Menara 1 Dutamas 是位于 Solaris Dutamas 的 21 层 A 级政府与基建枢纽,距最近的 MRT 5.6 公里,以 CCCC ECRL 和另外三家铁路项目交付公司为锚定租户
Menara 1 Dutamas 是一栋 21 层 A 级企业办公楼,坐落于 Jalan Dutamas 1, Solaris Dutamas, 50480 Kuala Lumpur,由 Pelaburan Hartanah Berhad(PHB)持有,通过 Amanah Hartanah Bumiputera(AHB)REIT 架构管理。总建筑面积约 278,000 平方英尺,涵盖 18 个办公楼层 + 3 个零售楼层 + 3 层地下停车场(30 个办公套房,7 个零售单元)。目前挂牌租金位于 RM 6.00–6.50/平方英尺/月区间;2025–2026 年挂牌房源的活跃区间为 RM 3.60–RM 12.00/平方英尺,视面积与装修而定。该楼宇是已确认的政府/基础设施采购中心(CCCC ECRL 入驻 15 层,以及 MRL、MyHSR、SPNB),并非金融租户集群。决定性的交通事实:Semantan MRT 距此 5.6 公里(PHB 官方资料),且大楼与任何铁路站均无连接桥或遮蔽步道。
速览事实(2026-08-06 核实)
| 项目 | 数值 | 来源 |
|---|---|---|
| 地址 | Jalan Dutamas 1, Solaris Dutamas, 50480 Kuala Lumpur | PHB 公司网站 |
| 子市场 | Mont' Kiara / Solaris Dutamas(Hartamas Heights,距 KLCC 以北约 5–6 公里) | 经纪挂牌 |
| 等级 | A(A 级企业办公楼) | PHB 公司资料 + 旧经纪挂牌 |
| 竣工年份 | 2012(租赁起始 / AHB REIT 收购;CTBUH 记录建设为 2009 年) | PHB + AHB REIT 招股书 |
| NLA | 约 278,000 平方英尺(PHB 资料卡);挂牌引用 255,000–283,372 平方英尺区间 | PHB + 多份经纪挂牌 |
| 典型楼面 | 12,460–17,624 平方英尺(最高 17,624 平方英尺) | 旧经纪挂牌,IVPS,旧经纪挂牌 |
| 挂牌租金(毛租) | 当前 RM 6.00–6.50/平方英尺/月;2025–2026 全部挂牌区间 RM 3.60–RM 12.00 | 旧经纪挂牌,JLL,旧经纪挂牌,旧经纪挂牌 |
| 物业管理费(RM/平方英尺/月) | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处核实。 | — |
| 停车位 | 共 300 个(3 层地下室,见 AHB REIT 招股书) | PHB + AHB REIT 招股书 |
| 停车位配比 | 每 1,000 平方英尺(已租)1 个车位(预留 + 非预留合计) | briqbloq |
| 停车费率 | 预留 RM 360/车位/月,非预留浮动 RM 210/车位/月,临停 RM 3(首小时)+ RM 2(后续),摩托 RM 25/月 | briqbloq |
| 加班空调费率 | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处核实。 办公时间 周一至周五 9:00am – 5:30pm;周六/周日关闭 | briqbloq |
| 主要租户 | CCCC ECRL(15 层),Lee Hishammuddin Allen & Gledhill(6 层),MRL,MyHSR Corp,SPNB,Rosli Dahlan Saravana Partnership | AHB Replacement Prospectus(2024-06-25 备案)+ CCCC 公司网站 |
| 绿色认证 | 公开资料中无披露 | 已查 PHB + 挂牌 |
| MD/MSC 状态 | 非 MSC 指定楼宇(KL Sentral 为 MSC 区域,非 Solaris Dutamas)。需 MDEC 确认。 | MDEC 名单 + PHB 资料卡 |
| 出租率 | 约 78%(briqbloq,2026-08-06) | briqbloq |
| 最近铁路 | Semantan MRT(KG14)— 5.6 公里 / Moovit 步行 62 分钟;接驳巴士 T818;Publika 巴士站步行 4 分钟(256 米) | PHB + Moovit + mrt.com.my |
| 步行至铁路有遮蔽? | 无(无任何铁路站的连接桥) | PHB 资料卡 |
| 业主 | Pelaburan Hartanah Berhad(PHB),政府关联,通过 AHB REIT 持有 | AHB REIT 招股书 + KLSE Screener |
您实际支付的成本(TCO)
Menara 1 Dutamas 5,000 平方英尺单位 — 需致电楼宇管理处核实:
| 项目 | RM/平方英尺/月 | RM/月 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 挂牌租金(毛租) | 6.50 | 32,500 | 2026 年活跃挂牌的中段(旧经纪挂牌,JLL) |
| 物业管理费 | 公开资料中无记录 | — | 需直接致电楼宇管理处;KL A 级郊区市场参考 RM 2.50–RM 3.50/平方英尺,但非本楼数据 |
| 停车(5 个预留车位,按 1:1,000 配比) | — | 1,800 | briqbloq:RM 360/车位/月 预留 |
| 加班空调 | 公开资料中无记录 | — | briqbloq 将所有加班费标注为 N/A;仅按申请报价 |
| 水电估算 | — | ~2,500 | KL A 级郊区基准 |
| SST(8%) | — | 2,600 | 仅按租金部分计 |
| 月合计(不含 SC 与加班空调) | — | ~39,400 | — |
| 月合计(按常态估算 SC RM 3.00/平方英尺) | — | ~54,400 | SC 为市场估算,非楼宇确认数据 |
押金:KL A 级市场惯例为 2+1+0.5 个月(保证金 + 水电押金 + 预付租金)。本楼具体押金未公开披露。外国/新设立公司租户建议预留 4–6 个月总现金,含预付与涨幅缓冲。
退租复原:市场常态 RM 15–RM 30/平方英尺(空壳复原)。本楼具体复原成本公开资料中无记录。
我的团队能否容纳?
楼面 12,460–17,624 平方英尺无柱设计,按 MY 规划密度(100–150 平方英尺/人),典型一层可容纳 20–117 人:
| 团队规模 | 所需面积(按 150 平方英尺/人,标准密度) | 典型一层可容纳? | 估算月总成本(租金 + 常态估算 SC + 停车) |
|---|---|---|---|
| 20 人 | 3,000 平方英尺 | 可 — 四分之一层 | ~RM 20,800 |
| 50 人 | 7,500 平方英尺 | 可 — 半层 | ~RM 52,000 |
| 100 人 | 15,000 平方英尺 | 可 — 整层典型 | ~RM 104,000 |
以上数字采用中段租金(RM 6.50/平方英尺)与常态估算物业管理费 RM 3.00/平方英尺。实际 TCO 需致电楼宇管理处确认 SC、加班空调与每户停车费率。
交通实况
Menara 1 Dutamas 高度依赖驾车。 Semantan MRT(Kajang 线,KG14)距此 5.6 公里 / Moovit 显示步行 62 分钟;PWTC LRT 距此 5.7 公里(PHB 自家资料卡)。无连接桥,无遮蔽步道,亦无任何步行可达的铁路。员工的实际选项:
- 驾车:SPRINT 高速、Penchala Link、NKVE、Jalan Kuching 均可通达;278,000 平方英尺办公空间共享 300 个车位(按 PHB 计算约每 925 平方英尺 NLA 1 个车位)
- 接驳巴士:T818 从 Semantan MRT 开往 Desa Sri Hartamas;Publika 巴士站步行 4 分钟(256 米)
- 网约车:大堂通常有 Grab/easycar 可叫
- 骑行:无已公布的 end-of-trip 设施
如您的团队依赖 LRT 通勤,本楼会造成员工流失。如您的团队可接受驾车通勤,这里是 Mont' Kiara 枢纽,高速公路全覆盖,是政府/铁路/ECRL/工程租户的正确子市场。
楼宇内的租户
已确认具名租户(AHB Replacement Prospectus,2024-06-25 备案,加 CCCC 公司网站):
- China Communications Construction(ECRL)Sdn Bhd — 15 层。CCCC 东海岸铁路项目交付公司。来源:ccccl-ecrl.com.my 联系页。
- Lee Hishammuddin Allen & Gledhill — 6 层。马来西亚主要律师事务所。
- Malaysia Rail Link Sdn Bhd(MRL) — 楼层未披露。东海岸铁路项目交付公司。
- MyHSR Corporation Sdn Bhd — 楼层未披露。KL–新加坡 HSR 项目交付公司。
- Syarikat Perumahan Negara Berhad(SPNB) — 楼层未披露。国家房屋发展商。
- Rosli Dahlan Saravana Partnership — 楼层未披露。律师事务所。
解读:本楼是政府/基础设施采购中心,以 GLC 及国有铁路项目交付公司(ECRL、HSR)、国家房屋发展商,及服务相关业务的律所为主导。这里不是金融服务或跨国科技集群。若您的业务涉及工程、铁路、政府采购或基础设施相关法律顾问 — 本楼是正确选择。若您是金融科技、SaaS 或消费品品牌,楼宇的生态信号将与您的定位不匹配。
租赁风险与退租机制
退租复原成本: 本楼公开资料中无记录。 KL A 级郊区市场常态为 RM 15–RM 30/平方英尺(空壳)。建议以 RM 22/平方英尺作为工作数字;在 TA 中要求照片式入住清单及明确的复原范围说明。
解约条款: 公开资料中无记录。 KL A 级市场常态为提前 3 个月通知 + 没收保证金;部分业主接受 6 个月软着陆买断。通常 3 年租约的第 1 年为锁定期。
外交条款: 公开资料中无记录。 如外国租户因外派员工调回而需提前退租,请在 Letter of Offer 阶段争取。市场机制:通常 12 个月锁定期后方可行使,2 个月书面通知 + 文件证据(调函或签证取消通知),租户在通知期内仍需缴租,不得以押金抵销。请与 PHB / AHB REIT 物业方核实。
合理磨损与损坏:这是引发多数押金返还纠纷的模糊地带。建议拍照式入住清单 + 双方共同退租检查。如遇押金未返还纠纷,合同是唯一保障 — MY 商业租赁无法律规定的押金上限(对比住宅计划)。
MD / MSC 状态
Menara 1 Dutamas 非 MSC 指定楼宇,不在 MDEC MSC Cybercentre 指定楼宇名单上。KL Sentral 才是 MSC 区域,不是 Solaris Dutamas。
MD 状态自 2022 年 3 月 25 日起改为基于公司业务活动,与指定楼宇无关。MY 专用办公楼宇中仅约 35% 获 MD 认证,实际入驻 MD 认证楼宇的 MD 公司仅约 13%。从 CCCC ECRL 或 MyHSR 租户视角看,这一点不太重要 — 项目委约本身决定选址;若租户为享受 MD 相关税务优惠而选择 1 Dutamas,本楼并未提供楼宇级 MD 认证。MD 税务优惠取决于公司业务,而非公司地址。
对比
同在 Mont' Kiara / Damansara Heights 子市场或邻近的三座同级楼宇:
- Kiaramas Gateway — Damansara Heights,近 Mont' Kiara,A 级郊区定位类似
- Solaris Publika — 同 Solaris Dutamas 子市场,与 Publika 零售综合
- Wisma Amfirst — Damansara Heights,A 级,租金略高
常见问题
Menara 1 Dutamas 是 A 级吗?
是。PHB 与旧经纪挂牌均标注 A 级。马来西亚无公开的写字楼等级注册 — 这只是市场惯例,而非法定分类。
Menara 1 Dutamas 的挂牌租金是多少?
目前中段为 RM 6.00–RM 6.50/平方英尺/月(毛租),2025–2026 年挂牌范围。全部挂牌完整区间为 RM 3.60–RM 12.00/平方英尺,大型带装修单位居高位,小型空壳单位居低位。
Menara 1 Dutamas 的楼面面积多大?
多份经纪挂牌显示 12,460–17,624 平方英尺无柱设计。
Menara 1 Dutamas 距离最近的 MRT/LRT 有多远?
Semantan MRT 5.6 公里 / 步行 62 分钟。PWTC LRT 5.7 公里。本楼与任何铁路站均无连接桥或遮蔽步道。驾车是主要通勤方式。
Menara 1 Dutamas 的停车配比是多少?
3 层地下室共 300 个车位。配比:每 1,000 平方英尺(已租)1 个车位。按 briqbloq,预留 RM 360/车位/月,非预留浮动 RM 210/车位/月。
Menara 1 Dutamas 的最短租期是多久?
本楼具体最短租期公开资料中无记录。KL A 级惯例为 3 年。
Menara 1 Dutamas 是否接受外国租户的外交条款?
公开资料中无记录。请在 Letter of Offer 阶段核实;市场机制为 12 个月锁定期 + 2 个月通知 + 文件证据。
Menara 1 Dutamas 退租时的复原成本是多少?
公开资料中无记录。市场常态为 RM 15–RM 30/平方英尺(空壳)。建议在 TA 中要求拍照式入住清单与明确的复原范围说明。
Menara 1 Dutamas 是否具备 MSC / Malaysia Digital 状态?
否。本楼不在 MDEC MSC Cybercentre 指定楼宇名单上。MD 状态自 2022 年起基于公司业务,无需指定楼宇。
Menara 1 Dutamas 是否有绿色认证?
在 PHB 公司资料或任何已查挂牌中,均未发现公开的 GBI / LEED / GreenRE / GreenMark 注册。
核实戳记
挂牌租金、停车配比、停车费率、主要租户名单与 NLA 已于 2026-08-06 核实,依据为 AHB Replacement Prospectus(2024-06-25 备案)、PHB 公司网站、旧经纪挂牌、JLL、旧经纪挂牌与 briqbloq。物业管理费(RM/平方英尺)、加班空调费率、最短租期、押金结构、解约条款、外交条款、复原成本、装修期、涨幅机制、MD 状态与绿色认证状态,本楼 公开资料中无记录 — 需直接致电楼宇管理处核实。挂牌租金与停车费率为成交价的 ±10–15% 区间;此处为挂牌基准,非真实成交数据。
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