Bolehkah saya tolak cukai tanah, cukai taksiran dan yuran penyelenggaraan daripada pendapatan sewa?
Ya. Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 mengiktiraf cukai tanah, cukai taksiran dan caj penyelenggaraan strata sebagai perbelanjaan langsung yang boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d), kerana ia ditanggung sepenuhnya untuk menghasilkan pendapatan sewa. Simpan bil dan bukti pembayaran; potongan bergantung pada rekod, bukan ingatan.
Cukai tanah (quit rent) ialah cukai tanah yang dituntut oleh Pejabat Tanah Negeri ke atas pemilik berdaftar. Cukai taksiran ialah kadar majlis perbandaran ke atas hartanah. Yuran penyelenggaraan ialah caj strata yang dikenakan oleh perbadanan pengurusan atau Badan Pengurusan Bersama (JMB) ke atas pemilik petak. Ketiga-tiganya berulang setiap tahun, ketiga-tiganya terikat kepada pemilikan, dan ketiga-tiganya adalah kos untuk memastikan unit tersedia untuk disewakan — tepat apa yang dimaksudkan oleh ujian LHDN bahawa caj itu "ditanggung sepenuhnya dan eksklusif untuk menjana sewa" (bahasa peguam, bukan bahasa harian, tetapi itulah syaratnya).
Panduan ini merangkumi sewaan kediaman jangka panjang biasa — sumber pelaburan pasif di bawah Seksyen 4(d) yang terpakai kepada kebanyakan tuan rumah Malaysia. Jika anda menjalankan operasi aktif yang padat dengan perkhidmatan (pembersihan, concierge, pengurusan penginapan jangka pendek merangkumi pelbagai unit), pendapatan sewa anda mungkin tergolong di bawah Seksyen 4(a) sebagai sumber perniagaan, yang memerlukan analisis potongan yang berbeza. Jika tidak pasti, kemukakan fakta anda secara bertulis kepada ejen cukai sebelum menghantar borang.
Tiga caj ini: apakah ia dan mengapa boleh ditolak
Setiap caj adalah kos pemilikan berulang untuk memastikan unit tersedia disewa, dan ketiga-tiganya ditagih kepada pemilik — itulah sebabnya ia melepasi ujian perbelanjaan langsung LHDN di bawah Seksyen 4(d).
| Caj | Siapa yang menuntut | Kepada siapa ia dituntut | Mengapa dibenarkan di bawah KA 12/2018 |
|---|---|---|---|
| Cukai tanah (cukai tanah / parcel rent) | Pejabat Tanah / Pendaftar Tanah Negeri | Pemilik berdaftar | Cukai tanah berkanun ke atas hartanah yang menghasilkan sewa |
| Cukai taksiran (cukai pintu / cukai taksiran) | Majlis tempatan (DBKL, MBPJ, MBPP, dll.) | Pemilik hartanah | Kadar majlis ke atas pegangan; terikat kepada unit |
| Yuran penyelenggaraan / caj perkhidmatan strata | Perbadanan pengurusan atau JMB | Pemilik petak | Kos penyelenggaraan strata yang mengekalkan unit boleh disewa |
Benang penghubung ialah pemilikan. Oleh sebab ketiga-tiga caj ini dikenakan ke atas pemilik hartanah, dan hartanah itu adalah sumber pendapatan sewa, perbelanjaan tersebut berkaitan langsung dengan usaha memperoleh pendapatan itu. Untuk penjelasan lebih lanjut mengenai caj tanah itu sendiri, baca panduan cukai tanah Malaysia.
Kebolehpotongon sekilas pandang
Ketiga-tiga yuran boleh ditolak bagi sewaan kediaman Seksyen 4(d) yang biasa, tetapi potongan itu bergantung kepada perbelanjaan itu sendiri, bukan kepada siapa yang membayar bil tersebut — jadi penyewa yang membayar balik kepada tuan rumah dan tuan rumah yang membayar majlis adalah dua rekod yang berbeza.
| Yuran | Boleh ditolak daripada pendapatan sewa? | Syarat yang melindungi tuntutan |
|---|---|---|
| Cukai tanah | Ya | Bil dari Pejabat Tanah dan bukti pembayaran, atas nama pemilik |
| Cukai taksiran | Ya | Bil majlis dan resit, menunjukkan hartanah dan tahun |
| Yuran penyelenggaraan strata / tabung sinki | Ya | Penyata pengurusan atau resit; aportion jika sebahagian tahun sahaja |
Tiada "pelepasan yuran penyelenggaraan tuan rumah" yang berasingan — potongan-potongan ini berada dalam senarai perbelanjaan langsung biasa bersama faedah pinjaman, insurans kebakaran, kos kutipan sewa dan pembaikan. Tiada pelepasan cukai pendapatan khusus untuk menjadi tuan rumah; perbelanjaan-perbelanjaan tersebut mengurangkan angka sewa terlebih dahulu, kemudian pelepasan peribadi biasa terpakai kepada jumlah pendapatan mengikut cara biasa bagi pemastautin.
Siapa yang sebenarnya membayar mengubah rekod, bukan peraturan
Potongan adalah hak tuan rumah yang memiliki hartanah pada tahun caj itu ditanggung. Jika penyewa membayar balik mana-mana caj tersebut, bayaran balik itu mesti dicatatkan supaya anda tidak mengira faedah dua kali.
Di sinilah tuan rumah selalu tersilap. Biasanya dalam perjanjian sewa, klausa menetapkan penyewa membayar yuran penyelenggaraan terus kepada pejabat pengurusan, atau membayar balik kepada tuan rumah untuk cukai taksiran dan cukai tanah. Setiap susunan menghasilkan jejak dokumen yang berbeza.
| Susun atur | Apa yang tuan rumah tolak | Apa yang perlu disimpan |
|---|---|---|
| Tuan rumah bayar ketiga-tiga terus | Jumlah penuh yang disokong | Bil + bukti pembayaran atas nama pemilik |
| Penyewa bayar yuran penyelenggaraan terus kepada MC | Tiada untuk yuran penyelenggaraan (tuan rumah tidak menanggungnya) | Klausa perjanjian sewaan yang menunjukkan siapa menanggung yuran |
| Penyewa bayar balik tuan rumah untuk sesuatu caj | Perbelanjaan, dengan bayaran balik direkodkan sebagai sebahagian daripada kedudukan sewa | Bil, bukti bayaran balik penyewa, klausa perjanjian |
Tabiat yang selamat ialah merekodkan setiap caj mengikut unit dan tahun, label siapa yang membayarnya, dan lampirkan dokumen sumber. Setahun pindahan bank tanpa label lebih sukar untuk dipertahankan berbanding folder dengan tiga bil majlis dan tiga resit. Untuk pecahan praktikal tentang siapa yang biasanya menanggung kos penyelenggaraan, baca panduan yuran penyelenggaraan: tuan rumah atau penyewa.
Apa yang tidak boleh anda tuntut bersama yuran-yuran ini
Ketiga-tiga yuran tersebut boleh ditolak dengan bersih, tetapi kos di sekelilingnya sering tidak: perbelanjaan sewaan pertama, penambahbaikan modal, prinsipal gadai janji, dan insurans peribadi tidak boleh ditolak, dan mengecop perjanjian sewaan pertama merupakan perbelanjaan awal dan bukan perbelanjaan berulang.
LHDN menyebut kos sewaan pertama secara khusus — pengiklanan, kos undang-undang untuk menyediakan perjanjian sewaan pertama, duti setem, dan komisyen ejen penyewa pertama — sebagai perbelanjaan awal yang mewujudkan sumber pendapatan dan bukan menghasilkan pendapatan daripadanya. Perbelanjaan-perbelanjaan ini tidak boleh ditolak sama ada di bawah Seksyen 4(a) atau 4(d). Pengubahsuaian dan naik taraf adalah modal, bukan pembaikan, dan diurus secara berasingan. Bayaran balik prinsipal gadai janji tidak sama dengan faedah pinjaman; hanya bahagian faedah untuk pinjaman hartanah termasuk dalam senarai potongan bersumber.
| Kos bersebelahan | Boleh ditolak? | Alasannya |
|---|---|---|
| Duti setem dan kos undang-undang sewaan pertama | Tidak | Perbelanjaan awal — mewujudkan sumber |
| Pengubahsuaian, pengubahsuaian semula, penambahbaikan | Tidak | Modal, bukan pembaikan |
| Bayaran balik prinsipal gadai janji | Tidak | Hanya faedah pinjaman dalam senarai bersumber |
| Faedah pinjaman ke atas hartanah | Ya | Perbelanjaan langsung di bawah KA 12/2018 |
| Pembaikan biasa ke keadaan sedia ada | Ya | Berasingan daripada ketiga-tiga yuran ini |
| Pengiklanan penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal |
Contoh kerja: pendapatan sewa bersih dengan ketiga-tiga yuran
Bina angka bersih unit demi unit, masukkan ketiga-tiga yuran bersama potongan bersumber yang lain, kemudian simpan kertas kerja beserta bil-bil sokongannya — pengiraan hanya sekuat dokumen di belakangnya.
Ini adalah format rekod, bukan pengiraan cukai untuk unit anda. Kedudukan akhir anda bergantung kepada fakta anda, kediaman, bahagian pemilikan dan panduan LHDN semasa.
| Perkara | Contoh rekod |
|---|---|
| Sewa tahunan kasar yang diterima | Lejar sewa dan bukti bank |
| Tolak: cukai tanah | Bil Pejabat Tanah dan bukti pembayaran |
| Tolak: cukai taksiran | Bil majlis dan resit |
| Tolak: yuran penyelenggaraan strata / tabung sinki | Penyata pengurusan atau resit |
| Tolak: faedah pinjaman ke atas hartanah | Jadual faedah bank |
| Tolak: premium insurans kebakaran | Polisi dan resit |
| Tolak: pembaikan biasa | Invois, gambar sebelum-selepas, mesej kelulusan |
| Pendapatan sewa bersih | Kertas kerja untuk semakan ejen cukai |
Tuan rumah bukan pemastautin dan syarikat: yuran yang sama, kadar berbeza
Ketiga-tiga yuran itu masih boleh ditolak untuk tuan rumah bukan pemastautin — kadar rata 30% dari Tahun Taksiran 2020 terpakai kepada pendapatan sewa bersih Malaysia selepas perbelanjaan yang dibenarkan, bukan kepada sewa kasar, jadi rekod perbelanjaan yang teliti masih mengurangkan asas boleh cukai walaupun kadarnya rata.
Individu bukan pemastautin dikenakan cukai pada kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia, tanpa pelepasan peribadi, rebat atau band kadar pemastautin berperingkat — tetapi perbelanjaan sewa yang dibenarkan masih ditolak sebelum kadar tersebut terpakai. Syarikat bukan pemastautin pula dikenakan cukai pada kadar korporat standard, bukan kadar individu 30% tersebut. Intinya adalah sama: cukai tanah, cukai taksiran dan yuran penyelenggaraan mengurangkan angka bersih yang kemudiannya dikenakan kadar tersebut, jadi menyimpan bil-bil itu adalah berbaloi tanpa mengira status kediaman. Sahkan kadar semasa dan kedudukan kediaman anda dengan ejen cukai sebelum menghantar borang.
Adakah tuan rumah kediaman kenakan SST ke atas sewa?
Tidak. Penyewaan perumahan kediaman — rumah teres, apartmen, kondominium, banglo dan suite servis — berada di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak mengenakan SST ke atas sewa. Cukai yang dikutip oleh majlis atau badan pengurusan ke atas caj mereka sendiri (bekalan boleh cukai) adalah hal mereka, bukan sisi invois tuan rumah.
Ini memudahkan bahagian invois tuan rumah. Cukai perkhidmatan terpakai kepada penyewaan komersial dan sesetengah perkhidmatan penyewaan bukan kediaman, dan hanya setelah pembekal melebihi ambang pendaftaran untuk aktiviti tersebut. Jika hartanah anda adalah komersial, pelbagai kegunaan, dikendalikan melalui syarikat, atau sebahagian daripada perniagaan penyewaan yang lebih besar, semak kedudukan RMCD semasa dengan ejen cukai sebelum membuat sebut harga atau invois.
Bagaimana SPEEDHOME membantu mengekalkan jejak potongan
SPEEDHOME bukan pengganti ejen cukai, dan Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan (bukan produk jaminan kewangan). Apa yang platform ini berikan ialah rekod operasi sewaan yang menyokong potongan: dokumen sewaan, kutipan sewa, tiket pembaikan dan bukti serah terima dalam satu aliran kerja.
Tiga lagi sudut di mana rekod SPEEDHOME menjadi bukti potongan, bukan hanya log aktiviti:
- Tiket pembaikan bergambar dengan cap masa sebelum/selepas memetakan terus kepada garis panduan dalam jadual "Apa yang tidak boleh tuntut": pembaikan biasa kepada keadaan sedia ada adalah perbelanjaan langsung; pengubahsuaian atau naik taraf adalah modal. Foto dan tarikh itulah yang membezakan keduanya di meja semakan.
- Resit kutipan sewa dan penyata bertarikh membentuk lejar sewa yang sejajar dengan baris "Sewa tahunan kasar yang diterima" dalam contoh kerja — tiada kerja semula untuk memadankan angka bank dengan angka cukai.
- Klausa perjanjian sewaan tentang siapa menanggung yuran penyelenggaraan mengikat terus ke baris "Tuan rumah bayar ketiga-tiga terus / Penyewa bayar terus kepada MC / Bayaran balik" dalam jadual susun atur — sumber rekod untuk potongan separa atau sifar tanpa menafsir semula WhatsApp lama.
Untuk aliran kerja lengkap yang menggabungkan penyenaraian, saringan, dokumentasi sewaan, kutipan sewa dan penyelesaian pembaikan dalam satu tempat, lihat perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME.
FAQ
Adakah cukai tanah dan cukai taksiran boleh ditolak daripada pendapatan sewa?
Ya, di bawah Perenggan 3.2 Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018, yang menyenaraikan caj berkanun ke atas hartanah yang menghasilkan sewa dalam senarai perbelanjaan langsung Seksyen 4(d). Contoh kerja: cukai tanah RM350 + cukai pintu RM280 = RM630 ditolak daripada sewa kasar sebelum mengira cukai pendapatan. Perangkap lazim: bil Pejabat Tanah atau majlis yang tidak atas nama pemilik berdaftar pada tahun caj itu ditanggung — itu boleh dipersoalkan, walaupun caj itu sendiri masih benar. Simpan bil asal dan resit pembayaran.
Adakah yuran penyelenggaraan kondominium boleh ditolak untuk tuan rumah?
Ya, apabila tuan rumah yang menanggungnya. Caj penyelenggaraan strata dan tabung sinki yang dikenakan ke atas pemilik petak adalah perbelanjaan yang dibenarkan kerana ia mengekalkan unit boleh disewa. Jika penyewa membayar terus kepada pejabat pengurusan, tuan rumah tidak menanggungnya dan tidak boleh menuntutnya.
Bolehkah saya tolak tabung sinki secara berasingan daripada yuran penyelenggaraan?
Tabung sinki adalah sebahagian daripada caj strata ke atas pemilik petak dan umumnya dilayan bersama yuran penyelenggaraan sebagai perbelanjaan langsung yang dibenarkan. Simpan penyata pengurusan yang memperincikan kedua-duanya supaya pecahan tersebut ada dalam rekod.
Bolehkah saya tolak yuran penyelenggaraan untuk bulan-bulan unit kosong?
Jika hartanah masih tersedia untuk disewa di antara sewaan, caj pemilik yang berterusan biasanya masih ditanggung dan boleh disokong; sahkan fakta khusus anda dengan ejen cukai sebelum menuntut perbelanjaan tempoh kosong secara mutlak.
Adakah caj pintu atau cukai tanah untuk tahun pertama pembelian masih boleh ditolak walaupun saya bukan tuan rumah sepanjang tahun?
Ya, selagi nama anda sudah berdaftar sebagai pemilik pada tarikh bil dan caj itu ditanggung sepanjang tahun anda memiliki hartanah — ia adalah perbelanjaan langsung yang ditanggung untuk menghasilkan sewa tahun tersebut. Aporti jika anda hanya memiliki sebahagian daripada tahun caj itu (contoh: beli unit pada Ogos, caj pintu tahunan untuk tempoh Jan–Dis, tuntut hanya bahagian Ogos–Dis). Perangkap biasa: menggunakan bil tahun sebelumnya atas nama penjual lama sebagai bukti potongan untuk tahun pembelian anda.
Adakah saya masih mendapat potongan ini jika saya tuan rumah bukan pemastautin?
Ya. Kadar rata 30% untuk individu bukan pemastautin dari TA2020 terpakai kepada pendapatan sewa bersih selepas perbelanjaan yang dibenarkan, jadi cukai tanah, cukai taksiran dan yuran penyelenggaraan masih mengurangkan asas boleh cukai. Penyenaraian tuan rumah bukan pemastautin di SPEEDHOME menunjukkan corak yang sama — ketiga-tiga caj ini ditolak daripada sewa bersih sebelum kadar 30% digunakan. Sahkan kedudukan kediaman dan kadar semasa anda dengan ejen cukai.
Jika penyewa saya membayar balik cukai taksiran atau cukai tanah kepada saya, adakah itu pendapatan tambahan?
Ia boleh membentuk sebahagian daripada kedudukan sewa keseluruhan anda dan perlu direkodkan, bukan diabaikan. Pendekatan paling selamat ialah merekodkan bayaran balik tersebut bersama perbelanjaan supaya angka bersih adalah jujur dan jejak dokumen adalah lengkap.