Siapa perlu keluarkan e-Invois untuk sewaan di Malaysia?
Tuan rumah individu dengan jualan/pendapatan tahunan di bawah RM500,000 belum diwajibkan keluarkan e-Invois untuk sewaan kediaman peribadi. Mereka yang antara RM500,000 dan RM1 juta masuk dalam fasa mulai 1 Julai 2026. Penyewa yang merupakan perniagaan pula perlu keluarkan e-Invois sendiri (self-billed) untuk sewa yang dibayar. Sistem e-Invois berjalan melalui MyInvois LHDN.
Kekeliruan e-Invois sewaan berlaku kerana terdapat DUA pihak berbeza yang mungkin ada kewajipan: tuan rumah sebagai penerima sewa, dan penyewa perniagaan sebagai pembayar sewa. Halaman ini memisahkan kedua-duanya supaya anda tahu dengan tepat sama ada anda perlu bertindak.
Ambang fasa e-Invois untuk tuan rumah: siapa masuk fasa mana?
Fasa pelaksanaan e-Invois LHDN berdasarkan ambang jualan/pendapatan tahunan. Tuan rumah individu yang di bawah RM500,000 belum diwajibkan; mereka dalam julat RM500,000–RM1 juta masuk mulai 1 Julai 2026. Sahkan kedudukan anda dengan MyInvois LHDN sebelum membuat keputusan kerana tarikh fasa boleh dikemas kini.
| Ambang jualan/pendapatan tahunan | Tarikh fasa masuk |
|---|---|
| Melebihi RM100 juta | 1 Ogos 2024 |
| RM25 juta – RM100 juta | 1 Januari 2025 |
| RM500,000 – RM1 juta | 1 Julai 2026 |
| Di bawah RM500,000 | Belum ditetapkan / belum diwajibkan |
Sumber: Garis Panduan e-Invois LHDN / MyInvois; fasa IRBM. Tarikh terpakai pada tarikh disemak (Jun 2026) — semak laman MyInvois LHDN untuk kemas kini terkini sebelum terbit.
Untuk kebanyakan tuan rumah individu yang menyewa satu atau dua unit kediaman, jumlah pendapatan sewa tahunan kebiasaannya jatuh di bawah RM500,000. Walau bagaimanapun, jika anda juga ada pendapatan lain (perniagaan, freelance, platform) yang membawa jumlah melepasi ambang, semak dengan ejen cukai berlesen sama ada kewajipan e-Invois timbul.
Apa yang perlu dibuat tuan rumah yang masuk dalam fasa e-Invois?
Tuan rumah yang telah melepasi ambang fasa perlu daftar di MyInvois (https://myinvois.hasil.gov.my), keluarkan e-Invois bagi setiap transaksi sewaan, dan simpan rekod e-Invois yang sah. Jika anda di bawah ambang, anda tidak perlu bertindak sekarang tetapi elok kenali sistem lebih awal.
Langkah umum untuk tuan rumah dalam fasa:
| Langkah | Tindakan | Nota penting |
|---|---|---|
| 1. Daftar MyInvois | Log masuk dengan MyTax atau Sijil Digital LHDN | Guna emel/nombor IC yang didaftarkan dengan LHDN |
| 2. Pilih kaedah pengeluaran | Portal MyInvois (manual) atau API (sistem perakaunan) | Tuan rumah individu kebiasaannya guna portal |
| 3. Isi butiran sewaan | Nama penyewa, alamat, jumlah sewa, tarikh | JANGAN masukkan data penyewa yang tidak tepat |
| 4. Hantar dan sahkan | LHDN sahkan e-Invois dalam masa satu hingga beberapa saat | Simpan UUID dan kod QR e-Invois yang sah |
| 5. Berikan kepada penyewa | Hantar salinan e-Invois kepada penyewa | Penyewa perniagaan mungkin perlukan untuk rekod mereka |
Prosedur teknikal terperinci — termasuk format XML/JSON dan cara hantar melalui API — ada di laman rasmi MyInvois LHDN. Halaman ini tidak mencipta prosedur teknikal yang tidak disahkan dari sumber LHDN.
Apa yang perlu dilakukan penyewa perniagaan (self-billed e-Invoice)?
Apabila penyewa adalah sebuah syarikat atau entiti perniagaan yang wajib e-Invois, penyewa itu sendiri perlu keluarkan e-Invois kendiri (self-billed) untuk sewa yang dibayar kepada tuan rumah — bukan tuan rumah yang keluarkan. Ini adalah mekanisme berasingan daripada kewajipan tuan rumah.
Perbezaan ini penting kerana:
- Tuan rumah individu di bawah ambang tidak perlu keluarkan apa-apa — kewajipan ada pada penyewa perniagaan
- Penyewa perniagaan yang dalam fasa e-Invois perlu self-bill sewaan yang mereka bayar, untuk tujuan rekod perniagaan dan pemotongan cukai mereka
- Tuan rumah individu tidak bertanggungjawab ke atas sama ada penyewa mereka self-bill atau tidak — itu kewajipan penyewa
Jika penyewa anda meminta maklumat untuk mereka self-bill sewaan, berikan: nama penuh dan nombor IC/ROC anda, alamat hartanah yang disewa, jumlah sewa bulanan, dan tempoh sewaan.
Bagaimana e-Invois sewaan berkaitan dengan cukai pendapatan tuan rumah?
e-Invois sewaan adalah rekod urus niaga — ia tidak menggantikan pengisytiharan cukai pendapatan sewa di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967. Pendapatan sewa tetap perlu diisytihar dalam borang cukai tahunan dan perbelanjaan yang dibenarkan masih boleh ditolak mengikut Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018.
Hubungan antara e-Invois dan cukai pendapatan:
| Perkara | e-Invois | Cukai Pendapatan (Borang BE/BT) |
|---|---|---|
| Tujuan | Rekod urus niaga digital yang disahkan LHDN | Pengisytiharan pendapatan bercukai tahunan |
| Kewajipan | Berdasarkan ambang fasa e-Invois | Berdasarkan tahap pendapatan dan status pemastautin |
| Bila dilakukan | Setiap transaksi sewaan | Setahun sekali (tarikh akhir April/Mei) |
| Hubung kait | e-Invois boleh jadikan rekod sokongan untuk tuntutan potongan | Pendapatan sewa bersih dikira selepas potongan yang dibenarkan |
Untuk tuan rumah bukan pemastautin: kadar cukai rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia masih terpakai — e-Invois tidak mengubah kadar ini. Pendapatan sewa bersih dikira selepas potongan perbelanjaan langsung yang dibenarkan (cukai taksiran, cukai tanah, faedah pinjaman, insurans kebakaran, pembaikan biasa) mengikut Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018.
Untuk Tahun Taksiran 2026, LHDN mengecualikan penalti ke atas ansuran CP500 yang tidak dibayar atau dianggar kurang oleh individu yang juga ada pendapatan bukan penggajian seperti sewaan — namun cukai yang terhutang tetap perlu dibayar; hanya penalti yang dikecualikan buat tempoh peralihan 2026 ini.
Adakah sewaan kediaman dikenakan SST?
Tidak. Perumahan kediaman — pangsapuri, kondominium, rumah teres, suite servis (kediaman) — memang di luar skop cukai perkhidmatan. Tuan rumah kediaman tidak perlu mengenakan SST ke atas sewa. SST ke atas sewaan komersial dan bukan kediaman berjalan pada 6% mulai 1 Januari 2026, tetapi hanya selepas ambang perolehan bercukai RM1.5 juta.
e-Invois dan SST adalah dua sistem yang berasingan. Mengeluarkan e-Invois tidak bermaksud sewaan anda dikenakan SST — jika sewaan kediaman anda sememangnya di luar skop SST, e-Invois anda tidak akan mengandungi elemen SST.
FAQ
Adakah saya wajib keluarkan e-Invois untuk sewaan rumah saya sekarang?
Bergantung pada jumlah jualan/pendapatan tahunan anda. Jika di bawah RM500,000, anda belum diwajibkan. Jika antara RM500,000 dan RM1 juta, anda masuk fasa mulai 1 Julai 2026. Sahkan dengan laman MyInvois LHDN atau ejen cukai berlesen untuk kedudukan terkini kerana tarikh fasa boleh dikemas kini LHDN.
Penyewa saya syarikat — siapa perlu keluarkan e-Invois?
Jika anda (tuan rumah individu) di bawah ambang fasa, anda tidak perlu keluarkan apa-apa. Penyewa perniagaan yang wajib e-Invois perlu self-bill sewaan yang mereka bayar kepada anda. Berikan maklumat yang mereka minta (nama, IC/ROC, alamat hartanah, jumlah sewa) untuk mereka lengkapkan proses self-billing mereka.
Adakah e-Invois gantikan resit sewa biasa?
Tidak sepenuhnya. e-Invois yang sah dari MyInvois adalah rekod digital yang disahkan LHDN — ia lebih kukuh dari resit biasa sebagai dokumen sokongan. Namun, anda masih perlu isytihar pendapatan sewa dalam borang cukai tahunan dan simpan rekod perbelanjaan yang dibenarkan secara berasingan.
Bolehkah tuan rumah keluarkan e-Invois guna portal MyInvois secara manual?
Ya. Tuan rumah individu dengan jumlah transaksi rendah kebiasaannya guna portal MyInvois secara manual (log masuk, isi butiran, hantar). Perniagaan dengan jumlah tinggi biasanya guna integrasi API atau perisian perakaunan. Untuk butiran teknikal dan format yang diperlukan, rujuk Garis Panduan e-Invois di laman rasmi LHDN (hasil.gov.my/e-invoice).
Apa yang berlaku jika saya wajib tapi tidak keluarkan e-Invois?
Halaman ini tidak mencipta jadual penalti yang tidak disahkan dari sumber LHDN. Jika anda mungkin wajib tetapi belum patuh, semak dengan ejen cukai berlesen dan rujuk laman MyInvois LHDN untuk kedudukan penguatkuasaan semasa sebelum membuat keputusan.
Adakah e-Invois sewaan mempengaruhi cara saya isi borang cukai pendapatan?
e-Invois berfungsi sebagai rekod sokongan — ia boleh membantu menyelaraskan jumlah sewa yang diisytihar dengan rekod digital yang disahkan LHDN. Cara mengisytihar pendapatan sewa (Borang BE di bawah Seksyen 4(d), tolak perbelanjaan yang dibenarkan mengikut PR 12/2018) tidak berubah kerana kewajipan e-Invois. Untuk panduan lengkap pengiraan dan pemfailan cukai sewa, lihat panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah.