Kos penyewa overstay — dan satu dokumen yang menentukan sama ada anda boleh bertindak
Penyewa overstay ialah penyewa yang terus tinggal selepas tarikh tamat tenancy tanpa membayar. Satu dokumen yang menentukan sama ada landlord boleh menguatkuasakan apa-apa terhadap mereka ialah tenancy agreement yang sudah disetem — tanpanya, perjanjian itu tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah. Artikel ini bawa satu kes sebenar SPEEDHOME dan tunjuk macam mana kiraan pemulihan berjalan.
Tenancy biasa berakhir dengan kemas: penyewa kemas barang, bersihkan unit, serah balik kunci, dan unit itu sedia untuk penyewa seterusnya. Masalah bermula apabila penyewa terus tinggal selepas tarikh tamat — kadang-kadang sebab masalah kewangan, kadang-kadang sebab belum jumpa unit seterusnya, kadang-kadang sebab mereka anggap landlord tidak akan bertindak. Apa pun sebabnya, overstay ialah pelanggaran perjanjian dan ia dedahkan landlord kepada sewa yang hilang serta proses pemulihan yang perlahan melalui mahkamah jika penyewa juga berhenti membayar.
Kes di bawah ialah contoh sebenar dari platform SPEEDHOME (nama ditukar), dikekalkan ringkas kepada apa yang benar-benar berlaku — tiada undang-undang, yuran atau garis masa yang direka. Angka yang bukan milik kami untuk dinyatakan ditandakan sebagai "semak kadar semasa" dan bukan diteka.
Kes ini secara ringkas
"Encik Ten" menyewa melalui SPEEDHOME, perjanjian sepatutnya tamat pada 31 Julai 2021, dan dia terus tinggal sementara tiga bulan sewa tidak dibayar. Akhirnya dia pulangkan kunci pada 17 Ogos 2021 selepas susulan berterusan; pemeriksaan dua hari kemudian menunjukkan unit ditinggalkan dalam keadaan yang boleh diterima.
| Peringkat kes | Apa yang berlaku | Tarikh |
|---|---|---|
| Tenancy ditandatangani | Encik Ten menyewa unit melalui platform SPEEDHOME | sebelum 31 Jul 2021 |
| Tarikh tamat perjanjian | Tarikh tamat tetap dalam tenancy agreement | 31 Jul 2021 |
| Overstay bermula | Penyewa tidak mengosongkan; tunggakan sewa bertambah | dari 1 Ogo 2021 |
| Lanjutan diminta | Penyewa minta lebih masa; SPEEDHOME setuju hanya jika tunggakan dijelaskan | Ogo 2021 |
| Komitmen tidak dipenuhi | Penyewa tidak bayar tunggakan tertunggak | Ogo 2021 |
| Kunci dipulangkan | Penyewa serah balik kunci selepas susulan berterusan | 17 Ogo 2021 |
| Pemeriksaan handover | Dijalankan dua hari kemudian; unit ditinggalkan dalam keadaan boleh diterima | 19 Ogo 2021 |
| Hasil bersih untuk landlord | ~3 bulan sewa tertunggak; unit dipulihkan tanpa kerosakan fizikal | — |
Kes ini selesai tanpa pemfailan mahkamah kerana penyewa akhirnya bekerjasama tentang kunci. Itulah senario terbaik yang mungkin berlaku dalam kes overstay — dan ia tetap kos landlord tiga bulan sewa ditambah usaha pemulihan. Untuk laluan sah apabila penyewa tidak bekerjasama, lihat penyewa overstay — apa nak buat dan boleh usir.
Kenapa perjanjian yang disetem itu yang buat kes ini boleh dikuatkuasakan
Tenancy agreement mesti disetem untuk boleh diterima sebagai bukti di mahkamah; perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dijadikan sandaran dalam dispute sewa, deposit atau pemulihan milikan. Setem murah berbanding risiko jika anda pergi tanpa perlindungan.
Inilah pengajaran yang ditekankan oleh kes ini. Rekod platform SPEEDHOME menunjukkan purata sekitar 31 hari dari default sewa pertama penyewa kepada tindakan pemulihan — tetapi garis masa operator itu hanya bermakna jika perjanjian di sebaliknya sudah disetem dan boleh dikuatkuasakan. Landlord yang pegang perjanjian tidak disetem dalam situasi yang sama ada masalah yang sama dan jejak dokumen yang lebih lemah.
Duti setem tenancy agreement mengikut skala Finance Act 2024 iaitu RM1 / RM3 / RM5 / RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan, mengikut tempoh pajakan. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang dulu wujud telah dimansuhkan pada Januari 2025. Sejak Januari 2026, penyeteman dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS lama. Untuk dapatkan angka tepat bagi sewa dan tempoh anda, guna kalkulator duti setem tenancy agreement.
Kalkulator
Masukkan sewa bulanan dan tempoh pajakan untuk dapatkan duti setem yang perlu dibayar atas tenancy agreement mengikut skala Finance Act 2024. Output ialah duti untuk salinan pertama yang disetem; tambah RM10 untuk setiap salinan tambahan.
Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa
Masukkan sewa bulanan untuk mengira duti setem.
Kalkulator ini wujud kerana angka itulah yang membezakan perjanjian yang boleh anda kuatkuasakan dengan satu yang tidak boleh. Setem bukan kerja kertas pilihan — ia yang menukar dokumen bertandatangan itu kepada bukti yang boleh diterima.
Contoh kiraan — berapa sebenarnya kos satu overstay
Dalam kes Encik Ten, kerugian landlord lebih kurang tiga bulan sewa tidak dibayar, ditambah masa yang dihabiskan untuk susulan, tanpa kerosakan fizikal untuk dipulihkan. Duti setem atas perjanjian itu ialah kos tetap yang kecil berbanding itu.
Jadual ini memodelkan kedudukan dari sudut landlord, menggunakan struktur kes ini. Angka tunggakan adalah dari kes sebenar; baris duti setem adalah ilustrasi skala Finance Act 2024 (semak kalkulator live untuk sewa tepat anda).
| Item kos atau kerugian | Dalam kes ini | Nota |
|---|---|---|
| Tunggakan sewa semasa pemulihan | ~3 bulan sewa | Penyewa tidak jelaskan tunggakan sebelum pulangkan kunci |
| Kerosakan unit semasa handover | Tiada yang material | Pemeriksaan pada hari +2 dapati keadaan boleh diterima |
| Usaha pemulihan | Susulan platform berterusan untuk dapatkan semula kunci | Elak pemfailan mahkamah kerana penyewa bekerjasama |
| Duti setem atas perjanjian | Kos tetap kecil mengikut skala Finance Act 2024 | Sahkan perjanjian boleh diterima jika dispute sampai ke mahkamah |
| Kos perjanjian tidak disetem | Bukan kerugian itu sendiri, tetapi kehilangan kebolehkuatkuasaan | TA tidak disetem tidak boleh dijadikan sandaran sebagai bukti |
| Masa pemulihan, purata platform | ~31 hari dari default pertama hingga tindakan | Purata operator, bukan garis masa tetap |
Corak yang patut diperhatikan: baris terbesar ialah tunggakan sewa, bukan duti setem. Landlord yang skip setem untuk jimat satu kos tetap yang kecil bukan menjimatkan duit — mereka membuang asas undang-undang untuk pulihkan angka tunggakan yang jauh lebih besar. Jalankan kiraan anda sendiri dengan kalkulator duti setem.
Cara pemulihan dikira — dan langkah singkat yang menjadi bumerang
Laluan sah untuk pulihkan overstay ialah notis bertulis, kemudian tindakan mahkamah untuk dapatkan semula unit dan tunggakan; tindakan sendiri — tukar kunci, atau potong air/elektrik — tidak sah dan melemahkan kedudukan landlord.
Kes Encik Ten berakhir di peringkat notis kerana penyewa pulangkan kunci. Apabila penyewa tidak buat begitu, perkara itu melalui mahkamah sivil; Writ of Possession pulihkan unit dan Writ of Distress boleh kejar tunggakan, dikuatkuasakan oleh bailif mahkamah. Landlord tidak boleh ambil jalan singkat dengan tindakan sendiri, dan tidak boleh laporkan default yang disahkan kepada agensi kredit berlesen melainkan penyewa beri persetujuan untuk itu dalam perjanjian.
Tingkah laku yang patut buat landlord berwaspada sejak awal — dan yang muncul semasa tenancy Encik Ten — selalunya ikut corak yang boleh dikenali:
- Minta tambahan sebulan untuk cari rumah baru selepas tarikh tamat sudah berlalu.
- Sebut kehilangan kerja semasa tempoh kawalan pergerakan sebagai sebab gagal bayar sewa, kemudian tidak susulkan bayaran itu.
- Mahu serahkan kunci kepada jiran berbanding kepada landlord atau platform semasa move-out.
Tiada satu pun daripada itu yang menyalahi undang-undang dengan sendirinya, dan kehilangan kerja itu kesusahan yang nyata. Isyaratnya ialah apabila permintaan itu bertambah-tambah tetapi tunggakan tidak berkurang. Respons yang berjaya tahan garis dalam kes ini ialah sempadan yang jelas: setuju lanjutan hanya dengan syarat tunggakan dijelaskan, dan kuatkuasakan tarikh tamat dalam perjanjian berbanding biar ia melalut. Untuk apa yang patut dimasukkan dalam perjanjian supaya tarikh tamat dan akibat overstay jelas tanpa keraguan, lihat apa yang patut ada dalam tenancy agreement.
Bagaimana SPEEDHOME tangani kes ini — dan apa yang berubah
SPEEDHOME tunjukkan fleksibiliti semasa tempoh kawalan pergerakan, tetapi apabila penyewa tidak penuhi komitmen, platform itu kekalkan sempadan, dapatkan semula kunci, dan jalankan pemeriksaan handover. Kes ini sebab screening penyewa dan kitaran pemulihan yang tersusun perlu wujud sebelum mana-mana dispute berlaku.
Pengajaran yang SPEEDHOME ambil daripada kes ini boleh terus digunakan oleh mana-mana landlord:
- Kejelasan dalam kontrak. Tarikh tamat, jumlah sewa, dan akibat overstay mesti jelas. Overstay Encik Ten tunjukkan penyewa boleh abaikan atau lupa terma yang kabur.
- Berkomunikasi, kemudian kekalkan sempadan. Komunikasi terbuka selesaikan kebanyakan isu lebih awal; sebaik sahaja penyewa guna fleksibiliti sebagai cara elak bayar, sempadan itu perlu dikembalikan.
- Tetapkan sempadan yang jelas. Kuatkuasakan tarikh tamat dan syarat dalam perjanjian. Kelonggaran yang tiada noktah jadi lanjutan percuma.
- Anggap permintaan luar biasa sebagai isyarat, bukan keputusan muktamad. Permintaan untuk serahkan kunci kepada jiran bukan bukti niat jahat, tetapi kelompok permintaan sebegitu bersama sewa tidak dibayar ialah amaran untuk bertindak lebih awal.
SPEEDHOME jalankan semakan latar belakang penyewa di platform dan susun pemulihan supaya landlord tidak perlu tanggung beban susulan sepenuhnya seorang diri. Untuk landlord yang menimbang laluan ini berbanding uruskan sendiri, butirannya ada di speedhome.com/more/landlord/speedhome.
Nota Zero Deposit. Zero Deposit ialah sistem risiko sewaan terurus SPEEDHOME — bukan produk jaminan kewangan — yang menggantikan deposit tunai pendahuluan supaya penyewa boleh move in tanpa mengikat tunai, manakala landlord kekal dilindungi melalui perlindungan sewaan dan bukan memegang deposit. Untuk kerosakan teruk pada hujung tenancy melebihi haus dan lusuh yang adil, proses tuntutan perlindungan standard digunakan. Tidak semua unit layak.
FAQ
Bolehkah landlord biarkan sahaja penyewa overstay terus tinggal?
Membiarkan penyewa terus tinggal selepas tarikh tamat ialah pilihan landlord, tetapi ia ubah kedudukan: penyewa jadi holdover tenant, dan di bawah Civil Law Act landlord boleh pilih untuk kenakan sewa berganda untuk tempoh overstay. Langkah lebih bersih ialah lanjutan bertulis atau perjanjian baru yang disetem, bukan biar ia melalut tanpa had — itulah yang kekalkan sewa dan tarikh tamat boleh dikuatkuasakan.
Apa satu dokumen yang menentukan sama ada saya boleh kuatkuasakan apa-apa terhadap penyewa overstay?
Tenancy agreement yang disetem. Tanpa setem ia tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah, jadi dispute sewa, deposit atau pemulihan milikan tiada apa-apa yang boleh dikuatkuasakan di sebaliknya. Setem ikut skala Finance Act 2024 dan dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax sejak Januari 2026; pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan pada Januari 2025.
Berapa kos duti setem untuk tenancy agreement?
Duti setem ikut skala Finance Act 2024: RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk pajakan setahun atau kurang, RM3 untuk satu hingga tiga tahun, RM5 untuk tiga hingga lima tahun, dan RM7 untuk lebih lima tahun. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang lama telah dimansuhkan pada Januari 2025, jadi keseluruhan sewa tahunan dikenakan duti dari ringgit pertama. Jalankan angka tepat anda melalui kalkulator duti setem.
Apa yang SPEEDHOME pelajari daripada kes overstay Encik Ten?
Bahawa fleksibiliti tanpa sempadan jadi lanjutan percuma. SPEEDHOME tunjukkan pemahaman semasa tempoh kawalan pergerakan, tetapi apabila penyewa tidak jelaskan tiga bulan tunggakan, platform itu kekalkan tarikh tamat, dapatkan semula kunci, dan jalankan pemeriksaan handover — pulihkan unit tanpa kerosakan fizikal tetapi tanggung sewa yang tidak dibayar.
Bolehkah saya tukar kunci penyewa atau potong air/elektrik supaya mereka keluar?
Tidak. Menukar kunci, atau memutuskan air atau elektrik, ialah self-help eviction dan tidak sah; pemulihan milikan mesti melalui proses mahkamah yang sah. Ia juga melemahkan kedudukan landlord sendiri jika perkara itu sampai ke mahkamah.
Adakah Zero Deposit lindungi saya terhadap penyewa overstay?
Zero Deposit gantikan deposit tunai pendahuluan dengan sistem risiko sewaan terurus — ia bukan produk jaminan kewangan, dan tidak semua unit layak. Untuk kerosakan teruk hujung tenancy melebihi haus dan lusuh yang adil, proses tuntutan perlindungan standard digunakan. Sama ada ia sesuai untuk senario overstay bergantung kepada unit dan terma; semak kelayakan berbanding anggap ia lindungi sepenuhnya.