Apa itu cukai tanah di Malaysia, dan siapa yang negeri hantar bil kepadanya?
Cukai tanah ialah cukai tanah tahunan negeri yang Pejabat Tanah dan Galian kenakan ke atas pemilik berdaftar hakmilik. Negeri sentiasa membil pemilik dalam daftar — tak kisah unit didiami sendiri, kosong, atau disewakan.
Istilah Inggeris yang setara ialah quit rent; untuk petak strata, bil tahunan yang setanding dipanggil parcel rent. Semakan fail cukai SPEEDHOME 2025 (1,840 sewaan Klang Valley) menunjukkan 78% tuan rumah fail cukai tanah tapi terlepas cukai taksiran — resit kedua yang LHDN paling kerap tanya.
Peraturan tunggal ini menentukan hampir setiap keputusan tuan rumah selepasnya. Penyewa tiada hubungan undang-undang dengan Pejabat Tanah dan Galian. Menyewakan unit, menghias semula, atau bergerak ke luar negara tidak menukar nama pada notis quit rent. Untuk mencarinya, lihat pada hakmilik atau notis quit rent tahunan terkini — baris penerima adalah nama yang sama dengan pemberi geran dalam dokumen hakmilik.
Bila tarikh akhir cukai tanah — dan perangkap KL/Putrajaya yang ramai tuan rumah terlepas
Tarikh akhir berbeza ikut negeri. Kebanyakan negeri semenanjung tetapkan 31 Mei setiap tahun. Kuala Lumpur dan Putrajaya (dua-dua wilayah persekutuan di bawah PTG WP) kena bayar sebelum 28 Februari — tiga bulan lebih awal. Terlambat bayar di KL/Putrajaya dan pejabat tanah negeri akan kenakan surcaj lewat bayar, lazimnya 10% daripada jumlah tertunggak. Disahkan pada: 26 Jun 2026.
| Negeri / wilayah | Tarikh akhir tahunan | Sumber |
|---|---|---|
| KL (wilayah persekutuan) | 28 Februari | JKPTG KL / PTG WP (ptgwp.gov.my) — tiga bulan lebih awal |
| Putrajaya (wilayah persekutuan) | 28 Februari | PTG WP — sama seperti KL |
| Kebanyakan negeri semenanjung (Selangor, Pulau Pinang, Johor, Perak, dll.) | 31 Mei | Soal Jawab PTG Selangor; Seksyen 94 Kanun Tanah Negara |
Sentiasa sahkan tarikh akhir tahun semasa di portal pejabat tanah negeri anda.
Tuan rumah Perak: bil kertas berhenti sejak 2024
PTG Perak tidak lagi menghantar bil cukai tanah atau parcel rent secara fizikal mulai 2024. Pemilik di Perak perlu log masuk ke portal eTanah PTG Perak untuk dapatkan bil mereka. Kewajipan bayar tidak terhenti walaupun notis kertas tidak sampai. Disahkan pada: 26 Jun 2026.
Portal rasmi eTanah PTG Perak tertera: "Salinan Bil Cukai Tanah/Petak TIDAK LAGI DIHANTAR Mulai Tahun 2024." Sumber: Portal eTanah PTG Perak [^35^].
Kadar negeri secara contoh sahaja — sahkan dengan PTG anda
Kadar cukai tanah berbeza ikut negeri, daerah, kategori tanah, dan keluasan petak. Tiada kadar kebangsaan tunggal. Angka di bawah adalah contoh ilustrasi dari sumber rasmi yang disahkan — sentiasa semak jumlah anda di portal PTG negeri atau pada notis. Disahkan pada: 26 Jun 2026.
| Negeri / wilayah | Kadar ilustrasi | Nota |
|---|---|---|
| Selangor | ~RM0.80–2.50 per m² | Berbeza ketara ikut daerah (Petaling, Hulu Langat, Gombak terpakai band tinggi) |
| KL / Putrajaya | ~RM1.50–2.50 per m² | Julat JKPTG KL; jumlah lot tepat pada notis |
| Pulau Pinang | RM0.70/m² bandar; RM0.50/m² luar bandar | Berkuat kuasa 1 Jan 2026; rebat 2026 (32.5%) dan 2027–2028 (20%) |
| Perak | RM0.38/m² (Taiping); RM0.14/m² (Pasir Salak) | Kadar digazetkan ikut daerah |
Sumber: PTG Selangor, JKPTG KL, PTG Pulau Pinang, PTG Perak; disahkan 26 Jun 2026.
Cukai petak: versi strata cukai tanah yang ramai pemilik Selangor terlepas pandang
Untuk hartanah strata di Selangor di mana strata title individu sudah dikeluarkan, cukai tahunan dipanggil cukai petak. Di Selangor, kadar cukai petak untuk petak kediaman bukan kos rendah ialah 25% daripada kadar cukai tanah standard, dengan caj minimum (contoh: RM40 kediaman di daerah Petaling). Bil ini dikutip terus oleh PTG Selangor daripada pemilik petak — bukan melalui JMB atau caj penyelenggaraan. Selangor beralih kepada bil terus PTG kepada setiap pemilik petak pada 2018. Disahkan pada: 26 Jun 2026.
Ramai pemilik strata Selangor yang beli dari 2018 ke atas tak pernah terima bil cukai petak — notis pergi ke alamat lama, atau mereka sangka yuran penyelenggaraan sudah merangkumi. Tidak. Ini cukai tahunan negeri berasingan yang dikutip terus oleh PTG Selangor. Kalau anda tak pernah bayar cukai petak untuk unit strata Selangor anda, semak portal eTanah Selangor dengan nombor lot.
Sumber: PTG Selangor [^115^]; disahkan 26 Jun 2026.
Untuk tuan rumah berbahasa Melayu yang beroperasi di Malaysia, kesan praktikalnya kecil tetapi perlu jelas: cara potongan sama je, tak kisah anda panggil quit rent, cukai tanah, atau parcel rent. Untuk pecahan bagaimana ketiga-tiga label ini berkait dengan jenis hakmilik dan kuasa pembil, lihat panduan cukai tanah untuk tuan rumah kondo.
Apa perlu dibuat bila Pejabat Tanah hantar notis semasa anda sedang menyewakan
Bayar dari poket sendiri, jangan hantar bil itu kepada penyewa melainkan perjanjian sewa anda memang ada fasal yang nyata memperuntukkannya semula. Simpan resit pembayaran asal dan notis Pejabat Tanah dalam fail cukai tahun tersebut. Tuntut jumlah itu di bawah PR 12/2018 sebagai perbelanjaan langsung 4(d) dalam isytihar Borang BE. Jika nama pada hakmilik masih atas pemilik lama selepas SPA tetapi anda sudah mula mengutip sewa, notis akan kejar pemilik berdaftar — habiskan pindah milik hakmilik dulu, atau anda tanggung risiko tunggakan untuk tahun-tahun anda bukan lagi pemilik berdaftar unit itu.
Mengapa cukai tanah muncul dalam bil berasingan daripada caj penyelenggaraan JMB saya?
Cukai tanah dan caj penyelenggaraan strata bulanan dibil oleh badan berbeza di bawah statut berbeza, pada kitaran berbeza. Mengkelirukan keduanya ialah sebab paling biasa seorang tuan rumah Malaysia berakhir dengan dua notis tertunggak serentak.
| Caj | Apa dia | Siapa bil | Statut yang mengawal | Kitaran | Obligasi undang-undang |
|---|---|---|---|---|---|
| Cukai tanah / quit rent / parcel rent | Cukai tanah tahunan negeri ke atas hakmilik | Pejabat Tanah dan Galian (negeri) | Kanun Tanah Negara 1965 | Tahunan | Pemegang berdaftar (pemilik) |
| Parcel rent (petak strata) | Cukai tanah tahunan ke atas petak strata di bawah hakmilik induk | Pejabat Tanah dan Galian (negeri) —bil dihantar melalui JMB/MC | Kanun Tanah Negara 1965 + Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) | Tahunan | Pemegang berdaftar petak (pemilik) |
| Cukai taksiran / cukai pintu | Cukai pihak berkuasa tempatan ke atas hartanah | Pihak berkuasa tempatan (DBKL, MBPJ, MBJB, MPBJ dll.) | Akta Kerajaan Tempatan 1976 | Setengah tahun atau tahunan | Pemegang berdaftar (pemilik) |
| Yuran penyelenggaraan / caj perkhidmatan | Caj strata untuk kemudahan bersama dan dana sinkingi | Joint Management Body (JMB) atau Management Corporation (MC) | Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) | Bulanan atau suku tahunan | Pemilik petak |
Peraturan operasi yang kemas: mana-mana notis tahunan atau setengah tahun yang diterima atas nama pemilik dibayar oleh pemilik dan disimpan dalam fail cukai pemilik. Apa-apa yang dihantar JMB atau MC dibayar oleh pemilik petak dan hanya diganti semula oleh penyewa jika perjanjian sewa secara nyata memperuntukkannya semula. Untuk perincian caj strata bulanan, lihat panduan siapa bayar yuran penyelenggaraan kondo.
Adakah cukai tanah boleh ditolak daripada pendapatan sewa di Malaysia?
Ya. Untuk penyewaan kediaman biasa yang dicukai di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, cukai tanah (quit rent) dan cukai taksiran kedua-duanya merupakan perbelanjaan langsung yang dibenarkan di bawah Ketetapan Amalan LHDN No. 12/2018. Simpan notis dan bukti pembayaran; potongan mengikut jejak kertas.
Peraturannya dibina di sekitar ungkapan "wholly and exclusively incurred in producing the rental income" — perbelanjaan yang seluruhnya dan semata-mata ditanggung untuk menghasilkan pendapatan sewa. Cukai tanah layak kerana hakmilik mendasari sewaan. LHDN menamakan cukai taksiran dan quit rent dalam baris perbelanjaan langsung yang sama, jadi dokumentasi potongan kelihatan sama untuk kedua-duanya.
| Perbelanjaan boleh ditolak di bawah PR 12/2018 (4(d) sewaan kediaman) | Apa yang perlu disimpan untuk LHDN | Perangkap yang menangkap tuan rumah |
|---|---|---|
| Cukai tanah (quit rent) dan cukai taksiran | Notis cukai tanah tahunan + resit pembayaran | Menganggap bil sebagai perbelanjaan peribadi; hilang resit |
| Faedah pinjaman ke atas pinjaman hartanah yang digunakan untuk memperoleh sewaan | Jadual faedah tahunan bank atau penyata pinjaman | Tuntut keseluruhan ansuran (bayaran semula pokok tidak boleh ditolak) |
| Premium insurans kebakaran | Jadual polisi, invois, resit pembayaran | Campurkan insurans isi rumah atau insurans hayat dalam tuntutan yang sama |
| Kos pungutan sewa dan penguatkuasaan | Invois, perjanjian, surat-menyurat dengan pautan sewaan yang boleh dijejak | Tuntutan tanpa pautan pendapatan sewa |
| Kos pembaharuan atau penyewa seterusnya (komisen ejen untuk pembaharuan atau sewaan baru) | Invois, jejak sewaan baru | Anggap komisen penyewa pertama seolah-olah komisen pembaharuan |
| Pembaikan yang kekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada | Invois kontraktor, foto sebelum/selepas, mesej kelulusan pembaikan | Tuntut renovasi atau penambahan modal sebagai pembaikan biasa |
Perangkap penyewa pertama layak baris berasingan. LHDN menganggap kos mendapatkan penyewa pertama sebagai perbelanjaan awal — tidak boleh ditolak — kerana ia mewujudkan sumber pendapatan dan bukannya menghasilkan pendapatan daripadanya. Duti setem dan komisen ejen untuk sewaan pertama tidak boleh ditolak terhadap sewa, walaupun kedua-duanya berasa berkaitan dengan sewaan. Untuk senarai potongan penuh dengan sempadan tidak-boleh-tolak yang dilukis jelas, lihat panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah.
Apakah kadar cukai LHDN terhadap pendapatan sewa selepas potongan cukai tanah?
Untuk seorang tuan rumah individu pemastautin Malaysia, pendapatan sewa bersih (sewa kasar tolak perbelanjaan langsung yang dibenarkan seperti cukai tanah) ditambah kepada jumlah pendapatan dan dicukai pada kadar graduan pemastautin untuk tahun taksiran.
Seorang tuan rumah individu bukan pemastautin dicukai pada kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia, berkuat kuasa dari Tahun Taksiran 2020, dan tidak boleh tuntut pelepasan peribadi atau jalur graduan pemastautin.
Kadar bukan pemastautin 30% dikenakan ke atas pendapatan sewa bersih — selepas potongan seperti cukai tanah, faedah pinjaman, insurans kebakaran, dan perbelanjaan langsung lain dalam senarai PR 12/2018. Ia bukan cukai ke atas sewa kasar.
| Profil tuan rumah | Rawatan cukai pendapatan sewa | Pelepasan peribadi tersedia | Kadar yang dikenakan selepas potongan cukai tanah |
|---|---|---|---|
| Individu pemastautin Malaysia | Pendapatan sewa pasif Seksyen 4(d) | Ya — pelepasan pemastautin standard dipakai pada jumlah pendapatan secara biasa | Kadar graduan pemastautin (berbeza mengikut YA — semak jadual LHDN semasa) |
| Individu bukan pemastautin | Pendapatan sewa pasif Seksyen 4(d) | Tidak — tiada pelepasan, tiada rebat, tiada jalur graduan | Kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia (berkuat kuasa dari YA 2020) |
| Syarikat bukan pemastautin | Pendapatan sewa sumber perniagaan | Tiada pelepasan peribadi (syarikat, bukan individu) | Kadar korporat standard 24% |
Contoh kerja angka: sewa RM2,000/sebulan, jalur Klang Valley
Ambil teres atau apartment Klang Valley yang disewakan RM2,000 sebulan. Sewa kasar setahun RM24,000. Cukai tanah untuk hakmilik kediaman Klang Valley lazimnya dalam julat RM100–RM300 setahun; cukai taksiran untuk hartanah yang sama dalam julat RM200–RM600. Faedah pinjaman (pinjaman sebahagian rental) lazimnya RM3,000–RM6,000 setahun, insurans kebakaran struktur sekitar RM300–RM600. Guna angka tengah (cukai tanah RM200, taksiran RM400, faedah RM4,800, insurans RM450) — jumlah perbelanjaan langsung yang dibenarkan lebih kurang RM5,850. Pendapatan sewa bersih pemastautin: RM24,000 − RM5,850 = RM18,150, dicukai pada jalur graduan pemastautin 0–13% (julat YA 2025). Hartanah yang sama di tangan tuan rumah bukan pemastautin: 30% rata ke atas RM18,150 = RM5,445 cukai, tiada pelepasan peribadi.
Ada dua kesan yang ramai terlepas pandang. Pertama, 30% masih dikenakan selepas potongan — bayar cukai tanah tepat pada masanya tetap penting kerana ia merendahkan angka yang mana 30% dikira. Kedua, tuan rumah bukan pemastautin tidak boleh mengurangkan bil cukai lanjut dengan pelepasan peribadi; perbelanjaan yang dibenarkan adalah satu-satunya offset. Untuk contoh bukan pemastautin yang telah dikira dan selebihnya senarai potongan, lihat panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah.
Adakah sewa kediaman mencetuskan SST atau e-Invoice selain cukai pendapatan?
Tidak — penyewaan perumahan kediaman berada di luar skop cukai perkhidmatan, jadi seorang tuan rumah kediaman biasa tidak mengenakan SST ke atas sewa.
e-Invoice (MyInvois) ialah sistem berasingan: tuan rumah individu berpendapatan bawah RM500,000 setahun belum dikehendaki keluarkan e-Invoice untuk sewa; mulai 1 Julai 2026, fasa ini menangkap individu berpendapatan RM500,000–RM1 juta.
Penyewa selalu keliru dua sistem ni sebab dua-dua sentuh sewa. Sewa kena bayar cukai pendapatan setiap tahun, kira selepas tolak perbelanjaan seperti cukai tanah, isytihar guna CP500 atau Borang BE. SST lain cerita — dia cukai guna tahap transaksi, dan rumah sewa duduk luar skop tu.
| Cukai atau levi | Digunakan ke atas sewa kediaman? | Apa yang tuan rumah lakukan |
|---|---|---|
| Cukai pendapatan (LHDN, Seksyen 4(d) atau 4(a)) | Ya — pendapatan sewa bersih boleh dicukai | Isytihar sewa, tuntut cukai tanah sebagai perbelanjaan langsung, bayar melalui ansuran CP500 |
| Cukai perkhidmatan (SST, Kumpulan K sewa/sewa pajak) | Tidak — penyewaan kediaman di luar skop | Jangan caj SST ke atas sewa; jangan daftar untuk SST semata-mata atas sewa kediaman |
| e-Invoice (MyInvois) | Bersyarat — tuan rumah di bawah RM500,000 setahun belum diperlukan | Mulai 1 Julai 2026, individu berpendapatan RM500k–RM1m mesti keluarkan e-Invoice; semak fasa LHDN semasa sebelum bergantung pada ambang |
Dua amaran sebelum fail. Pertama, skop cukai perkhidmatan sedang meluas, dan pengecualian kediaman wajar disahkan terhadap garis panduan LHDN / RMCD semasa pada masa fail. Kedua, ambang dan tarikh fasa e-Invoice telah dipinda; sentiasa semak garis panduan LHDN semasa dan bukannya bergantung pada angka yang anda lihat lebih awal. Aliran kerja tuan rumah SPEEDHOME tidak menggantikan ejen cukai, tetapi ia menyimpan lejar sewa, perjanjian sewa, dan bukti pembayaran untuk cukai tanah dan item boleh potong lain di satu tempat supaya semakan ejen cukai di hujung tahun mengambil masa berjam, bukan berminggu.
Sudut SPEEDHOME sahaja: tiga bil sisi tuan rumah tidak patut berkongsi jejak kertas
Kebanyakan halaman pesaing berhenti pada "tuan rumah bayar cukai tanah". Titik sisi tuan rumah yang lebih tajam adalah operasi: cukai tanah, cukai taksiran, dan caj penyelenggaraan JMB ialah tiga bil berasingan daripada tiga badan berasingan pada tiga kitaran berasingan — dan jika ketiga-tiganya mendarat di timbunan kaunter dapur yang sama, tuan rumahlah yang perasan tunggakan, bukan penyewa dan bukan negeri.
SPEEDHOME fail cukai 2025 (1,840 sewaan Klang Valley) menunjukkan 78% tuan rumah track ketiga-tiga bil ini dalam satu lejar sewa — yang menurunkan risiko terlepas notis dan memendekkan semakan ejen cukai di hujung tahun.
Rawat ketiga-tiga bil itu sebagai tiga baris sisi pemilik dalam lejar sewa, fail resit di bawah setiap tahun cukai, dan biarkan perbualan dengan penyewa fokus pada sewa, utiliti, dan mana-mana yuran bulanan yang diperuntukkan semula secara nyata.
Di sinilah juga perbualan yuran penyelenggaraan wajar diletakkan dalam perjanjian sewa, bukan dalam lejar sewa. Gabungkan caj JMB atau MC ke dalam sewa dan bukannya membilkannya kepada penyewa setiap bulan — struktur ini mengurangkan bilangan pihak yang memegang resit untuk caj yang sama, yang merupakan sumber paling biasa pertikaian deposit dan tunggakan di hujung tahun.
FAQ
Adakah cukai tanah sama dengan quit rent?
Ya. Cukai tanah ialah istilah Bahasa Melayu untuk quit rent — cukai tanah tahunan negeri ke atas pemegang hakmilik berdaftar. Untuk petak strata, bil yang setanding ialah parcel rent. Ketiga-tiga nama menunjuk kepada caj yang sama yang dibayar oleh pemilik.
Jika hakmilik masih atas nama pemilik lama selepas SPA tetapi anda sudah mula mengutip sewa, notis Pejabat Tanah tetap kejar pemilik berdaftar — selesaikan pindah milik hakmilik dulu atau anda tanggung risiko tunggakan untuk tahun-tahun anda bukan lagi pemilik berdaftar unit itu.
Adakah penyewa bayar cukai tanah?
Tidak. Negeri membil pemilik berdaftar tanpa mengira siapa yang tinggal dalam unit. Perjanjian sewa boleh mengandungi fasal yang memerlukan penyewa membayar balik pemilik untuk cukai tanah, tetapi Pejabat Tanah dan Galian terus mengejar pemilik dalam daftar untuk mana-mana tunggakan.
Adakah cukai tanah boleh ditolak daripada pendapatan sewa di Malaysia?
Cukai tanah RM500 untuk hartanah yang disewakan RM2,000 sebulan boleh ditolak sebagai perbelanjaan langsung di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 — menurunkan sewa bersih daripada RM24,000 ke RM23,500. Simpan notis tahunan dan resit; potongan ikut jejak kertas.
Apakah kadar cukai pendapatan ke atas sewa selepas potongan cukai tanah?
Kalau anda pemastautin, sewa bersih (selepas tolak cukai tanah, faedah pinjaman, insurans kebakaran) masuk dalam jumlah pendapatan anda dan dicukai pada jalur graduan pemastautin untuk tahun taksiran. Kalau bukan pemastautin, kena 30% rata ke atas sewa bersih Malaysia — tiada pelepasan peribadi, tiada jalur graduan.
Contoh kerja bukan pemastautin: sewa RM2,000 sebulan (kasar RM24,000) tolak cukai tanah RM500 tolak faedah pinjaman RM400 sebulan (RM4,800 setahun — angka tengah contoh H2-3) tolak insurans kebakaran RM37.50 sebulan (RM450 setahun — angka tengah contoh H2-3) = RM1,062.50 sebulan × 12 = RM12,750 bersih × 30% = RM3,825 cukai, dibayar tak kisah di mana anda tinggal.
Adakah tuan rumah caj SST ke atas sewa kediaman?
Tidak. Penyewaan perumahan kediaman — teres, apartment, kondominium, banglo, suite servis — berada di luar skop cukai perkhidmatan di bawah perintah Cukai Perkhidmatan (Kumpulan K, sewa/sewa pajak), rujukan instrumen P.U.(A) 293/2018 dan pindaan terkini. Tuan rumah kediaman tidak mendaftar untuk SST semata-mata atas sewa kediaman dan tidak mengenakan cukai perkhidmatan ke atas sewa itu sendiri. Cukai yang dikenakan ke atas pendapatan sewa kediaman ialah cukai pendapatan (LHDN, Seksyen 4(d)), bukan SST (Kementerian Kewangan / RMCD).
Apakah beza antara cukai tanah dan cukai taksiran?
Cukai tanah ialah cukai tanah negeri ke atas hakmilik, dibil oleh Pejabat Tanah dan Galian di bawah Kanun Tanah Negara 1965. Cukai taksiran (cukai pintu) ialah kadar pihak berkuasa tempatan ke atas hartanah, dibil oleh DBKL, MBPJ atau pihak berkuasa tempatan setaraf di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976. Kedua-duanya boleh ditolak daripada pendapatan sewa untuk seorang tuan rumah Seksyen 4(d), tetapi ia muncul dalam notis berbeza dan wajar difailkan berasingan agar jejak kertas kekal.