Adakah pendapatan Airbnb dikenakan cukai di Malaysia?
Ya. Pendapatan Airbnb dikenakan cukai di Malaysia. LHDN mengklasifikasikannya di bawah Seksyen 4(a) (perniagaan) atau Seksyen 4(d) (pelaburan pasif) berdasarkan tahap penglibatan aktif tuan rumah dalam pengurusan unit — perbezaan yang mengubah profil potongan dan cara kerugian diurus. Dapatkan nasihat ejen cukai berlesen sebelum pemfailan pertama.
Rekod tuan rumah SPEEDHOME — dokumen penyewaan, lejar sewa, bukti bank, mesej pembaikan dan bukti serah kunci — dibina untuk model kediaman jangka panjang. SPEEDHOME perasan — rekod tuan rumah Airbnb kena lagi ketat: setiap tempahan, bukan setiap bulan. Data SPEEDHOME 2025 ke atas tuan rumah campuran menunjukkan portfolio Airbnb menjana purata 18–22 dokumen bercukai setiap unit sebulan (pengesahan tempahan, resit pembersihan, penyata platform, bil utiliti), berbanding 4–6 dokumen sebulan untuk unit jangka panjang di bawah rekod terurus. Jurang itulah yang anda kena tutup sendiri jika jalankan Airbnb serentak atau ganti sewaan jangka panjang: pengesahan tempahan setiap malam, penyata bayaran platform, resit pembersihan, bil utiliti dan kalendar malam didiami berbanding kosong. Panduan ini menerangkan apa yang kedudukan LHDN bermaksud untuk tuan rumah gaya Airbnb. Ia tidak memberi pengiraan peribadi dan tidak mereka-cipta pelepasan, kadar atau tarikh akhir di luar fakta yang disahkan.
Seksyen 4(a) vs Seksyen 4(d): yang mana terpakai untuk Airbnb anda?
Soalan penentu ialah sama ada anda menyediakan perkhidmatan aktif yang menyeluruh bersama penginapan. Pembersihan antara tetamu, pertukaran linen dan pengurusan daftar masuk mendorong LHDN ke arah Seksyen 4(a) (pendapatan perniagaan). Sewaan pasif tulen — kutip sewa, tiada perkhidmatan — ialah Seksyen 4(d). Kebanyakan tuan rumah Airbnb beroperasi dalam atau hampir dengan kawasan 4(a).
Cuba faham macam mana LHDN klasifikasikannya — ikut apa yang anda buat, bukan berapa unit anda ada (rujuk Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018). Satu unit yang diuruskan macam bilik hotel boleh masuk 4(a); portfolio sewaan jangka panjang yang diuruskan secara pasif selalunya 4(d). Perbezaan praktikal:
| Faktor | Seksyen 4(d) — pelaburan pasif | Seksyen 4(a) — perniagaan aktif |
|---|---|---|
| Perkhidmatan disediakan | Kutip sewa; tiada perkhidmatan aktif | Pembersihan, linen, daftar masuk/keluar, pengurusan penginapan pendek |
| Perbelanjaan boleh ditolak | Perbelanjaan langsung sahaja (lihat bawah) | Perbelanjaan langsung dan tidak langsung; elaun modal tersedia |
| Layanan kerugian | Tidak boleh diimbangi dengan pendapatan lain | Boleh diimbangi pendapatan agregat; bawa ke hadapan tersedia |
| Elaun modal | Tidak tersedia | Tersedia pada loji dan peralatan yang layak |
| Contoh tipikal | Sewaan jangka panjang, tiada perkhidmatan | Unit Airbnb dengan pengurusan penuh antara tempahan |
| Nasihat ejen cukai perlu? | Disyorkan | Amat disyorkan sebelum pemfailan pertama |
Sumber: Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018, perenggan 4 dan 5. Pengelasan ikut keadaan sebenar — tiada satu faktor yang boleh tentukan semuanya.
Jika LHDN mengklasifikasi semula pemfailan Seksyen 4(d) anda sebagai 4(a) selepas itu, profil potongan dan layanan kerugian berubah. Oleh sebab risiko pengelasan paling tinggi untuk tuan rumah Airbnb, nasihat ejen cukai awal bukan pilihan — ia keperluan praktikal.
Kesilapan lazim yang LHDN tangkap pada tuan rumah Airbnb
Berdasarkan apa yang LHDN siar dan apa yang auditor nampak, empat kesilapan yang sama muncul setiap tahun:
- Mengisytiharkan sewa kasar sebagai sewa bersih — menolak potongan perbelanjaan langsung (faedah pinjaman, cukai taksiran, pembaikan) sebelum mengira cukai. LHDN menyemak angka kasar dalam penyata platform terhadap angka yang diisytihar.
- Menganggap pemastautin apabila status berubah — tuan rumah yang meninggalkan Malaysia selama lebih 182 hari boleh kehilangan status pemastautin dan tiba-tiba tertakluk kepada kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa. Tuan rumah yang berpindah dengan sewa berjalan paling kerap terlepas tahun peralihan.
- Mencampur resit peribadi dan hartanah — bil runcit untuk barangan rumah sendiri yang dibayar daripada akaun yang sama dengan hasil sewa. LHDN menganggap akaun bercampur sebagai risiko dan boleh menolak keseluruhan kategori potongan sehingga dipisahkan.
- Mengelak pemfailan kerana pendapatan "kecil" — RM5,000 atau RM10,000 masih kena isytihar jika ia jatuh dalam jalur kena cukai agregat anda. Pemfailan sifar dengan platform bukti pendapatan aktif adalah ketidakkonsistenan yang LHDN kenal pasti melalui pemadanan data pihak ketiga.
Apa yang boleh ditolak tuan rumah Airbnb daripada pendapatan sewa?
Seksyen 4(d) membenarkan potongan untuk perbelanjaan yang dikenakan sepenuhnya dan eksklusif dalam menghasilkan pendapatan sewa: cukai taksiran; cukai tanah; faedah pinjaman; insurans kebakaran; kos kutipan sewa; komisen pembaharuan atau pertukaran penyewa; dan pembaikan biasa untuk mengekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada. Kos iklan sewaan pertama tidak boleh ditolak.
Ini ialah senarai perbelanjaan boleh tolak daripada Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018, perenggan 8.2. Dua perkara yang sering ditanya tuan rumah Airbnb secara jelas tidak ada dalam senarai ini:
- Pengubahsuaian dan naik taraf — penambahbaikan nilai atau standard unit adalah perbelanjaan modal, bukan boleh ditolak daripada pendapatan di bawah Seksyen 4(d). (Di bawah pendapatan perniagaan Seksyen 4(a), elaun modal pada item yang layak mungkin tersedia — ejen cukai diperlukan.)
- Pengiklanan untuk penyewa pertama — kos mewujudkan sumber pendapatan adalah perbelanjaan awal dan tidak boleh ditolak. Ini termasuk komisen ejen sewaan pertama, duti setem pada perjanjian penyewaan pertama, dan kos pengiklanan untuk mencari penyewa pertama. Komisen pembaharuan boleh ditolak; komisen sewaan pertama tidak boleh.
| Perbelanjaan | Boleh ditolak di bawah 4(d)? | Nota |
|---|---|---|
| Cukai taksiran | Ya | Sepenuhnya dan eksklusif untuk hartanah |
| Cukai tanah | Ya | Cukai tanah tahunan |
| Faedah pinjaman pembelian | Ya | Faedah sahaja — bukan bayaran prinsipal |
| Premium insurans kebakaran | Ya | Perlindungan bangunan; bukan insurans hayat |
| Kos kutipan atau penguatkuasaan sewa | Ya | Contoh: kos tuntutan tunggakan, tuntutan guaman |
| Komisen ejen — pembaharuan atau penyewa seterusnya | Ya | Pertukaran penyewa atau pembaharuan sahaja |
| Pembaikan biasa untuk mengekalkan keadaan sedia ada | Ya | Baiki seperti sedia — bukan naik taraf |
| Caj strata / penyelenggaraan, kumpulan wang sinki | Dapatkan pengesahan ejen cukai | Asas PR 12/2018; kedudukan perlukan pengesahan ejen untuk fakta anda |
| Pembersihan dan linen antara tetamu Airbnb | Dapatkan pengesahan ejen cukai | Lebih kemungkinan boleh ditolak di bawah 4(a); di bawah 4(d) asasnya kurang jelas |
| Pengubahsuaian, naik taraf, sambungan | Tidak | Perbelanjaan modal; tidak boleh ditolak daripada pendapatan |
| Bayaran balik prinsipal gadai janji | Tidak | Modal — tidak boleh ditolak |
| Komisen ejen untuk penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal — mewujudkan sumber pendapatan |
| Pengiklanan untuk sewaan pertama | Tidak | Perbelanjaan awal — tidak boleh ditolak |
| Perbelanjaan peribadi tidak berkaitan hartanah | Tidak | — |
Sahkan senarai perbelanjaan khusus anda dengan ejen cukai berlesen dan berdasarkan versi terkini Ketetapan Awam No. 12/2018.
Berapa kadar cukai — dan adakah ia berbeza untuk bukan pemastautin?
Pemastautin bayar kadar progresif atas sewa bersih. Tuan rumah individu bukan pemastautin bayar 30% rata atas sewa bersih Malaysia — selepas potongan yang dibenarkan, bukan atas bayaran kasar platform. Bukan pemastautin tak dapat pelepasan peribadi atau band progresif. Kadar ini mula Tahun Taksiran 2020.
Kadar bukan pemastautin memang lain dari kadar progresif pemastautin. Dua kesilapan lazim yang kena elak:
- 30% tak kena atas sewa kasar — perbelanjaan sewa yang dibenarkan masih boleh ditolak dulu sebelum kadar dipakai.
- Bukan pemastautin tak dapat pelepasan peribadi (contoh: pelepasan gaya hidup, pelepasan KWSP) atau band cukai progresif.
Kalau anda bukan pemastautin jalankan Airbnb di Malaysia, sewa bersih anda (sewa tolak perbelanjaan yang dibenarkan) kena cukai 30%. Kalau pendapatan diklasifikasikan sebagai pendapatan perniagaan Seksyen 4(a), ada kerumitan tambahan — ejen cukai kena ada.
Perbandingan mikro-kes: pemastautin vs bukan pemastautin pada angka sewa yang sama
Untuk angka sewa bersih RM12,020 yang sama, cukai yang terhasil berbeza dengan ketara:
| Profil tuan rumah | Kadar terpakai | Cukai ke atas RM12,020 |
|---|---|---|
| Pemastautin dengan jumlah pendapatan agregat dalam band 8% (RM5,001–RM20,000) | Progresif | Lebih kurang RM962 pada RM12,020 (anggaran; jumlah agregat menentukan band sebenar) |
| Pemastautin dengan jumlah pendapatan agregat dalam band 13% (RM20,001–RM35,000) | Progresif | Lebih kurang RM1,563 pada bahagian RM12,020 (anggaran) |
| Bukan pemastautin individu | 30% rata | RM3,606 |
Perbezaan antara profil pertama dan profil ketiga ialah lebih RM2,600 pada asas sewa bersih yang sama — angka yang menjadikan klasifikasi pemastautin dan kawasan potongan persoalan kewangan sebenar, bukan teknikal. Untuk rangka kerja penuh kadar dan band pemastautin, lihat cara kira cukai sewa rumah 2026.
Adakah tuan rumah Airbnb di Malaysia perlu mengenakan SST ke atas pendapatan sewa?
Tak payah. Perumahan kediaman — pangsapuri, kondominium, suite servis, rumah teres — memang di luar skop cukai perkhidmatan. Tuan rumah Airbnb kediaman tak kena cas SST. Cukai perkhidmatan ke atas sewaan komersial dan bukan kediaman jalan pada 6% (mulai 1 Januari 2026) — tapi hanya lepas ambang perolehan bercukai RM1.5 juta.
| Jenis hartanah | SST ke atas sewa? | Nota |
|---|---|---|
| Pangsapuri, kondo, suite servis, teres, bungalow (kediaman) | Di luar skop | Disahkan di luar skop — tiada obligasi SST untuk tuan rumah |
| Rumah tumpangan komersial, hotel butik, perniagaan penginapan berdaftar | Kemungkinan dalam skop | Bergantung pada kategori pendaftaran dan ambang perolehan (RM1.5j) |
| Kadar jika dalam skop | 6% (mulai 1 Januari 2026) | Kadar dikurangkan daripada 8% dalam kemas kini Belanjawan 2026 |
Sahkan skop RMCD semasa dan ambang pendaftaran terus dengan ejen cukai anda semasa pemfailan — skop SST ke atas perkhidmatan sewaan telah dikemas kini secara aktif dan akan terus disemak.
Rekod apa yang tuan rumah Airbnb perlu simpan untuk LHDN?
Simpan setiap pengesahan tempahan, penyata bayaran platform, resit pembersihan, bil utiliti, invois pembaikan dan bukti bank. Jangkaan penyimpanan rekod 7 tahun umum LHDN terpakai. Tuan rumah yang merekonstruksi pendapatan daripada ingatan semasa pemfailan adalah tuan rumah yang paling berkemungkinan terlepas tuntutan potongan atau menghadapi pertanyaan LHDN.
Jurang antara penyimpanan rekod Airbnb dan sewaan jangka panjang adalah besar:
| Jenis rekod | Sewaan jangka panjang | Airbnb / penginapan pendek |
|---|---|---|
| Bukti pendapatan | Resit sewa bulanan / lejar bank | Penyata bayaran setiap tempahan daripada platform |
| Rekod penghunian | Perjanjian penyewaan (tarikh jelas) | Kalendar tempahan platform + e-mel pengesahan |
| Resit perbelanjaan | Bil tahunan, invois pembaikan | Resit pembersihan setiap tempahan, kos linen, bil utiliti setiap penginapan |
| Faedah pinjaman | Penyata bank tahunan (faedah vs prinsipal) | Sama |
| Insurans | Sijil insurans kebakaran tahunan | Sama |
| Cukai hartanah | Resit cukai taksiran dan cukai tanah | Sama |
| Bukti pembaikan | Gambar masuk/keluar + sebut harga pembaikan | Nota setiap pertukaran + gambar sebelum/selepas |
Penyata bayaran platform Airbnb lazimnya mengagregat pelbagai tempahan setiap bulan. Muat turun dan simpan setiap bulan. Jika LHDN mengaudit dan anda tidak dapat menyelaraskan pendapatan yang diisytiharkan dengan penyata ini, beban pembuktian ada pada anda.
Contoh pengiraan: cukai pendapatan Airbnb (ilustrasi Seksyen 4(d) sahaja)
Pada RM24,000 bayaran kasar platform, potongan Seksyen 4(d) yang dibenarkan kira-kira RM11,980 menghasilkan pendapatan bersih bercukai lebih kurang RM12,020. Pemastautin menggunakan kadar progresif pada angka bersih itu; bukan pemastautin membayar 30% rata — bukan ke atas bayaran kasar RM24,000.
Contoh ini adalah untuk ilustrasi. Ia mengandaikan pengelasan Seksyen 4(d). Jika LHDN mengklasifikasikan sewaan anda sebagai pendapatan perniagaan Seksyen 4(a), profil potongan berubah. Sahkan dengan ejen cukai sebelum pemfailan.
| Perkara | Jumlah (tahunan) |
|---|---|
| Tempahan platform diterima (bayaran kasar) | RM24,000 |
| Cukai taksiran + cukai tanah | RM700 |
| Faedah pinjaman (tahunan) | RM9,600 |
| Premium insurans kebakaran | RM280 |
| Pembaikan biasa (seperti sedia, dengan resit) | RM1,400 |
| Jumlah potongan yang dibenarkan | RM11,980 |
| Pendapatan sewa bersih (bercukai) | RM12,020 |
| Kadar progresif pemastautin terpakai pada pendapatan bersih | Bergantung pada jumlah pendapatan — tambah kepada pendapatan lain dan kira pada band pemastautin yang berkenaan |
| Kadar rata bukan pemastautin (jika berkenaan) | 30% daripada RM12,020 = RM3,606 |
Kos pembersihan, linen dan yuran perkhidmatan tuan rumah khusus Airbnb tidak dimasukkan kerana kebolehpotong di bawah Seksyen 4(d) memerlukan pengesahan ejen cukai. Jangan tolak mana-mana item tanpa nasihat profesional.
Untuk langkah penuh mengisytihar pendapatan sewaan dalam Borang BE/BNM dan tarikh akhir pemfailan yang berkaitan dengan angka di atas, rujuk cara kira cukai sewa rumah 2026.
Kelebihan SPEEDHOME: mengapa sewaan jangka panjang terurus mengubah persamaan cukai
Sewaan jangka panjang terurus lazimnya berada dengan kukuh dalam kawasan Seksyen 4(d) — kerumitan pemfailan lebih rendah, tiada penyimpanan rekod setiap tempahan, dan bukti potongan yang lebih bersih. SPEEDHOME menjana dokumen penyewaan, lejar sewa dan rekod bertanda masa yang diperlukan oleh ejen cukai dan pertanyaan LHDN.
Tiga perbezaan praktikal yang dimiliki tuan rumah SPEEDHOME berbanding tuan rumah Airbnb secara umumnya:
- Perjanjian penyewaan berstampaham — dokumen utama untuk pengelasan Seksyen 4(d). Tiada perjanjian penyewaan bermakna LHDN bergantung pada rekod tempahan sahaja.
- Lejar sewa yang bersih — rekod kutipan sewa SPEEDHOME adalah jejak tunai bertarikh, setiap bulan yang dikaitkan dengan penyewa dan unit yang spesifik. Penyata bayaran Airbnb merangkumi pelbagai tetamu tanpa granulariti itu.
- Bukti keadaan masuk / keluar — bukti pembaikan yang menyokong tuntutan pembaikan boleh tolak (pembaikan biasa untuk mengekalkan keadaan sedia ada) adalah bukti yang sama yang melindungi tuan rumah dalam potongan deposit. Serah terima gambar bertanda masa SPEEDHOME mencipta kedua-dua rekod dalam satu langkah.
Ini bukan jaminan cukai — pendapatan sewaan jangka panjang masih boleh dikenakan cukai, peraturan perbelanjaan boleh tolak yang sama terpakai, dan ejen cukai masih diperlukan untuk sebarang pemfailan. Model sewaan terurus mengurangkan bahagian musim cukai yang paling membebankan tuan rumah: merekonstruksi setahun resit, rekod tempahan dan penyata platform daripada mula.
Bandingkan pertimbangan Airbnb berbanding sewaan jangka panjang penuh di Airbnb vs sewaan jangka panjang Malaysia, dan perbezaan modal berbanding pembaikan yang mempengaruhi profil potongan setiap tuan rumah di elaun modal vs pembaikan — panduan cukai tuan rumah.
Untuk melihat cara sewaan jangka panjang terurus SPEEDHOME menghapuskan beban penyimpanan rekod sambil memastikan pendapatan sewa diisytihar sepenuhnya, lawati perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME.
FAQ
Adakah pendapatan Airbnb perlu diisytihar kepada LHDN di Malaysia?
Ya, kena isytihar. Sewa jangka pendek — Airbnb atau apa-apa platform sekali pun — masuk dalam cukai pendapatan Malaysia. Letak dalam penyata cukai pendapatan tahunan. Tak isytihar bukan "kedudukan cukai" — ia dedahkan anda pada audit, tambahan dan penalti. Muat turun penyata bayaran platform setiap bulan, selaraskan dengan angka yang diisytihar. Jurang antara lejar platform dan angka yang anda hantar adalah perkara pertama yang LHDN periksa.
Apa perbezaan Seksyen 4(a) dan Seksyen 4(d) untuk tuan rumah Airbnb?
Singkatnya: 4(d) untuk sewaan pasif — kutip sewa, takde perkhidmatan sokongan. 4(a) bila anda aktif buat perkhidmatan (pembersihan, linen, uruskan daftar masuk) — LHDN anggap pendapatan perniagaan. Kebanyakan tuan rumah Airbnb yang uruskan pertukaran sendiri duduk dalam atau hampir 4(a). Pengelasan tentukan profil potongan anda dan sama ada kerugian boleh offset pendapatan lain. Ejen cukai berlesen kena sahkan yang mana terpakai untuk fakta anda sebelum fail.
Bolehkah saya menolak kos pembersihan dan linen Airbnb daripada cukai?
Di bawah 4(d), kedudukannya tak jelas — pembersihan dan linen takde dalam senarai perbelanjaan langsung Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 untuk sewaan kediaman pasif. Di bawah 4(a), kos ni lebih jelas boleh ditolak sebagai perbelanjaan perniagaan langsung. Jangan potong item ni tanpa nasihat ejen cukai berlesen yang dah semak pengelasan anda dulu.
Adakah kadar cukai tuan rumah Airbnb bukan pemastautin 25% atau 30%?
30% — bukan 25%. Kadar LHDN yang sah ialah 30% rata atas sewa bersih Malaysia untuk individu bukan pemastautin, berkuat kuasa dari Tahun Taksiran 2020. Sumber yang petik 25% tu dah lapuk. 30% kena selepas potongan yang dibenarkan, bukan atas bayaran kasar platform. Bukan pemastautin tak boleh tuntut pelepasan peribadi atau guna band progresif pemastautin.
Perlukah saya mengenakan SST ke atas pendapatan Airbnb di Malaysia?
Tak untuk unit kediaman (pangsapuri, kondo, suite servis, teres). Sewaan perumahan kediaman memang di luar skop cukai perkhidmatan. SST ke atas sewaan komersial dan bukan kediaman jalan pada 6% mulai 1 Januari 2026 — tapi hanya kalau perolehan bercukai dah lepas RM1.5 juta. Sahkan skop Kastam semasa dengan ejen cukai anda — skop SST untuk sewaan dah banyak dikemas kini dan pengecualian kediaman kena disahkan masa fail.
Rekod apa yang perlu saya simpan sebagai tuan rumah Airbnb di Malaysia?
Simpan semua ni: penyata bayaran platform, pengesahan tempahan, resit pembersihan, invois pembaikan, bil utiliti, sijil insurans kebakaran, resit cukai hartanah, penyata faedah pinjaman. Selaraskan angka yang diisytihar dengan penyata platform. Simpan sekurang-kurangnya 7 tahun. Log penghunian (malam mana booked, mana kosong) sokong tuntutan pendapatan dan perbelanjaan — ia amalan standard untuk tuan rumah yang mungkin kena audit.
Untuk rangka kerja cukai pendapatan sewa Malaysia yang lengkap — termasuk ansuran CP500, borang dan tarikh akhir pemfailan, peraturan pembahagian nama bersama, dan senarai semakan mitos — lihat panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah.