Perjanjian sewa Malaysia mesti menyatakan terma penting seperti sewa, tempoh, dan ambang penyelenggaraan RM150–RM300 yang memisahkan tugas pembaikan penyewa dan tuan rumah. Ia mesti disetem melalui e-Duti Setem dalam masa 30 hari menggunakan kadar Akta Kewangan 2024 (contohnya, RM1 per RM250 untuk setahun) untuk dikuatkuasakan di mahkamah.
Apakah perkara penting dalam perjanjian sewa?
Perjanjian sewa Malaysia mesti menyatakan nama penuh semua pihak, alamat hartanah dan kegunaan yang dibenarkan, sewa bulanan dengan tarikh matang, tempoh sewaan, amaun deposit keselamatan dan syarat pemulangan, tanggungjawab penyelenggaraan, serta tempoh notis untuk penamatan atau pembaharuan. Setiap klausa menentukan apa yang boleh dikuatkuasakan — dan berapa duti setem yang perlu dibayar.
Tiada Akta Sewaan Kediaman khusus berkuat kuasa di Malaysia sehingga 2026 — rang undang-undang RTA yang dicadangkan masih dalam peringkat "draf akhir" dan belum dibentangkan di Parlimen. Sewaan kediaman dikawal oleh perjanjian itu sendiri bersama undang-undang am: Akta Kontrak 1950, Akta Undang-Undang Sivil 1956, dan Akta Relif Spesifik 1950. Perjanjian bukan formaliti; ia adalah dokumen undang-undang utama bagi kedua-dua tuan rumah dan penyewa. Sebaik ditandatangani dan disetem dalam tempoh 30 hari melalui portal e-Duti Setem LHDN, ia boleh dikuatkuasakan di mahkamah sivil.
Sebelum mendalami setiap klausa, cara terpantas untuk melihat kos setem yang akan ditanggung — dan bagaimana pilihan tempoh mengubah kos itu — ialah kalkulator duti setem perjanjian sewa.
Urutan bacaan jika anda cuma ada sepuluh minit. Buka klausa tempoh sewaan, sewa dan bayaran lewat, deposit keselamatan, dan notis atau penamatan awal sebelum yang lain. Empat klausa inilah yang akan menentukan pertikaian pada akhir tempoh sewa. Klausa penyelenggaraan, subsewa, dan kegunaan yang dibenarkan juga penting, tetapi keempat-empat di atas menentukan sama ada sewaan itu boleh dikuatkuasakan.
Tempoh sewaan — kenapa ia mengubah duti setem anda?
Tempoh sewaan ialah tempoh perjanjian berjalan: tempoh tetap (paling lazim 12 bulan) dengan tarikh mula dan tamat yang jelas, atau sewaan berkala (bulan ke bulan). Tempoh ialah pemboleh ubah tunggal yang memindahkan anda merentasi jalur kadar duti setem Akta Kewangan 2024 — jadi perjanjian 1 tahun dan 2 tahun untuk unit yang sama menanggung kos setem yang berbeza.
Di bawah Akta Kewangan 2024, duti setem dikenakan ke atas sewa tahunan penuh tanpa pengecualian (pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang dahulunya terpakai telah dimansuhkan mulai Januari 2025). Kadar bagi setiap RM250 sewa tahunan bergantung sepenuhnya pada tempoh pajakan:
| Tempoh sewaan | Kadar setiap RM250 sewa tahunan | Kadar lama (sebelum Januari 2025) |
|---|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 | RM1 |
| Lebih 1 tahun hingga 3 tahun | RM3 | RM2 |
| Lebih 3 tahun hingga 5 tahun | RM5 | RM4 |
| Lebih 5 tahun | RM7 | RM4 |
Sumber: Akta Kewangan 2024, LHDN. Duti ke atas sewa tahunan penuh dari ringgit pertama.
Contoh perjanjian 12 bulan pada sewa RM2,000/bulan = sewa tahunan RM24,000. Duti = RM24,000 ÷ 250 × RM1 = RM96. Unit yang sama untuk perjanjian 24 bulan: RM24,000 ÷ 250 × RM3 = RM288. Pilihan tempoh bukan sekadar soal komitmen; ia mempunyai kos RM yang langsung.
Apa yang perlu ditulis dalam klausa: Tarikh mula dan tarikh tamat yang jelas (contoh "1 Januari 2026 hingga 31 Disember 2026"), dan pernyataan apa yang berlaku pada tarikh tamat — sambungan automatik bulan-ke-bulan pada sewa yang sama, pembaharuan pada sewa baharu yang dipersetujui, atau pemilikan kosong. Keheningan tentang sambungan sebenarnya memberi kesan yang sama seperti sewaan automatik bulan-ke-bulan, yang boleh berlarutan selepas anda jangka akan berakhir.
Untuk panduan penuh pengesetan sendiri, lihat cara setem perjanjian sewa dalam talian. Jika anda mempertimbangkan mana-mana pilihan berkaitan perjanjian daripada SPEEDHOME, sahkan terma semasa terus dengan SPEEDHOME sebelum bergantung padanya.
Sewa, terma bayaran dan klausa lewat macam mana ditulis?
Nyatakan sewa bulanan dalam RM dengan angka dan perkataan, tarikh matang, kaedah bayaran yang diterima, tempoh tangguh, dan penalti bayaran lewat. Pindahan bank ke akaun yang dinamakan ialah satu-satunya kaedah bayaran yang menghasilkan jejak kertas yang boleh dipercayai bagi kedua-dua pihak.
| Elemen klausa | Apa yang perlu disertakan | Apa yang patut ditolak |
|---|---|---|
| Sewa bulanan | Amaun RM dalam angka dan perkataan | "Sewa seperti yang dipersetujui" tanpa angka |
| Tarikh matang | Hari tertentu (contoh 1hb, 7hb) | "Dalam minggu pertama" — pilih hari tetap |
| Tempoh tangguh | 7–14 hari adalah lazim | Tiada tempoh tangguh langsung, atau tangguh satu hari |
| Penalti lewat | Amaun RM atau % sehari; nyatakan had | Peratusan harian tanpa had yang terkumpul |
| Pencetus bayaran terlepas | 2–3 bayaran terlepas sebagai asas notis bertulis | Satu bayaran terlepas mencetuskan penamatan |
| Kaedah bayaran | Pindahan bank ke akaun yang dinamakan; rekod setiap pindahan | Tunai di tangan tanpa resit |
Berapa amaun deposit keselamatan, potongan dan tempoh pemulangannya?
Dua bulan sewa sebagai deposit keselamatan ditambah setengah bulan sewa sebagai deposit utiliti adalah norma pasaran. Nyatakan amaun deposit, senarai terperinci peristiwa yang boleh ditolak, dan tempoh pemulangan selepas pemilikan kosong — 14–30 hari adalah julat lazim. Terma ini dikawal oleh perjanjian anda, bukan statut.
Malaysia tidak mempunyai had berkanun ke atas deposit kediaman di bawah undang-undang semasa. Tiada juga tarikh akhir berkanun untuk pemulangan deposit — rang undang-undang RTA yang dicadangkan untuk memperkenalkan peraturan ini belum berkuat kuasa. Peruntukan perjanjian itu sendiri yang mengawal kedua-duanya. Hak tuan rumah untuk menahan deposit adalah terhad kepada kerugian yang terbukti di bawah s.74 Akta Kontrak 1950 — menahan deposit penuh apabila kerosakan sebenar adalah kecil adalah pelanggaran.
| Jenis deposit | Amaun lazim | Tujuan |
|---|---|---|
| Deposit keselamatan | 2 bulan sewa | Sewa tertunggak dan pelanggaran sewaan |
| Deposit utiliti | ½ bulan sewa | Bil utiliti tertunggak semasa keluar |
| Kad akses / kunci | RM100–300 | Kos penggantian |
Pertikaian deposit yang tidak dapat diselesaikan antara pihak akan dibawa ke mahkamah sivil. Tuntutan sehingga RM5,000 menggunakan prosiding tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tiada peguam diperlukan). Tuntutan lebih besar ke Mahkamah Majistret atau Sesyen. Tiada tribunal penyewaan kediaman khusus di Malaysia.
Apa yang perlu ditulis dalam klausa: "Pemilik hendaklah memulangkan deposit keselamatan dalam tempoh 14 hari selepas pemilikan kosong, ditolak sebarang potongan terperinci untuk kerosakan melebihi haus lusuh biasa, sewa tertunggak, atau kunci yang tidak dipulangkan. Penyata potongan bertulis dengan bukti bergambar hendaklah diberikan kepada Penyewa." Elakkan klausa yang menyebut "pemulangan deposit mengikut budi bicara tuan rumah" — klausa sedemikian lebih sukar dikuatkuasakan dari sisi penyewa.
Tempoh notis, penamatan awal dan tahanan macam mana ditulis?
Nyatakan tempoh notis (lazimnya notis bertulis 2 bulan daripada mana-mana pihak) dan akibat penamatan awal: rampasan deposit, sewa sebagai ganti notis, atau klausa tebus. Jika penyewa tinggal melebihi tempoh selepas perjanjian tamat, tuan rumah boleh memilih untuk menuntut sewa dua kali ganda bagi tempoh tahanan.
Tiada statut Malaysia yang menetapkan tempoh notis default untuk sewaan kediaman persendirian sehingga 2026. Tempoh yang anda ada tertakluk pada perjanjian; notis bertulis 2 bulan adalah terma pasaran yang lazim, tetapi perjanjian boleh menetapkan tempoh lain selagi kedua-dua pihak menandatanganinya.
Di bawah seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956, tuan rumah boleh mengenakan sewa dua kali ganda kepada penyewa yang memegang hartanah selepas sewaan tamat bagi tempoh penyewa tinggal melebihi, sehingga pemilikan kosong diserahkan. Hak ini datang daripada statut; tuan rumah mesti secara jelas memilih untuk menuntutnya — ia tidak automatik.
Perjanjian yang senyap tentang penamatan awal menyebabkan kedua-dua pihak bergantung pada undang-undang kontrak am, yang bermaksud prosiding mahkamah untuk diselesaikan. Struktur klausa yang paling praktikal:
- Tempoh notis: notis bertulis 2 bulan daripada mana-mana pihak.
- Bayaran penamatan awal: sewa setara untuk baki tempoh notis.
- Layanan deposit: deposit keselamatan boleh digunakan sebagai ganti notis, atau dipulangkan selepas potongan jika bayaran tebus dibayar berasingan.
Tanggungjawab penyelenggaraan macam mana dibahagi?
Tetapkan tanggungjawab pembaikan dalam perjanjian dan letakkan ambang kos — di bawahnya penyewa kendalikan dan di atasnya tuan rumah mesti bertindak. Tanpa ambang, pertikaian pembaikan kecil menjadi potongan yang dipertikaikan semasa keluar.
| Jenis pembaikan | Tanggungjawab lazim |
|---|---|
| Mentol lampu, kebocoran kecil, kawalan perosak | Penyewa |
| Pembersihan dan penapis penghawa dingin | Penyewa |
| Pemampat atau pendingin penghawa dingin | Tuan rumah |
| Kerosakan tangki pemanas air | Tuan rumah |
| Pembaikan struktur, bumbung, paip utama | Tuan rumah |
| Kerosakan peralatan besar (akibat usia) | Tuan rumah |
Ambang kos yang memisahkan obligasi penyewa dan tuan rumah lazimnya ditetapkan pada RM150–300 dalam perjanjian kediaman Malaysia. Di atas ambang, tuan rumah mesti bertindak balas dalam tempoh yang ditetapkan — 7–14 hari untuk item bukan kecemasan. Pembaikan di bawah ambang tidak seharusnya ditolak daripada deposit semasa keluar melainkan dipersetujui secara bertulis.
Apa yang perlu ditulis dalam klausa: "Penyewa bertanggungjawab ke atas pembaikan sehingga RM[X] setiap item. Tuan rumah bertanggungjawab ke atas pembaikan melebihi ambang itu dan hendaklah bertindak balas dalam tempoh 14 hari selepas notis bertulis untuk item bukan kecemasan." Tanpa angka ambang, kedua-dua pihak akan berdebat tentang setiap mentol.
Apa peraturan penyewaan semula, kegunaan dibenarkan dan aktiviti dilarang?
Nyatakan secara jelas sama ada penyewaan semula dibenarkan, sama ada pejabat rumah atau pendaftaran perniagaan di alamat dibenarkan, dan sama ada platform sewaan jangka pendek dilarang. Keheningan mengenai perkara ini ditafsir menentang pihak yang menyediakan klausa — biasanya tuan rumah.
Hartanah strata (apartmen dan kondominium) mungkin juga mempunyai undang-undang kecil JMB atau perbadanan pengurusan yang menyekat haiwan peliharaan, kerja ubah suai, dan sewaan jangka pendek. Perjanjian sewa perlu menghendaki penyewa mematuhi undang-undang kecil bangunan dan menjelaskan bahawa sebarang denda JMB yang timbul daripada penggunaan unit oleh penyewa adalah kos penyewa.
Apa yang perlu ditulis tentang subsewa: "Penyewa tidak boleh menyewakan semula keseluruhan atau mana-mana bahagian Hartanah tanpa persetujuan bertulis terdahulu daripada Tuan rumah. Sebarang subsewaan yang diluluskan tidak mewujudkan hubungan sewaan baharu antara sub-penyewa dan Tuan rumah." Ayat kedua penting: tanpanya, sub-penyewa boleh berhujah bahawa mereka mempunyai hubungan langsung dengan tuan rumah.
12 bulan berbanding 24 bulan: pertukaran sekilas pandang
Pilihan tempoh ialah satu-satunya keputusan yang mengubah kedua-dua kadar duti setem dan geseran pembaharuan. Perjanjian 12 bulan mengekalkan kos rendah dan membuka tingkap keluar; perjanjian 24 bulan lebih mahal untuk disetem tetapi menghapuskan rundingan pembaharuan tahunan. Pilih berdasarkan jangkaan sebenar tempoh sewaan, bukan kadar utama.
| Dimensi | Perjanjian 12 bulan | Perjanjian 24 bulan |
|---|---|---|
| Jalur kadar duti setem (Akta Kewangan 2024) | RM1 setiap RM250 sewa tahunan | RM3 setiap RM250 sewa tahunan |
| Duti setem untuk unit RM2,000/bulan | RM96 | RM288 |
| Geseran pembaharuan | Satu rundingan pembaharuan pada bulan 11–12 | Satu rundingan pembaharuan pada bulan 23–24 |
| Fleksibiliti keluar jika rancangan berubah | Notis dua bulan hampir hujung tempoh | Notis dua bulan hampir hujung tempoh, tetapi kos keluar awal lebih besar |
| Paling sesuai untuk | Penyewa yang mungkin berpindah kerja dalam masa setahun | Penyewa yang mahu rumah stabil selama dua tahun dan mahu elak kajian sewa tahunan |
Perjanjian 12 bulan tidak semestinya lebih murah secara keseluruhan. Jika perjanjian 24 bulan mengunci angka sewa yang diketahui selama dua tahun sementara pasaran naik, kenaikan sewa yang dijimatkan boleh melebihi duti setem yang lebih tinggi. Jalankan perbandingan pada kalkulator duti setem sebelum membuat keputusan; kadarnya ialah satu-satunya angka yang berbeza secara mekanikal.
Soalan lazim
Apakah maksud tempoh sewaan di Malaysia?
Tempoh sewaan ialah tempoh tetap yang diliputi oleh perjanjian yang ditandatangani — lazimnya 12 bulan (1 tahun) atau 24 bulan (2 tahun). Ia menetapkan tarikh mula dan tamat, menentukan jalur kadar duti setem Akta Kewangan 2024, dan mentakrifkan bila notis diperlukan untuk pembaharuan atau pemilikan kosong.
Kebanyakan sewaan kediaman Malaysia berjalan selama 12 bulan. Perjanjian 24 bulan lebih mahal untuk disetem (RM3 setiap RM250 berbanding RM1 setiap RM250) tetapi memberikan lebih kestabilan dan mengelakkan kos serta gangguan rundingan pembaharuan tahunan. Kedua-dua pihak boleh juga bersetuju pada tempoh yang lebih panjang (melebihi 3 tahun), tetapi ini bergerak ke jalur kadar yang lebih tinggi dan — untuk sewaan melebihi 3 tahun — memerlukan pendaftaran Pejabat Tanah sebagai pajakan formal.
Siapa yang membayar duti setem — tuan rumah atau penyewa?
Mengikut lazim, penyewa membayar duti setem ke atas perjanjian sewa jika perjanjian senyap tentang siapa yang liable. Ini ialah lazim pasaran, bukan peraturan berkanun. Pihak-pihak boleh bersetuju sebaliknya, dan sesetengah perjanjian membahagikan kos atau menyerahkannya kepada tuan rumah.
Akta Setem mengenakan duti ke atas instrumen, bukan ke atas pihak yang dinamakan. Dalam amalan, penyewa lazimnya menanggung kos sebagai sebahagian daripada perbelanjaan masuk, tetapi peruntukan itu boleh dirundingkan dan mesti dinyatakan dalam perjanjian jika lazim lalai tidak dapat diterima oleh mana-mana pihak.
Bolehkah tuan rumah halau penyewa tanpa perintah mahkamah?
Tidak. Tuan rumah tidak boleh mengusir penyewa secara sendiri. Menghalang akses penyewa, memutuskan bekalan air atau elektrik, atau membuang barang penyewa tanpa perintah mahkamah adalah menyalahi undang-undang di bawah s.7(2) Akta Relif Spesifik 1950 dan boleh mendedahkan tuan rumah kepada liabiliti sivil.
Pemulihan milik daripada penyewa yang tidak membayar atau yang memegang hartanah melebihi tempoh memerlukan proses mahkamah: permintaan bertulis, kemudian Writ of Possession untuk mendapatkan semula unit dan/atau Writ of Distress untuk mendapatkan tunggakan, yang dikuatkuasakan oleh bailif mahkamah.
Apakah perbezaan antara sewaan dan pajakan?
Sewaan lazimnya berjalan sehingga 3 tahun dan dikawal terutamanya oleh perjanjian itu sendiri — tiada pendaftaran Pejabat Tanah diperlukan. Pajakan melebihi 3 tahun mesti didaftarkan secara formal dengan Pejabat Tanah. Kebanyakan sewaan kediaman Malaysia menggunakan sewaan, bukan pajakan berdaftar.
Perbezaan ini juga menjejaskan duti setem: sewaan melebihi 5 tahun menanggung jalur kadar tertinggi (RM7 setiap RM250 sewa tahunan). Untuk susunan kediaman 1–2 tahun yang biasa, perjanjian sewaan standard ialah instrumen yang betul.
Adakah mesej WhatsApp boleh dikira sebagai bukti dalam pertikaian sewa?
Ya — ia berguna sebagai bukti sokongan, tetapi jangan jadikan ia satu-satunya rekod anda. Simpan perjanjian sewa yang ditandatangani, sijil setem, resit bayaran, gambar pemeriksaan, dan sebarang pengakuan daripada pihak satu lagi dalam satu folder. WhatsApp paling berguna untuk menunjukkan apa yang dipersetujui atau bila notis dihantar; ia lebih lemah sendirian untuk membuktikan keadaan atau nilai.
Untuk mengira duti setem ke atas perjanjian sewa anda, lihat kalkulator duti setem perjanjian sewa. Untuk memahami proses pengesetan e-Duti Setem langkah demi langkah, lihat cara setem perjanjian sewa dalam talian.
Bacaan berkaitan
Ketepatan halaman ini. Kenyataan undang-undang bersandar Akta Kontrak 1950; angka disemak terhadap daftar fakta bertarikh pada setiap kemas kini. Lapor kesilapan: [email protected].