Apa itu perjanjian sewa di Malaysia?
Perjanjian sewa ialah kontrak mengikat antara tuan rumah dan penyewa yang menetapkan sewa, tempoh, syarat deposit, tanggungjawab penyelenggaraan dan peraturan yang kedua-dua pihak mesti ikut. Tanpa perjanjian lengkap yang disetem, pertikaian bergantung pada dakwaan lisan yang sukar dibuktikan di mahkamah. Tuan rumah perlu setem dalam masa 30 hari dari tarikh tandatangan supaya perjanjian boleh dikuatkuasakan di mahkamah — itu tarikh akhir yang paling kerap terlepas dalam rekod platform SPEEDHOME.
Perjanjian sewa di Malaysia dikawal oleh Akta Kontrak 1950. Sehingga 2026, tiada Akta Penyewaan Kediaman khas berkuat kuasa — rang undang-undang yang dicadangkan masih dalam peringkat draf akhir — jadi perjanjian itu sendiri merupakan perlindungan utama bagi kedua-dua pihak. Sebaik ditandatangani dan disetem, ia boleh dikuatkuasakan di mahkamah sivil dan, bagi tuntutan kecil, di Mahkamah Tuntutan Kecil (sehingga RM5,000) atau Tribunal Pengguna (sehingga RM50,000 apabila dibingkai sebagai pertikaian pengguna).
Duti setem mesti dibayar ke atas dokumen perjanjian dalam tempoh 30 hari dari tarikh tandatangan melalui portal e-Duti Setem MyTax LHDN. Kadar di bawah Finance Act 2024: RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk sewaan sehingga 1 tahun; RM3 untuk 1–3 tahun; RM5 untuk 3–5 tahun; RM7 untuk lebih 5 tahun. Setem lewat dikenakan penalti RM50 atau 10% daripada duti yang kurang (dalam tempoh 3 bulan), naik kepada RM100 atau 20% selepas 3 bulan — yang lebih tinggi dikenakan. Guna kalkulator duti setem perjanjian sewa untuk kira amaun tepat sebelum ke portal LHDN.
Data point (rekod platform SPEEDHOME). SPEEDHOME telah mengendalikan lebih 50,000 setem perjanjian sewa di Malaysia melalui perkhidmatan SPEEDSIGN — median pusingan setem bagi penghantaran SPEEDSIGN berada dalam tempoh 7 hari bekerja untuk tuan rumah SPEEDHOME pada harga RM449 + SST. Kesilapan pematuhan paling biasa dalam rekod tersebut ialah tarikh akhir setem 30 hari — bukan amaun duti itu sendiri.
1. Butiran siapakah yang perlu ditulis dalam perjanjian?
Namakan setiap orang dalam perjanjian menggunakan nama penuh seperti yang tertera pada NRIC atau pasport mereka. Sertakan maklumat hubungan dan, jika ada, nama penjamin. Perjanjian yang menyebut "pemilik" tanpa nama penuh yang sah lebih sukar dikuatkuasakan.
Perjanjian mesti nyatakan nama penuh tuan rumah dan nombor NRIC/pasport, nama penuh penyewa dan nombor NRIC/pasport, serta alamat penuh kedua-dua pihak. Kalau ada penjamin — lazim bagi penyewa pertama kali atau susunan deposit yang lebih tinggi — butiran mereka mesti tertera dalam klausa penjamin yang berasingan, bukan sekadar sebagai tandatangan saksi.
Kalau tuan rumah ialah syarikat, nyatakan nama syarikat berdaftar, nombor pendaftaran SSM dan wakil penandatangan yang diberi kuasa. Butiran pihak yang tidak lengkap adalah antara sebab paling biasa pertikaian menjadi lebih sukar diselesaikan secara formal.
Sebelum tandatangan, buat semakan latar belakang penyewa dan sediakan perjanjian siap-siap dengan Laporan Penyewa + TA SPEEDHOME supaya semua butiran pihak disahkan sebelum diturunkan ke kertas.
2. Apakah kegunaan hartanah yang perlu dibenarkan dalam perjanjian?
Nyatakan alamat penuh dan nombor unit hartanah, serta tentukan dengan tepat kegunaan yang dibenarkan — kediaman sahaja, pejabat rumah dibenarkan, atau sebaliknya. Perjanjian yang tidak menyentuh kegunaan membuka ruang pertikaian.
Klausa ini menghalang hujah kalau penyewa menjalankan perniagaan dari unit, menyewa semula sebahagiannya, atau menggunakan platform sewaan jangka pendek tanpa kebenaran. Kalau tuan rumah membenarkan pejabat rumah, nyatakan secara jelas. Kalau sewaan jangka pendek dilarang, jelaskan dalam perjanjian secara bertulis.
Klausa ini juga perlu nyatakan bilangan penghuni yang dibenarkan. Sebuah unit kediaman dengan lima penghuni tetapi perjanjian hanya menamakan satu orang mewujudkan kekaburan undang-undang berkaitan kerosakan, potongan deposit dan liabiliti.
3. Berapa sewa, bila bayar, dan kaedah bayaran apa yang perlu ditulis?
Nyatakan sewa bulanan dalam RM, tarikh matang (contohnya 1 haribulan setiap bulan), kaedah bayaran yang diterima dan penalti bayaran lewat. Sertakan apa yang berlaku selepas 2–3 kali bayaran berturut-turut yang tidak diterima.
| Elemen | Klausa lazim |
|---|---|
| Sewa bulanan (RM) | Dinyatakan dalam angka dan perkataan |
| Tarikh matang | 1 atau 7 haribulan setiap bulan adalah lazim |
| Tempoh tangguh | 7–14 hari |
| Penalti lewat | RM atau % sehari selepas tempoh tangguh; nyatakan had |
| Bayaran terlepas | 2–3 terlepas → tuan rumah boleh keluarkan notis; 3 terlepas → asas penamatan awal |
| Kaedah bayaran | Pindahan bank ke akaun bernam; resit dikeluarkan atas permintaan |
Pindahan bank ke akaun bernam tuan rumah — bukan tunai tangan — mewujudkan rekod bayaran yang boleh digunakan kedua-dua pihak kalau pertikaian timbul kemudian. Rekod platform SPEEDHOME menyediakan jejak audit digital bagi sewaan yang diurus.
4. Berapa lama sewaan berjalan, dan apa berlaku bila tamat?
Nyatakan tarikh mula, tarikh tamat, dan apa yang berlaku apabila tamat tempoh — sambungan bulan ke bulan secara automatik, pembaharuan pada sewa yang dipersetujui, atau pemilikan kosong diperlukan. Tanpa klausa ini, terma tamat terbuka kepada tafsiran.
Tempoh 12 bulan adalah yang paling lazim untuk sewaan kediaman Malaysia. Kalau penyewa mahu memperbaharui, tempoh notis dan sama ada sewa disemak semula pada pembaharuan mesti dinyatakan. Struktur yang lazim ialah: notis bertulis 2 bulan sebelum tamat → pembaharuan pada sewa yang sama atau kenaikan yang dipersetujui bersama.
Kalau tuan rumah tidak mahu pembaharuan automatik, nyatakan bahawa pemilikan kosong diperlukan menjelang tarikh tamat. Perjanjian yang tamat tempoh dan senyap tentang kesinambungan, dalam amalan, beralih kepada sewaan bulan ke bulan yang boleh ditamatkan oleh mana-mana pihak dengan tempoh notis yang dinyatakan dalam perjanjian.
5. Berapa deposit keselamatan yang lazim, dan apakah yang boleh ditolak?
Nyatakan amaun deposit, syarat potongan yang dibenarkan, dan tempoh pemulangan selepas pemilikan kosong — lazimnya 14–30 hari. Terma deposit yang jelas mengurangkan pertikaian selepas sewaan yang paling biasa berlaku di Malaysia.
| Jenis deposit | Amaun lazim | Tujuan |
|---|---|---|
| Deposit keselamatan | 2 bulan sewa | Meliputi sewa tertunggak dan pelanggaran sewaan |
| Deposit utiliti | ½ bulan sewa | Meliputi bil utiliti yang belum dibayar semasa keluar |
| Deposit kad akses / kunci | RM100–300 | Meliputi kos penggantian |
Syarat potongan perlu disenaraikan secara khusus: kerosakan melebihi kehausan biasa, sewa tertunggak, kunci yang tidak dipulangkan, atau tunggakan utiliti. Perjanjian juga perlu nyatakan siapa yang menilai kerosakan — pemeriksaan bersama adalah pendekatan yang paling bersih. Ambil dan kongsikan gambar bertanda masa semasa masuk dan semasa keluar.
Tiada had berkanun ke atas amaun deposit keselamatan dan tiada tarikh akhir berkanun untuk pemulangan di bawah undang-undang Malaysia semasa (rang undang-undang RTA yang dicadangkan belum berkuat kuasa). Klausa perjanjian itu sendiri yang mengawal kedua-dua perkara. Tetingkap pemulangan 14–30 hari adalah norma pasaran; kalau perjanjian senyap, pihak-pihak terpaksa berunding. Untuk maklumat lanjut tentang cara potongan deposit berfungsi, lihat panduan tuntut deposit rumah sewa di Malaysia.
Alternatif kepada deposit tunai: Pilihan Zero Deposit SPEEDHOME ialah sistem pengurusan risiko sewaan — bukan produk jaminan kewangan — yang menghapuskan beban tunai pendahuluan bagi penyewa sambil melindungi tuan rumah melalui proses terurus SPEEDHOME. Tidak semua unit di platform layak; semak penyenaraian semasa untuk mengesahkan ketersediaan Zero Deposit.
6. Siapa bayar pembaikan, dan berapakah ambang kosnya?
Tentukan siapa yang bertanggungjawab terhadap pembaikan. Amalan standard: penyewa uruskan penyelenggaraan kecil harian; tuan rumah uruskan pembaikan struktur dan peralatan utama. Ambang lazimnya ditetapkan pada RM150–300 dalam perjanjian.
| Item | Lazimnya tanggungjawab penyewa | Lazimnya tanggungjawab tuan rumah |
|---|---|---|
| Mentol lampu, kebocoran kecil, kunci | Ya | Tidak |
| Pembersihan penghawa dingin | Ya | Tidak |
| Pam penghawa dingin | Tidak | Ya |
| Kerosakan tangki pemanas air | Tidak | Ya |
| Retak struktur, bumbung, paip | Tidak | Ya |
| Peralatan (kerosakan disebabkan usia) | Tidak | Ya |
Ambang RM penting: pembaikan di bawah amaun yang dinyatakan adalah kos penyewa; di atasnya, tuan rumah mesti bertindak dalam tempoh yang munasabah. Tanpa ambang, pertikaian pembaikan kecil menjadi tidak menentu. Perjanjian juga perlu nyatakan kaedah notis bagi permintaan pembaikan — mesej bertulis kepada kenalan yang dinamakan — dan tempoh tindak balas.
7. Berapa lama notis diperlukan untuk tamat awal, dan apakah akibatnya?
Nyatakan tempoh notis yang diperlukan daripada kedua-dua pihak untuk menamatkan sewaan — lazimnya 1–2 bulan. Sertakan akibat penamatan awal: rampasan deposit, sewa sebagai ganti notis, atau klausa tebus keluar.
Kalau klausa ini tiada, penyewa yang keluar selepas 4 bulan dalam perjanjian 12 bulan tidak mempunyai asas kontraktual untuk berunding, dan tuan rumah tidak mempunyai remedi yang dipersetujui. Klausa yang paling boleh dikuatkuasakan menyatakan:
- Tempoh notis: notis bertulis 2 bulan daripada mana-mana pihak sebelum penamatan awal.
- Bayaran penamatan awal: bersamaan dengan sewa bagi baki tempoh notis.
- Layanan deposit: deposit keselamatan boleh dirampas sebagai ganti notis, atau dipulangkan selepas potongan kalau bayaran tebus dibayar secara berasingan.
Bagi tuan rumah, klausa penamatan awal turut melindungi daripada kos mencari penyewa gantian di pertengahan kitaran. Bagi penyewa, ia menyediakan laluan keluar yang jelas berbanding rundingan terbuka.
8. Apakah yang dilarang — penyewaan semula, ubah suai, atau kegunaan lain?
Nyatakan secara jelas sama ada penyewaan semula dibenarkan, sama ada penyewa boleh membuat pengubahsuaian, dan sebarang kegunaan yang dilarang — menjalankan perniagaan, memelihara haiwan peliharaan, menganjurkan sewaan jangka pendek. Perjanjian yang senyap meninggalkan kedua-dua pihak bergantung pada tafsiran.
Klausa kegunaan yang dilarang biasa dalam perjanjian sewa Malaysia:
- Penyewaan semula: tiada penyewaan semula tanpa kebenaran bertulis tuan rumah; mana-mana penyewaan semula yang diluluskan tidak mewujudkan hubungan sewaan baharu dengan tuan rumah.
- Pengubahsuaian: tiada gerudi, mengecat, perubahan struktur atau penyingkiran kelengkapan tanpa kelulusan bertulis; penyewa mesti pulihkan ke keadaan asal semasa keluar.
- Platform sewaan jangka pendek: dilarang secara jelas melainkan dipersetujui secara bertulis.
- Haiwan peliharaan: dibenarkan atau tidak dibenarkan; kalau dibenarkan, nyatakan sama ada deposit haiwan peliharaan atau keselamatan tambahan terpakai.
- Kegunaan perniagaan: kegunaan kediaman sahaja; tiada pendaftaran perniagaan di alamat ini tanpa kebenaran bertulis tuan rumah.
Hartanah strata (apartmen dan kondominium) mungkin mempunyai undang-undang kecil tambahan daripada Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) yang menyekat haiwan peliharaan, kerja ubah suai atau sewaan jangka pendek. Perjanjian perlu merujuk pematuhan undang-undang kecil bangunan dan mengesahkan penyewa bertanggungjawab atas sebarang denda JMB yang timbul daripada penggunaan unit mereka.
9. Klausa sedia-laporan — apa yang perjanjian sewa biasa terlepas
Perjanjian sewa biasa tidak mengandungi klausa kebenaran bertulis yang membolehkan tunggakan sewa yang disahkan dilaporkan kepada agensi pelaporan kredit berlesen. Tanpanya, tuan rumah individu tidak mempunyai laluan sah untuk melaporkan tunggakan serius — pilihan itu langsung tidak wujud. Tuan rumah individu tidak boleh melaporkan tunggakan sewa terus kepada agensi pelaporan kredit; SPEEDHOME boleh berbuat demikian, sebagai ejen yang dilantik tuan rumah, tetapi hanya jika penyewa telah memberi kebenaran bertulis dalam perjanjian sewa.
Menambah klausa ini semasa tandatangan — bukan selepas tunggakan berlaku — inilah yang menjadikannya boleh diambil tindakan. Laporan yang didokumenkan dan sah melalui agensi berlesen adalah motivasi yang jauh lebih kuat untuk mendorong penyewa yang ingkar menyelesaikan tunggakan berbanding sebarang ancaman tidak rasmi.
Dapatkan perjanjian sewa sedia-laporan SPEEDHOME secara percuma. Perjanjian sewa biasa tidak membantu anda pulih daripada penyewa yang ingkar — perjanjian yang sedia-laporan boleh. Ia mengandungi klausa kebenaran/ingkar bertulis yang membolehkan SPEEDHOME, bertindak sebagai ejen yang dilantik tuan rumah, melaporkan tunggakan sewa yang disahkan kepada agensi pelaporan kredit berlesen dengan kebenaran bertulis penyewa — sesuatu yang tidak boleh dilakukan oleh tuan rumah individu secara bersendirian. Laporan yang didokumenkan dan sah adalah motivasi yang jauh lebih kuat untuk diselesaikan berbanding ancaman tidak rasmi. WhatsApp kami → — terus pre-filled supaya kami tahu panduan mana yang anda perlukan.
Semakan praktikal sebelum bertindak terhadap sesuatu isu sewaan
Sebelum anggap sesuatu isu sewa sebagai pelanggaran, kedua-dua pihak perlu semak perjanjian, rekod bayaran, gambar keadaan dan mesej bertulis. Rekod yang jelas membezakan salah faham daripada isu kontraktual yang memerlukan tindakan susulan formal.
Bagi tuan rumah, titik permulaan paling selamat ialah bukti bertulis, kemudian notis bertulis, kemudian proses formal. Undang-undang Malaysia tidak membenarkan tuan rumah menghalang penyewa masuk ke premis, memutuskan bekalan air atau elektrik, atau membuang harta benda penyewa tanpa perintah mahkamah — langkah-langkah ini boleh mendedahkan tuan rumah kepada liabiliti sivil dan menjadikan pertikaian yang sah lebih sukar diselesaikan. Jika penyewa enggan kosong selepas sewaan tamat, laluan yang betul ialah prosiding mahkamah di bawah s.7(2) Akta Relif Spesifik 1950, bukan pengusiran sendiri.
Bagi penyewa, titik permulaan paling selamat ialah mengesahkan status bayaran, menyemak keadaan serah kunci dan tanggungjawab yang telah diterima dalam perjanjian, serta membangkitkan isu pembaikan atau deposit secara bertulis.
Jika sewaan diurus melalui SPEEDHOME, rekod platform SPEEDHOME — sejarah bayaran, gambar keadaan, laporan pembaikan dan nota serah terima — menyediakan garis masa yang jelas apabila membincangkan sewa, pembaikan, deposit, penamatan awal atau pertikaian semasa keluar. Data platform SPEEDHOME menunjukkan pertikaian deposit yang disertakan dengan jejak audit digital (gambar, resit, mesej bertulis) lebih cepat diselesaikan berbanding pertikaian tanpa rekod. Data dalaman SPEEDHOME menunjukkan pertikaian deposit dengan jejak audit digital purata diselesaikan dalam 14 hari berbanding 6+ minggu tanpa rekod. Untuk panduan lengkap proses penyediaan dan penandatanganan perjanjian, lihat perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME.
TA biasa vs TA yang diurus SPEEDHOME
| Kawasan klausa | TA buat sendiri yang lazim | TA yang diurus SPEEDHOME |
|---|---|---|
| Penandatangan & setem | Tandatangan basah; setem manual melalui LHDN e-Duti Setem dalam tempoh 30 hari | SPEEDSIGN penandatangan digital dan setem digital dalam 7 hari bekerja |
| Jejak audit | Halaman tandatangan sahaja; tiada cap masa kalis gangguan | Jejak audit digital bertanda masa untuk setiap tandatangan dan semakan |
| Pengurusan deposit | Deposit tunai dipegang terus oleh tuan rumah; potongan diurus secara tidak formal | Proses deposit diurus SPEEDHOME; pilihan Zero Deposit untuk unit yang layak |
| Penyelenggaraan | Ambang RM ditulis dalam TA; penyewa mengejar tuan rumah | SLA pembaikan SPEEDFIX untuk unit yang diurus SPEEDHOME |
| Masuk / keluar | Pemeriksaan bersama senarai semak kertas | Rekod gambar dan keadaan disimpan dalam rekod platform SPEEDHOME |
| Penamatan awal | Yuran tebus keluar dan tempoh notis dalam TA sahaja | Yuran tebus keluar ditambah proses penyewaan semula yang diurus SPEEDHOME atas permintaan |
FAQ
Perlukah perjanjian sewa di Malaysia disetem?
Ya. Perjanjian sewa ialah instrumen duti setem di bawah undang-undang Malaysia. Ia mesti disetem di LHDN dalam tempoh 30 hari dari tarikh tandatangan, dan perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai keterangan di mahkamah tanpa duti tambahan.
Kadar duti setem (Finance Act 2024): RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk sewaan sehingga 1 tahun; RM3 untuk 1–3 tahun; RM5 untuk 3–5 tahun. Guna portal e-Duti Setem MyTax LHDN untuk kira dan bayar dalam talian.
Berapa lama masa yang diambil untuk setem melalui e-Duti Setem?
e-Duti Setem memproses kebanyakan setem perjanjian sewa dalam satu hari bekerja selepas permohonan lengkap dan bayaran disahkan. Tarikh akhir 30 hari bermula dari tarikh tandatangan, bukan tarikh masuk, jadi failkan segera selepas kedua-dua pihak menandatangani.
Permohonan yang tidak lengkap atau bayaran yang belum disahkan boleh melambatkan pemprosesan melebihi satu hari bekerja. SPEEDSIGN SPEEDHOME mengendalikan proses setem dalam 7 hari bekerja untuk tuan rumah SPEEDHOME supaya terlepas tarikh akhir kurang berkemungkinan.
Apa yang berlaku jika tiada perjanjian sewa?
Tanpa perjanjian bertulis, pertikaian bergantung pada keterangan lisan yang sukar dibuktikan. Mana-mana pihak boleh mendakwa terma yang berbeza telah dipersetujui, dan mahkamah mengutamakan perjanjian bertulis yang disetem.
Sewaan lisan mewujudkan ketidakpastian undang-undang berkaitan sewa, deposit, tempoh notis dan tanggungjawab pembaikan. Kedua-dua tuan rumah dan penyewa lebih terlindung dengan perjanjian yang ditandatangani dan disetem walaupun untuk sewaan jangka pendek.
Berapa deposit keselamatan yang lazim di Malaysia?
Dua bulan sewa sebagai deposit keselamatan ditambah setengah bulan sewa sebagai deposit utiliti adalah norma pasaran yang lazim. Tiada had berkanun di bawah undang-undang semasa — Akta Penyewaan Kediaman yang dicadangkan belum berkuat kuasa.
Sesetengah tuan rumah meminta deposit yang lebih tinggi untuk hartanah yang dilengkapi perabot atau bagi penyewa dengan rekod kredit yang lebih nipis. Deposit kad akses atau kunci tambahan sebanyak RM100–300 juga lazim di hartanah pagar atau strata.
Data SPEEDHOME daripada sewaan yang diurus menunjukkan deposit 2½ bulan sewa (2 bulan keselamatan + ½ bulan utiliti) merupakan pemotongan deposit yang paling rendah untuk pertikaian yang diselesaikan secara langsung antara kedua-dua pihak sebelum naik ke Tribunal Pengguna.
Boleh tuan rumah tahan deposit penuh atas kerosakan kecil?
Tuan rumah boleh tolak daripada deposit untuk sewa tertunggak, kerosakan melebihi kehausan biasa, atau kunci yang tidak dipulangkan — tetapi hanya sehingga amaun kerugian sebenar yang terbukti, dan menahan deposit penuh bagi kerosakan kecil melanggar s.74 Akta Kontrak 1950.
Tuan rumah perlu dokumenkan semua potongan dengan resit dan kongsikan perinciannya dengan penyewa secara bertulis. Penyewa yang mempertikaikan potongan boleh bawa perkara tersebut ke Mahkamah Tuntutan Kecil (sehingga RM5,000) atau Tribunal Pengguna (sehingga RM50,000 apabila dibingkai sebagai pertikaian pengguna atau perkhidmatan).
Apa bezanya antara sewaan dan pajakan?
Sewaan biasanya untuk jangka pendek (sehingga 3 tahun) yang dikawal terutamanya oleh perjanjian itu sendiri, manakala pajakan melebihi 3 tahun mesti didaftarkan dengan Pejabat Tanah melalui proses yang lebih kompleks. Kebanyakan sewaan kediaman Malaysia adalah sewaan, bukan pajakan berdaftar.
Adakah pilihan Zero Deposit tersedia untuk semua sewaan SPEEDHOME?
Tidak. Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan yang tersedia pada penyenaraian SPEEDHOME yang layak — bukan produk universal dan tidak semua unit layak. Semak penyenaraian semasa untuk mengesahkan kelayakan sebelum membuat temujanji tontonan atau permohonan.
Zero Deposit menghapuskan beban tunai pendahuluan bagi penyewa dengan menggantikan deposit keselamatan tunai dengan proses pengurusan risiko sewaan SPEEDHOME. Ia bukan produk jaminan kewangan. Tuan rumah di SPEEDHOME yang menggunakan Zero Deposit bergantung pada proses SPEEDHOME berbanding deposit tunai yang dipegang secara langsung.