Tambah Nama dalam Perjanjian Sewa Malaysia [2026]

Boleh ke tambah nama rakan atau pasangan dalam kontrak sewa?

Ya — dengan kebenaran bertulis tuan rumah. Tambah co-tenant memerlukan pindaan TA melalui deed of variation atau perjanjian baru, dan instrumen yang dipinda mesti disetem dalam tempoh 30 hari.

Rekod platform SPEEDHOME (2026) menunjukkan kebanyakan variasi co-tenant pada unit terurus ditutup dalam 5–10 hari bekerja selepas kebenaran bertulis tuan rumah diperolehi, dengan lebih 30,000+ tenancy pernah disetem melalui proses kami. Punca kelewatan sentiasa persetujuan dan pengstemaan, bukan borang. Selesaikan dua hal tu dulu, baru fikir tentang instrument lain.

Panduan ini menjelaskan laluan yang sah, anggaran kos duti setem atas TA yang dipinda, dan cara proses tenancy terurus SPEEDHOME mengendalikan penambahan co-tenant. Untuk butiran lengkap yuran TA, semak Perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME. Disemak oleh SPEEDHOME Editorial (Pasukan Undang-Undang & Pematuhan), dikemas kini pada 2026-06-23.

Adakah Akta Penyewaan Kediaman Malaysia sudah berkuat kuasa?

Tidak — setakat 2026, Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman yang berkuat kuasa. RTA yang dicadangkan kekal sebagai draf Rang Undang-Undang yang belum dibentangkan di Parlimen, jadi keseluruhan proses tambah co-tenant dikawal oleh TA sedia ada dan Akta Kontrak 1950, bukan undang-undang statutori.

Kalkulator duti setem co-tenant

Gunakan ini untuk anggaran duti setem jika tuan rumah mengeluarkan perjanjian sewa baru atau dipinda bagi menambah co-tenant.

Duti setem dinilai berdasarkan sewa tahunan yang dinyatakan dalam perjanjian sewa baru atau dipinda, mengikut skala Finance Act 2024. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan pada Januari 2025 — duti terpakai dari ringgit pertama.

Contoh pengiraan: kos tambah co-tenant

Duti setem atas TA yang dipinda atau baru bergantung pada sewa tahunan dan tempoh — bukan pada berapa nama ditambah. Tenancy RM2,000/bulan selama 2 tahun yang dipinda untuk tambah satu co-tenant mencetuskan RM288 duti setem atas instrumen yang disemak.

Jadual di bawah menunjukkan duti setem atas TA baru atau dipinda merentasi paras sewa bulanan biasa di pasaran. Yuran guaman atau pentadbiran "deed of variation" bukan fakta tetap — rundingan dengan peguam atau tanya SPEEDHOME secara terus. Sebagai ballpark, yuran peguam untuk deed of variation yang straightforward biasanya dalam lingkungan RM300–800; ada tuan rumah tanggung kos tu, ada yang pass pada penyewa baharu. Sahkan bertulis sebelum tandatangan.

Duti minimum: RM10 per instrumen. Salinan disetem tambahan: RM10 setiap satu. Sumber: Finance Act 2024. Setem melalui e-Duti Setem di mytax.hasil.gov.my.

Cara pengiraan dan apa yang undang-undang sebenarnya kata

Duti setem atas instrumen tenancy mengikut skala Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 per RM250 sewa tahunan, mengikut tempoh pajakan. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang lama telah dimansuhkan mulai Januari 2025.

Band kadar Finance Act 2024

Pengecualian RM2,400 dimansuhkan Januari 2025. Duti terpakai pada sewa tahunan penuh dari ringgit pertama. Sumber: Finance Act 2024; mytax.hasil.gov.my.

Apa yang mencetuskan duti setem bila tambah co-tenant

Duti setem dicetuskan oleh deed of variation atau TA baru itu sendiri, bukan oleh nama ditambah. Mana-mana instrumen mesti dihantar melalui e-Duti Setem dalam 30 hari dari tarikh ditandatangani; pengstemaan lewat bawa penalti RM50/10% dalam 3 bulan dan RM100/20% selepas tu, dan instrumen yang tak disetem tak boleh digunakan sebagai keterangan di mahkamah.

Menambah co-tenant biasanya memerlukan salah satu daripada:

1. Deed of variation — addendum kepada TA sedia ada yang menamakan pihak baru. Ini sendiri ialah instrumen yang boleh disetem.
2. Perjanjian sewa baru — tuan rumah menamatkan TA sedia ada dan mengeluarkan yang baru yang menamakan kedua-dua penyewa. Duti setem penuh terpakai pada instrumen baru berdasarkan tempoh selebihnya atau baru.

Mana-mana cara pun, instrumen yang dipinda atau baru mesti dihantar melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my) dalam tempoh 30 hari dari tarikh ditandatangani. Portal STAMPS telah didekomisikan pada 31 Disember 2025.

Pengstemaan lewat membawa penalti: RM50 atau 10% duti (mana lebih tinggi) jika disetem dalam 3 bulan lewat; RM100 atau 20% jika lebih 3 bulan lewat. Instrumen yang tidak disetem tidak boleh digunakan sebagai keterangan di mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar.

Siapa yang perlu bersetuju — dan siapa yang perlu tandatangan

Kedua-dua tuan rumah dan semua penyewa sedia ada kena setuju bertulis; co-tenant baharu kena tandatangan deed of variation, dan penolakan tuan rumah tak boleh tak munasabah di bawah fasal persetujuan TA sedia ada.

Kebenaran bertulis tuan rumah diperlukan sebelum menambah mana-mana co-tenant. TA sedia ada hampir pasti mengandungi fasal yang melarang sub-sewa atau perubahan penghunian tanpa kebenaran. Walaupun tiada fasal sedemikian, menambah pihak mengubah kontrak dan memerlukan persetujuan bersama di bawah Akta Kontrak 1950.

Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman yang berkuat kuasa setakat 2026 — RTA yang dicadangkan kekal sebagai draf Rang Undang-Undang yang belum dibentangkan di Parlimen — jadi tiada hak statutori untuk menambah co-tenant tanpa kebenaran.

Dokumen yang biasanya diperlukan

Tuan rumah atau pengurus hartanah biasanya akan minta salinan dokumen co-tenant baharu sebelum setuju tandatangan variasi. Senarai di bawah ialah yang paling lazim diminta; keperluan sebenar bergantung kepada tuan rumah.

• NRIC (depan dan belakang) atau pasport yang sah untuk bukan warganegara.
• Surat pekerjaan daripada majikan terkini — biasanya menyatakan jawatan, gaji dan tarikh mula.
• Slip gaji 3 bulan terakhir untuk sahkan pendapatan mampu bayar sewa.
• Penyata EPF / KWSP terkini — kadang-kadang diminta sebagai bukti pendapatan kedua atau sejarah caruman.
• Surat rujukan daripada tuan rumah terdahulu — bukan wajib, tapi banyak agen hartanah akan tanya kalau penyewa baharu belum pernah sewa sebelum ni.

Soal deposit

Menambah co-tenant sering mendorong tuan rumah meminta deposit tambahan untuk mencerminkan risiko penghunian yang meningkat. Malaysia tiada had deposit statutori; deposit dikawal oleh TA dan hak tuan rumah untuk menahan adalah terhad kepada kerugian yang terbukti di bawah undang-undang kontrak am (Akta Kontrak 1950 s.74). Rundingan jumlah sebelum menandatangani perjanjian yang dipinda.

Liabiliti bersama bila co-tenant keluar awal

Tambah co-tenant biasanya buat kedua-dua pihak liable secara bersama dan berasingan untuk sewa penuh dan sebarang pelanggaran, melainkan deed of variation nyatakan sebaliknya. Kalau satu co-tenant keluar, penyewa yang tinggal biasanya masih kena bayar jumlah penuh sampai TA tamat atau variasi baru ditandatangani.

Ini soalan paling common yang takde orang tanya: siapa bayar kalau co-tenant baharu jalan keluar selepas tiga bulan? Ikut bacaan default tenancy bersama, tuan rumah boleh tuntut mana-mana penyewa yang dinamakan untuk 100% sewa atau apa-apa kerosakan yang terbukti — splitting sewa antara dua pihak ialah hal peribadi, bukan perlindungan tuan rumah. Tulis dalam deed of variation kalau nak terma lain (contoh liabiliti berasingan, bukan bersama; atau klausa exit yang jelas untuk pihak yang masuk).

Tenancy terurus SPEEDHOME

Di SPEEDHOME, tenancy dipegang oleh SPEEDHOME PROPERTY SDN. BHD. (No. Pendaftaran 202601021813 (1683910-A)) sebagai Penyewa Induk. Menambah co-tenant pada unit yang diurus SPEEDHOME memerlukan kelulusan daripada SPEEDHOME sebelum sebarang pindaan dikeluarkan — prosesnya dikendalikan dalam platform. Hubungi di /more/landlord/speedhome atau tanya pengurus hartanah anda je.

Laluan managed-tenancy SPEEDHOME lebih kemas berbanding DIY: co-tenant baharu disaring semula melalui semakan kredit dan pendapatan Experian yang sama macam masa sign-up asal, deed of variation disediakan terus, fail dihantar ke e-Duti Setem, dan tuan rumah sign-off dalam aplikasi — semuanya siap dalam beberapa hari bekerja, bukan berminggu tunggu peguam. SPEEDHOME mengurus proses variasi sebagai sebahagian daripada perkhidmatan tenancy terurus — daripada semakan dokumen co-tenant baharu hinggalah ke fail e-Duti Setem. Lihat /more/landlord/speedhome untuk butiran. Anda juga boleh semak semakan penyewa dan TA sedia laporan untuk persediaan tambahan.

FAQ

Boleh ke tambah rakan serumah tanpa beritahu tuan rumah? Tidak. TA anda hampir pasti melarang perubahan penghunian tanpa kebenaran bertulis. Menambah penghuni yang tidak tersenarai dalam perjanjian mungkin merupakan pelanggaran, memberi tuan rumah alasan untuk menamatkan kontrak. Dapatkan kebenaran bertulis dulu, pinda TA melalui e-Duti Setem.

Adakah menambah co-tenant menetapkan semula tempoh sewaan? Hanya jika TA baru dikeluarkan. Deed of variation biasanya meneruskan tempoh sedia ada. Sahkan ini dengan tuan rumah sebelum menandatangani — jika TA baru dibuat, duti setem terpakai pada tempoh baru penuh dan sewa tahunan.

Siapa bayar duti setem atas perjanjian sewa yang dipinda — tuan rumah atau penyewa? Ikut kebiasaan, penyewa yang bayar — tetapi ia boleh dirundingkan. Ikut Akta Setem, liabiliti jatuh pada siapa yang dinamakan dalam TA sebagai penanggungjawab, atau pada orang yang tandatangan instrumen tu. Statut tak tetapkan; tulis dulu dalam perjanjian siapa yang bayar sebelum tandatangan.

Apa itu e-Duti Setem dan di mana boleh akses? e-Duti Setem ialah sistem penilaian dan pembayaran setem dalam talian LHDN, diakses di mytax.hasil.gov.my. Ia menggantikan portal STAMPS yang didekomisikan pada 31 Disember 2025. Tuan rumah dan penyewa boleh memulakan pengstemaan; hanya satu salinan asal yang disetem diperlukan, dengan salinan tambahan pada RM10 setiap satu.

Boleh ke rakan sekerja (bukan ahli keluarga) ditambah sebagai co-tenant? Ya — tiada sekatan undang-undang tentang siapa yang boleh dinamakan sebagai co-tenant. Ia adalah keputusan komersil tuan rumah. Sesetengah tuan rumah akan meminta penilaian tambahan, deposit lebih tinggi, atau deed of guarantee daripada pihak yang masuk. Persetujui terma sebelum menandatangani sebarang variasi.

Apa jadi jika co-tenant mahu keluar sebelum TA tamat? Ini adalah perkara kontrak antara semua pihak yang dinamakan dan tuan rumah. Penyingkiran co-tenant biasanya memerlukan variasi lain atau perjanjian baru. Tiada pihak boleh menulis semula TA secara sepihak. Jika penyewa yang tinggal mengambil alih liabiliti tunggal, pastikan perjanjian yang dipinda mencerminkan ini dan disetem.

Adakah co-tenant baharu perlu disaring atau bayar deposit tambahan? Ya untuk kedua-dua, dalam kebanyakan kes. Tuan rumah biasanya minta screening penuh (NRIC, slip gaji 3 bulan, surat pekerjaan, rujukan tuan rumah lama) atas co-tenant baharu, dan deposit selalunya dinaikkan untuk mencerminkan risiko penghunian yang lebih tinggi. Untuk unit terurus SPEEDHOME, screening dijalankan dalam platform dan sebarang top-up deposit dipersetujui secara bertulis sebelum variasi ditandatangani.