马来西亚房东 2026 年如何向 LHDN 申报租金收入？
马来西亚房东通过 e-Filing 平台 mytax.hasil.gov.my，使用 BE 表格（居民）或 B/M 表格（非居民或营业来源）向 LHDN（马来西亚内陆税收局）申报租金收入，金额为净租金收入——总租金减去 Section 4(d) 下允许的直接开支。从收到第一令吉租金起，申报义务即生效；金额门槛不适用。
三个因素决定报税季是轻松还是痛苦：正确分类收入、保留每项扣除的凭证、并在截止日前透过正确的 MyTax 表格提交。最常见的房东错误是把租金视为现金收入、跳过扣除这一步——这样会高估税基；另一个常见错误是没有凭证就申报扣除。
SPEEDHOME 的平台记录——租约、租金账本、维修讯息、入住与退房照片——正是税务代理人或 LHDN 后来要求查阅的文件。把出租工作流集中在一个地方的房东，到报税季拿得出档案，而不是从零重建。
哪一条法律决定马来西亚的租金所得税？
租金收入依据《1967 年所得税法令》（Income Tax Act 1967）课税。LHDN 公共裁定第 12/2018 号（Public Ruling No. 12/2018）是权威指南——它说明哪些开支可以扣除、哪些属于不可扣除的初始费用，以及收入该如何分类。
普通被动住宅出租的默认分类是 Section 4(d)——非商业来源。若房东主动提供全面维护与配套服务（例如短租管理、定期清洁与床单更换），则可能被重新归类为 Section 4(a) 商业收入，从而改变申报表格与可扣除项目。若不确定属于哪一类，应在申报前咨询合资格税务代理人——分类错误是最常见的修正评税原因。
截至 2026 年，马来西亚仍未颁布生效的《住宅租赁法令》（Residential Tenancy Act）；住宅租赁仍受租约及一般合约法约束。身为住宅房东，并不构成豁免租金申报的依据。
哪些房东必须向 LHDN 申报租金收入？
凡在马来西亚收到租金的房东皆须申报。无论你是居民个人、非居民个人、公司或联名业主，申报义务一致；适用的税率与减免则按税务身份而定。
| 房东类型 | 是否必须申报？ | 是否可主张扣除？ | 税率 / 减免 |
|---|---|---|---|
| 居民个人 | 是 | 可——Section 4(d) 项下直接开支 | 居民累进税率；正常个人减免适用于总收入 |
| 非居民个人 | 是 | 可——允许的租金开支仍可扣除 | 自 YA2020 起，对净马来西亚租金收入征收 30% 统一税率；无个人减免 |
| 联名业主（夫妻或共同业主） | 各业主分别申报 | 各按比例主张开支 | 按个人税务身份而定 |
| 非居民公司 | 是 | 可 | 标准公司税率 24%；不适用于 SME 分级税率 |
没有专门针对"身为房东"的所得税减免。居民享有的个人减免适用全部收入，并非专属租赁活动；非居民则完全不能主张个人减免——30% 适用于已扣除开支后的净额。
哪些开支可在 Section 4(d) 下扣除？
普通住宅出租依据 Section 4(d) 课税，LHDN 公共裁定第 12/2018 号允许扣除"完全且专门用于产生租金收入"的直接开支。清单具体，不延伸至所有与物业相关的费用。
| Section 4(d) 项下允许扣除（PR 12/2018） | 应保留的档案 |
|---|---|
| 门牌税与地税 | 地方政府或土地局账单及付款证明 |
| 物业贷款的利息 | 银行利息明细表（不含本金偿还） |
| 火险保费 | 保单、发票与付款收据 |
| 收租或执行租金的开支 | 与租金追讨有关的发票或成本证明 |
| 续约或更换租客的开支（中介佣金、续约文件费） | 发票、新租约记录、续约协议 |
| 维持物业现有状态的普通维修 | 承包商发票、维修照片、批准讯息 |
不可扣除的项目：首位租客的广告费、首份租约的法律费、首份租约的印花税、首位租客的中介佣金，皆为初始支出，不可从租金收入扣除。资本改善、贷款本金偿还、个人开支同样不可扣除。在某些灰色地带——特别是维修（可扣除）与资本改善（不可扣除）的界线——可参阅维修与资本支出税务指南逐项拆解判定方法。
用下方计算器根据这些扣除项目算出您自己的应课税租金收入。
调整后租金收入估算器
适用于按《1967年所得税法令》第4(d)段评税的非商业房地产出租。
请输入同一期间实际收到的总租金及符合资格的直接支出。
寻找首位租客的初始费用及资本性改良不包括在内。来源：LHDN 第12/2018号公共裁定。
房东应保存哪些记录？保存多久？
房东应保留证明"租金确实到账、费用确实发生、费用确实用于产生租金"的记录。实操做法是一处物业一个文件夹、一个税务年度一份；自申报表提交日起，保存期至少为七年。
| 文件类别 | LHDN 可能要求的原因 | 应存档内容 |
|---|---|---|
| 租约 | 证明谁是租客、租金金额、租期 | 已签字副本（电子或扫描） |
| 印花证明 | 证明租约已向 LHDN 备案 | MyTax 的 e-Duti Setem 确认函 |
| 租金账本 | 证明每月总租金到账 | 银行月结单或 SPEEDHOME 平台记录 |
| 贷款利息明细表 | 证明所申报的利息部分 | 银行年度利息明细 |
| 火险保单 | 证明所申报的保费 | 保单、发票、付款收据 |
| 门牌税与地税账单 | 证明地方税扣除 | 地方政府账单与付款凭证 |
| 维修发票附照片 | 证明是维修而非资本改善 | 承包商发票、施工前后照片 |
| 中介佣金发票 | 区分续约（可扣除）与首位租客（不可扣除） | 注明"续约"或"首位租客"的发票 |
需要管理的风险是：缺一张发票、一笔未标注的银行转账，就会把报税季变成长达数周的重建工程。在租期内就补齐这些缺口的房东，到四月份拿得出完整档案。
住宅房东需要就租金征收 SST 吗？
不需要。普通住宅出租——公寓、共管公寓、排屋、洋房、用作家居的服务套房——皆不在服务税（Service Tax / SST）的课税范围内。普通住宅房东不需要在租金上加征服务税。
服务税适用于商业及特定非住宅租赁服务，自 2026 年 1 月 1 日起税率为 6%，且仅在供应商超过租赁服务 RM150 万应税营业额登记门槛后才适用。仅持有一两间住宅单位的房东远低于此门槛，亦不在住宅服务税的课税范围内。
若日后转向商业出租、服务式办公室或共享办公空间，SST 适用情况会改变——在开票前应先向税务代理人确认课税范围。
实际如何计算申报的租金收入？
把年度总租金减去有凭证支持的可允许直接开支，余款即为净租金收入。以下案例为示例说明方法；你的实际数字会有差异。
| 项目 | 示例金额 |
|---|---|
| 月租收入 | RM1,800 |
| 年度总租金 | RM21,600 |
| 减：门牌税与地税 | RM700 |
| 减：当年贷款利息 | RM8,400 |
| 减：火险保费 | RM250 |
| 减：中介佣金（续约，非首位租客） | RM600 |
| 减：普通维修（有发票与照片） | RM1,200 |
| 可扣除总额 | RM11,150 |
| 净租金收入（应税） | RM10,450 |
此工作纸仅说明方法。净租金收入将并入你的其他年度收入，按 LHDN 现行规定的适用税率课税。申报前请与税务代理人核实所有数字与每项开支的合资格性。资料来源：LHDN 公共裁定第 12/2018 号（核准文字：rental-deductible-expenses-4d）。
SPEEDHOME 如何帮房东保持"随时可申报"的状态
SPEEDHOME 不是税务代理人，也不会代你申报。它负责把租赁运营记录——上架、租客入住、租约文件、收租、维修讯息与退房记录——集中在一个工作流内，正好是税务代理人或 LHDN 要求查阅的内容。
多数房东的税务问题不是复杂的法律问题，而是简单的记录缺口：一张缺失的发票、一笔未标注的银行转账、一项从未拍照存档的维修、一份从未向银行索取的利息明细。在租期内就补齐这些缺口的房东，到四月份拿得出档案，而不是从零重建。
希望由托管式工作流处理记录的房东，可参阅 SPEEDHOME 房东服务；自行管理租约的房东，最低记录纪律为：一处物业一个文件夹、所有发票留存、所有维修拍照存档、银行或贷款对账单上利息与本金分开标注。完整的中文费用框架，可参阅马来西亚房东租金收入税务完整指南。
FAQ
只有一处房产、收入低于免税门槛，还要申报吗？
只要租金收入是你总收入的一部分、且全年总收入超过申报门槛，就必须申报。不要假设租金收入另有豁免。请根据全年收入情况，咨询 LHDN 或合资格税务代理人以确认具体义务。
该用 BE 表格还是 B 表格？
BE 表格适用于有受雇收入、无营业收入的个人；B 表格适用于有营业收入或自雇收入的个人。若你的租金归类为 Section 4(d) 被动收入，可与受雇收入一起在 BE 表格申报；若有营业收入则应使用 B 表格。有疑问时，应在申报前先咨询税务代理人。
每月全额房贷还款可以从租金收入中扣除吗？
不可以。依据 Section 4(d)，仅利息部分属可允许扣除，本金偿还不可扣除。每年向银行索取利息分拆明细，并归入年度税务档案。
非居民房东的 30% 统一税率，适用于毛租金还是净租金？
适用于扣除允许开支后的净马来西亚租金收入，而非毛租金。非居民不能主张个人减免、回扣或居民累进税阶，但允许的直接租金开支仍先扣除，再按 30% 计税。
我把公寓做 Airbnb 短租，税务上会有不同吗？
会有。若你主动提供全面维护与配套服务——定期清洁、床单更换、客人管理——租金可能被重新归类为 Section 4(a) 营业收入。这会开启不同的扣除与资本免税额，但申报处理亦不同。请在年终前与税务代理人确认分类。
漏报了一年的租金收入，会怎样？
LHDN 可就未申报的收入发出补充评税。务实的做法是一旦发现就主动修订申报——自愿但滞后的披露，处理方式通常比 LHDN 主动发现更宽松。合资格税务代理人可代为提交修订申报并代表你与 LHDN 接洽。所欠的税款仍须缴纳，仅罚款处理可能不同。
退租时没收的损坏押金要课税吗？
要。没收的押金在其被没收的当年视同租金收入，因为它实质上是房东收到的租金。应在该年度的租金收入项下申报，并保留退房证据与损坏照片于档案中。