记录的不同层面。地税是由州土地局向注册产权人征收的土地税；门牌税是地方议会向物业所有人征收的税率；管理费则是分层管理机构或联合管理机构（JMB）向地块所有人征收的维修费用。三者均属周期性收费，均与所有权挂钩，也均是保持单位可出租状态所必须支付的成本——LHDN 这条"全额且专用于产生租金收入"的规则，就是针对这类支出设计的。
本指南所涵盖的是按第4(d)条款申报的普通长期住宅出租——即大多数马来西亚房东所适用的被动投资来源。若你经营的是提供清洁、礼宾、短期托管等服务的主动型业务（跨多个单位），则租金收入可能转而归入第4(a)条款，适用不同的扣除分析逻辑。如有疑问，请在申报前将具体情况以书面形式告知税务代理人。
三项收费：各自是什么、为何可以扣除
三项收费均为周期性产权成本，向业主而非租客收取——这正是LHDN直接费用测试所认可的收费关系。
| 收费项目 | 收费机构 | 收费对象 | 在《公共裁定12/2018》下可扣除的原因 |
|---|---|---|---|
| 地税（cukai tanah / 地块租金） | 州土地局 / 土地注册处 | 注册产权人 | 产生租金收入的物业须缴纳的法定土地税 |
| 门牌税（cukai pintu / cukai taksiran） | 地方议会（DBKL、MBPJ、MBPP等） | 物业所有人 | 基于持有物业征收的议会税率；与单位直接挂钩 |
| 管理费 / 服务费 | 管理机构或 JMB | 地块所有人 | 维持单位可出租状态的分层维护成本 |
三者的共同点在于：均向物业所有人征收。因物业是租金收入的来源，该支出便与产生收入直接相关。如需进一步了解地税本身，可参阅维修费与资本支出税务指南。
可扣除性一览
三项费用均可扣除，但扣除权归属实际承担支出的一方——房东自付与租客代付，所需凭证记录截然不同。
| 费用项目 | 可否从租金收入扣除？ | 保护该扣除主张的条件 |
|---|---|---|
| 地税 | 可以 | 土地局账单及付款证明，以业主名义开具 |
| 门牌税 | 可以 | 议会账单及收据，注明物业地址与年度 |
| 分层管理费 / 储备基金 | 可以 | 管理机构账单或收据；如仅承租部分年度，按比例分摊 |
不存在单独的"房东管理费减免"项目——这些扣除属于普通直接费用清单的组成部分，与贷款利息、火险保费、租金催收成本及维修费用并列。马来西亚并无专门针对房东身份的所得税减免；费用扣除先减少租金应纳税额，普通个人减免随后以正常方式适用于居民的总收入。
实际付款人的不同，改变的是凭证，而非规则
扣除权归费用发生年度持有物业的房东；若租客已报销，须如实入账，避免重复计算利益。
这是房东容易踩坑的地方。租赁协议中的常见安排是由租客直接向管理处缴纳管理费，或向房东报销门牌税与地税。不同安排将产生不同的凭证路径。
| 安排方式 | 房东可扣除的内容 | 须保留的文件 |
|---|---|---|
| 房东直接缴纳全部三项费用 | 有凭证支持的全额金额 | 以业主名义开具的账单及付款证明 |
| 租客直接向管理处缴纳管理费 | 管理费不可扣除（房东未实际承担） | 租赁条款注明由谁承担该费用 |
| 租客向房东报销某项收费 | 该支出金额；报销款须计入租金收支记录 | 账单、租客报销证明、协议条款 |
关于日常管理费由谁承担更常见的实务分配，可参阅房东与租客管理费谁付指南。
最稳妥的做法是按单位和年度记录每一笔费用，标注付款方，并附上原始凭证。一年杂乱无章的银行转账记录，远不如一个包含三张议会账单和三张收据的文件夹更容易在审计中站得住脚。
这些费用之外不能申索的项目
三项费用本身可扣除，但周边成本不能：首次出租费用、装修及贷款本金均不在 LHDN 允许清单内；首份租约印花税属于初始费用，非经常性支出。
LHDN明确指出以下首次出租成本属于"初始费用"——广告费、准备首份租赁协议的法律费用、印花税及首位租客的中介佣金——因其属于建立收入来源，而非从收入来源产生收入，在第4(a)和第4(d)条款下均不可扣除。装修和升级属于资本性支出而非维修，须另行处理。贷款本金还款不同于贷款利息；经核实的扣除清单中仅包含物业贷款的利息部分。
| 相邻成本 | 可扣除？ | 原因 |
|---|---|---|
| 首份租约印花税及法律费用 | 不可以 | 初始费用——建立收入来源 |
| 装修、翻新、改善工程 | 不可以 | 资本性支出，非维修 |
| 贷款本金还款 | 不可以 | 经核实清单仅含贷款利息 |
| 物业贷款利息 | 可以 | 《公共裁定12/2018》下的直接费用 |
| 恢复原状的普通维修 | 可以 | 与上述三项费用并列，独立处理 |
| 首次招租广告费 | 不可以 | 初始费用 |
实操示例：含三项费用的净租金收入计算
逐项列出三项费用及其他经核实的扣除项，得出净租金收入数字；账单和付款证明作为工作底稿随附——计算只有凭证支撑才站得住脚。
以下为记录格式参考，并非针对你的单位所作的税务计算。最终申报结果取决于你的具体情况、居民身份、所有权份额及LHDN现行指引。
| 项目 | 示例记录 |
|---|---|
| 全年已收租金总额 | 租金台账及银行入账证明 |
| 减：地税 | 土地局账单及付款证明 |
| 减：门牌税 | 议会账单及收据 |
| 减：分层管理费 / 储备基金 | 管理机构账单或收据 |
| 减：物业贷款利息 | 银行利息明细表 |
| 减：火险保费 | 保单及收据 |
| 减：普通维修费用 | 发票、维修前后照片、批准沟通记录 |
| 净租金收入 | 供税务代理人审阅的工作底稿 |
如需了解所有经核实扣除类别的完整清单，请参阅维修费与资本支出扣除指南。
非居民及公司房东：相同费用，不同税率
三项费用对非居民房东同样可扣除。30%统一税率（自2020年课税年度起）针对净租金收入，不是总额——税率固定，保留账单仍可减少应纳税基数。
非居民个人房东就马来西亚净租金收入缴纳30%的统一税率，无个人减免、税收回扣或居民累进税率——但允许扣除的租金支出在适用该税率前仍可先行扣除。非居民公司则按标准企业税率征税，而非个人30%。实操要点相同：地税、门牌税与管理费均可降低适用税率所针对的净额，因此无论居民身份如何，保留账单都是值得的。请在申报前与税务代理人确认现行税率及你的居民身份。
住宅房东需要就租金收取服务税（SST）吗？
不需要。出租住宅房产（排屋、公寓、共管公寓、独立洋房及服务式套间）不在服务税征收范围之内，普通住宅房东无需就租金收取SST。
这使房东的开票端保持简洁。服务税适用于商业及特定非住宅出租和租赁服务，且仅在提供方的应税营业额超过该类活动的注册门槛后才适用。若你的物业属于商业性质、混合用途、通过公司持有，或属于较大型租赁业务的一部分，请在报价或开具发票前向税务代理人确认现行RMCD立场。
SPEEDHOME 如何协助维护扣除凭证链
SPEEDHOME不能取代税务代理人；零押金是租赁风险管理系统，非财务担保产品——但平台整合租赁文件、租金记录与维修凭证，正是税务扣除所需的运营凭证链。
证明管理费在租赁期间已实际发生的同一套记录，同样支持维修与改善的定性，以及退租时的房况讨论。在平台上维护这套记录的房东，无需在报税季节从一年的杂乱消息中重新整理凭证。若你正在准备出租单位，SPEEDHOME 房东服务可将挂牌、筛选租客、租赁文件、租金收取及维修处理整合于一处，也可浏览马来西亚租盘了解当前市场供应情况。
FAQ
地税和门牌税可以从租金收入扣除吗？
可以。两者均为针对产生租金收入的物业所征收的法定收费，因此均属于LHDN《公共裁定第12/2018号》普通第4(d)出租的直接费用清单范围。请保留账单及付款证明。
共管公寓管理费对房东来说可以扣除吗？
可以，前提是由房东实际承担。向地块所有人征收的分层管理费及储备基金，因其属于维持单位可出租状态的必要支出，可列为允许扣除的费用。若租客直接向管理处缴纳，房东未实际承担，则不应申索扣除。
储备基金可以与管理费分开扣除吗？
储备基金属于向地块所有人征收的分层收费的组成部分，通常与管理费一同视为允许扣除的直接费用。请保留列明两项金额的管理机构账单，以确保分项记录在案。
单位空置期间的管理费可以扣除吗？
可以——只要物业仍维持可出租状态，期间持续产生的分层管理费、地税与门牌税属于业主实际承担的支出，账单和付款证明齐全即可申索。关键是空置期要能在备注中交代清楚"为何可出租却无人承租"，并附上挂牌记录或聊天截图作为支持文件。
非居民房东仍可享有这些扣除吗？
可以。自2020年课税年度起，非居民个人适用的30%统一税率针对扣除后的净租金收入，因此地税、门牌税与管理费仍可降低应纳税基数。30%是固定税率，无居民累进档或税收回扣，但扣除本身照常适用。
如果租客向我报销了门牌税或地税，这算额外收入吗？
通常不构成独立应税收入。LHDN 的处理方式是将"租客报销"与"对应支出"在同一年内做净额冲销——你仍可申索原始费用的扣除，但必须把报销款计入租金收入侧，以免净租金收入被高估。只要申报时以净额入账，审计层面就不会被视为"重复享有利益"。最稳妥的做法是按月记录报销流水，并保留租客转账凭证与原始账单一一对应。
我可以用这份指南代替税务代理人吗？
不可以。本指南帮你整理凭证、避免常见误区；最终申报仍应交由合资格的税务代理人处理，特别是涉及非居民、公司持有、混合用途或主动型业务的情况。