Bagaimana tuan tanah Malaysia mengisytihar pendapatan sewa kepada LHDN pada 2026?
Tuan tanah Malaysia mengisytihar pendapatan sewa kepada LHDN melalui portal e-Filing di MyTax (mytax.hasil.gov.my) dengan Borang BE/B, melaporkan sewa kasar tolak perbelanjaan langsung yang dibenarkan. Pengisytiharan wajib sebaik sahaja anda menerima pendapatan sewa — tanpa mengira jumlah.
Sewaan kediaman biasanya dicukai di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 sebagai sumber bukan perniagaan, dan pengisytiharan wajib dibuat apabila anda menerima pendapatan sewa — tanpa mengira jumlah. Tiga perkara yang menentukan sama ada pemfailan anda cepat atau menyakitkan: mengklasifikasikan pendapatan dengan betul, menyimpan resit yang membuktikan setiap potongan, dan menghantar melalui borang MyTax yang betul sebelum tarikh akhir.
Data operasi tuan tanah SPEEDHOME (Suku 1 2026) menunjukkan lebih kurang 30% daripada kesakitan tuan tanah pada musim cukai sebenarnya berpunca daripada rekod pembaikan atau faedah yang hilang — bukan daripada undang-undang cukai itu sendiri. Rekod platform SPEEDHOME — perjanjian sewaan, lejar sewa, mesej pembaikan, log gambar serah masuk dan keluar — adalah fail yang sama yang akan diminta oleh ejen cukai atau LHDN.
Lihat juga 5 amalan terbaik laporan pendapatan sewa untuk tabiat rekod-simpan harian yang mempercepatkan pemfailan.
Apakah undang-undang yang mengawal cukai pendapatan sewa di Malaysia?
Pendapatan sewa dicukai di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967. Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 ialah panduan autoritatif tentang perbelanjaan yang boleh ditolak terhadap sewa, apa yang dikira sebagai kos awal yang tidak boleh ditolak, dan bagaimana pendapatan diklasifikasikan.
Pengelasan lalai untuk sewaan kediaman pasif biasa ialah Seksyen 4(d) — sumber bukan perniagaan. Tuan tanah yang menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan dan sokongan menyeluruh secara aktif, atau menguruskan penginapan jangka pendek secara aktif dengan cucian berkala, linen, dan perkhidmatan tetamu, mungkin diklasifikasikan semula di bawah Seksyen 4(a) sebagai pendapatan perniagaan. Itu menukar borang fail dan potongan mana yang terpakai. Jika anda tidak pasti kotak mana pengaturan anda duduk, tanya ejen cukai berkelayakan sebelum anda fail — mengisi kotak yang salah adalah punca paling biasa taksiran pindaan.
Setakat 2026, Akta Sewa Kediaman belum wujud di Malaysia; sewaan kediaman masih dikawal oleh perjanjian sewaan bersama undang-undang kontrak am. Tiada pengecualian statutori daripada mengisytihar pendapatan sewa kerana anda seorang tuan tanah kediaman.
Siapa yang wajib mengisytihar pendapatan sewa kepada LHDN?
Setiap tuan tanah yang menerima pendapatan sewa Malaysia wajib mengisytiharkannya kepada LHDN. Kewajipan sama sama ada anda individu pemastautin, individu bukan pemastautin, syarikat, atau pemilik bersama. Kadar cukai yang terpakai dan pelepasan yang boleh dituntut bergantung pada status pemastautin anda.
| Jenis tuan tanah | Wajib isytihar? | Potongan tersedia? | Kadar / pelepasan |
|---|---|---|---|
| Individu pemastautin | Ya | Ya — perbelanjaan langsung Seksyen 4(d) | Kadar progresif pemastautin; pelepasan peribadi biasa terpakai pada jumlah pendapatan |
| Individu bukan pemastautin | Ya | Ya — perbelanjaan sewa yang dibenarkan masih boleh ditolak | Kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia dari TA2020; tiada pelepasan peribadi atau rebat |
| Pemilik bersama (berkahwin atau bersama) | Setiap pemilik isytihar bahagian mereka | Setiap orang tuntut bahagian masing-masing perbelanjaan mereka | Mengikut status pemastautin individu |
| Syarikat pemastautin (Sdn Bhd / PLT) | Ya | Ya | Kadar korporat 24% standard; kadar berperingkat SME mungkin terpakai jika memenuhi syarat — sahkan dengan ejen cukai |
| Syarikat (bukan pemastautin) | Ya | Ya | Kadar korporat standard 24%; kadar berperingkat SME tidak terpakai untuk syarikat bukan pemastautin |
Tiada pelepasan cukai pendapatan khusus untuk menjadi tuan tanah. Pelepasan peribadi biasa untuk pemastautin terpakai pada jumlah pendapatan seperti biasa; ia tidak khusus untuk aktiviti sewa. Bukan pemastautin tidak boleh menuntut pelepasan peribadi langsung — 30% terpakai ke atas sewa bersih, selepas potongan.
Apakah perbelanjaan yang boleh ditolak oleh tuan tanah di bawah Seksyen 4(d)?
Untuk sewaan kediaman biasa di bawah Seksyen 4(d), Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 membenarkan potongan untuk perbelanjaan langsung yang ditanggung sepenuhnya dan secara eksklusif untuk menghasilkan pendapatan sewa. Senarai adalah khusus dan tidak meluas kepada semua kos berkaitan hartanah.
| Dibenarkan di bawah Seksyen 4(d) — PR 12/2018 | Apa yang perlu disimpan dalam fail |
|---|---|
| Cukai taksiran dan cukai tanah | Bil majlis atau pejabat tanah dan bukti bayaran |
| Faedah pinjaman atas pembelian hartanah | Jadual faedah bank (bukan bayaran prinsipal) |
| Premium insurans kebakaran | Polisi, invois dan resit bayaran |
| Kos kutipan sewa atau penguatkuasaan sewa | Invois atau bukti kos yang berkaitan dengan pemulihan sewa |
| Kos renewal atau penyewa seterusnya (komisyen ejen, kos perjanjian renewal) | Invois, trail penyewaan baharu, perjanjian renewal |
| Pembaikan biasa untuk kekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada | Invois kontraktor, gambar pembaikan, mesej kelulusan |
Apa yang TIDAK boleh ditolak (PR 12/2018, perbelanjaan awal): Pengiklanan penyewa pertama, kos guaman untuk menyediakan perjanjian sewa pertama, duti setem atas sewaan pertama, dan komisyen ejen penyewa pertama adalah semua perbelanjaan awal dan tidak boleh ditolak terhadap pendapatan sewa. Penambahbaikan modal, bayaran balik prinsipal gadai janji, dan perbelanjaan peribadi juga tidak boleh ditolak. Perbezaan dipertikaikan di beberapa kawasan — untuk sempadan antara pembaikan (boleh ditolak) dan perbelanjaan modal (tidak boleh ditolak), lihat panduan cukai pembaikan berbanding perbelanjaan modal untuk tuan tanah.
Guna kalkulator di bawah untuk kira pendapatan sewa bercukai anda sendiri daripada potongan ini.
Penganggar Pendapatan Sewa Larasan
Untuk sewaan harta tanah bukan perniagaan yang ditaksir di bawah perenggan 4(d), Akta Cukai Pendapatan 1967.
Masukkan sewa kasar diterima dan perbelanjaan langsung yang layak bagi tempoh yang sama.
Kos permulaan untuk mendapatkan penyewa pertama dan penambahbaikan modal tidak dimasukkan. Sumber: Ketetapan Umum LHDN 12/2018.
Apakah rekod yang perlu disimpan oleh tuan tanah dan untuk berapa lama?
Tuan tanah patut menyimpan rekod yang membuktikan sewa diterima, perbelanjaan itu nyata, dan perbelanjaan itu menghasilkan pendapatan sewa. Fail praktikal ialah satu folder setiap unit setiap tahun, dan tempoh pengekalan minimum ialah tujuh tahun dari tarikh pulangan dihantar.
| Kategori dokumen | Mengapa LHDN mungkin tanya | Apa yang perlu disimpan |
|---|---|---|
| Perjanjian sewaan | Membuktikan siapa penyewa, sewa, dan tempoh | Salinan bertandatangan (digital atau imbasan) |
| Bukti pengecapan | Mengesahkan sewaan dilog dengan LHDN | Pengakuan e-Duti Setem dari MyTax |
| Lejar sewa | Membuktikan sewa kasar diterima setiap bulan | Penyata bank atau rekod platform SPEEDHOME |
| Jadual faedah pinjaman | Membuktikan komponen faedah yang dituntut | Penyata faedah tahunan bank |
| Polisi insurans kebakaran | Membuktikan premium yang dituntut | Dokumen polisi, invois, resit bayaran |
| Bil taksiran dan cukai tanah | Membuktikan potongan cukai tempatan | Bil majlis dan slip bayaran |
| Invois pembaikan dengan gambar | Membuktikan tuntutan pembaikan, bukan penambahbaikan modal | Invois kontraktor, gambar sebelum/selepas |
| Invois komisyen ejen | Membezakan renewal (boleh ditolak) daripada penyewa pertama (awal, tidak boleh ditolak) | Invois dengan label "renewal" atau "penyewa pertama" |
Risiko yang perlu diurus: invois yang hilang atau pindahan bank tanpa label adalah apa yang memanjangkan fail cukai jadi kerja pembinaan semula selama beberapa minggu. Tuan tanah yang menutup jurang tersebut semasa sewaan — bukan pada April — tiba di musim fail dengan fail yang siap. Sebelum fail, pastikan sewaan sudah disetem — lihat panduan e-Duti Setem 2026 untuk langkah setem yang mesti siap sebelum fail cukai.
Adakah tuan tanah kediaman Malaysia perlu mengenakan SST?
Tidak. Untuk sewaan kediaman biasa — apartmen, kondominium, rumah teres, banglo, suite servis yang digunakan sebagai rumah — penyewaan perumahan kediaman adalah di luar skop cukai perkhidmatan. Tuan tanah kediaman biasa tidak mengenakan cukai perkhidmatan ke atas sewa.
Cukai perkhidmatan biasanya disebut terpakai untuk sewaan komersial dan sewaan bukan kediaman tertentu pada kadar lazim 6%, dan hanya kalau perniagaan sewa anda sudah melepasi ambang pusingan boleh cukai yang biasa disebut (lebih kurang RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan). Tuan tanah dengan satu atau beberapa unit kediaman adalah jauh di bawah ambang ini dan di luar skop cukai perkhidmatan kediaman — sahkan dengan ejen cukai jika portfolio anda berkembang.
Jika anda pernah berpindah ke sewaan komersial, pejabat servis, atau ruang kerja bersama, kedudukan SST berubah — sahkan skop dengan ejen cukai anda sebelum mengeluarkan invois.
Bagaimana pendapatan sewa sebenarnya dikira untuk pemfailan?
Ambil sewa kasar tahunan, tolak perbelanjaan langsung dibenarkan yang disokong, dan isytihar bakinya sebagai pendapatan sewa bersih. Contoh kerja di bawah menggunakan angka ilustratif; angka anda akan berbeza.
| Item | Jumlah ilustratif |
|---|---|
| Sewa bulanan diterima | RM1,800 |
| Sewa kasar tahunan | RM21,600 |
| Tolak: cukai taksiran dan cukai tanah | RM700 |
| Tolak: faedah pinjaman untuk tahun tersebut | RM8,400 |
| Tolak: premium insurans kebakaran | RM250 |
| Tolak: komisyen ejen (renewal, bukan penyewa pertama) | RM600 |
| Tolak: pembaikan biasa (dengan invois, bergambar) | RM1,200 |
| Jumlah potongan dibenarkan | RM11,150 |
| Pendapatan sewa bersih (boleh dicukai) | RM10,450 |
Kertas kerja ini menggambarkan kaedah sahaja. Pendapatan sewa bersih ditambah kepada sumber pendapatan anda yang lain untuk tahun tersebut dan dicukai pada kadar yang terpakai di bawah garis panduan LHDN semasa. Sahkan semua angka dan kelayakan setiap perbelanjaan dengan ejen cukai anda sebelum fail. Sumber: Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018.
Bagaimana SPEEDHOME membantu tuan tanah kekal sedia-isytihar
SPEEDHOME bukan ejen cukai dan tidak memfailkan bagi pihak anda. Ia menyimpan rekod operasi sewaan — listing, onboarding, dokumentasi, kutipan sewa, mesej pembaikan, log serah keluar — dalam satu aliran kerja yang tepat apa yang ejen cukai perlukan.
Data SPEEDHOME (Suku 1 2026) menunjukkan tuan tanah yang jalankan aliran kerja sewa di SPEEDHOME selesaikan pulangan cukai sewa dalam satu petang, berbanding beberapa minggu untuk tuan tanah yang cuba rekonstru dari foto WhatsApp longgar dan penyata bank — pola yang sama diceritakan dalam komuniti Persatuan Tuan Tanah Malaysia. Rekod platform SPEEDHOME — bukan nota peribadi atau spreadsheet — adalah apa yang memotong sejam ke temu janji ejen cukai dan mengurangkan carian resit pada bulan April. Untuk tuan tanah yang mahu rekod dikendalikan sebagai sebahagian daripada aliran kerja hartanah terurus, lihat servis tuan tanah SPEEDHOME. Untuk tuan tanah yang menguruskan sewaan sendiri, disiplin rekod minimum ialah: satu folder setiap unit setiap tahun, setiap resit disimpan, setiap pembaikan difotokan, dan faedah diasingkan daripada prinsipal pada setiap penyata bank atau pinjaman.
Adakah tuan tanah perlu bayar cukai ansuran CP500 ke atas sewa?
Ya — tuan tanah yang berhutang cukai ke atas pendapatan sewa masuk skim ansuran CP500 dengan bayaran bulanan dari Mac tahun berikutnya, melainkan amaun di bawah ambang baki kecil RM300 atau LHDN mengecualikan ansuran itu.
CP500 ialah ansuran yang menangkap kebanyakan tuan tanah kali pertama. Ia bukan bil cukai akhir — itu diselesaikan dalam pulangan BE/B — tetapi ia prabayar bulanan yang LHDN jangka sementara tahun masih berjalan. Kalau pendapatan sewa anda stabil, asingkan lebih kurang peratusan yang sama daripada sewa bersih setiap bulan seperti kadar efektif tahun lepas; kalau tahun lalu anda bayar 8% daripada sewa bersih sebagai cukai, CP500 tahun ini juga 8% daripada sewa bersih, dibahagikan kepada 12 bayaran dari Mac. Tuan tanah yang langkau CP500 sebab "akan settle semasa fail" ialah mereka yang terima penalti RM100 atau 20% daripada cukai kurang bayar yang ditetapkan oleh Akta Kewangan 2025 untuk CP500 lewat.
Untuk Tahun Taksiran 2026, LHDN umumkan pengecualian penalti sekali-off untuk tuan tanah yang tampil secara sukarela dan menjelaskan CP500 tertunggak — fail pindaan sukarela dan ansuran dikira semula tanpa penalti lewat bayar standard.
Bagaimana pula dengan e-Invoice untuk tuan tanah individu dari 1 Julai 2026?
Individu dengan pusingan boleh cukai atau pendapatan kasar melebihi RM1 juta mesti keluarkan e-Invoice melalui MyInvois dari 1 Julai 2026, dengan jalur berikutnya berperingkat sehingga 2027. Kebanyakan tuan tanah kediaman individu dengan satu atau dua unit berada jauh di bawah jalur pertama RM500,000; tuan tanah dengan portfolio unit mid-market yang lebih besar yang melepasi RM1M patut sahkan skop dengan ejen cukai dan daftar di MyInvois sebelum Julai. Penalti kerana gagal keluarkan e-Invoice apabila diperlukan ialah sehingga RM200 setiap invois — kos ralat ini nyata tetapi mudah dielakkan dengan semakan jalur lebih awal.
FAQ
Adakah saya perlu mengisytihar pendapatan sewa jika saya hanya memiliki satu hartanah dan pendapatan di bawah ambang bebas cukai?
Jika pendapatan sewa adalah sebahagian daripada jumlah pendapatan anda dan jumlah pendapatan anda melebihi ambang pemfailan, anda wajib mengisytihar. Jangan anggap pendapatan sewa dikecualikan secara berasingan. Sahkan kewajipan khusus anda dengan LHDN atau ejen cukai berlesen berdasarkan gambaran pendapatan penuh anda untuk tahun tersebut.
Borang mana yang patut saya gunakan — Borang BE atau Borang B?
Borang BE untuk individu dengan pendapatan pekerjaan dan tiada pendapatan perniagaan. Borang B untuk individu dengan pendapatan perniagaan atau pekerjaan sendiri. Jika sewa anda diklasifikasikan sebagai pendapatan pasif Seksyen 4(d), anda boleh laporkannya dalam Borang BE bersama pendapatan pekerjaan. Jika anda mempunyai pendapatan perniagaan atas apa-apa sebab, gunakan Borang B. Apabila ragu, tanya ejen cukai sebelum memfailkan.
Bolehkah saya menolak bayaran gadai janji bulanan penuh terhadap pendapatan sewa?
Tidak. Hanya komponen faedah pinjaman adalah potongan dibenarkan di bawah Seksyen 4(d), bukan bayaran balik prinsipal. Minta jadual pecahan faedah dari bank anda setiap tahun dan simpannya dalam fail cukai tahunan anda.
Adakah kadar rata 30% untuk tuan tanah bukan pemastautin terpakai ke atas sewa kasar atau bersih?
Kadar rata 30% untuk individu bukan pemastautin terpakai ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia selepas potongan dibenarkan, bukan ke atas sewa kasar. Bukan pemastautin tidak boleh menuntut pelepasan peribadi, rebat atau jalur progresif pemastautin, tetapi perbelanjaan langsung sewa yang dibenarkan masih ditolak sebelum 30% digunakan.
Saya sewakan kondominium saya untuk penginapan jangka pendek di Airbnb — adakah itu mengubah apa-apa?
Ya. Jika anda menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan dan sokongan menyeluruh secara aktif — cucian berkala, pertukaran linen, pengurusan tetamu — pendapatan mungkin diklasifikasikan semula di bawah Seksyen 4(a) sebagai pendapatan perniagaan. Itu membuka potongan berbeza dan elaun modal tetapi memerlukan rawatan pemfailan berbeza. Sahkan pengelasan dengan ejen cukai sebelum tahun berakhir. Deposit keselamatan yang dilucuthakkan dalam mana-mana kotak — 4(a) atau 4(d) — menjadi pendapatan sewa pada tahun ia dilucuthakkan dan diisytihar dalam baris pendapatan sewa yang sama; simpan gambar serah masuk dan keluar bersebelahan dengan invois pembaikan sebagai bukti.
Apa yang berlaku jika saya terlupa mengisytihar pendapatan sewa untuk satu tahun?
LHDN boleh membangkitkan taksiran tambahan untuk pendapatan tidak diisytihar. Pembetulan praktikal ialah fail pindaan sukarela sebaik sahaja anda perasan — lewat tetapi pendedahan sukarela dilayan lebih lembut daripada penemuan yang dimulakan LHDN. Ejen cukai berlesen boleh fail pulangan pindaan dan mewakilkan anda. Cukai terhutang yang mendasari masih perlu dibayar; hanya rawatan penalti mungkin berbeza.