![Boleh Tolak Komisyen Ejen dan Yuran TA Tahun Pertama Sewa? [2026]](/blog/assets/img/can-i-deduct-agent-commission-ta-fees-first-year-bm-hero-card.jpg)
Boleh ke tolak komisyen ejen dan yuran TA tahun pertama sewa?
Tidak boleh. Komisyen ejen, yuran guaman, dan duti setem yang dibayar untuk mendapatkan penyewa pertama adalah perbelanjaan awal — LHDN menganggapnya sebagai kos mewujudkan sumber pendapatan sewa, bukan kos menghasilkan pendapatan daripada sumber yang sudah ada. Kos yang sama untuk pembaharuan atau penyewa berikutnya boleh ditolak.
Perangkap utamanya ialah soal masa. Tuan tanah bayar komisyen ejen, yuran peguam, dan duti setem MyTax pada bulan yang sama penyewa pertama masuk, pendapatan sewa pertama tiba, dan naluri semula jadi ialah nak tolak terus. Arahan Amalan LHDN Bil. 12/2018 (PR 12/2018) menarik garis sempadan pada punca kos: kos yang mewujudkan sumber sewa itu bersifat modal, walaupun bil itu tiba pada tahun pertama. Halaman ini merangkumi sewaan kediaman biasa yang dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d); sewaan aktif yang kaya dengan perkhidmatan mungkin jatuh di bawah Seksyen 4(a) dan perlu semak dengan ejen cukai.
Data operasi SPEEDHOME merentasi ribuan tenansi tahun pertama di Malaysia menunjukkan kos yang paling kerap ditolak oleh audit LHDN ialah juga kos yang paling kerap dituntut oleh tuan tanah: komisyen ejen sewaan pertama — jadi asingkan fail sebelum anda failkan pulangan.
Undang-undang: apa yang boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d)
Untuk sewaan kediaman biasa, PR 12/2018 LHDN membenarkan potongan perbelanjaan langsung yang dibayar semata-mata dan sepenuhnya untuk menghasilkan pendapatan sewa — dan secara jelas memasukkan kos pembaharuan sewaan atau pertukaran penyewa, termasuk komisyen ejen untuk pembaharuan atau penyewa seterusnya. Mendapatkan penyewa pertama dikelaskan berasingan sebagai perbelanjaan awal, bukan perbelanjaan menghasilkan.
Kategori potongan di bawah Seksyen 4(d) adalah tetap dan terhad:
| Kategori perbelanjaan langsung | Boleh ditolak? | Nota untuk tuan tanah tahun pertama |
|---|---|---|
| Cukai pintu dan cukai tanah | Ya | Cukai hartanah berulang, boleh ditolak dari tahun pertama unit mula menjana sewa |
| Faedah pinjaman membeli hartanah | Ya | Bahagian faedah sahaja; bayaran pokok tidak boleh ditolak |
| Premium insurans kebakaran | Ya | Polisi atas hartanah yang disewakan |
| Kos kutipan dan penguatkuasaan sewa | Ya | Kos ejen atau guaman untuk kutip atau tuntut sewa sepanjang tempoh sewaan |
| Kos pembaharuan atau pertukaran penyewa | Ya | Komisyen ejen untuk pembaharuan atau penyewa selepas yang pertama boleh ditolak |
| Baikan biasa | Ya | Pulihkan ke keadaan asal; naik taraf dan pengubahsuaian bukan baikan |
| Komisyen ejen penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal — mewujudkan sumber pendapatan |
| Yuran guaman dan duti setem perjanjian pertama | Tidak | Perbelanjaan awal — sebahagian daripada penyediaan sumber sewa |
Peraturan pemisahnya sama bagi setiap entri dalam jadual: kos hanya boleh ditolak jika ia menghasilkan pendapatan daripada sumber yang sudah wujud. Kos sewaan pertama membina sumber itu, jadi ia berada di sebelah modal tanpa mengira tahun bil itu bertarikh.
Langkah demi langkah: cara kelaskan setiap kos tahun pertama
Susun setiap bil tahun pertama ke dalam satu daripada tiga baldi sebelum anda failkan: perbelanjaan menghasilkan yang boleh ditolak, perbelanjaan awal yang tidak boleh ditolak, atau penambahbaikan modal. Soalan pencetus bagi setiap item ialah sama ada sumber pendapatan sewa sudah wujud ketika anda membayarnya.
| Langkah | Soalan yang perlu ditanya | Keputusan | Contoh |
|---|---|---|---|
| 1 | Adakah hartanah sudah ada penyewa ketika kos ini timbul? | Jika ya, kemungkinan besar perbelanjaan menghasilkan | Komisyen pembaharuan untuk penyewa sedia ada yang sambung |
| 2 | Adakah ini kos operasi berulang bagi unit itu? | Jika ya, boleh ditolak | Cukai pintu bulanan, faedah pinjaman, insurans kebakaran |
| 3 | Adakah ini dibayar untuk cari atau sediakan sewaan pertama? | Jika ya, perbelanjaan awal — tidak boleh ditolak | Yuran ejen sewaan pertama, yuran guaman TA pertama, duti setem pertama |
| 4 | Adakah kerja itu menambah baik hartanah melebihi keadaan sedia ada? | Jika ya, penambahbaikan modal — tidak boleh ditolak | Dapur baru, bilik air tambahan, pengubahsuaian penuh sebelum senaraikan |
| 5 | Adakah kerja itu memulihkan hartanah ke keadaan sebelumnya? | Jika ya, baikan biasa — boleh ditolak | Baiki paip bocor, tukar water heater yang rosak dengan spesifikasi sama |
Jalankan setiap resit melalui tangga ini. Tiga langkah pertama menangani komisyen ejen dan yuran TA; dua langkah terakhir menangani soalan baikan, yang diperincikan dalam panduan kos baikan boleh ditolak cukai.
Siapa yang bayar yuran TA: tuan tanah, penyewa, atau ejen
Pihak yang membayar tidak mengubah layanan cukai — yang penting ialah sama ada kos itu menghasilkan pendapatan daripada sumber sedia ada atau menyediakan sewaan pertama.
| Susunan biasa | Siapa bayar | Boleh ditolak tuan tanah? |
|---|---|---|
| Tuan tanah bayar komisyen ejen untuk penyewa pertama | Tuan tanah | Tidak — perbelanjaan awal |
| Tuan tanah bayar komisyen ejen untuk pembaharuan atau penyewa baru selepas pertama | Tuan tanah | Ya — kos penyewa seterusnya |
| Penyewa bayar komisyen ejen terus kepada ejen (sewaan pertama) | Penyewa | Bukan perbelanjaan tuan tanah untuk dituntut |
| Tuan tanah bayar peguam dan duti setem TA pertama | Tuan tanah | Tidak — perbelanjaan awal |
| Tuan tanah bayar kos guaman dan stem untuk TA pembaharuan | Tuan tanah | Ya — kos pembaharuan |
| Penyewa bayar balik yuran TA kepada tuan tanah | Penyewa bayar balik tuan tanah | Tambah bayaran balik ke dalam pendapatan sewa; jangan tolak |
Cara mengstem perjanjian sewaan di portal MyTax LHDN (e-Duti Setem) dijelaskan dalam panduan cara stem perjanjian sewaan di MyTax, dan pecahan kos sebenar TA beserta duti setem ada dalam contoh kos perjanjian sewaan dan duti setem.
Risiko: apa yang berlaku jika anda dakwa potongan tersebut
Mendakwa kos sewaan pertama sebagai potongan menyebabkan pendapatan sewa bersih anda terlalu rendah, yang menyebabkan cukai anda terlalu rendah. LHDN boleh buka semula penilaian, menaikkan cukai tambahan beserta penalti, dan kos yang tidak dibenarkan itu perlu dikeluarkan tanpa sebarang potongan lain untuk mengimbanginya.
Risiko bertambah dalam tiga cara:
- Potongan yang tidak dibenarkan itu dikeluarkan, meningkatkan pendapatan sewa bersih dan cukai yang perlu dibayar ke atasnya.
- Penalti boleh dikenakan atas cukai tambahan bagi tahun-tahun kos itu didakwa secara silap.
- Jika anda adalah tuan tanah bukan pemastautin, kesannya lebih ketara kerana pendapatan sewa bersih Malaysia dikenakan cukai rata 30% mulai Tahun Taksiran 2020, tanpa sebarang relif peribadi — 30% itu dikenakan ke atas pendapatan selepas potongan, jadi potongan yang terlalu besar memberi kesan cukai sebenar yang lebih besar berbanding kadar berperingkat bagi pemastautin.
Dapatkan khidmat ejen cukai jika sewaan anda mungkin merupakan Seksyen 4(a) dan bukan Seksyen 4(d), atau jika satu kos benar-benar menggabungkan baikan yang boleh ditolak dengan penambahbaikan yang tidak boleh ditolak.
Contoh praktikal: tuan tanah tahun pertama dengan sewa RM1,800 sebulan
Tuan tanah yang menyewakan unit pada RM1,800 sebulan dan membayar RM2,160 komisyen ejen sewaan pertama beserta RM400 yuran guaman dan stem TA tidak boleh menolak RM2,560 itu terhadap pendapatan sewa tahun berkenaan. Kos berulang — cukai pintu, faedah pinjaman, insurans kebakaran, baikan — boleh ditolak.
| Item | Jumlah (RM) | Boleh ditolak? |
|---|---|---|
| Sewa tahunan kasar (RM1,800 x 12) | 21,600 | Ini adalah pendapatan |
| Komisyen ejen sewaan pertama | 2,160 | Tidak — perbelanjaan awal |
| Yuran guaman + duti setem TA pertama | 400 | Tidak — perbelanjaan awal |
| Cukai pintu + cukai tanah (tahunan) | 700 | Ya |
| Faedah pinjaman (tahunan) | 8,400 | Ya |
| Insurans kebakaran | 250 | Ya |
| Baikan biasa sepanjang sewaan | 1,200 | Ya |
| Komisyen pembaharuan ejen (tahun depan, penyewa sama) | 1,080 | Ya — apabila ditanggung |
Pada tahun pertama, item yang boleh ditolak ialah empat kos berulang; RM2,560 sewaan pertama dikecualikan. Tahun berikutnya, jika penyewa memperbaharui, komisyen pembaharuan menjadi kos penyewa seterusnya yang boleh ditolak. Angka-angka ini adalah ilustrasi untuk struktur pengiraan; semak dengan perbelanjaan boleh ditolak pendapatan sewa dan sahkan terhadap Arahan Amalan LHDN semasa untuk situasi anda sendiri.
Guna angka anda sendiri dalam kalkulator di bawah — jangan masukkan kos sewaan pertama, kerana ia tidak boleh ditolak.
Penganggar Pendapatan Sewa Larasan
Untuk sewaan harta tanah bukan perniagaan yang ditaksir di bawah perenggan 4(d), Akta Cukai Pendapatan 1967.
Masukkan sewa kasar diterima dan perbelanjaan langsung yang layak bagi tempoh yang sama.
Kos permulaan untuk mendapatkan penyewa pertama dan penambahbaikan modal tidak dimasukkan. Sumber: Ketetapan Umum LHDN 12/2018.
Sudut SPEEDHOME: rekod yang tahan audit
Tuan tanah yang kehilangan potongan biasanya kehilangannya kerana rekod tidak lengkap, bukan peraturan yang salah. Rekod transaksi platform membuktikan apa yang boleh ditolak dan apa yang tidak — dan yuran sewaan pertama yang tidak didakwa kekal terdokumentasi sebagai perbelanjaan awal, supaya juruaudit dapat melihat pilihan itu adalah disengajakan.
Tiga perkara menjadikan fail tuan tanah tahun pertama bersedia untuk audit:
- Perjanjian sewaan yang distempel dan bertarikh untuk sewaan pertama serta pembaharuan — ini menetapkan komisyen mana jatuh di sebelah garisan perbelanjaan awal.
- Resit atau invois untuk setiap kos ejen, guaman, dan stemping, dilabel mengikut sewaan dan sama ada ia sewaan pertama atau pembaharuan.
- Penyesuaian yang menambah sebarang bayaran balik penyewa ke dalam pendapatan sewa dan bukan menolaknya daripada yuran.
Di sinilah produk tuan tanah terurus membuktikan nilainya: daripada membina semula rekod daripada simpanan tidak teratur pada hujung tahun, rekod itu wujud dari hari sewaan bermula. Untuk gambaran lengkap bagaimana pendapatan sewa dikenakan cukai — sewa kasar, pendapatan bersih, ansuran CP500, dan layanan bukan pemastautin — baca panduan cukai pendapatan sewa Malaysia, dan lihat cara produk tuan tanah terurus mengendalikan penyimpanan rekod di halaman produk tuan tanah SPEEDHOME.
FAQ
Boleh ke tolak komisyen ejen yang saya bayar untuk mendapatkan penyewa pertama?
Tidak. Komisyen ejen untuk sewaan pertama adalah perbelanjaan awal di bawah PR 12/2018 LHDN — ia mewujudkan sumber pendapatan sewa dan bukan menghasilkan pendapatan daripada sumber yang sudah ada. Komisyen untuk pembaharuan atau penyewa selepas yang pertama boleh ditolak sebagai kos penyewa seterusnya.
Adakah yuran guaman untuk menyediakan perjanjian sewaan pertama saya boleh ditolak?
Tidak. Kos guaman untuk menyediakan perjanjian sewaan pertama adalah perbelanjaan awal, bersama duti setem atas perjanjian pertama itu. Yuran guaman untuk perjanjian pembaharuan pula berada di sebelah potongan sebagai kos pembaharuan.
Bagaimana jika penyewa saya bayar balik yuran TA?
Tambahkan bayaran balik itu ke dalam pendapatan sewa anda. Anda tidak boleh menolaknya daripada yuran tersebut. Bayaran balik itu menambah pendapatan yang dilaporkan; yuran itu sendiri tetap tidak boleh ditolak dalam sewaan pertama kerana ia adalah perbelanjaan awal.
Adakah tuan tanah bukan pemastautin menghadapi peraturan yang berbeza untuk potongan ini?
Peraturan perbelanjaan PR 12/2018 yang sama terpakai — tuan tanah bukan pemastautin masih boleh menolak perbelanjaan yang dibenarkan. Perbezaannya ialah kadar: individu bukan pemastautin dikenakan cukai rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia mulai TA2020, tanpa sebarang relif peribadi, jadi potongan yang terlalu tinggi memberi kesan lebih besar dalam cukai sebenar berbanding pemastautin dengan kadar berperingkat.
Adakah duti setem atas perjanjian sewaan boleh ditolak terhadap sewa?
Tidak untuk sewaan pertama — duti setem atas sewaan pertama adalah perbelanjaan awal. Duti setem atas perjanjian pembaharuan pula adalah kos pembaharuan dan boleh ditolak. Proses stemping sendiri kini dijalankan melalui e-Duti Setem di portal MyTax LHDN.
Boleh ke saya dakwa kos sewaan pertama sebagai perbelanjaan modal?
Perbelanjaan awal sewaan pasif Seksyen 4(d) tidak boleh ditolak terhadap pendapatan sewa dan tidak secara automatik menjadi elaun modal. Jika sewaan anda layak sebagai pendapatan perniagaan Seksyen 4(a) — sewaan aktif yang kaya dengan perkhidmatan — peraturan berbeza mungkin terpakai; ejen cukai boleh menilai sama ada sebarang layanan elaun modal tersedia untuk persediaan anda.