租客逾期不搬案例：成本怎么算、为什么租约最关键

租客逾期不搬要花多少钱？哪份文件决定房东能不能维权？

逾期不搬的租客，是指租约到期后还赖着不走、又不付租金的租客。能不能向他追讨任何东西，关键只看一份文件——盖了印花税的租约。没盖章的租约在法庭上不能作为有效证据。这篇文章用SPEEDHOME平台一个真实案例，说明追讨的成本到底怎么算。

正常的租约结束很简单：租客收拾行李、打扫干净、交回钥匙，单位就能租给下一个人。麻烦从租客在到期日之后还赖着不走开始——有时是因为钱周转不灵，有时是还没找到下一个住处，有时只是觉得房东不会真的追究。不管原因是什么，逾期占用本身就是违反租约，会让房东面临租金损失，而如果租客还停止付款，追讨过程就会变得又慢又要走法院程序。

下面这个案例是SPEEDHOME平台上的真实例子（姓名已改），只讲实际发生的事——没有编造的法律条文、费用或时间表。不属于我们能确认的数字，会标注"请查当前费率"，而不是乱猜一个。

案例速览

"陈先生（Mr. Ten）"通过SPEEDHOME租了一个单位，租约约定2021年7月31日到期，但他逾期不搬，连续三个月租金未付。经过持续跟进，他最终在2021年8月17日交回钥匙；两天后的验房显示单位状况尚可接受。

这个案例最后没有走到法庭起诉，因为租客最终配合交回了钥匙。这已经是逾期不搬案件里最好的结局了——即便如此，房东还是损失了三个月租金，加上追讨的时间和精力。如果遇到租客不配合的情况，合法的处理方式可以参考租客逾期不搬：该怎么办、能不能驱逐。

为什么盖章的租约才是能维权的关键

租约必须盖印花税才能在法庭上作为有效证据；没有盖章的租约，在租金、押金或收楼纠纷中都无法被采信。相对于不受保护的风险，盖章的成本其实很低。

这正是这个案例最重要的教训。SPEEDHOME平台数据显示，从租客第一次违约到房东采取追讨行动，平均大约是31天——但这个平台平均数字只有在背后的租约已经盖章、具备法律效力时才有意义。如果房东手上拿的是没盖章的租约，遇到同样的情况会有同样的麻烦，而且证据链更弱。

租约印花税按照2024年财政法案（Finance Act 2024）的级距计算：每RM250年租金，租期一年或以下RM1、一至三年RM3、三至五年RM5、超过五年RM7。原本RM2,400年租金以下免税的规定已在2025年1月取消。自2026年1月起，盖章改在MyTax的e-Duti Setem办理（mytax.hasil.gov.my），取代了旧的STAMPS平台。想知道自己租约的确切金额，可以用租约印花税计算器。

计算器

输入月租和租期，就能算出租约在2024年财政法案级距下应缴的印花税。算出来的是第一份盖章正本的费用；每多一份副本加RM10。

这个计算器之所以存在，是因为这个数字决定了你手上的租约能不能强制执行。盖章不是可有可无的文书手续——它是把一份签好的文件变成有效证据的关键一步。

实例演算——逾期不搬到底要花多少

在陈先生这个案例里，房东的损失大约是三个月未付租金，加上跟进花费的时间，单位本身没有实质损坏需要追讨。相比之下，租约的印花税只是一笔很小的固定成本。

下表按这个案例的结构，从房东角度模拟成本结构。欠租数字来自案例本身；印花税那一行是按2024年财政法案级距的示意（你自己的确切租金请用在线计算器查）。

值得注意的规律是：损失最大的一项是欠租，不是印花税。为了省一笔很小的固定成本而不盖章的房东，其实并没有省钱——他们等于放弃了追讨那笔大得多的欠租的法律基础。可以用印花税计算器自己算一下。

追讨流程怎么走——以及会反咬一口的"捷径"

合法的逾期占用追讨流程是：先发书面催告，再走法院程序收回单位和追讨欠租；自行采取行动——比如把租客锁在外面，或者断水断电——是违法的，而且会削弱房东自己的立场。

陈先生这个案例走到催告阶段就结束了，因为租客自己交回了钥匙。如果租客不配合，案件就要走民事法院程序：申请Writ of Possession（收楼令）可以收回单位，申请Writ of Distress（扣押追讨令）可以追讨欠租，由法院执达员执行。Writ of Distress只能追讨出票前12个月内累积的欠租，超过12个月的部分不在此程序范围内（Distress Act 1951）。房东不能用自行采取行动来抄捷径——自行换锁或断水断电属于非法的自助驱逐（Specific Relief Act 1950 s.7(2)）；除非租客在租约中已同意，否则房东也不能把未经核实的违约直接报给持牌征信机构。

如果租约中订明逾期占用要付双倍租金（参考 Civil Law Act 1956 s.28(4)），房东可以在确认租约确实有这一条款后，就逾期占用期间索取双倍租金——这不是自动适用的，必须先查清楚租约条文怎么写。

房东一开始就该提高警惕的行为模式——在陈先生这个案例中也出现过——通常有几种常见形态：

• 到期日已经过了，才要求多给一个月时间找新住处。
• 用行动管控期间（movement-control period）失业作为欠租理由，但之后也没有把欠款补上。
• 退租时坚持要把钥匙交给邻居，而不是直接交给房东或平台。

这些行为本身都不一定违法，失业也是真实的困境。真正的警讯是这些要求开始叠加，而欠租金额却没有下降。这个案例里能守住底线的做法是：只在租客清还欠款的条件下才同意延期，并严格执行租约里写明的到期日，而不是任由情况拖延。想知道租约该怎么写才能让到期日和逾期占用的后果写得清清楚楚，可以看租约里该写什么。

SPEEDHOME怎么处理的——以及之后改变了什么

在行动管控期间，SPEEDHOME展现了一定的弹性，但当租客没有兑现承诺时，平台守住了底线，收回钥匙，并完成了交屋验房。这个案例正是为什么租客筛查和结构化的追讨流程，要走在任何单一纠纷之前。

SPEEDHOME从这个案例中得到的教训，是任何房东都可以直接套用的：

1. 合约条款要写清楚。 到期日、租金金额，以及逾期占用的后果，都必须写明确。陈先生这个案例说明，条款写得模糊，租客就有可能忽略或忘记。
2. 先沟通，再守住底线。 开放沟通能解决大部分早期问题；但一旦租客把"弹性"当成拖欠的借口，底线就要重新拉回来。
3. 设定清楚的边界。 严格执行租约里写明的到期日和条件。没有终点的宽限，最后会变成一次免费的延期。
4. 把异常要求当成警讯，而不是直接定罪。 要求把钥匙交给邻居，本身不代表恶意，但如果这类要求和欠租同时出现一堆，就是该提早行动的警讯。

SPEEDHOME在平台上对租客进行背景审查，并把追讨流程结构化，让房东不用一个人承担全部跟进的负担。如果想比较这条路和自己管理出租之间的差别，详情可以看speedhome.com/zh/landlord/speedhome。

Zero Deposit提醒。 Zero Deposit是SPEEDHOME的受管理租赁风险系统——不是金融担保产品——它取代了入住前的现金押金，让租客入住不用占用现金，同时房东也能通过租赁保护机制获得保障，而不是靠收押金。如果退租时出现超出自然耗损范围的严重损坏，会走标准的保护理赔流程。不是每个单位都符合资格。

FAQ

房东能不能干脆让逾期不搬的租客继续住下去？

让租客逾期继续住，是房东自己的选择，但这会改变法律地位：租客会变成holdover tenant（逾期占用人），根据Civil Law Act，房东可以选择就逾期占用期间收取双倍租金。更干净的做法是签一份书面延期协议或重新盖章的新租约，而不是任由情况无限期拖下去——这样才能保住租金和到期日的强制执行力。

能不能向逾期不搬的租客追讨任何东西，关键看哪一份文件？

盖了印花税的租约。没有盖章，它在法庭上就不能作为有效证据，租金、押金或收楼纠纷背后就没有任何能强制执行的依据。盖章按2024年财政法案级距计算，自2026年1月起改在MyTax的e-Duti Setem办理；RM2,400年租金以下免税的规定已在2025年1月取消。

租约印花税要多少钱？

印花税按2024年财政法案级距计算：每RM250年租金，租期一年或以下RM1，一至三年RM3，三至五年RM5，超过五年RM7。旧的RM2,400年租金免税额已在2025年1月取消，所以从第一令吉起，全部年租金都要计税。具体金额可以用印花税计算器算出来。

SPEEDHOME从陈先生这个逾期不搬案例中学到了什么？

没有底线的弹性，最后会变成一次免费的延期。SPEEDHOME在行动管控期间表现出了理解，但当租客没有清还三个月欠款时，平台还是守住了到期日，收回钥匙，完成交屋验房——收回了单位且没有实质损坏，但承担了未付租金的损失。

我能不能锁住租客或断水断电逼他搬走？

不能。把租客锁在外面，或者断水断电，属于非法的自助驱逐，是违法行为；收回单位必须走合法的法院程序。这样做也会削弱房东自己在案件闹上法庭时的立场。

Zero Deposit能不能保障我应对逾期不搬的租客？

Zero Deposit用受管理的租赁风险系统取代了入住前的现金押金——它不是金融担保产品，也不是每个单位都符合资格。如果退租时出现超出自然耗损范围的严重损坏，会走标准的保护理赔流程。是否适用于逾期不搬的情况，要看具体单位和条款——请查证资格条件，不要直接假设它能全面覆盖。