Hak milik bersama, perjanjian sewa satu nama — siapa kutip dan siapa isytihar?
Apabila geran hartanah atas nama dua pemilik tapi perjanjian sewa cuma letak satu nama, penyewa bayar sewa kepada pemilik yang dinamakan dalam perjanjian tu — tapi LHDN tetap kenakan cukai ke atas setiap pemilik mengikut bahagian pemilikan, bukan siapa yang tandatangan perjanjian sewa. Siap yang namanya atas perjanjian tu yang terima pindahan bank, kemudian hujung bulan hantar bahagian satu lagi keluar dari duit yang sama. Pecahan untuk tujuan cukai ikut geran, bukan ikut kertas perjanjian.
Halaman ini kupas tiga sudut yang kena difaham tuan rumah bersama: siapa terima duit sewa dari bank (mekanik pungutan), berapa banyak setiap pemilik simpan dan isytihar (mekanik pecahan), perbelanjaan dibenarkan yang boleh dituntut ikut bahagian pemilikan, dan beza kadar pemastautin lawan bukan pemastautin yang tetap terpakai walaupun perjanjian sewa cuma satu nama. Untuk kerangka penuh isytihar hak milik bersama, lihat hab cukai pendapatan sewa Malaysia dan panduan adik hak milik bersama — siapa isytihar.
Siapa sebenarnya kutip sewa bila perjanjian sewa cuma satu nama?
Pemilik bersama yang namanya atas perjanjian sewa tu yang kutip sewa — biasanya secara pindahan bank dari penyewa ke akaun pemilik tu — kemudian bayar bahagian pemilik satu lagi keluar kepada mereka. Tak ada apa-apa dalam undang-undang sewaan atau cukai yang mewajibkan kedua-dua pemilik dinamakan atas perjanjian sewa; perjanjian tu cuma kontrak antara tuan rumah (atau sesiapa yang dilantik pemilik) dengan penyewa. Pemilik yang tak dinamakan masih lagi memiliki hartanah; dia cuma bukan pihak langsung dalam kontrak sewaan.
Secara praktikal, jejak duit sewa nampak macam ni:
| Langkah | Apa berlaku | Rekod siapa tunjuk |
|---|---|---|
| Penyewa bayar sewa bulanan | Pindahan bank ke akaun Pemilik A (tuan rumah yang dinamakan) | Penyata bank Pemilik A |
| Pemilik A hantar bahagian Pemilik B | Pindahan dalaman atau DuitNow ke akaun Pemilik B | Aliran keluar Pemilik A, aliran masuk Pemilik B |
| Pemilik A simpan bahagian dia | Kekal dalam akaun Pemilik A | Penyata bank Pemilik A |
| Setiap pemilik fail pulangan sendiri | Pemilik A isytihar bahagian dia; Pemilik B isytihar bahagian dia | Rekod LHDN setiap pemilik |
Pemilik bersama yang tak dinamakan tak terima pindahan terus dari penyewa. Bukti penerimaannya ialah pindahan dari pemilik yang dinamakan. Di situlah jejak kertas mula menipis — dan sebab tu rekod sewaan terurus yang tangkap pecahan ikut pemilikan dari sumber (bukan di akhir tahun) menjadikan isytihar bersama tahan soal. Untuk pecahan penuh hak milik bersama, lihat hak milik bersama — siapa isytihar.
Adakah perjanjian sewa yang satu nama tu ubah siapa kena cukai atas pendapatan tu?
Tak. Pecahan pendapatan untuk tujuan LHDN ikut bahagian pemilikan setiap pemilik ke atas hartanah, tak kisah siapa namanya atas perjanjian sewa. LHDN kenakan cukai ke atas orang yang berhak atas pendapatan tu, dan untuk hartanah milik bersama setiap pemilik ikut bahagian milikan masing-masing. Perjanjian sewa tak "beri" pendapatan sewa kepada pemilik yang tandatangan — ia cuma tetapkan siapa kutip dan siapa urus sewaan.
Salah faham biasa: pemilik yang tak atas perjanjian sewa ingat dia tak payah isytihar sebab dia "tak terima sewa terus dari penyewa." Tu salah atas dua sebab: pertama, hak ke atas pendapatan ditetapkan oleh pemilikan, bukan oleh perjanjian sewa; kedua, pindahan antara pemilik tetap lagi pendapatan dalam tangan pemilik yang terima. Hasilnya dua pemilik isytihar bahagian masing-masing dari sewa yang sama — biasanya masing-masing isytihar 50% pendapatan sewa bersih bila geran 50:50, walaupun 100% sewa masuk dalam satu akaun bank.
| Senario | Siapa isytihar | Bahagian pendapatan bersih |
|---|---|---|
| Geran 50:50, perjanjian sewa atas Pemilik A saja, kedua-dua pemastautin | Pemilik A dan Pemilik B | 50% setiap satu |
| Geran 70:30, perjanjian sewa atas Pemilik A saja | Pemilik A 70%, Pemilik B 30% | Ikut bahagian geran |
| Geran 50:50, perjanjian sewa atas Pemilik A saja, Pemilik B bukan pemastautin | Pemilik A 50% (kadar pemastautin), Pemilik B 50% (kadar rata 30% ke atas bersih) | Ikut bahagian geran, kadar ikut pemastautinan |
| Geran dipegang amanah untuk pihak ketiga | Pemilik benefisial isytihar, bukan pemegang amanah kosong | Ikut hak benefisial sebenar |
Macam mana bahagian setiap pemilik untuk perbelanjaan dikira?
Setiap pemilik tolak bahagian pemilikan dia daripada perbelanjaan yang dibenarkan, yang dipakai ke atas pendapatan sewa bersih, bukan ke atas sewa kasar. Untuk sewaan kediaman biasa yang dicukai di bawah Seksyen 4(d), Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 benarkan potongan untuk perbelanjaan langsung yang ditanggung sepenuhnya dan secara eksklusif untuk menghasilkan pendapatan sewa: cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman untuk beli hartanah, premium insurans kebakaran, kos kutipan dan penguatkuasaan sewa, kos pembaharuan sewaan atau tukar penyewa (termasuk komisyen ejen untuk pembaharuan atau penyewa seterusnya), dan pembaikan untuk kekalkan kondisi sedia ada.
Belitan praktikal dalam setup "perjanjian sewa atas satu nama" ialah siapa yang betul-betul bayar perbelanjaan yang boleh ditolak tu. Potongan tu milik pemilik yang tanggung kos — bukan pemilik yang namanya kenaetulan atas perjanjian sewa. Jadi kalau Pemilik A bayar insurans kebakaran dari akaun peribadi dia, Pemilik A tuntut keseluruhan bahagian dia (atau Pemilik A dan Pemilik B tuntut bahagian masing-masing, dengan Pemilik B bayar balik Pemilik A melalui bahagian sewa dia). Sama ada cara mana pun, ujian LHDN ialah siapa yang tanggung perbelanjaan tu, dan buktinya resit serta rekod bank.
| Perkara | Siapa tolak apa |
|---|---|
| Cukai taksiran dan cukai tanah | Setiap pemilik tolak bahagian pemilikan masing-masing |
| Faedah pinjaman (pinjaman pembelian) | Setiap pemilik tolak bahagian dia daripada faedah saja — bukan ansuran prinsipal |
| Premium insurans kebakaran | Setiap pemilik tolak bahagian pemilikan masing-masing |
| Kos kutipan dan penguatkuasaan sewa | Setiap pemilik tolak bahagian pemilikan masing-masing |
| Komisyen ejen pembaharuan atau penyewa seterusnya | Setiap pemilik tolak bahagian pemilikan masing-masing |
| Pembaikan biasa untuk kekalkan kondisi sedia ada | Setiap pemilik tolak bahagian pemilikan masing-masing |
| Kos untuk dapatkan PENYEWA PERTAMA (iklan, komisyen ejen penyewa pertama, duti setem perjanjian pertama) | Tak boleh ditolak — perbelanjaan awal |
| Penambahbaikan modal atau pengubahsuaian | Tak boleh ditolak daripada sewa |
Dua benda yang selalu catch pemilik bersama bila cuma satu yang atas perjanjian sewa. Pertama, kos untuk dapatkan penyewa pertama — iklan, komisyen ejen penyewa pertama, duti setem atas perjanjian pertama — ialah perbelanjaan awal dan tak boleh ditolak untuk mana-mana pemilik, walaupun kos pembaharuan dan penyewa seterusnya boleh ditolak. Kedua, potongan faedah pinjaman atas bahagian faedah saja; ansuran prinsipal bukan potongan, jadi setiap pemilik tolak bahagian dia daripada faedah, bukan daripada ansuran bulanan penuh. Untuk senarai lengkap perbelanjaan, lihat cukai pendapatan sewa Malaysia.
Adakah kadar pemastautin lawan bukan pemastautin masih lagi terpakai bila cuma satu nama atas perjanjian sewa?
Ya — pemastautinan setiap pemilik tentukan kadar cukai ke atas bahagian dia, tak kisah siapa namanya atas perjanjian sewa. Pemilik individu bukan pemastautin dicukai pada kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia mereka (mulai Tahun Taksiran 2020), tak layak dapat pelepasan peribadi, rebat, atau kadar progresif pemastautin, tapi perbelanjaan sewa yang dibenarkan masih boleh ditolak — jadi 30% tu dipakai ke atas pendapatan selepas potongan, bukan ke atas sewa kasar.
| Status pemilik bersama | Kadar ke atas bahagian bersih | Pelepasan peribadi | Potongan |
|---|---|---|---|
| Individu pemastautin | Kadar progresif pemastautin | Layak, atas jumlah pendapatan | Perbelanjaan dibenarkan di bawah KA 12/2018 |
| Individu bukan pemastautin | Kadar rata 30% (dari YA2020) | Tiada | Perbelanjaan dibenarkan masih boleh ditolak (30% ke atas bersih, bukan kasar) |
Perjanjian sewa tak ubah pemastautinan, dan pemastautinan tak bergantung pada siapa kutip sewa. Jadi hartanah milik bersama dengan seorang pemilik tinggal di luar negara tetap lagi ada bahagian dia dicukai pada kadar rata 30% ke atas bersih — walaupun sewa tu masuk dalam akaun bank pemilik yang pemastautin. Pemilik yang pemastautin tak boleh telan bahagian bukan pemastautin dalam pulangan sendiri dia; pemilik yang bukan pemastautin fail pulangan sendiri atas bahagian dia sendiri. Untuk mekanik isytihar penuh, lihat cara isytihar pendapatan sewa.
Contoh kerja: perjanjian sewa atas satu nama, pemilik sama rata
Dua pemilik sama rata pecah pendapatan sewa bersih 50:50 untuk tujuan cukai, walaupun perjanjian sewa cuma namakan Pemilik A. Ini cara rupa kondominium Klang Valley tipikal untuk kedua-dua pemilik (anggap Pemilik A pemastautin, Pemilik B juga pemastautin):
| Perkara | Jumlah (RM) | Pemilik A — 50% (RM, atas perjanjian sewa, pemastautin) | Pemilik B — 50% (RM, tak atas perjanjian sewa, pemastautin) |
|---|---|---|---|
| Sewa kasar tahunan diterima | 24,000 | 24,000 (diterima) → bahagian 12,000 | Bahagian 12,000 (diterima via pindahan dari A) |
| Cukai taksiran + cukai tanah | 800 | 400 | 400 |
| Faedah pinjaman (setahun) | 9,600 | 4,800 | 4,800 |
| Insurans kebakaran | 300 | 150 | 150 |
| Pembaikan biasa | 1,500 | 750 | 750 |
| Komisyen ejen pembaharuan | 1,800 | 900 | 900 |
| Jumlah potongan | 14,000 | 7,000 | 7,000 |
| Pendapatan sewa bersih (cukai) | 10,000 | 5,000 | 5,000 |
Setiap pemilik tambah bahagian RM5,000 dia kepada pendapatan lain dan bayar cukai pada kadar pemastautin sendiri. Kalau Pemilik B bukan pemastautin, Pemilik B bayar kadar rata 30% ke atas RM5,000 = RM1,500, tanpa pelepasan — sementara RM5,000 Pemilik A tetap lagi melalui band pemastautin. Angka ilustrasi; sahkan dengan Ketetapan Awam LHDN semasa dan nombor sendiri.
Adakah SST kena dibayar bila seorang saja pemilik tandatangan perjanjian sewa?
Tak. Sewaan perumahan kediaman — rumah teres, apartmen, kondominium, banglo, suite servis — terkeluar daripada skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tak cas SST atas sewa, tak kisah seorang atau kedua-dua pemilik tandatangan perjanjian sewa. Cukai perkhidmatan kena atas sewaan komersial dan sewaan bukan kediaman tertentu, pada kadar 6% dari 1 Januari 2026, dan hanya selepas penyedia melebihi ambang pendaftaran pusingan kena cukai RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan/pajakan.
Secara praktikal, sewaan kediaman milik bersama tak perlu daftar cukai perkhidmatan sebab perjanjian sewa namakan satu pemilik. Pengecualian kediaman kekal tak kisah berapa ramai pemilik atas geran. Kalau pemilik yang sama juga jalankan perniagaan sewaan komersial yang lepas ambang, tu soalan berasingan untuk ejen cukai.
Jurang rekod bila perjanjian sewa namakan satu pemilik
Sebab utama setup ni kena soal bukan undang-undang — jejak pindahan antara pemilik. Bila seorang pemilik bersama kutip semua sewa dan hantar bahagian satu lagi, LHDN boleh minta pemilik yang tak dinamakan buktikan duit tu betul-betul sampai. "Pemilik saya bagi bahagian saya secara tunai" tanpa rekod ialah posisi paling lemah yang ada. Penyelesaiannya sama macam fix cukai hak milik bersama amnya: tangkap bahagian setiap pemilik dari sumber, bukan di akhir tahun, supaya jejak sewa dan jejak perbelanjaan ada timestamp dan boleh diagihkan dari rekod platform dan bukan dibina semula pada bulan April.
Rekod platform buat kerja betul di sini. Bila sewa dijejak dalam rekod sewaan terurus dari hari pertama, aliran masuk pemilik yang dinamakan, pindahan antara pemilik, dan bahagian setiap pemilik untuk perbelanjaan semua ditangkap dengan timestamp. Bukti yang sama yang sokong potongan cukai juga sokong apa-apa rekonsiliasi deposit akhir sewaan, dan ia beri pemilik yang tak dinamakan jejak yang boleh dibuktikan untuk pemadanan data LHDN.
Kalau awak mahu satu rekod platform yang urus pungutan hak milik bersama, pecahan setiap pemilik, dan jejak perbelanjaan boleh ditolak dari serah kunci sampai isytihar, lihat perkhidmatan SPEEDHOME untuk tuan rumah.
FAQ
Kalau perjanjian sewa atas nama seorang pemilik, adakah pemilik satu lagi masih kena isytihar bahagian dia?
Ya. LHDN kenakan cukai ke atas setiap pemilik ikut pemilikan hartanah, bukan ikut siapa namanya atas perjanjian sewa. Pemilik yang tak dinamakan isytihar bahagian dia daripada pendapatan sewa bersih dalam pulangan sendiri.
Boleh ke pemilik yang dinamakan isytihar 100% dan cuma bayar pemilik satu lagi secara peribadi?
Tak boleh. Tu tepat jenis ketidakpadanan yang pemadanan data LHDN dibina untuk kesan. Setiap pemilik isytihar bahagian dia daripada sewa bersih dalam pulangan sendiri; pindahan antara pemilik bukan isytihar.
Siapa sebenarnya terima sewa dari penyewa?
Pemilik bersama yang namanya atas perjanjian sewa. Penyewa bayar ke dalam akaun pemilik tu; pemilik yang dinamakan kemudian hantar bahagian pemilik bersama yang satu lagi keluar kepada mereka. Pemilik yang tak dinamakan tak muncul dalam jejak bank penyewa.
Adakah kadar bukan pemastautin kena kalau cuma pemilik yang dinamakan bukan pemastautin?
Ya — pemastautinan ikut pemilik, bukan ikut sewaan. Kalau pemilik yang dinamakan bukan pemastautin dan satu lagi pemastautin, pemilik yang dinamakan bayar kadar rata 30% ke atas bahagian bersih dia, sementara pemilik yang pemastautin bayar pada kadar progresif pemastautin ke atas bahagian dia.
Adakah kos untuk dapatkan penyewa pertama boleh ditolak untuk kedua-dua pemilik?
Tak boleh. Kos untuk dapatkan penyewa pertama — iklan, komisyen ejen penyewa pertama, duti setem atas perjanjian pertama — ialah perbelanjaan awal dan tak boleh ditolak untuk mana-mana pemilik. Kos pembaharuan dan penyewa seterusnya boleh ditolak, dipecah ikut bahagian.
Adakah sewaan kediaman milik bersama perlu daftar SST?
Tak. Sewaan kediaman terkeluar daripada skop cukai perkhidmatan, tak kisah berapa ramai pemilik atas geran atau perjanjian sewa namakan seorang atau kedua-dua. Cukai perkhidmatan kena atas sewaan komersial dan sewaan bukan kediaman tertentu yang melebihi ambang pendaftaran RM1.5 juta.