Menara 1 Sentrum 是位于 KL Sentral 的 32 层 A 级绿色写字楼,8 分钟步行可达 4 条轨道线,以 WORQ co-working 为锚定租户,2024 年 1 月实现 100% 出租率
Menara 1 Sentrum 是一栋 32 层 A 级绿色企业写字楼,坐落于 201, Jalan Tun Sambanthan, Brickfields, 50470 Kuala Lumpur,与 NU Sentral 商场裙楼(1–5 层)一体化。由 Pelaburan Hartanah Berhad(PHB)持有,与 Menara 1 Dutamas 同属政府关联业主。楼高 154 米 / 505 英尺,2013 年落成。各方源显示总 NLA 约 420,000–440,000 平方英尺。典型无柱楼面 16,000–18,000 平方英尺。当前挂牌毛租为 RM 7.50–8.50/平方英尺/月(4 个来源,2025–2026 年)。本楼核心交通事实:8 分钟步行距离内有 4 种轨道交通(KTM/Ekspres/Transit/LRT/Monorail/MRT),全部通过 NU Sentral 内的空调高架连廊连接。WORQ co-working 于 2024 年扩展至 20、21、28 层,使大楼于 2024 年 1 月实现 100% 出租率。
速览事实(2026-08-06 核实)
| 项目 | 数值 | 来源 |
|---|---|---|
| 地址 | 201, Jalan Tun Sambanthan, Brickfields, 50470 Kuala Lumpur | PHB + JLL |
| 子市场 | KL Sentral CBD(Brickfields) | The Edge + 旧经纪挂牌 |
| 等级 | A(A 级绿色企业办公楼) | PHB + 旧经纪挂牌 |
| 竣工年份 | 2013 | The Edge + 旧经纪挂牌 + 旧经纪挂牌 + 旧经纪挂牌 |
| NLA | 约 420,000–440,000 平方英尺(The Edge NFA 425,000 平方英尺;mscstatusoffice / 旧经纪挂牌 GFA 440,000 平方英尺) | The Edge + mscstatusoffice + 旧经纪挂牌 |
| 典型楼面 | 16,000–18,000 平方英尺无柱(服务式办公布局为 17,000 平方英尺) | The Edge + New Office Asia |
| 层数 | 32(旧经纪挂牌、KL-Office、旧经纪挂牌、Edge 共识)。PHB 称 31;Wikipedia "马来西亚最高建筑列表" 列为 35 层含裙楼。以 32 为准。 | 多源 |
| 挂牌租金(毛租) | RM 7.50–8.50/平方英尺/月;7,216 平方英尺单位 RM 8.48/平方英尺(旧经纪挂牌) | kl-office,旧经纪挂牌,Zerin Properties |
| 物业管理费(RM/平方英尺/月) | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处核实。 KL Sentral A 级市场参考 RM 3.50–RM 4.50/平方英尺,但非本楼数据。 | — |
| 停车位 | 塔楼专用 742 + 毗邻 NU Sentral 商场 1,243 | 旧经纪挂牌 |
| 停车配比 | 每租一层 1 个预留车位 + 每租 1,000 平方英尺 1 个非预留车位 | 旧经纪挂牌 |
| 停车费(每车位/月) | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处核实。 | — |
| 加班空调费率 | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处核实。 | — |
| 主要租户 | WORQ co-working(20、21、28 层,2024 年扩展);Agoda International (M) Sdn Bhd(2014 年锚定);JLL Property Services (M) Sdn Bhd(2014 年锚定);PHB 集团总部 | PHB 新闻稿(2024-01-26)+ MRCB 2014 年报 + The Edge 2023 |
| 绿色认证 | LEED 认证 + GBI 合规(《The Edge》2023:"依据 LEED 标准与马来西亚 GBI 要求";旧经纪挂牌声称 "GBI Silver" — 未采用) | The Edge + 旧经纪挂牌 + 旧经纪挂牌 |
| MD/MSC 状态 | MSC 状态 / Malaysia Digital(依据第三方经纪与媒体;本研究未直接由 MDEC 确认) | 旧经纪挂牌 + mscstatusoffice + The Edge |
| 出租率 | 100%(WORQ 2024 扩展后,据 PHB 2024-01-26 新闻稿) | PHB 新闻稿 |
| 最近铁路 | KL Sentral 站步行 6 分钟;Tun Sambanthan 单轨 4 分钟;Muzium Negara MRT/LRT 8 分钟 — 全部有遮蔽 | Moovit + PHB |
| 步行至铁路有遮蔽? | 是(经 NU Sentral 的高架遮蔽空调连廊;连廊桥至 KL Sentral 枢纽) | PHB + The Edge |
| 业主 | Pelaburan Hartanah Berhad(PHB),政府关联,通过 AHB REIT 持有 | The Edge + KLSE Screener |
您实际支付的成本(TCO)
Menara 1 Sentrum 5,000 平方英尺单位 — 需致电楼宇管理处核实:
| 项目 | RM/平方英尺/月 | RM/月 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 挂牌租金(毛租) | 8.50 | 42,500 | 2026 年挂牌的高端(旧经纪挂牌,旧经纪挂牌) |
| 物业管理费 | 公开资料中无记录 | — | 需直接致电楼宇管理处;KL Sentral A 级常态 RM 3.50–RM 4.50/平方英尺为市场参考,非本楼数据 |
| 停车(按规则 5 预留 + 5 非预留车位) | — | 1,800 | 按常态 RM 180/车位/月 预留;每车位费率未核实 |
| 加班空调 | 公开资料中无记录 | — | 需直接致电楼宇管理处 |
| 水电估算 | — | ~3,000 | KL Sentral A 级基准 |
| SST(8%) | — | 3,400 | 仅按租金部分计 |
| 月合计(不含 SC 与加班空调) | — | ~50,700 | — |
| 月合计(按常态估算 SC RM 4.00/平方英尺) | — | ~70,700 | SC 为市场估算,非楼宇确认数据 |
押金:KL A 级市场惯例为 2+1+0.5 个月(保证金 + 水电押金 + 预付租金)。本楼具体押金公开资料中无记录。外国/新设公司租户应预算 4–6 个月总现金,含预付与涨幅。
退租复原:KLCC 市场常态 RM 15–RM 40/平方英尺 / KL A 级通用 RM 10–RM 30/平方英尺。本楼具体复原成本公开资料中无记录。
对 7,200 平方英尺的 co-working 风格运营商(如 WORQ 在 28 层的占地):在 psf 高端时,租金行项移至约 RM 61,200/月 — 同样适用 SC 与停车假设。
我的团队能否容纳?
楼面 16,000–18,000 平方英尺无柱设计,按 MY 规划密度(100–150 平方英尺/人),典型一层可容纳 107–120 人:
| 团队规模 | 所需面积(按 150 平方英尺/人) | 典型一层可容纳? | 估算月总成本(租金 + 常态估算 SC + 停车) |
|---|---|---|---|
| 20 人 | 3,000 平方英尺 | 可 — 四分之一层 | ~RM 27,000 |
| 50 人 | 7,500 平方英尺 | 可 — 半层(与 WORQ 在 28 层 7,200 平方英尺占地相符) | ~RM 67,500 |
| 100 人 | 15,000 平方英尺 | 可 — 整层典型 | ~RM 135,000 |
| 150 人 | 22,500 平方英尺 | 否 — 需 1.5 层;1 Sentrum 单层无法容纳 | ~RM 203,000(1.5 层) |
以上数字采用高端租金(RM 8.50/平方英尺)与常态估算物业管理费 RM 4.00/平方英尺。实际 TCO 需致电楼宇管理处确认 SC、加班空调与每户停车费率。
交通实况
Menara 1 Sentrum 是本批次中交通最便利的办公楼。 四种轨道模式通过 NU Sentral 内单一高架遮蔽空调连廊连接:
- KL Sentral 站(KTM Komuter、KTM Intercity、KLIA Ekspres、LRT Kelana Jaya 线、经 Muzium Negara 换乘 MRT Kajang 线)— 步行 6 分钟(392 米)
- Tun Sambanthan 单轨(KL 单轨线)— 步行 4 分钟(252 米)
- Muzium Negara MRT(MRT Kajang 线)+ LRT Kelana Jaya 线— 步行 8 分钟(579 米)
- KLIA Ekspres 直达 KLIA— 28 分钟机场快线,从 KL Sentral 出发
Menara 1 Sentrum 至 KL Sentral 站的步行为 NU Sentral 连廊 — 全遮蔽、全空调、无淋雨。网约车在 NU Sentral 商场上车点;早高峰停车场入口排队本研究未做实地验证(未核实)。对 LRT 通勤依赖的团队而言,本楼与本批次其他楼宇相比,是截然不同的方案。
楼宇内的租户
已确认具名租户:
- WORQ co-working(当前,2024-01-26 确认):20、21、28 层。28 层 7,200 平方英尺 + 20、21 层各 0.158 英亩。依据 PHB 新闻稿 "WORQ partners PHB to reach 100% occupancy at Menara 1 Sentrum" 及 Stephanie Ping(WORQ CEO)对 Malay Mail 与 Bernama 的发言。
- Agoda International (M) Sdn Bhd — 2014 年 MRCB 年报中的锚定租户。Booking Holdings 子公司。2014 年数据点;当前状态未单独核实。
- JLL Property Services (M) Sdn Bhd — 2014 年 MRCB 年报中的锚定租户。全球房地产服务公司。2014 年数据点;当前状态未单独核实。
- PHB(Pelaburan Hartanah Berhad) — 楼宇业主;在同一楼宇运营其资产管理与集团职能(依据 The Edge 2023)。
The Edge(2023)还提到"许多 MNC 租户",其中一家旗舰 MNC 因安全/NDA 原因未披露。
解读:当前组合为 co-working 运营商(WORQ)+ 科技(Agoda)+ 房地产服务(JLL)+ 资产管理(PHB HQ)+ 未披露 MNC。2024 年扩展后,WORQ 是主导运营商租户。本楼是 KL Sentral co-working + 专业服务枢纽,非单一行业集群。对评估本楼的 MNC 而言,新租约可用的空置楼面有限(2024 年 1 月起 100% 出租)— 任何真实交易需通过转租或等待 WORQ 整合。
租赁风险与退租机制
退租复原成本: 本楼公开资料中无记录。 市场常态:KLCC RM 15–RM 40/平方英尺 / KL A 级通用 RM 10–RM 30/平方英尺。建议以 RM 30/平方英尺 作为工作数字。WORQ 公开对比指出"传统 KL Sentral 租约通常意味着 3–5 年承诺、高额前期装修、多家水电服务供应商合同,以及 3 至 6 个月才使一层楼完全投运" — 这是运营商对租户为何转向 co-working 的看法,非本楼复原报价。
解约条款: 公开资料中无记录。 KL A 级市场常态:3 个月通知 + 没收保证金;部分业主接受 6 个月软着陆买断。3 年租约的第 1 年通常为锁定期。
外交条款: 公开资料中无记录。 如外国租户因外派员工调回而需提前退租,请在 Letter of Offer 阶段争取。市场机制:通常 12 个月锁定期后,2 个月书面通知 + 文件证据,租户在通知期内仍需缴租。
合理磨损与损坏:这是引发多数押金返还纠纷的模糊地带。建议拍照式入住清单 + 双方共同退租检查。马来西亚商业租约无法律规定的押金上限;合同是唯一保障。
MD / MSC 状态
依据第三方经纪与媒体(旧经纪挂牌、mscstatusoffice.com、The Edge 2023),Menara 1 Sentrum 持有 MSC Cybercentre / Malaysia Digital 状态。这些均非 MDEC 直接来源; 在任何租户依赖本楼宇级认证进行税务定位前,建议进行 MDEC 确认。
注:MD 状态自 2022 年 3 月 25 日起基于公司业务活动,与指定楼宇无关。MY 专用办公楼宇中仅约 35% 获 MD 认证,实际入驻 MD 认证楼宇的 MD 公司仅约 13%。1 Sentrum 内的租户可基于公司业务申请 MD 状态,无论楼宇级认证;楼宇级认证影响营销/生态信号,非税务申请本身。
对比
KL Sentral CBD 子市场内或附近的三座同级楼宇:
- TRX / Exchange 106 — TRX,顶级 A+,RM 8–15/平方英尺 区间
- Menara TA — KLCC,A 级,租金区间相近
- KLCC Tower — KLCC,A 级,顶级定位
常见问题
Menara 1 Sentrum 是 A 级吗?
是。PHB 与旧经纪挂牌均标注 A 级。马来西亚无公开的写字楼等级注册 — 这只是市场惯例,而非法定分类。
Menara 1 Sentrum 的挂牌租金是多少?
当前区间为 RM 7.50–RM 8.50/平方英尺/月(毛租),4 个来源(kl-office、旧经纪挂牌、Zerin Properties)。目前挂牌中一个 7,216 平方英尺单位 RM 8.48/平方英尺(RM 61,222/月)。
Menara 1 Sentrum 的楼面面积多大?
The Edge 与服务式办公挂牌显示 16,000–18,000 平方英尺无柱;New Office Asia 服务式办公套房布局为 17,000 平方英尺。
Menara 1 Sentrum 距离最近的 MRT/LRT 有多远?
Tun Sambanthan 单轨 4 分钟(252 米);KL Sentral 站 6 分钟(392 米);Muzium Negara MRT/LRT 8 分钟(579 米)。全部经 NU Sentral 内的遮蔽空调连廊通行。
Menara 1 Sentrum 的停车配比是多少?
每租一层 1 个预留车位 + 每租 1,000 平方英尺 1 个非预留车位(据旧经纪挂牌)。塔楼专用 742 + 毗邻 NU Sentral 商场 1,243 个车位。每车位月费率公开资料中无记录。
Menara 1 Sentrum 的最短租期是多久?
本楼具体最短租期公开资料中无记录。KL A 级常态为 3 年;WORQ 公开对比引用 KL Sentral 传统租约 3–5 年。
Menara 1 Sentrum 是否接受外国租户的外交条款?
公开资料中无记录。请在 Letter of Offer 阶段核实;市场机制为 12 个月锁定期 + 2 个月通知 + 文件证据。
Menara 1 Sentrum 退租时的复原成本是多少?
公开资料中无记录。KLCC 市场常态 RM 15–RM 40/平方英尺。建议在 TA 中要求拍照式入住清单与明确的复原范围说明。
Menara 1 Sentrum 是否具备 MSC / Malaysia Digital 状态?
依据第三方经纪与媒体,具备(MSC Cybercentre / Malaysia Digital)。本研究未直接由 MDEC 确认。注:MD 状态自 2022 年起基于公司业务,不绑定楼宇。
Menara 1 Sentrum 是否有绿色认证?
有 — 据 The Edge 2023 报道,LEED 认证 + GBI 合规("依据 LEED 标准与马来西亚 GBI 要求")。具体 GBI 等级(如 Silver)未采用,因无 GBI Council 来源。
核实戳记
挂牌租金、停车配比、锚定租户名单、NLA 区间、绿色认证、交通与 100% 出租率声明已基于 PHB 公司网站、PHB 新闻稿(2024-01-26)、旧经纪挂牌、JLL、旧经纪挂牌、kl-office、旧经纪挂牌、mscstatusoffice.com、New Office Asia、The Edge 2023-07-17,于 2026-08-06 核实。物业管理费(RM/平方英尺)、每车位停车费率、加班空调费率、最短租期、押金结构、解约条款、外交条款、复原成本、装修期、涨幅机制与直接 MDEC MSC 状态确认,本楼 公开资料中无记录 — 需直接致电楼宇管理处核实。挂牌租金与停车费率为成交价的 ±10–15% 区间;此处为挂牌基准,非真实成交数据。注:Agoda + JLL 锚定租户对来自 2014 年 MRCB 年报;在依赖前应核实当前租约。
比较更多吉隆坡办公室
先查看吉隆坡办公室租赁指南，再比较Menara 1 Dutamas和Amcorp Tower，然后再筛选办公楼。