Perjanjian sewa rumah di Malaysia mesti mengandungi maklumat lengkap pihak terlibat, penerangan premis, kadar sewa bulanan dan tarikh matang, tempoh sewaan tetap, deposit keselamatan, agihan tanggungjawab pembaikan, serta syarat notis penamatan. Setiap perjanjian wajib disetem melalui e-Duti Setem LHDN dalam masa 30 hari selepas ditandatangani mengikut skala Akta Kewangan 2024 (kadar RM1, RM3, RM5, atau RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan) agar sah dikuatkuasakan di mahkamah. Untuk menambah nama pasangan atau rakan sebagai co-tenant, ikut urutan dalam tambah nama dalam perjanjian sewa Malaysia. Bagi tuan rumah yang menimbang pilihan tanpa penampan tunai, adakah Zero Deposit selamat untuk tuan rumah menjawab soalan perlindungan itu. Kadar terperinci ikut tier pula boleh dikira dalam kalkulator duti setem perjanjian sewa 2026.
Apakah perkara penting dalam perjanjian sewa?
Perjanjian sewa (Tenancy Agreement atau TA) ialah kontrak undang-undang yang mengikat antara tuan rumah dan penyewa, menetapkan hak, obligasi, dan remedi bagi kedua-dua pihak sepanjang tempoh penyewaan. Dokumen ini mentakrifkan kadar sewa, tempoh sewaan, deposit, penyelenggaraan, serta prosedur penamatan dan pembaharuan secara jelas. Penyewa yang nak pastikan hak mereka terkumpul dari hari satu boleh ikut Lindungi Hak Anda Sebagai Penyewa Dalam Masa 30 Minit. Penyewa pertama kali yang nak gambaran penuh — kos, TA, deposit sifar — boleh bermula dengan Tip Penyewa Pertama Kali Malaysia 2026.
Di Malaysia, tiada Akta Sewaan Kediaman (Residential Tenancy Act) khusus yang berkuat kuasa sehingga 2026 — rang undang-undang RTA masih dalam proses penggubalan. Semua hubungan sewaan dikawal oleh terma kontrak bertulis yang dipersetujui bersama di bawah Akta Kontrak 1950, Akta Undang-Undang Sivil 1956, dan Akta Relif Spesifik 1950. Tanpa perjanjian bertulis yang disetemkan, sebarang pertikaian sukar dibuktikan di mahkamah.
Klausa-klausa teras yang wajib ada dalam perjanjian sewa merangkumi: 1. Maklumat Pihak & Premis: Nama penuh, nombor kad pengenalan/pasport, alamat surat-menyurat, serta alamat tepat hartanah yang disewakan berserta kegunaan yang dibenarkan. 2. Kadar Sewa & Bayaran: Amaun sewa bulanan yang dipersetujui, tarikh matang bayaran, kaedah pemindahan dana, dan tempoh tangguh. 3. Tempoh Sewaan: Tarikh mula, tarikh tamat, pilihan pembaharuan sewaan, dan syarat semakan sewa. 4. Deposit Keselamatan & Utiliti: Amaun deposit yang dipegang, syarat pemulangan deposit, serta senarai potongan yang dibenarkan. 5. Penyelenggaraan & Pembaikan: Agihan tanggungjawab kerosakan kecil, kerosakan struktur, dan ambang kos pembaikan. 6. Syarat Notis & Penamatan Awal: Tempoh notis bertulis yang diperlukan, remedi pelanggaran kontrak, dan hak penamatan awal.
Untuk sewa bilik khususnya, draf sedia ada senarai klausa yang sama ada boleh didapati dalam contoh perjanjian sewa bilik 2026.
Snapshot perjanjian sewa 2026 (klausa teras — ringkasan pada 2026-10):
| Klausa | Perkara yang mesti dinyatakan (2026) |
|---|---|
| Pihak & premis | Nama penuh, IC/pasport, alamat surat-menyurat, alamat hartanah, kegunaan dibenarkan |
| Sewa & bayaran | Amaun sewa bulanan (RM), tarikh matang, kaedah bayaran, tempoh tangguh |
| Tempoh sewaan | Tarikh mula/tamat, pilihan pembaharuan, syarat semakan sewa |
| Deposit | Amaun deposit keselamatan & utiliti, syarat pemulangan, potongan dibenarkan |
| Setem LHDN | e-Duti Setem dalam 30 hari — Akta Kewangan 2024 (kadar mengikut tempoh pajakan) |
| Notis & penamatan | Tempoh notis bertulis, remedi pelanggaran, hak penamatan awal |
Bagaimana tempoh sewaan mempengaruhi duti setem LHDN?
Tempoh sewaan menetapkan jangka masa perjanjian berkuat kuasa dan menentukan secara langsung jalur kadar duti setem di bawah Akta Kewangan 2024. Semakin panjang tempoh perjanjian, semakin tinggi kadar duti setem yang dikenakan ke atas setiap RM250 sewa tahunan.
Bermula Januari 2025 di bawah Akta Kewangan 2024, pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang terdahulu telah dimansuhkan sepenuhnya. Duti setem kini dikira ke atas jumlah sewa tahunan penuh dari ringgit pertama mengikut jalur tempoh:
| Tempoh Sewaan | Kadar Duti Setem (Akta Kewangan 2024) |
|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 setiap RM250 sewa tahunan |
| Melebihi 1 tahun hingga 3 tahun | RM3 setiap RM250 sewa tahunan |
| Melebihi 3 tahun hingga 5 tahun | RM5 setiap RM250 sewa tahunan |
| Melebihi 5 tahun | RM7 setiap RM250 sewa tahunan |
Nota: Formula pengiraan duti setem rasmi LHDN mengambil jumlah sewa tahunan (sewa bulanan didarab 12), dibahagikan dengan RM250 (dibundarkan ke atas jika ada baki pecahan), kemudian didarabkan dengan kadar jalur tempoh yang berkenaan.
Instrumen perjanjian sewa mesti disetemkan dalam tempoh 30 hari dari tarikh pelaksanaan di Malaysia bagi mengelakkan penalti pengesteman lewat. Anda boleh menyemak anggaran duti dengan tepat melalui kalkulator duti setem perjanjian sewa.
Bagaimana klausa sewa, tarikh matang dan bayaran lewat ditulis?
Klausa sewa mesti menyatakan amaun sewa bulanan secara tepat dalam angka dan perkataan, menetapkan tarikh matang tetap setiap bulan, kaedah pembayaran perbankan rasmi, serta klausa penalti jika berlaku kelewatan bayaran.
| Elemen Klausa | Amalan Terbaik | Amalan Yang Perlu Dielakkan |
|---|---|---|
| Amaun Sewa | Nyatakan angka RM tetap dan perkataan ringgit | "Sewa bulanan mengikut persetujuan semasa" tanpa angka nyata |
| Tarikh Matang | Tetapkan hari tertentu (contohnya 1hb atau 7hb setiap bulan) | "Pada awal setiap bulan" tanpa penetapan tarikh khusus |
| Tempoh Tangguh | Berikan tempoh tangguh munasabah (kebiasaannya 7 hari) | Tiada tempoh tangguh atau tindakan terus tanpa notis |
| Kaedah Bayaran | Pindahan bank terus ke akaun pemilik yang dinamakan | Bayaran tunai tanpa bukti bertulis atau resit rasmi |
| Notis Tunggakan | Hak mengeluarkan notis tuntutan bertulis jika ingkar | Mengunci pintu atau memotong utiliti secara sendiri |
Berapa amaun deposit keselamatan dan syarat pemulangannya?
Deposit keselamatan dan deposit utiliti berfungsi sebagai cagaran kewangan terhadap tunggakan sewa, bil utiliti belum jelas, atau kerosakan harta benda melebihi haus lusuh biasa. Undang-undang Malaysia tidak menetapkan had berkanun bagi deposit, maka amaun dan syarat pemulangan ditentukan sepenuhnya oleh kontrak.
Secara amalan pasaran kediaman Malaysia: - Deposit Keselamatan: Kebiasaannya bersamaan dua bulan sewa, digunakan untuk melindungi pemilik daripada tunggakan sewa atau kerosakan unit. - Deposit Utiliti: Kebiasaannya bersamaan setengah bulan sewa, bagi menampung bil elektrik, air, dan pembetungan yang belum dibayar semasa penyewa keluar. - Deposit Kad Akses / Kunci: Cagaran tambahan untuk kos gantian fizikal jika kad akses atau kunci hilang.
Di bawah Seksyen 74 Akta Kontrak 1950, hak tuan rumah untuk membuat potongan daripada deposit adalah terhad kepada pampasan bagi kerugian sebenar yang dialami. Sebarang potongan wajib disertakan dengan bukti bergambar, invois, atau resit pembaikan rasmi. Klausa perjanjian wajar menetapkan bahawa baki deposit dipulangkan dalam tempoh yang munasabah (kebiasaannya 14 hingga 30 hari) selepas pemilikan kosong diserahkan kembali. Untuk model sewaan tanpa deposit, had Zero Deposit dan kerosakan teruk jelaskan apa yang dilindungi dan apa yang tidak — patut difahami sebelum ia ditulis ke dalam perjanjian.
Jika timbul pertikaian tuntutan deposit yang tidak dapat diselesaikan secara rundingan, tindakan undang-undang boleh dibawa ke mahkamah sivil mengikut bidang kuasa jumlah tuntutan, memandangkan tiada tribunal khas sewaan kediaman di Malaysia.
Bagaimana tempoh notis, penamatan awal dan sewa pegangan lebih dinyatakan?
Klausa penamatan menetapkan tempoh notis bertulis yang wajib diberikan oleh mana-mana pihak sebelum menamatkan sewaan, kesan penamatan awal sebelum tamat tempoh kontrak, serta liabiliti jika penyewa gagal mengosongkan premis.
Perkara utama yang perlu diperincikan dalam klausa penamatan: - Tempoh Notis: Notis bertulis (kebiasaannya 1 hingga 2 bulan) perlu diserahkan secara rasmi melalui surat atau e-mel sebelum tarikh penamatan. - Penamatan Awal: Menetapkan sama ada deposit keselamatan dilucuthakkan atau pampasan sewa perlu dibayar bagi baki tempoh notis jika mana-mana pihak menamatkan kontrak lebih awal tanpa persetujuan bersama. - Sewa Pegangan Lebih (Holdover Rent): Di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956, jika penyewa memegang premis selepas tempoh sewaan tamat tanpa kebenaran tuan rumah, tuan rumah berhak menurut undang-undang untuk menuntut sewa dua kali ganda bagi sepanjang tempoh pegangan lebih tersebut sehingga pemilikan kosong diserahkan.
Kalau penamatan bertukar jadi pertikaian pengosongan, jangan tukar kunci atau potong utiliti sendiri — laluan sah untuk halau penyewa susun langkah mahkamah yang betul.
Bagaimana tanggungjawab penyelenggaraan dan pembaikan dibahagikan?
Perjanjian sewa mesti menggariskan perbezaan antara pembaikan struktur utama oleh pemilik dan pembaikan kecil rutin oleh penyewa, berserta ambang kos pembaikan yang dipersetujui.
| Kategori Pembaikan | Tanggungjawab Lazim | Skop Kerja |
|---|---|---|
| Struktur & Luaran | Tuan Rumah | Bumbung bocor, retakan dinding utama, paip tertanam, pendawaian asas |
| Peralatan Utama | Tuan Rumah | Kerosakan pemampat penghawa dingin lama, pemanas air rosak akibat usia |
| Penyelenggaraan Rutin | Penyewa | Servis berkala penghawa dingin, pembersihan penapis, penggantian mentol |
| Kerosakan Kecil | Penyewa | Kebocoran getah paip kecil, kunci longgar, kerosakan akibat kecuaian harian |
Klausa standard meletakkan ambang kos pembaikan kecil yang ditanggung penyewa bagi setiap kejadian. Pembaikan melebihi ambang tersebut menjadi tanggungjawab pemilik dengan syarat penyewa memaklumkan secara bertulis dalam tempoh masa yang munasabah. Dan dari sisi tuan rumah: penyelenggaraan yang ditangguhkan pada bahagian anda sendiri ialah antara kesilapan yang menghalau penyewa baik sebelum sempat jadi isu klausa — kesilapan hartanah yang halau penyewa (dan apa nak buat sebaliknya) senaraikannya.
Apa peraturan subsewa, kegunaan dibenarkan dan undang-undang strata?
Klausa penggunaan menetapkan premis hanya boleh digunakan sebagai kediaman persendirian dan melarang subsewa tanpa kebenaran bertulis pemilik, aktiviti komersial yang tidak dibenarkan, atau sewaan jangka pendek.
Untuk unit di bawah pengurusan strata (seperti kondominium atau apartmen): - Penyewa diwajibkan mematuhi semua undang-undang kecil (by-laws) yang ditetapkan oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC). - Sebarang denda atau penalti pihak pengurusan bangunan akibat salah laku penyewa (seperti isu parkir, gangguan bunyi, atau pembuangan sampah) menjadi liabiliti penyewa sepenuhnya. - Subsewa keseluruhan atau sebahagian bilik dilarang secara mutlak melainkan dipersetujui secara bertulis terlebih dahulu oleh pemilik hartanah.
Perbandingan tempoh sewa: 1 tahun berbanding 2 tahun
Memilih antara tempoh 1 tahun atau 2 tahun bergantung pada matlamat kestabilan penyewaan dan fleksibiliti kedua-dua pihak.
- Perjanjian 1 Tahun (Kadar RM1 setiap RM250 sewa tahunan): Memberikan fleksibiliti tinggi kepada penyewa atau pemilik untuk menyemak semula kadar sewa pasaran setiap tahun, dengan kos duti setem permulaan yang paling rendah.
- Perjanjian 2 Tahun (Kadar RM3 setiap RM250 sewa tahunan): Mengunci kadar sewa untuk tempoh dua tahun tanpa risiko kekosongan unit tahunan, mengurangkan kos rundingan dan dokumentasi berulang, walaupun kadar duti setem berada pada jalur yang lebih tinggi.
FAQ
Apakah maksud tempoh sewaan dalam perjanjian sewa Malaysia?
Tempoh sewaan ialah tempoh sah perjanjian berkuat kuasa antara tuan rumah dan penyewa, bermula dari tarikh permulaan hingga tarikh tamat yang dipersetujui secara bertulis. Tempoh ini menentukan jalur kadar duti setem di bawah Akta Kewangan 2024 (contohnya kadar RM1 setiap RM250 untuk setahun atau kurang, dan kadar RM3 setiap RM250 untuk lebih 1 hingga 3 tahun) serta tarikh tamat obligasi penyewaan.
Siapakah yang bertanggungjawab membayar duti setem perjanjian sewa?
Mengikut kelaziman pasaran di Malaysia, duti setem dibayar oleh penyewa melainkan dipersetujui sebaliknya dalam kontrak bertulis. Duti setem dikenakan ke atas instrumen perjanjian sewa dan mesti disetem melalui portal e-Duti Setem LHDN dalam tempoh 30 hari dari tarikh tandatangan.
Bolehkah tuan rumah mengusir penyewa secara sendiri jika tidak membayar sewa?
Tidak. Tuan rumah dilarang sama sekali melakukan pengusiran sendiri (self-help eviction) seperti mengunci unit atau memutuskan utiliti. Di bawah Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950, sebarang pemilikan semula premis daripada penyewa yang ingkar mestilah melalui perintah mahkamah sivil yang sah dan dikuatkuasakan oleh pegawai mahkamah.
Adakah subsewa dibenarkan di bawah undang-undang Malaysia?
Subsewa hanya dibenarkan jika terdapat klausa persetujuan bertulis yang nyata daripada tuan rumah dalam perjanjian sewa. Jika perjanjian melarang subsewa, penyewa yang menyewakan bilik atau unit kepada pihak ketiga telah melanggar kontrak dan boleh dikenakan tindakan penamatan sewaan serta tuntutan ganti rugi.
Untuk mengira duti setem perjanjian sewa anda secara tepat mengikut skala rasmi LHDN, gunakan kalkulator duti setem perjanjian sewa. Untuk khidmat pengurusan penyewaan dan penyediaan perjanjian sewa digital yang pantas, layari SPEEDHOME.
Bacaan berkaitan
Ketepatan halaman ini. Kenyataan undang-undang bersandar Akta Kontrak 1950; angka disemak terhadap daftar fakta bertarikh pada setiap kemas kini. Lapor kesilapan: [email protected].