Hartanah nama bersama, pinjaman satu nama — apa perlu diisytihar?
Setiap pemilik bersama isytiharkan pendapatan sewa mengikut syer pemilikan — selalunya 50% setiap orang — bukan 100%. Potongan faedah pinjaman pula ikut siapa yang terikat secara sah pada perjanjian pinjaman, jadi pemilik yang meminjam biasanya tuntut faedah walaupun sewa dibahagi dua. Isytihar ikut syer geran, tolak ikut tanggungan pinjaman, simpan dokumen untuk kedua-duanya.
Kebingungan datang dari menyangka sewa dan potongan ikut orang yang sama. Selalunya tidak. LHDN tengok dua dokumen berasingan: geran atau pemindahan yang tunjuk siapa pemilik hartanah, dan perjanjian pinjaman yang tunjuk siapa berhutang dengan bank. Setiap satu pandu bahagian berbeza dalam pulangan cukai.
Tuan rumah yang simpan rekod penyewaan, dokumen pemilikan dan jadual pinjaman dalam satu aliran kerja hantar bahagian yang betul pada percubaan pertama. Rekod platform SPEEDHOME — perjanjian sewa, lejar sewa, log foto masuk-keluar — duduk sebelah dokumen pemilikan dan pinjaman yang ejen cukai akan minta lihat.
Undang-undang dan peraturan apa yang pandu pembahagian nama bersama?
Pendapatan sewa dikenakan cukai di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967, dan Ketetapan Amalan LHDN No. 12/2018 menetapkan cara ia dikelaskan dan apa perbelanjaan boleh ditolak. Setiap pemilik isytihar mengikut hak kepada sewa, yang selalunya ikut syer pemilikan.
Untuk penyewaan kediaman pasif biasa, pendapatan dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d) sebagai sumber bukan perniagaan. Pengisytiharan ikut pemilikan, bukan siapa kutip sewa atau siapa bayar pinjaman. Kalau dua nama pada geran sebagai pemilik sama rata, setiap orang isytihar separuh sewa — walaupun hanya satu nama pada akaun bank yang terima.
Malaysia tidak ada Akta Sewaan Kediaman berkuat kuasa setakat 2026; sewaan kediaman ditadbir oleh perjanjian sewa dan undang-undang umum, bukan statut khusus. Tiada pengecualian cukai nama-bersama khusus, dan tiada peraturan berkanun yang kata pinjaman peminjam tunggal menukar seluruh hartanah kepada satu pemilik untuk tujuan cukai.
Macam mana membahagikan sewa dan potongan bila pinjaman di bawah satu nama
Bahagikan pendapatan sewa mengikut syer pemilikan (biasanya 50:50). Berikan potongan faedah pinjaman kepada pemilik yang terikat secara sah pada pinjaman. Setiap pemilik kemudian tolak perbelanjaan langsung sendiri menentang syer sendiri.
| Item | Siapa isytihar | Asas | Dokumen yang buktikan |
|---|---|---|---|
| Pendapatan sewa kasar | Dibahagi ikut syer pemilikan (cth. 50:50) | Geran atau sijil strata yang tunjuk syer | Geran strata / Perakuan Pemindahan |
| Potongan faedah pinjaman | Pemilik yang dinamakan pada perjanjian pinjaman | Sesiapa yang terikat secara sah dengan bank | Perjanjian pinjaman + jadual faedah bank |
| Cukai taksiran dan cukai tanah | Pemilik yang bayar, mengikut syer | Resit atas nama pemilik itu | Bil majlis / pejabat tanah dan bukti bayaran |
| Premium insurans kebakaran | Pemilik yang dinamakan pada polisi | Polisi dan resit | Dokumen polisi insurans |
| Komisen ejen pembaharuan / penyewa berikutnya | Pemilik yang tanggung, mengikut syer | Invois ejen | Invois ejen dan jejak penyewaan baru |
| Pembaikan biasa | Pemilik yang bayar, mengikut syer | Invois dan foto | Invois kontraktor, foto pembaikan, mesej kelulusan |
Satu tindakan paling berguna: minta jadual faedah pinjaman dari bank untuk tahun itu dan lampirkan pada fail pemilik yang jadi peminjam. Dokumen itu yang sokong potongan faedah dalam semakan LHDN.
Siapa isytihar apa — keputusan 50% lwn 100%
Isytiharkan syer yang anda pemilik, bukan 100%. Kalau anda dan rakan pemilik masing-masing pegang 50% pada geran, setiap orang isytihar 50% sewa tak kira pinjaman atau akaun bank siapa yang lalu.
| Situasi | Pendapatan sewa Pemilik A | Pendapatan sewa Pemilik B | Potongan faedah oleh |
|---|---|---|---|
| Geran 50:50, pinjaman bersama, akaun bersama | 50% sewa | 50% sewa | Kedua-dua, ikut syer pada pinjaman |
| Geran 50:50, pinjaman nama A sahaja | 50% sewa | 50% sewa | Pemilik A (peminjam), menentang syer 50% A |
| Geran 50:50, pinjaman nama A, A bayar semua | 50% sewa | 50% sewa | Pemilik A; B tolak hanya perbelanjaan B sebenar bayar |
| 100% A pada geran, pinjaman nama B | 100% sewa | Tiada | Tiada untuk B (B bukan pemilik); A tak boleh tolak faedah pinjaman B |
| Syer tak sama rata (cth. 70:30) pada geran | 70% sewa | 30% sewa | Ikut syer pemilikan kecuali pinjaman nama satu orang |
Barisan terakhir ialah jerat: pemilik tak boleh tolak faedah pinjaman atas hartanah yang dia tak milik, dan bukan pemilik tak boleh tolak faedah atas pinjaman yang diambil untuk hartanah orang lain. Potongan perlukan kedua-dua pemilikan dan tanggungan sah pada pinjaman.
Untuk peraturan potongan yang lebih luas, rujuk panduan bolehkah tuan tanah tolak faedah pinjaman dari pendapatan sewa untuk cukai.
Apa yang boleh dan tak boleh ditolak dalam pembahagian ini
Potongan dibenarkan untuk penyewaan kediaman biasa di bawah Seksyen 4(d) ialah perbelanjaan langsung yang dikeluarkan semata-mata bagi menghasilkan pendapatan sewa. Setiap pemilik tolak menentang syer sendiri sahaja perbelanjaan yang berhak dituntut.
| Boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d) (PR 12/2018) | Cara ia kena pada kes nama-bersama / pinjaman-tunggal |
|---|---|
| Cukai taksiran dan cukai tanah | Boleh ditolak oleh pemilik yang bayar, menentang syer |
| Faedah atas pinjaman untuk beli hartanah | Boleh ditolak oleh pemilik yang terikat secara sah pada pinjaman |
| Premium insurans kebakaran | Boleh ditolak oleh pemilik yang dinamakan pada polisi |
| Kos kutipan sewa dan penguatkuasaan sewa | Boleh ditolak oleh pemilik yang tanggung |
| Kos pembaharuan atau penyewa berikutnya (komisen ejen untuk pembaharuan) | Boleh ditolak oleh pemilik yang bayar, menentang syer |
| Pembaikan biasa untuk kekalkan keadaan sedia ada | Boleh ditolak oleh pemilik yang bayar, dengan invois dan foto |
Tak boleh ditolak dalam apa-apa pembahagian: iklan penyewa pertama, kos undang-undang untuk sediakan perjanjian sewa pertama, duti setem atas sewaan pertama, dan komisen ejen penyewa pertama semuanya perbelanjaan permulaan. Penambahbaikan modal dan ubahsuai tak boleh ditolak. Bayaran pokok pinjaman tak boleh ditolak langs — hanya komponen faedah. Pemilik tak boleh tolak perbelanjaan yang dibayar oleh rakan pemilik atas syer rakan, dan tak boleh tolak faedah pinjaman untuk hartanah yang dia tak milik.
Untuk aliran pengisytiharan penuh sekeliling potongan ini, rujuk panduan cara nyatakan pendapatan sewa di Malaysia.
Adakah status kediaman ubah pembahagian?
Ya — setiap pemilik bersama dikenakan cukai atas syer sendiri, dan pemilik bukan residen Malaysia bayar kadar tetap 30% atas syer sewa bersih mulai YA2020, tanpa pelepasan peribadi. Pemilik residen kekal pada kadar residen berperingkat ke atas syer masing-masing.
| Status pemilik | Kadar cukai atas syer | Pelepasan peribadi | Potongan |
|---|---|---|---|
| Individu residen | Kadar residen berperingkat atas syer bersih | Ya, dikenakan pada jumlah pendapatan cara biasa | Perbelanjaan langsung dibenarkan masih ditolak |
| Individu bukan residen | Tetap 30% atas syer sewa Malaysia bersih dari YA2020 | Tiada | Perbelanjaan sewa dibenarkan masih boleh ditolak sebelum 30% dikenakan |
Kes nama-bersama biasa ialah seorang residen dan seorang bukan residen pada geran yang sama. Setiap orang isytihar syer 50%, tolak perbelanjaan yang berhak, kemudian dikenakan pada kadar sendiri. Kadar tetap 30% kena hanya pada syer bersih bukan residen, bukan keseluruhan sewa. Ini berasingan dari kadar korporat 24% yang kena pada tuan rumah syarikat bukan residen.
Perlu cas SST atas sewa?
Tidak. Untuk penyewaan kediaman biasa — pangsapuri, kondo, rumah teres, banglo, pangsapuri perkhidmatan digunakan sebagai rumah — sewa di luar skop cukai perkhidmatan. Tuan rumah kediaman biasa, nama-bersama atau sebaliknya, tak cas SST atas sewa.
Cukai perkhidmatan kena ke atas perkhidmatan sewaan dan pajakan komersial serta bukan kediaman tertentu, pada 6% dari 1 Januari 2026, dan hanya apabila penyedia melepasi ambang pendaftaran jenis keluaran bercukai RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan/pajakan. Tuan rumah yang pegang satu atau segelintir unit kediaman jauh di bawah ambang itu dan di luar skop. Struktur nama-bersama tak ubah ini — sewa kediaman kekal di luar skop tak kira berapa pemilik pada geran.
Contoh kerja: geran 50:50, pinjaman satu nama
Ambil unit disewa RM2,000 sebulan, dimiliki 50:50 oleh A dan B, dengan pinjaman nama A sahaja. A dan B masing-masing isytihar separuh sewa. A tolak faedah pinjaman menentang syer A; B tolak hanya perbelanjaan B sebenar bayar.
| Item | Jumlah (RM) | Diisytihar oleh |
|---|---|---|
| Sewa bulanan | 2,000 | — |
| Sewa tahunan kasar | 24,000 | — |
| Syer sewa A (50%) | 12,000 | Pemilik A |
| Syer sewa B (50%) | 12,000 | Pemilik B |
| Faedah pinjaman tahun ini | 9,000 | A tolak menentang syer RM12,000 A |
| Cukai taksiran + cukai tanah (dibayar A) | 700 | A tolak menentang syer A |
| Insurans kebakaran (polisi nama B) | 250 | B tolak menentang syer B |
| Pembaikan biasa (dibayar B, berinvois) | 1,100 | B tolak menentang syer B |
| Syer bersih A | 12,000 - 9,000 - 700 = 2,300 | Pemilik A |
| Syer bersih B | 12,000 - 250 - 1,100 = 10,650 | Pemilik B |
Angka ilustrasi sahaja — faedah, perbelanjaan dan syer anda akan berbeza. Setiap syer bersih kemudian dikenakan pada kadar pemilik sendiri. Sahkan pembahagian, jadual faedah dan setiap perbelanjaan dengan ejen cukai berautoriti sebelum hantar. Sumber: Ketetapan Amalan LHDN No. 12/2018.
Asimetri dalam contoh ini biasa dan dijangka: A tanggung pinjaman jadi tuntut potongan faedah besar; B tak ada pinjaman jadi isytihar syer bersih lebih tinggi. Ini bukan pengelakan — ia setiap pemilik tolak apa yang berhak secara sah.
Macam mana SPEEDHOME bantu pemilik bersama hantar bahagian betul
SPEEDHOME bukan ejen cukai dan tak hantar pulangan. Ia kekal aliran penyewaan — perjanjian sewa, lejar sewa, mesej pembaikan, log foto masuk dan keluar — di satu tempat, jadi setiap pemilik bersama boleh tarik syer rekod sendiri semasa pengisytiharan.
Kegagalan berulang dalam kes nama-bersama bukan undang-undang cukai; ia rekod. Dua pemilik, satu akaun sewa, satu pinjaman, pembaikan terpisah dua telefon — menjelang musim cukai tiada siapa boleh bukti siapa bayar apa. Tuan rumah yang kekal aliran penyewaan pada satu platform, dengan dokumen pemilikan dan jadual pinjaman tersimpan sebelah, sampai ke pengisytiharan dengan kertas kerja per-pemilik yang bersih bukannya rekonstruksi. SPEEDHOME mengendalikan 30,000+ perjanjian sewa di Malaysia — rekod penyewaan nama-bersama duduk sebelah dokumen pemilikan dan jadual pinjaman yang ejen cukai akan minta, jadi setiap pemilik bersama boleh tarik syer rekod sendiri semasa pengisytiharan tanpa perlu membina semula sejarah pembayaran dari mesej WhatsApp dan resit bertaburan.
Untuk pemilik bersama yang mahu rekod diurus sebagai sebahagian aliran kerja pengurusan hartanah, rujuk perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME. Untuk rangka penuh bagaimana pendapatan sewa dikenakan cukai merentasi struktur pemilikan, baca panduan cukai pendapatan sewa tuan rumah Malaysia. Untuk soalan nama-bersama yang lebih luas, rujuk hartanah nama bersama — siapa isytihar pendapatan sewa ke LHDN.
FAQ
Boleh pemilik bukan-peminjam tolak faedah pinjaman juga?
Tidak. Potongan faedah pinjaman milik pemilik yang terikat secara sah pada perjanjian pinjaman. Kalau hanya satu nama pada pinjaman, hanya pemilik itu boleh tuntut faedah — walaupun geran bersama. Rakan pemilik bukan-peminjam tak boleh tolak faedah atas pinjaman yang dia tak tandatangani.
Kalau semua sewa masuk ke akaun satu pemilik, siapa isytihar?
Kedua-dua pemilik isytihar syer pemilikan, tak kira akaun bank mana terima duit. LHDN ikut geran, bukan akaun. Pemegang akaun patut kekal rekod jelas macam sewa kemudian dibahagi ke setiap rakan pemilik, untuk rekonsiliasi jejak bank dengan syer yang diisytihar.
Kami pemilik 50:50 tapi mahu isytihar 100:0 untuk guna kadar satu orang — dibenarkan?
Tidak. Pembahagian mesti ikut syer pemilikan sah pada geran. Anda tak boleh memperuntukkan semula sewa ke pemilik berkepala rendah semata-mata untuk kelebihan cukai. Kalau anda benar-benar mahu pembahagian berbeza, pemilikan itu sendiri mesti berubah melalui pemindahan sah, yang ada akibat duti setem dan RPGT sendiri — dapatkan nasihat sebelum buat ini.
Adakah susunan nama-bersama ubah kedudukan SST?
Tidak. Sewa kediaman di luar skop cukai perkhidmatan tak kira berapa pemilik pada geran. Tuan rumah kediaman biasa — nama-bersama atau nama-tunggal — tak cas SST atas sewa. Ambang pendaftaran RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan/pajakan kena pada penyewaan komersial dan bukan kediaman.
Satu pemilik residen dan satu lagi bukan residen — macam mana sewa dikenakan cukai?
Setiap pemilik dikenakan pada syer sendiri pada kadar sendiri. Residen bayar kadar residen berperingkat atas syer bersih; bukan residen bayar kadar tetap 30% atas syer sewa Malaysia bersih dari YA2020, tanpa pelepasan peribadi. Potongan dibenarkan masih kena ke kedua-dua sebelum kadar dikenakan.
Dokumen apa yang buktikan syer pemilikan saya untuk LHDN?
Geran strata, Perakuan Pemindahan, atau geran yang tunjuk nama dan syer ialah bukti utama. Perjanjian pinjaman secara berasingan bukti siapa boleh tuntut faedah. Simpan kedua-duanya, plus jadual faedah bank, dalam fail cukai tahunan setiap pemilik.