Disemak oleh Ahmad Faizal, Akauntan Berdaftar (MIA member no. dilindungi), pada 24 Jun 2026. Angka cukai disahkan melalui Public Ruling LHDN No. 12/2018 dan Akta Cukai Pendapatan 1967.
Apakah Denda Kalau Tuan Rumah Tak Isytihar Pendapatan Sewa?
Tuan rumah yang tidak isytihar pendapatan sewa terdedah denda RM1,000–RM20,000 atau penjara sehingga 6 bulan, di bawah Seksyen 113(1) Akta Cukai Pendapatan 1967 (penalti 45–100% tambahan di bawah §113(3)).
| Kesalahan | Denda / Hukuman | Seksyen ACP 1967 |
|---|---|---|
| Tidak isytihar pendapatan sewa (kes pertama) | Denda RM1,000–RM20,000 DAN/ATAU penjara sehingga 6 bulan | Seksyen 113(1) |
| Gagal kemukakan Borang Cukai (B/BE) | Denda RM200–RM20,000 DAN/ATAU penjara sehingga 6 bulan | Seksyen 112 |
| Cukai taksiran semula (cukai tertunggak) | Cukai asal + penalti 45%–100% atas cukai yang kena dibayar | Seksyen 113(3) |
| Bayar lewat selepas taksiran | Penalti 10% atas baki cukai yang belum dibayar | Seksyen 103 |
Seksyen 4(d) lwn 4(a): perniagaan atau pelaburan?
LHDN Public Ruling No. 12/2018 (para 4 & 5) menjelaskan bahawa pendapatan sewa masuk Bahagian 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 jika kebanyakan kes merupakan pelaburan pasif — satu hartanah kediaman yang disewa tanpa pengendalian harian. Masuk Bahagian 4(a) pula jika pengendalian sewa itu cukup aktif untuk dianggap perniagaan (contoh: khidmat pengemasan, penyambut tetamu, pengurusan shift). Contoh: seorang pesara yang menyewakan satu kondo di Kuala Lumpur secara pasif → 4(d). Seorang yang menyewakan 6 unit servis apartmen dengan kakitangan sendiri → 4(a).
Berapa tahun LHDN boleh taksiran semula?
LHDN boleh taksiran semula cukai sehingga 5 tahun ke belakang dalam kes biasa. Dalam kes fraud atau keingkaran yang disengajakan (wilful default), tempoh dilanjutkan kepada 7 tahun di bawah Seksyen 91 Akta Cukai Pendapatan 1967.
Macam Mana LHDN Tahu Kalau Tuan Rumah Tidak Isytihar?
LHDN ada sekurang-kurangnya lima sumber data bebas untuk kesan tuan rumah yang tidak declare — termasuk Cukai Taksiran, rekod bank, dan duti setem perjanjian sewa.
Sumber data yang digunakan LHDN:
- Data Cukai Taksiran (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta) — bandingkan pemilik hartanah dengan rekod deklarasi cukai sedia ada
- Data perbankan — kredit bulanan yang konsisten, terutamanya amaun seragam, petanda kuat aktiviti penyewaan
- Duti Setem perjanjian sewa — perjanjian yang disetemkan melalui e-Duti Setem (MyTax) ada rekod rasmi yang mengesahkan penyewaan berlaku
- Laporan oleh penyewa atau pihak ketiga — pertikaian deposit atau aduan boleh mencetuskan siasatan LHDN
- Perbandingan dengan rekod JPN — alamat berdaftar yang tidak sepadan dengan alamat hartanah boleh mencetuskan semakan lanjut
Berapa Cukai Sewa Yang Sebenarnya Kena Bayar?
Pendapatan sewa biasanya dikira di bawah Bahagian 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967. Kadar cukai ikut bracket peribadi tuan rumah, dan selepas tolak perbelanjaan yang dibenarkan, ramai tuan rumah bayar lebih rendah dari jangkaan.
Contoh pengiraan: 3 julat sewa bulanan
| Sewa bulanan (RM) | Sewa tahunan kasar (RM) | Anggaran perbelanjaan dibenarkan (RM) | Pendapatan sewa bersih (RM) | Anggaran cukai (julat 13%–26%) (RM) |
|---|---|---|---|---|
| 2,000 | 24,000 | ~14,500 (faedah pinjaman + cukai pintu + insurans) | ~9,500 | ~1,235 |
| 2,500 | 30,000 | ~16,500 | ~13,500 | ~1,755 |
| 3,500 | 42,000 | ~20,500 | ~21,500 | ~3,200 |
Nota: pengiraan di atas ialah ilustrasi sahaja. Perbelanjaan sebenar bergantung kepada resit, pinjaman dan keadaan tuan rumah. Sila semak Public Ruling 12/2018 (para 8.2, 8.6) dan kira cukai sebenar melalui MyTax.
Perbelanjaan yang dibenarkan LHDN termasuk faedah pinjaman perumahan (bukan bayaran prinsipal), cukai taksiran, caj pengurusan strata, premium insurans kebakaran, dan perbelanjaan pembaikan sah (bukan ubahsuai atau naik taraf). Butiran penuh dalam panduan potongan cukai tuan rumah Malaysia.
Macam Mana Nak Isytihar Pendapatan Sewa Dengan Betul?
Isytihar melalui Borang B (jika ada perniagaan) atau Borang BE (pekerja makan gaji) setiap tahun sebelum tarikh akhir MyTax, secara dalam talian melalui portal mytax.hasil.gov.my.
Langkah e-Filing pendapatan sewa
- Log masuk ke MyTax (mytax.hasil.gov.my) dengan MyKad digital atau nombor cukai
- Pilih e-Filing dan buka Borang B atau Borang BE ikut kategori
- Isi bahagian "Pendapatan Berkanun — Bahagian 4(d): Sewa"
- Masukkan sewa kasar, tolak semua perbelanjaan yang dibenarkan
- Simpan semua resit dan dokumen sokongan selama 7 tahun — ini keperluan LHDN
Rekod yang perlu disimpan 7 tahun
- Perjanjian sewa yang telah disetemkan (resit e-Duti Setem)
- Penyata bank bulanan yang menunjukkan kredit sewa
- Resit faedah pinjaman perumahan (bukan resit bayaran bulanan penuh)
- Resit cukai taksiran / cukai pintu
- Resit caj pengurusan atau penyelenggaraan strata
- Resit premium insurans kebakaran
- Resit pembaikan (bukan ubahsuai atau naik taraf)
- Dokumen e-Filing yang dihantar dan resit pengesahan
CP500: kalau tuan rumah ada pekerjaan bergaji
Ramai tuan rumah di Malaysia sebenarnya ada pekerjaan utama makan gaji dan hartanah disewa adalah pendapatan sampingan. Dalam kes itu, LHDN akan hantar CP500 (Notis Taksiran Ansuran) yang memecahkan baki cukai yang kena dibayar kepada ansuran bulanan — biasanya 6 atau 12 bulan. Sekiranya sewa jatuh naik pada tahun tersebut, tuntut pengurangan ansuran CP500 secara bertulis kepada LHDN sebelum tarikh akhir ansuran pertama.
Bukan pemastautin: kadar 30% ke atas sewa bersih
Tuan rumah individu yang bukan pemastautin Malaysia (contoh: ekspatriat yang sudah pulang, atau warganegara asing yang menyewakan hartanah di Malaysia) dicukai pada kadar flat 30% ke atas sewa bersih selepas tolak perbelanjaan yang dibenarkan. Kadar ini berbeza dari pengiraan residen yang progresif. Butiran lanjut dalam panduan cukai sewa bukan pemastautin.
SPEEDHOME: sudut data pengendali
Data pengendali SPEEDHOME (CEO-disahkan 2026-06-20) menunjukkan purata masa dari mula tunggakan sewa ke tindakan pemulihan adalah lebih kurang 31 hari — jalan yang jauh lebih pendek daripada tindakan manual tuan rumah yang bergantung kepada khidmat pesanan ringkas dan rekod kertas.
Tuan rumah yang berdaftar dengan SPEEDHOME mendapat penyata transaksi sewa yang lengkap dan sistematik — setiap bayaran ada cap tarikh dan masa, duti setem disempurnakan secara automatik melalui e-Duti Setem, dan rekod boleh dimuat turun terus dalam format yang boleh dilampirkan kepada Borang B / BE. Ini menghapuskan kerja anggaran manual ketika tiba musim cukai, dan memberikan audit trail yang utuh sekiranya LHDN memilih untuk menyemak. Rekod SPEEDHOME sendiri direka supaya menjadi lampiran terus kepada e-Filing Borang B / BE — angka sewa bulanan, tarikh bayaran, dan resit duti setem yang boleh ditampal terus ke lampiran. Untuk perbandingan dengan cara tradisional (tunai, kertas, tiada jejak digital), semak pilihan di sewa rumah di Malaysia.
Untuk panduan penuh tentang cara isytihar termasuk contoh pengiraan RM2,000–RM3,500 sebulan, baca panduan cukai pendapatan sewa tuan rumah Malaysia dan panduan langkah demi langkah e-Filing Borang B / BE.
Kalau Tuan Rumah Tak Pernah Isytihar — Apa Perlu Buat Sekarang?
Buat pengakuan sukarela kepada LHDN sebelum dikesan. LHDN ada program khas untuk kes sebegini — penalti biasanya lebih rendah berbanding kes yang ditangkap melalui audit atau siasatan.
Perkara yang perlu dilakukan:
- Jangan tunggu — setiap tahun yang berlalu menambah liabiliti cukai dan potensi penalti
- Kumpul rekod — penyata bank, perjanjian sewa, resit perbelanjaan untuk semua tahun berkenaan
- Semak bracket cukai — kira anggaran cukai sebenar selepas tolak potongan; selalunya lebih rendah dari yang dibimbangkan
- Hubungi LHDN atau akauntan berdaftar untuk nasihat spesifik berdasarkan situasi
- Kemukakan pengakuan sukarela secara bertulis — LHDN mengendalikan program pengakuan sukarela (voluntary disclosure) yang biasanya menetapkan penalti lebih rendah sedikit berbanding kadar taksiran semula penuh
FAQ
Apakah denda kalau tidak isytihar pendapatan sewa kepada LHDN?
Denda RM1,000–RM20,000 atau penjara sehingga 6 bulan di bawah Seksyen 113 Akta Cukai Pendapatan 1967. LHDN juga boleh kenakan taksiran semula cukai dengan penalti 45%–100% atas cukai yang sepatutnya dibayar.
Adakah LHDN boleh tahu kalau saya sewa rumah tanpa isytihar?
Ya. LHDN padankan Cukai Taksiran, data perbankan, duti setem, dan rekod JPN untuk kesan tuan rumah yang tidak patuh. Perjanjian sewa yang disetemkan melalui e-Duti Setem sejak Januari 2026 meninggalkan rekod rasmi secara automatik.
Kalau sewa rendah (contoh RM800 sebulan), masih wajib isytihar ke?
Ya. Akta Cukai Pendapatan 1967 tidak menetapkan ambang minimum — semua pendapatan sewa daripada hartanah di Malaysia kena isytihar, walau sekali pun jumlahnya kecil. Walaubagaimanapun, selepas tolak faedah pinjaman, cukai taksiran, insurans dan pembaikan, cukai sebenar yang kena bayar mungkin sifar atau sangat rendah bergantung bracket cukai peribadi anda.
Berapa tahun LHDN boleh taksiran semula cukai yang tidak dibayar?
5 tahun ke belakang dalam kes biasa, dan sehingga 7 tahun dalam kes fraud atau keingkaran yang disengajakan (wilful default) di bawah Seksyen 91 Akta Cukai Pendapatan 1967.
Adakah pengakuan sukarela boleh kurangkan penalti?
Ya. Program pengakuan sukarela LHDN (Surat Pengakuan Sukarela) menetapkan penalti lebih rendah daripada kes yang dikesan melalui audit atau siasatan. Hantar surat kepada LHDN sebelum mereka mula menyiasat. Hantar surat melalui portal hasil.gov.my > e-Daftar > Surat Pengakuan Sukarela, atau rujuk akauntan berdaftar.
Boleh tak saya tolak perbelanjaan pembaikan dari pendapatan sewa?
Boleh, tetapi terhad. Pembaikan sah (membaiki yang rosak) boleh ditolak. Ubahsuai atau naik taraf (menambah sesuatu yang baru) tidak boleh ditolak sebagai perbelanjaan semasa — ia dikira sebagai kos modal (capital expenditure) dan biasanya perlu disusutnilaikan. Rujuk Public Ruling 12/2018 para 8.3.