首年出租，能扣中介佣金和租约费用吗？
不能。招揽首位租客所付的中介佣金、律师费和印花税，属于 LHDN 认定的「初始支出」——它们建立的是租金来源，而非从已有来源中产生收入，任何年度均不可抵扣。 续租或第二位起的租客所付同类费用，可以抵扣。
陷阱在于时间点。许多房东在同一个月付清中介费、律师费和印花税，同时收到第一笔租金，直觉反应是直接对冲。LHDN 公共裁定 12/2018 号（以下简称「PR 12/2018」）划的界限，看的是原因——令租金来源存在的成本属资本性质，即使账单落在第一年也是如此。本文适用于《1967 年所得税法令》第 4(d) 条下的普通住宅出租；若你提供清洁、礼宾或短租等主动服务，可能落入第 4(a) 条，建议咨询注册税务代理人。报税配套的实操步骤（总租金、净收入、CP500 分期付款、非税务居民处理），见马来西亚房东租金收入报税指南；同主题的抵扣类别总览，见马来西亚房东可扣税支出指南。
第 4(d) 条：哪些支出可以抵扣？
根据 PR 12/2018，普通住宅出租下，LHDN 允许扣除「全部且唯一」用于产生租金收入的直接支出——其中明确包括续租或更换租客的费用。 首位租客的招揽费用，则被单独列为初始支出，不可抵扣。
第 4(d) 条款下可扣除的类别由 LHDN 明文规定，范围有限：
| 直接支出类别 | 可否抵扣 | 首年房东注意事项 |
|---|---|---|
| 门牌税（Assessment）与地税（Quit Rent） | 可 | 只要单位已出租，从第一年起即可扣除 |
| 按揭贷款利息 | 可 | 仅限利息部分；本金偿还永远不可扣除 |
| 火险保费 | 可 | 须为出租物业的保险单 |
| 收租及追租费用 | 可 | 租期内的中介或律师收租/追租费用 |
| 续租或更换租客费用 | 可 | 续租或第二位起的租客中介佣金可抵扣 |
| 普通维修费 | 可 | 恢复原有状态；装修及改建不算维修 |
| 首位租客的中介佣金 | 不可 | 初始支出——建立收入来源 |
| 首份租约的律师费和印花税 | 不可 | 初始支出——设立租金来源的一部分 |
这张表背后的规则只有一条：支出可抵扣的前提，是它从已有的收入来源中产生收入。首次招租的费用建立了这个来源，因此无论账单日期落在哪一年，都归于资本一侧。
逐步分类：如何判断每笔首年支出？
在报税前，将每张账单归入三个桶之一：可扣除的「生产性支出」、不可扣除的「初始支出」，或「资本改善支出」。判断每一项的触发问题，是：当你付款时，租金来源是否已经存在？
| 步骤 | 问自己的问题 | 结论 | 示例 |
|---|---|---|---|
| 1 | 这笔费用发生时，物业已有租客了吗？ | 是 → 很可能属于生产性支出 | 同一租客续约的续租佣金 |
| 2 | 这是物业的经常性运营费用吗？ | 是 → 可抵扣 | 月度门牌税、按揭利息、火险 |
| 3 | 是否为招揽或设立首份租约而支付？ | 是 → 初始支出，不可抵扣 | 首租中介费、首份租约律师费、印花税 |
| 4 | 工程是否令物业超越原有状态？ | 是 → 资本改善，不可抵扣 | 新厨房、加建浴室、全屋装修 |
| 5 | 工程是否恢复物业至原有状态？ | 是 → 普通维修，可抵扣 | 修水管漏水、更换同规格热水器 |
逐张收据走一遍这五步。前三步处理中介佣金和租约费用的问题；后两步处理维修分类问题，详见维修费是否可抵税指南。
租约费用由谁支付：房东、租客还是中介？
付款方不改变税务处理——重要的是这笔费用挂在谁的租金收入上，以及它产生的是已有收入还是首次出租。若租客为你代垫了某项费用，该还款须计入你的租金收入，不可直接相抵。
| 常见安排 | 付款方 | 房东可抵扣吗？ |
|---|---|---|
| 房东为首位租客支付中介佣金 | 房东 | 不可——初始支出 |
| 房东为续租或第二位起的租客支付中介佣金 | 房东 | 可——后续租客费用 |
| 租客直接向中介支付首次租约佣金 | 租客 | 不属于房东的支出，无从申报 |
| 房东为首份租约支付律师费和印花税 | 房东 | 不可——初始支出 |
| 房东为续租租约支付律师费和印花税 | 房东 | 可——续租费用 |
| 租客向房东报销租约费用 | 租客报销房东 | 报销金额须计入租金收入；不可相抵 |
在 LHDN 的 MyTax（e-Duti Setem）门户为租约盖印的操作流程，以及含印花税的租约实际费用明细，请参阅 LHDN 官方网站（mytax.hasil.gov.my）或咨询注册律师。
若申报了不该申报的支出，有何后果？
将首次招租支出列为可抵扣项，会低估净租金收入，进而少报税款。LHDN 可重开评税、追收额外税款及罚款，被否认的支出也不会落入任何其他可抵扣桶。
风险会以三种方式叠加：
- 被否认的扣除项被剔除，净租金收入上升，应缴税款随之增加。
- 对于错误申报所涉及的年度，LHDN 可就额外税款征收罚款。
- 若你是非税务居民房东，影响更明显：自2020课税年度起，非税务居民个人的马来西亚净租金收入统一按 30% 税率征税，无个人减免——同一笔被高估的扣除（例如 RM3,000），在 30% 统一税率下意味着约 RM900 的额外税款；而同样的数额在累进税率下，对应边际税款往往低于 RM300。这就是为什么非税务居民对「可扣否」的判断，要更保守。
若你的出租方式可能落入第 4(a) 而非第 4(d) 条款，或某笔支出确实混合了可扣除的维修与不可扣除的改善，建议咨询注册税务代理人。
需要留意的是：扣税资格的判断只是报税链条上的一环，首次出租的房东通常还要同步处理新税号登记、BE 表格申报，以及 CP500 分期税款预估。这些流程不在本文范围内，但缺一不可——可在马来西亚房东租金收入报税指南中查到完整步骤。
实例：首年出租，月租 RM1,800
若房东月租 RM1,800，并支付了首租中介佣金 RM2,160 及租约律师费与印花税 RM400，这 RM2,560 不可从当年租金收入中扣除。 经常性支出（门牌税、按揭利息、火险、维修）则可扣除；首次招租费用不可。
| 项目 | 金额（RM） | 可否抵扣 |
|---|---|---|
| 年度总租金（RM1,800 × 12） | 21,600 | 此为收入 |
| 首租中介佣金 | 2,160 | 不可——初始支出 |
| 首份租约律师费 + 印花税 | 400 | 不可——初始支出 |
| 门牌税 + 地税（年度） | 700 | 可 |
| 按揭贷款利息（年度） | 8,400 | 可 |
| 火险保费 | 250 | 可 |
| 租期内普通维修 | 1,200 | 可 |
| 次年续租佣金（同一租客续约） | 1,080 | 可——届时才可扣 |
第一年，可抵扣的是四项经常性支出；首次招租的 RM2,560 排除在外。若第二年同一租客续约，续租佣金届时可作为后续租客费用扣除。以上数字仅为计算结构示例；实际申报请参照 LHDN 公共裁定第 12/2018 号，并以自身情况为准。
用下方计算器输入您自己的数字——请勿计入首次招租费用，因为它们不可扣除。
调整后租金收入估算器
适用于按《1967年所得税法令》第4(d)段评税的非商业房地产出租。
请输入同一期间实际收到的总租金及符合资格的直接支出。
寻找首位租客的初始费用及资本性改良不包括在内。来源：LHDN 第12/2018号公共裁定。
SPEEDHOME 的实务观察：审计靠的是「日期能对上」
房东最常丢失扣除资格，不是因为判断规则错了，而是因为没有文件证明。同一份加盖印花印章的租约和交易记录，既证明了你可以申报的项目，也证明了你不可以申报的项目——首次招租费用「未」被申报，会被审计员视为有意识的判断，而非遗漏。
从 SPEEDHOME 管理住宅出租的实务经验看，让首年房东的税务档案经得起审计，关键在三样东西：
- 一份加盖印花印章的租约，明确注明首次出租日期，并将其与续租区分开——这决定了哪笔佣金落在初始支出的哪一侧。
- 每笔中介费、律师费和印花税的收据或发票，按租约标注，并注明是首次出租还是续租。
- 一份对账记录，将任何租客报销款项加回租金收入，而非与费用直接相抵。
这也是有系统的出租管理平台能体现价值的地方——无需在报税期前从一堆单据中重建文件，记录从租期开始便已存在。关于完整的租金收入征税框架与配套流程（总租金、净收入、CP500 分期、非税务居民处理），请参阅 SPEEDHOME 房东服务页面 及马来西亚房东租金收入报税指南。
服务税（SST）与住宅出租
住宅房屋的出租——排屋、公寓、共管公寓（Condominium）、独立式洋房（Bungalow）、服务式公寓——不在服务税征收范围内。 普通住宅房东无需就租金收取 SST，也无需因住宅出租而进行 SST 注册。
服务税适用于商业及特定非住宅租赁服务，税率自2026年1月1日起为 6%，且仅在出租/租赁服务提供者的年应税营业额超过 RM150 万注册门槛时才适用。也就是说：SST 与「首年中介费/律师费能否扣税」是两条独立的问题线——扣税资格按 LHDN PR 12/2018 判断，SST 则是 RMCD 的另一套规则。实际适用范围请向马来西亚皇家关税局（RMCD）核实。
常见问题
为首位租客支付的中介佣金可以申报吗？
不可以。根据 PR 12/2018 第 3.1 段，首位租客的中介佣金属于「设立租金来源」的初始支出，建立的是收入来源本身，而非从已有来源中产生收入，因此任何年度均不可抵扣。市场价位上，首租中介费通常约等于「半个月租金 + 消费税」——例如月租 RM1,800 的单位，首租中介费常落在 RM900–RM1,200 区间，这笔费用必须资本化处理。如果你不确定当年已申报的项目是否把首租佣金误列为费用，可以提交 BA 年份更正（BE 表格修订），将原本错列的费用从扣除项中剔除。
首份租约的律师费可以扣税吗？
不可以。首份租约的律师费属于初始支出，印花税同理；两者都用来「设立」租金来源。律师费的常见区间为 RM250–RM500（视物业所在州属与租约复杂程度而定），印花税则按 LHDN 公布的租约印花税率计算（年租 × 印花税率 – 现有印花税额度）。续租租约的律师费与续约印花税则不同——它们落在可扣除一侧，属续租费用，因为续约时租金来源已存在。
若租客为我报销了租约费用，该如何处理？
须将报销金额计入你的租金收入，不可将其与费用直接相抵。这笔报销增加了你申报的收入；该费用本身在首次出租时属于初始支出，即使有报销也不改变其性质。常见场景是租客代房东垫付律师费后转账给房东：房东账面租金收入上升 RM400，但同时没有任何扣除项可抵消——净影响是应税收入增加 RM400。
非税务居民房东适用相同的扣除规则吗？
适用同样的 PR 12/2018 支出规则——非税务居民房东仍可扣除符合条件的支出。区别在于税率：非税务居民个人自2020课税年度起，马来西亚净租金收入统一按 30% 征税，无个人减免。因此同样的 RM3,000 高估扣除，在 30% 统一税率下意味着约 RM900 额外税款，而在税务居民累进税率下通常对应低于 RM300。这就是为什么非税务居民对「可扣否」的判断要更保守。
首份租约的印花税是否在任何情况下可以抵扣？
首次出租不可——首次出租的印花税是初始支出，资本化处理。续租租约的印花税属于续租费用，可以扣除。印花税现通过 LHDN MyTax 门户的 e-Duti Setem 功能办理，提交后系统即时盖印并提供电子印花证书，无需再亲临 LHDN 柜台（截至 YA 2025 课税年度的现行流程）。
首次招租费用可以当作资本支出申报吗？
第 4(d) 条下被动出租的初始支出，不可抵扣租金收入，也不会自动转化为资本免税额——这是一道「非此即彼」的判断。要进入资本免税额讨论，前提是你的出租属于第 4(a) 条商业收入（主动、服务密集型，且具备系统性的客户与收益管理），而非普通的被动住宅出租。检验方法之一是看你的损益表是否在「销售成本」下列出清洁、礼宾、布草洗涤等运营费用——若有，且收入侧有日租或周租等更接近商业住宿的特征，再交由注册税务代理人评估资本免税额的适用性。