Apa yang perjanjian sewa di Malaysia mesti ada?
Perjanjian sewa kediaman yang sah di Malaysia perlu menyatakan sekurang-kurangnya: nama penuh dan nombor IC kedua-dua pihak, alamat hartanah, tempoh sewaan, sewa bulanan, struktur deposit, tempoh notis penamatan, dan klausa tandatangan. Tiada Akta Sewa Kediaman menetapkan format perjanjian — ia kontrak swasta di bawah Akta Kontrak 1950, jadi apa yang anda tulis menentukan apa yang boleh dikuatkuasakan.
Malaysia masih tidak mempunyai Akta Sewa Kediaman yang dikuatkuasakan sehingga 2026; rang undang-undang masih draf dan belum dibentangkan di Parlimen. Ini bermakna tiada format piawai, tiada kandungan minimum berkanun, dan tiada template kerajaan yang wajib anda guna. Setiap hak yang anda mahu sandarkan mesti ditulis ke dalam perjanjian — mahkamah hanya boleh menguatkuasakan apa yang ada di atas kertas.
Guna kalkulator di bawah untuk kira duti setem yang kena dibayar, kemudian ikut senarai semak klausa di bawah. Untuk kalkulator berdiri sendiri yang boleh ditanda buku, lihat kalkulator duti setem perjanjian sewa.
Kalkulator duti setem
Masukkan sewa bulanan dan tempoh sewaan. Kalkulator ini menggunakan kadar Finance Act 2024 (berkuat kuasa Januari 2025): RM1 / RM3 / RM5 / RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan, ikut tempoh sewaan. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang lama sudah dimansuhkan pada Januari 2025 — keseluruhan sewa tahunan boleh dicukai dari ringgit pertama.
Contoh kiraan: duti setem ikut sewa dan tempoh
Untuk perjanjian sewa pada RM2,000 sebulan, duti di bawah kadar Finance Act 2024 adalah seperti berikut. Sewa tahunan = RM2,000 × 12 = RM24,000. Bahagikan dengan RM250 dan darab dengan kadar yang terpakai.
| Tempoh sewaan | Kadar bagi setiap RM250 | Sewa tahunan | Unit duti | Duti setem |
|---|---|---|---|---|
| sehingga 1 tahun | RM1 | RM24,000 | 96 | RM96 |
| lebih 1 tahun hingga 3 tahun | RM3 | RM24,000 | 96 | RM288 |
| lebih 3 tahun hingga 5 tahun | RM5 | RM24,000 | 96 | RM480 |
| lebih 5 tahun | RM7 | RM24,000 | 96 | RM672 |
Salinan tambahan: RM10 setiap satu. Pengesetemman mesti dibuat dalam tempoh 30 hari dari tarikh tandatangan. Pengesetemman dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS mulai Januari 2026. Sumber: Finance Act 2024; LHDN e-Duti Setem.
Penalty lewat setem (mulai 2025): RM50 atau 10% duti (yang mana lebih tinggi) untuk kelewatan sehingga 3 bulan; RM100 atau 20% duti (yang mana lebih tinggi) untuk kelewatan melebihi 3 bulan. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah sehingga duti dan penalty dibayar.
Bagaimana duti setem dikira
Duti setem dikenakan ke atas instrumen (dokumen yang ditandatangani), bukan transaksi. Kiraan ialah: (Sewa tahunan ÷ 250) × kadar, dibundarkan ke atas, dengan minimum RM10.
Finance Act 2024 menaikkan kadar untuk perjanjian melebihi satu tahun dan memansuhkan pengecualian RM2,400 yang lama. Kadar pra-2025 ialah RM1 / RM2 / RM4 setiap RM250 dan berhenti pada tiga tahun; skala sekarang menambah satu jalur keempat untuk sewaan melebihi lima tahun pada RM7. Setiap halaman pesaing yang masih menunjukkan kadar RM2 atau RM4 lama, atau masih menolak RM2,400 daripada sewa tahunan, akan menghasilkan angka duti yang lebih rendah — dan salah.
Siapa bayar: secara amalan, penyewa bayar duti setem jika perjanjian sewa senyap tentang perkara ini. Ini amalan, bukan peruntukan berkanun. Anda boleh runding pecahan lain dan tulis persetujuan itu dalam perjanjian.
Klausa teras: apa yang perlu ada dalam perjanjian
Perjanjian sewa Malaysia yang kemas merangkumi tujuh butiran wajib dan sekurang-kurangnya enam klausa perlindungan. Tertinggal satu klausa bermakna anda tidak boleh menguatkuasakan hak itu.
Klausa pengenalan dan hartanah wajib
Setiap perjanjian sewa mesti nyatakan:
- Nama penuh tuan rumah dan penyewa (sepadan dengan IC/passport)
- Nombor IC atau passport kedua-dua pihak
- Alamat hartanah lengkap, termasuk nombor unit, tingkat, nama bangunan, poskod dan negeri
- Tempoh sewaan — tarikh mula, tarikh tamat, dan jumlah bulan
- Sewa bulanan dalam angka dan perkataan
- Struktur deposit — amaun deposit keselamatan, deposit utiliti, dan sebarang bayaran pendahuluan lain
- Tandatangan kedua-dua pihak dengan tarikh dan saksi jika diperlukan
Undang-undang Malaysia tidak menetapkan had deposit keselamatan kediaman. Deposit dikawal sepenuhnya oleh perjanjian dan undang-undang kontrak am (Akta Kontrak 1950 s.74 — ganti rugi terhadap kerugian yang dibuktikan). Hak tuan rumah untuk menahan deposit terhadap kerugian sebenar yang dibuktikan, bukan hak menyeluruh untuk menyimpan keseluruhan amaun.
Klausa perlindungan utama untuk kedua-dua pihak
| Klausa | Apa yang dilindungi | Siapa manfaatnya |
|---|---|---|
| Tempoh notis penamatan | Berapa hari notis setiap pihak perlu berikan | Kedua-dua |
| Penalty tamat awal | Formula rampasan atau pampasan jika salah satu pihak keluar awal | Kedua-dua |
| Tarikh kena bayar sewa dan akibat lewat bayar | Elakkan pertikaian bila sewa "lewat" | Tuan rumah |
| Penggunaan yang dibenarkan | Kediaman sahaja; larang subsewaan, perniagaan rumah, atau Airbnb tanpa kebenaran bertulis | Tuan rumah |
| Tanggungjawab penyelenggaraan | Senarai siapa baiki apa — repair kecil vs struktur | Kedua-dua |
| Inventori dan laporan keadaan | Jadual bertandatangan bagi lekapan dan kemasan semasa serah kunci | Kedua-dua |
| Pemindahan utiliti | Siapa letak utiliti dalam nama mereka dan bila | Kedua-dua |
| Klausa lanjutan | Jika penyewa tinggal selepas tamat, sewa berganda boleh dituntut di bawah Akta Undang-Undang Sivil 1956 s.28(4)(a) di mana perjanjian menyertakan klausa ini — tuan rumah mesti pilih untuk tuntut, ia tidak automatik | Tuan rumah |
| Pilihan pembaharuan | Hak untuk perbaharui, atas terma apa, dan tempoh notis untuk laksanakannya | Penyewa |
| Akses untuk pemeriksaan | Hak masuk tuan rumah dengan notis (48–72 jam adalah kebiasaan) | Tuan rumah |
Klausa yang pesaing tinggal tapi SPEEDHOME bina masuk
Kebanyakan template yang dimuat turun dari portal tinggal yang berikut — dan tuan rumah baru nampak jurang itu bila pertikaian berlaku:
- Kebenaran pelaporan kredit: kegagalan sewa yang disahkan boleh dilaporkan kepada agensi pelaporan kredit berlesen hanya jika penyewa memberi kebenaran bertulis dalam perjanjian sewa (Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010). Tanpa klausa ini anda tidak boleh secara sah laporkan default.
- Peraturan rumah sebagai lampiran: bunyi bising, pelawat, haiwan peliharaan, peruntukan parking, dan peraturan merokok patut dalam lampiran, bukan tertimbus dalam teks utama, supaya pelanggaran jelas.
- Pengesahan gambar serah kunci: klausa yang mengesahkan gambar yang diambil semasa serah kunci menjadi sebahagian daripada rekod inventori menghapuskan pertikaian tentang kerosakan sedia ada.
- Mekanisma penyelesaian pertikaian: kerana Malaysia tidak mempunyai tribunal sewa kediaman khas, pertikaian dibawa ke mahkamah sivil biasa. Klausa yang menetapkan Mahkamah Majistret Kuala Lumpur mempunyai bidang kuasa buang sebarang keraguan tentang forum.
Cara setem perjanjian: e-Duti Setem di MyTax
Sejak Januari 2026, semua pengesetemman perjanjian sewa dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my). Portal STAMPS dinyahaktifkan pada 31 Disember 2025.
Langkah-langkah:
- Tandatangan perjanjian sewa (kedua-dua pihak)
- Log masuk ke MyTax di mytax.hasil.gov.my
- Pergi ke e-Duti Setem
- Masukkan butiran perjanjian: sewa, tempoh, bilangan salinan
- Bayar duti dan sebarang penalty dalam talian
- Muat turun sijil yang disetem dan kepilkan pada perjanjian
Setem dalam tempoh 30 hari dari tarikh pelaksanaan untuk elak penalty lewat. Simpan kedua-dua perjanjian yang ditandatangani dan sijil setem LHDN — inilah yang anda akan kemukakan di mahkamah jika perjanjian dipertikaikan.
FAQ
Adakah perjanjian sewa wajib di sisi undang-undang di Malaysia?
Tiada statut yang memaksa anda mempunyai perjanjian sewa bertulis, tapi tanpanya anda hampir tiada apa-apa yang boleh dikuatkuasakan. Perjanjian lisan secara teknikal satu kontrak, tetapi membuktikan termanya di mahkamah sukar. Dalam amalan, sewaan melebihi sebulan patut dalam bentuk bertulisan, ditandatangani dan disetem.
Apa berlaku jika perjanjian sewa tidak disetem?
Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah sehingga duti yang tertunggak dan sebarang penalty lewat dibayar. Perjanjian itu sendiri tidak terbatal, tetapi anda tidak boleh sandarkan ia sebagai dokumen dalam pertikaian melainkan anda setem dan bayar penalty. Setem dalam tempoh 30 hari dari tarikh tandatangan untuk elak penalty.
Siapa bayar duti setem — tuan rumah atau penyewa?
Secara amalan, penyewa bayar duti setem apabila perjanjian senyap tentang perkara ini. Ia bukan peraturan berkanun. Anda boleh runding pecahan lain dan tulis ia dalam perjanjian. Kedua-dua pihak yang menandatangani perjanjian bersama dan berasingan liabiliti kepada LHDN untuk duti.
Boleh tuan rumah simpan deposit penuh jika penyewa pecah perjanjian awal?
Tidak. Malaysia tidak menetapkan had deposit berkanun, tetapi hak tuan rumah untuk menahan deposit terhadap kerugian sebenar yang dibuktikan di bawah undang-undang kontrak am (Akta Kontrak 1950 s.74). Perjanjian boleh menyertakan klausa tamat awal yang menentukan penalty yang ditetapkan, yang bantu kedua-dua pihak faham kos di hadapan. Tuan rumah yang menahan lebih daripada kerugian sebenar menghadapi risiko tuntutan Mahkamah Majistret.
Apa boleh saya buat jika deposit tidak dipulangkan?
Pertikaian deposit ialah perkara kontrak swasta yang diputuskan di mahkamah sivil biasa. Tuntutan sehingga RM5,000 boleh gunakan prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret tanpa peguam diperlukan. Tuntutan yang lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret (sehingga RM100,000) atau Mahkamah Sesyen. Malaysia tidak mempunyai tribunal sewa kediaman khas — Tribunal Tuntutan Pengguna tidak mendengar pertikaian deposit sewa kediaman swasta kerana sewaan ialah kepentingan dalam tanah.
Adakah Zero Deposit menggantikan keperluan perjanjian sewa yang lengkap?
Tidak. Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan, bukan produk jaminan kewangan, dan ia tidak menggantikan perjanjian sewa bertulis yang disetem. Ia menggantikan deposit tunai pendahuluan; dalam kes jarang kerosakan teruk di akhir sewaan, amaun yang boleh dituntut mungkin terhad, jadi ia bukan jaminan menyeluruh. Tidak semua unit layak. Anda masih perlukan perjanjian yang disetem yang sah tanpa mengira bagaimana deposit dikendalikan. Lihat perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME dan semak cara tuntut balik deposit sewa untuk apa yang berlaku di akhir sewaan.
Untuk pecahan penuh apa yang menandatangani perjanjian sewa akan menelan kos — termasuk yuran drafting dan guaman — lihat caj perjanjian sewa di Malaysia.
FAQ
Apa langkah pertama sebelum ambil tindakan dalam isu sewa?
Mula dengan perjanjian sewa, gambar bertarikh, rekod bayaran dan mesej bertulis. Di Malaysia, pertikaian sewa lebih mudah dikendalikan apabila fakta sudah tersusun sebelum sesiapa mula mengugut, menuduh atau bergantung pada ingatan.
Adakah mesej WhatsApp boleh membantu sebagai bukti?
Ya, tetapi jangan jadikan WhatsApp satu-satunya rekod. Simpan perjanjian sewa yang ditandatangani, resit, gambar pemeriksaan, notis dan sebarang pengakuan pihak satu lagi dalam satu folder.
Perlu guna template atau tanya peguam?
Guna template untuk notis dan senarai semak rutin; dapatkan nasihat guaman jika isu melibatkan milikan unit, tunggakan sewa, potongan deposit atau tindakan mahkamah. Template susun fakta, tetapi bukan pengganti strategi kes.
Apa langkah praktikal selepas faham isu ini?
Penyewa patut bandingkan listing yang disahkan sebelum komit; tuan rumah patut ketatkan saringan, dokumentasi dan perjanjian sewa sebelum serahan kunci seterusnya. Pencegahan lebih murah daripada membaiki pertikaian yang sudah merebak.