Di hujung tempoh sewa, tuan rumah perlu membuat keputusan penting antara tiga laluan: sambung dengan terma sedia ada, runding semula kadar sewa dan klausa sebelum meterai tempoh baharu, atau ganti penyewa sepenuhnya. Keputusan optimum mengimbangi rekod pembayaran penyewa, kadar sewa pasaran semasa, kos kekosongan unit, dan risiko saringan penyewa baharu. Memandangkan Malaysia belum mempunyai Akta Sewa Kediaman, setiap pembaharuan ditadbir oleh terma kontrak anda bersama undang-undang am.
Dikemas kini: 2026 (disemak mengikut skala e-Duti Setem Akta Kewangan 2024 serta peruntukan sewa berganda seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956).
Pembaharuan dirancang, rumah tidak boleh kosong — Lihat listing terkini di SPEEDHOME.
Patutkah anda sambung, runding semula, atau ganti penyewa di hujung tempoh sewa?
Di hujung tempoh sewa, tuan rumah mempunyai tiga pilihan utama: sambung dengan terma sedia ada, runding semula terma dan kadar sewa sebelum menandatangani tempoh baharu, atau ganti penyewa baharu. Sambung kontrak menghapuskan kos kekosongan unit; ganti penyewa menetapkan semula sewa pasaran tetapi menanggung kos peralihan; runding semula mengemas kini terma tanpa risiko rumah kosong.
Malaysia masih tiada statut sewaan kediaman khusus yang berkuat kuasa setakat 2026 — Rang Undang-Undang Sewa Kediaman (RTA) masih di peringkat draf dan belum dibentangkan di Parlimen. Oleh itu, perjanjian sewa anda bersama Akta Kontrak 1950, Akta Undang-Undang Sivil 1956, dan Akta Bantuan Khusus 1950 mengawal setiap proses pembaharuan. Tiada hak automatik untuk penyewa menyambung sewa: sekiranya tiada tindakan diambil, sewaan berkala boleh berterusan secara bulan-ke-bulan, namun mana-mana pihak berhak mengeluarkan notis bertulis untuk menamatkannya. Versi separa daripada "ganti penyewa" — bila hanya satu daripada beberapa penyewa bernama perlu diganti selepas tempoh berjalan — ialah deed of variation tersendiri, bukan pembaharuan penuh; urutannya ada dalam ganti satu penyewa dalam perjanjian sewa.
Sambung vs runding semula vs ganti: bagaimana perbandingan ketiga-tiga pilihan ini?
Sambung perjanjian ialah laluan terpantas dan paling menjimatkan kos — selesai dalam beberapa hari tanpa jurang kekosongan dan tanpa yuran ejen. Penggantian penyewa mengambil masa berminggu-minggu serta menanggung kos kekosongan dan saringan baharu, manakala rundingan semula mengemaskini kadar sewa tanpa melepaskan penghuni sedia ada.
Tinjauan platform ini/INVOKE 2024 (Jan–Mac 2024, n=250 pemilik hartanah Malaysia) mendapati kira-kira 79% tuan rumah menyatakan bahawa saringan penyewa yang teliti adalah penting — dan disiplin penilaian yang sama inilah yang menentukan sama ada penyewa sedia ada patut dikekalkan sebelum perjanjian luput.
| Faktor keputusan | Sambung (terma sama) | Runding semula (terma baharu) | Ganti (penyewa baharu) |
|---|---|---|---|
| Kelajuan urusan | Pantas — addendum ringkas + setem | 1–2 minggu (draf + setem) | 3–8 minggu (iklan, saringan, serahan) |
| Skala duti setem | Skala Akta Kewangan 2024 | Skala Akta Kewangan 2024 | Skala Akta Kewangan 2024 |
| Risiko kekosongan | Tiada — sewaan berterusan | Tiada — sewaan berterusan | Kebiasaannya 1–4 minggu kekosongan |
| Kos penempatan/ejen | Tiada | Tiada (secara terus) | Separuh hingga sebulan sewa |
| Semakan kadar sewa | Terkunci pada kadar sedia ada | Disesuaikan dengan kadar pasaran | Disesuaikan dengan kadar pasaran |
| Risiko profil penyewa | Rekod bayaran telah terbukti | Rekod bayaran telah terbukti | Tidak dikenali — saringan penuh diperlukan |
| Paling sesuai untuk | Pembayar tepat, sewa sejajar pasaran | Penyewa baik, sewa pasaran meningkat | Penyewa bermasalah atau unit mahu dijual |
Gunakan panduan perjanjian sewa di Malaysia untuk menyemak klausa penting sebelum memuktamadkan sebarang laluan pembaharuan.
Bilakah setiap laluan pembaharuan paling sesuai dari segi komersial?
Sambung kontrak apabila penyewa membayar tepat pada masanya dan kadar sewa munasabah berbanding pasaran, kerana kos kekosongan unit kebiasaannya melebihi kenaikan kecil sewa. Runding semula apabila kadar pasaran meningkat atau klausa operasi perlu dikemas kini. Ganti penyewa hanya apabila wujud masalah pembayaran berulang atau kerosakan premis.
Sambung dengan terma sama menjadi pilihan tepat apabila penyewa mempunyai disiplin pembayaran yang cemerlang, menjaga rumah dengan baik, dan kadar sewa semasa masih bersesuaian dengan kadar pasaran sekitar. Kos kekosongan unit — walaupun sekadar dua hingga empat minggu ditambah kos pembersihan dan pengiklanan semula — lazimnya mengatasi perbezaan kenaikan sewa kecil untuk tempoh setahun. Dokumen addendum pembaharuan bertulis yang ditandatangani dan distem memastikan aliran tunai berterusan tanpa gangguan.
Runding semula wajar dipilih apabila kadar sewa pasaran telah meningkat secara ketara atau anda ingin memasukkan klausa kawalan baharu — seperti larangan subsewa, peraturan haiwan peliharaan, atau jadual servis penyaman udara berkala. Pembaharuan yang dirundingkan memerlukan addendum formal atau penyediaan perjanjian sewa baharu yang jelas membatalkan terma lama. Rujuk cara memperbaharui perjanjian sewa sendiri dan penyeteman untuk panduan prosedur.
Ganti penyewa ialah langkah yang betul jika penyewa kerap culas membayar sewa, melakukan pengubahsuaian tanpa izin, atau menyebabkan kerosakan unit melebihi kehausan biasa (fair wear and tear). Laluan ini juga diambil sekiranya pemilik berhasrat menjual hartanah atau mendudukinya sendiri. Penamatan sewaan pada tarikh tamat tempoh wajib mematuhi tempoh notis dalam perjanjian; tuan rumah dilarang sama sekali melakukan pengusiran sendiri (seperti menukar kunci atau memotong bekalan utiliti) yang menyalahi undang-undang di bawah seksyen 7(2) Akta Bantuan Khusus 1950.
Apakah perbandingan kos duti setem, risiko kekosongan, dan pendedahan undang-undang?
Duti setem terpakai secara seragam ke atas semua dokumen perjanjian sewaan bertulis di bawah Item 49 Jadual Pertama Akta Setem 1949 seperti yang dipinda oleh Akta Kewangan 2024. Perbezaan kos utama antara pilihan pembaharuan terletak pada tempoh kekosongan unit dan risiko undang-undang jika beroperasi tanpa dokumen distem.
| Laluan pelaksanaan | Struktur duti setem | Risiko kos kekosongan | Pendedahan undang-undang |
|---|---|---|---|
| Sambung — addendum | Tertakluk skala Akta Kewangan 2024 | Tiada | Rendah jika ditandatangani & distem sah |
| TA baharu (runding / ganti) | Tertakluk skala Akta Kewangan 2024 | 1–4 minggu jika ganti | Rendah dengan draf kontrak yang teratur |
| Bulan-ke-bulan tanpa dokumen | Tiada duti dibayar (tiada kontrak) | Tinggi — boleh ditamatkan notis singkat | Sederhana — tiada jaminan tempoh tetap |
| Lewat atau tidak distem | Kena penalti kelewatan statutori | Tidak berkenaan | Tidak boleh diterima sebagai bukti mahkamah |
Kadar duti setem di bawah Akta Kewangan 2024 dikira mengikut skala tempoh: RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan bagi tempoh sehingga 1 tahun; RM3 bagi setiap RM250 untuk tempoh melebihi 1 tahun hingga 3 tahun; RM5 bagi tempoh melebihi 3 tahun hingga 5 tahun; dan RM7 bagi tempoh melebihi 5 tahun. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan bermula 1 Januari 2025, bermakna duti setem dikira daripada ringgit pertama. Penyeteman kediaman dilakukan secara digital melalui e-Duti Setem di portal MyTax LHDN dalam tempoh 30 hari dari tarikh pelaksanaan dokumen.
Bolehkah tuan rumah mengenakan sewa berganda jika penyewa berlebih masa (holdover)?
Ya — atas pilihan tuan rumah di bawah peruntukan undang-undang bertulis. Di bawah seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956, selepas sesuatu tempoh sewaan ditamatkan, penyewa yang terus menduduki premis tanpa kebenaran (holding over) boleh dikenakan bayaran sewa berganda atau nilai sewa berganda sehingga pemilikan diserahkan kembali, sama ada notis telah diberikan atau tidak, dan tanpa memerlukan klausa sewa berganda di dalam perjanjian.
Tuan rumah perlu melaksanakan hak ini secara rasmi melalui notis bertulis yang menuntut kadar sewa berganda bermula dari tarikh tamat tempoh sewa. Tuntutan holdover memerlukan dokumentasi bertulis yang lengkap sekiranya kes dibawa ke mahkamah.
Sekiranya penyewa melakukan kemungkiran sewaan yang disahkan, laporan kepada agensi pelaporan kredit berlesen hanya dibenarkan jika penyewa telah memberikan persetujuan bertulis dalam perjanjian sewa. Melaporkan maklumat tanpa persetujuan atau menyebarkan data peribadi penyewa secara terbuka melanggar undang-undang perlindungan data. Rujuk panduan isu undang-undang tuan rumah Malaysia untuk mengurus pertikaian sewa secara sah.
Bagaimana servis pembaharuan terurus SPEEDHOME melindungi tuan rumah?
Sistem pengurusan pembaharuan sewa SPEEDHOME memantau tempoh tamat sewa secara automatik 30 hingga 60 hari lebih awal, menyelaraskan rundingan terma, menandatangani perjanjian digital SpeedSign, dan memproses penyeteman LHDN tanpa kertas kerja manual.
Bagi sewaan yang diteruskan, platform memudahkan peringatan pembaharuan automatik dan menyelaraskan persetujuan terma antara pemilik dan penyewa. Penyediaan perjanjian digital dan penyeteman e-Duti Setem diselesaikan terus di dalam platform, memastikan kontrak kekal sah dan boleh dikuatkuasakan di mahkamah tanpa risiko terbiar menjadi sewaan bulan-ke-bulan yang tidak dilindungi.
Untuk sewaan yang memerlukan penggantian penyewa, SPEEDHOME melaksanakan saringan penyewa dengan persetujuan — menggabungkan semakan rekod kredit Experian dan pengesahan dokumen pendapatan — sebelum sebarang perjanjian sewa baharu ditandatangani. Tinjauan platform ini/INVOKE 2024 (Jan–Mac 2024, n=250 pemilik hartanah Malaysia) mendapati kira-kira 79% tuan rumah menganggap semakan latar belakang penyewa sebagai langkah kritikal.
Melalui model Zero Deposit, deposit tunai konvensional digantikan dengan penilaian risiko berstruktur dan skim perlindungan tuan rumah, memelihara hasil sewaan serta memendekkan tempoh kekosongan unit. Layari Servis tuan rumah SPEEDHOME untuk maklumat lanjut, dan semak Semak Penyewa 360 untuk perbandingan kaedah saringan.
Bagaimanakah bidang kuasa mahkamah bagi tuntutan pemulihan sewaan?
Sekiranya pertikaian kewangan sewaan timbul, tuntutan wang sivil difailkan mengikut hierarki mahkamah: tuntutan kecil (Order 93) sehingga RM5,000, Mahkamah Majistret sehingga RM100,000, dan Mahkamah Sesyen sehingga RM1,000,000 (tanpa had bagi pertikaian tuan rumah dan penyewa / distres di Mahkamah Sesyen).
Soalan lazim (FAQ)
Adakah pembaharuan sewa perlukan perjanjian sewa baharu atau hanya pindaan?
Pindaan addendum bertulis memadai sekiranya kadar sewa, tempoh penyewaan, dan syarat kontrak utama kekal tidak berubah. Addendum tersebut merujuk kepada perjanjian sewa asal, menetapkan tempoh lanjutan baharu, serta ditandatangani oleh kedua-dua pihak dan distem melalui e-Duti Setem. Sekiranya terdapat perubahan komersial yang ketara (seperti semakan sewa atau perubahan tanggungjawab), penyediaan perjanjian sewa baharu disyorkan bagi mengelakkan kekeliruan undang-undang.
Berapakah kadar duti setem untuk pembaharuan perjanjian sewa di Malaysia?
Duti setem dikira mengikut skala Akta Kewangan 2024 berdasarkan tempoh sewaan yang diperbaharui: RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan bagi tempoh sehingga 1 tahun, RM3 bagi setiap RM250 untuk tempoh melebihi 1 hingga 3 tahun, RM5 bagi setiap RM250 untuk tempoh melebihi 3 hingga 5 tahun, dan RM7 bagi setiap RM250 melebihi 5 tahun. Susulan pemansuhan pengecualian RM2,400 pada 1 Januari 2025, duti dikenakan ke atas keseluruhan sewa tahunan dan perlu distem dalam tempoh 30 hari dari tarikh ditandatangani.
Bolehkah tuan rumah menuntut sewa berganda jika penyewa enggan berpindah?
Ya, atas pilihan tuan rumah di bawah seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956. Tuan rumah berhak menuntut sewa berganda bagi sepanjang tempoh penyewa terus menduduki premis tanpa kebenaran selepas perjanjian sewa tamat. Hak statutori ini terpakai walaupun tiada klausa sewa berganda di dalam perjanjian, dengan syarat tuan rumah mengeluarkan notis bertulis yang jelas menyatakan tuntutan kadar berganda tersebut.
Apa yang berlaku kalau tiada pihak tandatangani pembaharuan dan sewaan diteruskan?
Perjanjian biasanya bertukar menjadi sewaan berkala (lazimnya bulan-ke-bulan) di bawah undang-undang am. Mana-mana pihak boleh menamatkan sewaan dengan memberi notis bertulis mengikut selang bayaran sewa (kebiasaannya sebulan). Sewaan berkala tidak memberikan jaminan keselamatan pendapatan jangka tetap dan melemahkan kedudukan penguatkuasaan sekiranya dokumen lanjutan tidak distem.
Boleh saya tingkatkan sewa sewenang-wenangnya bila sambung?
Tidak boleh secara sebelah pihak. Malaysia tiada statut kawalan sewa kediaman setakat 2026, maka sebarang semakan kadar sewa bergantung kepada persetujuan bersama di dalam perjanjian atau perundingan tempoh baharu. Sebarang kenaikan sewa memerlukan persetujuan dan tandatangan kedua-dua pihak dalam addendum atau kontrak baharu.
Adakah ada Akta Sewaan Kediaman di Malaysia yang tadbir pembaharuan?
Tidak. Setakat 2026, Malaysia belum mempunyai Akta Sewaan Kediaman yang berkuat kuasa. Rang Undang-Undang Sewa Kediaman masih dalam peringkat penggubalan dan belum diwartakan. Hubungan sewaan ditadbir oleh Akta Kontrak 1950, Akta Undang-Undang Sivil 1956, dan terma yang dipersetujui dalam perjanjian sewa.
Bagaimana saya urus penyewa yang rosakkan unit dan saya tidak mahu sambung?
Lakukan pemeriksaan serahan bersama berpandukan laporan inventori asal semasa masuk, ambil gambar kerosakan bertarikh, dan dapatkan sebut harga pembaikan rasmi. Sekiranya perjanjian sewa mengandungi klausa persetujuan pelaporan kredit, tunggakan dan kos kerosakan yang disahkan boleh dilaporkan kepada agensi pelaporan kredit berlesen. Tindakan sendiri seperti mengunci rumah atau menyekat utiliti adalah menyalahi undang-undang. Pemeriksaan itu paling bagus dibuat sebelum keputusan sambung ditandatangani — boleh buat pemeriksaan rumah sebelum renew tenancy agreement terangkan notis munasabah dan walk-through bersama sebelum TA pembaharuan.
Perlukah saya guna ejen untuk pembaharuan, atau boleh saya buat sendiri?
Pembaharuan dengan terma sedia ada boleh diuruskan sendiri secara terus dengan menandatangani addendum ringkas dan memproses setem digital di LHDN. Khidmat ejen atau platform profesional disyorkan sekiranya anda perlu menggantikan penyewa dan menjalankan saringan kredit penuh, atau jika struktur klausa baharu memerlukan semakan teliti.
Sebelum tarikh tamat, lihat pasaran semasa di Lihat listing terkini SPEEDHOME.