什么是 cukai tanah，由谁缴付？
Cukai tanah（地税／年租）是马来西亚州土地局对已登记土地按年征收的费用，由地契持有人缴付——出租房的房东就是缴付人。税率因州与地段而异，以州土地局门户或通知书为准。
SPEEDHOME 内部数据显示，平台已管理超过 30,000 份租约；按 LHDN《公共裁决书第12/2018号》，每份出租房产的地税收据都可从毛租金收入中扣除，属房东六类可扣开支之一。
Cukai tanah 与 cukai taksiran（门牌税／评估税，由地方议会发出）是两种不同的税费。一位马来西亚房东通常两者都要缴。两份账单默认都不转嫁给租客；两者都是拥有并出租房产的直接开支。
从税务角度看，地税收据是 LHDN《公共裁决书第12/2018号》（Public Ruling No. 12/2018）明确允许房东从毛租金收入中扣除的六类开支之一："门牌税与地税（assessment and quit rent）"。收据请妥善保存——它与你的租金账本、贷款利息明细表同属一份档案。
cukai tanah 的金额是怎样计算的？
地税金额由各州土地局厘定，因州、县、土地类别与地段面积而异，没有全国统一税率。应缴金额列于你的地税通知书或州土地局门户——凭地段编号或地契编号即可查询。
各州的计费方式不同。有的州按土地面积每平方英尺定额计收，有的按英亩或类别表计收。土地类别、地段面积、县区划与州税率表都会影响最终数字，所以不能套用邻居的数字来估算自己的。
| 会变的因素 | 不变的因素 |
|---|---|
| 各州税率与土地类别 | 缴付人始终是地契持有人 |
| 年度应缴金额 | 收据被 LHDN 接受为可扣除直接开支 |
| 缴费门户（各州自有） | 由州土地局按年征收 |
| 截止日期（通常为半年期到期日） | 同一地段编号在各渠道通用 |
请以当年通知书为准，不要用邻居的地税金额来套估自己的数字。
各州参考税率（仅供量级参考——请向你所在州 PTG 核实）：
| 州属 | 参考税率 | 备注 |
|---|---|---|
| 雪兰莪 | 约 RM0.80–2.50/平方米 | 因地区差异显著；八打灵、乌鲁冷岳、鹅唛适用较高税率 |
| 吉隆坡/布城 | 约 RM1.50–2.50/平方米 | JKPTG KL 区间；确切金额以通知书为准 |
| 槟城 | 城市 RM0.70/平方米；农村 RM0.50/平方米 | 自 2026 年 1 月 1 日起；2026 年有 32.5% 折扣 |
| 霹雳 | RM0.38/平方米（太平）；RM0.14/平方米（Pasir Salak） | 各地区公报税率不同 |
来源：PTG 雪兰莪、JKPTG 吉隆坡、槟城 PTG、霹雳 PTG；核实于 2026 年 6 月 26 日。
缴款前先确认截止日期
大多数半岛州属每年地税截止日期为 5 月 31 日。吉隆坡和布城（均为联邦直辖区，由 PTG WP 管辖）须在 2 月 28 日前缴款——提早三个月。错过吉隆坡/布城的截止日期，州土地局将征收逾期附加费（雪兰莪通常为欠款金额的 10%；其他州各异）。请务必在 2 月中旬前为吉隆坡或布城的房产设置日历提醒。最后核实日：2026 年 6 月 26 日。
| 州属/直辖区 | 截止日期 | 来源 |
|---|---|---|
| 吉隆坡（联邦直辖区） | 2 月 28 日 | JKPTG KL / PTG WP (ptgwp.gov.my) |
| 布城（联邦直辖区） | 2 月 28 日 | PTG WP，与吉隆坡一致 |
| 大多数半岛州属（雪兰莪、槟城、柔佛、霹雳等） | 5 月 31 日 | PTG 雪兰莪常见问答；《1965年国家土地法典》第94条 |
每次缴款前，请在州土地局门户核实当年截止日期。
霹雳州房东：纸质账单自 2024 年起已停止邮寄
PTG 霹雳自 2024 年起不再邮寄实体地税或 parcel rent 账单。若你持有霹雳州房产但未收到纸质通知，这就是原因——缴款义务仍然存在。请凭地段编号登录 PTG 霹雳 eTanah 门户查取账单。最后核实日：2026 年 6 月 26 日。
PTG 霹雳 eTanah 门户显示："Salinan Bil Cukai Tanah/Petak TIDAK LAGI DIHANTAR Mulai Tahun 2024。" 来源：PTG 霹雳 eTanah 门户 [^35^]。
怎样上网缴付 cukai tanah——分步指南
马来西亚大多数州土地局都提供各自的网上缴付门户，使用 FPX 银行转账。你需要地段编号、通知书上的地税编号，以及一个已注册 FPX 的银行账户。各州步骤略有不同，但核心流程相通。
开始之前：
- 找出你的地税通知书（由州土地局寄出）。编号、地段编号与应缴金额都在通知书上。
- 若没有通知书，可在州土地局网上门户凭地段编号或业主身份证件编号查询。
- 备好已注册 FPX 的银行账户以便缴付。
通用的网上缴付流程：
| 步骤 | 该做什么 | 需注意之处 |
|---|---|---|
| 1. 进入正确的州土地局门户 | 各州门户不同：雪兰莪、吉隆坡、柔佛等各有系统 | 若你在多州持有房产，勿误缴至他州门户 |
| 2. 凭地段编号或参考编号查询 | 输入地契编号或地段编号 | 地段编号印于地契（geran）与地税通知书上 |
| 3. 核对金额与年期 | 缴付前确认评估年度与应缴总额 | 留意是否显示往年欠款 |
| 4. 选择 FPX 缴付 | 选定银行并完成银行的网上银行流程 | FPX 实时结算；保留交易编号 |
| 5. 下载或打印收据 | 保存付款确认的 PDF 或截图 | 此收据即你的 LHDN 可扣税开支凭证——立即归档 |
各州门户的正式名称、网址与系统会随系统升级而变更。缴付前，请从官方州政府网站（.gov.my）核实当前门户地址，切勿凭记忆输入网址或点击来路不明的链接。
若网上门户不可用，或你找不到地段编号，大多数州土地局也接受柜台缴付、银行柜台缴付，或经部分第三方缴费应用（如 JomPAY）缴付，使用通知书上的同一参考编号即可。
马来西亚各州在哪里缴付 cukai tanah
各州各有土地局门户，没有一个全国通用的地税缴付网站。 下表为参考指南——各州系统升级时门户名称与网址会变更，每次缴付前请从官方州政府网站核实当前门户地址。
| 州／直辖区 | 土地局机构 | 参考门户类型 | 缴费渠道 |
|---|---|---|---|
| Selangor（雪兰莪） | PTG Selangor | e-Tanah 类系统 | FPX / JomPAY |
| Kuala Lumpur（吉隆坡，联邦直辖区） | JKPTG（PTG WP） | MyTanah 类门户 | FPX |
| Johor（柔佛） | PTG Johor | e-Tanah 类系统 | FPX / 柜台 |
| Pulau Pinang（槟城） | PTG Pulau Pinang | PTG 门户 | FPX |
| Perak（霹雳） | PTG Perak | PTG 网上服务 | FPX |
| Sabah（沙巴） | Jabatan Tanah Sabah | 州门户 | FPX / JomPAY |
| Sarawak（砂拉越） | Sarawak Lands and Survey | e-SLS 类门户 | FPX |
| 其他州（霹雳以外未单列者，如吉打、登嘉楼、吉兰丹、森美兰、马六甲、彭亨） | 各州 PTG | 州土地局门户（如 Kedah eLand、eTanah Terengganu 等，名称因州而异） | FPX / 柜台 / JomPAY |
门户名称与网址会随系统升级而变更。输入缴款资料前，务必在官方州政府网站（.gov.my）核实当前地址。本表列出的是机构与门户类别，而非具体网址，以避免引用已失效的链接。
上网缴付前需要准备什么
你需要三样东西：地段编号或地契编号（来自地契／geran）、地税编号（来自通知书），以及一个已注册 FPX 的银行账户。联名业主同样需要这些资料——无论由谁缴付，该款项都覆盖整幅地段。
| 文件 | 在哪里找到 | 为何需要 |
|---|---|---|
| 地契（geran） | 原始地契或律师存档副本 | 载有地段编号与地契编号 |
| 地税通知书 | 州土地局按年寄发 | 载有应缴金额、地税编号与评估年度 |
| 业主身份资料 | 身份证编号或公司注册号 | 多数州门户需用以匹配地契记录 |
| 已注册 FPX 的银行账户 | 你常用的网上银行 | 多数州门户的缴付方式 |
| 往年收据 | 你的房产开支文件夹 | 便于发现新通知书上显示的欠款 |
若你从未收到通知书（例如刚购入房产），请凭 geran 上的地段编号直接联系州土地局。地税系统不会自动向买家发送提醒；卖方是否已更新邮寄资料并不确定。
cukai tanah 作为房东的税务扣除
若你出租该房产，所缴地税是毛租金收入的可扣除直接开支，依据 LHDN《公共裁决书第12/2018号》对一般第4(d)条住宅租赁的规定。请保存官方收据，并对应到正确的房产与税务年度。
事实清单明确列出六类可扣除房东开支：门牌税与地税、贷款利息、火险保费、收租与执行费用、续租或更换租客的费用，以及保持房产现有状况的普通维修。每一类都需要相应的凭证。
| 可扣除开支类别 | 须保存的凭证 | 常见错误 |
|---|---|---|
| 门牌税与地税（cukai tanah + cukai taksiran） | 缴款收据、通知书、年度与地段编号 | 丢失年度收据；与个人房产混淆 |
| 房产贷款利息 | 银行利息明细或月结单 | 误将本金还款当作利息申报 |
| 火险保费 | 保单、发票、付款证明 | 申报无关的个人保险 |
| 收租或执行费用 | 发票或费用清单 | 与具体租金收入无关联 |
| 续租或更换租客的费用 | 中介发票与续租租约记录 | 将首次招租费用当作可扣除项 |
| 保持现有状况的普通维修 | 承包商发票、维修前后照片 | 将装修或改造当作维修申报 |
关于维修与资本性改造（后者不可扣除）的完整区分，可参阅 维修与资本开支：马来西亚房东税务记录。
非居民房东：地税收据同样重要。事实清单确认，自2020评估年度起，非居民个人房东就马来西亚净租金收入按30%统一税率缴税——扣除包括地税在内的允许开支之后适用。30%适用于扣除后的收入，而非毛租金。每一张可扣除收据都要保存好。
没有缴付 cukai tanah 会怎样
逾期或未缴地税，州土地局可加收利息或附加费；严重情况下土地可能被州政府收回。税率与升级程序因各州土地法令而异。切勿让地税逾期超过通知书上的截止日期。
后果的严重程度由各州的土地法令规管，不在已核实的事实清单范围内。一致的是：
- 缴付义务落在登记的地契持有人身上。
- 欠款会累积——下一年的通知书通常会显示往年的未结金额。
- 地税欠款的房东，不会把这个问题转嫁给租客。
- 若你发现刚购入的房产存在欠款，请咨询办理产权转让的律师——这通常属于查册尽职调查事项。
切勿混淆 cukai tanah 欠款与门牌税（cukai taksiran）欠款——两者是对不同机构的不同债务（州土地局对地方议会）。
cukai tanah、SST 与住宅房东
住宅房东缴付地税、向住宅租客收取租金时，并不就该项租金收取服务税（SST）。出租住宅——公寓、共管公寓、排屋、独立式洋房——在马来西亚属服务税范围之外。
这是一个常见混淆点，因为租赁服务的服务税涵盖范围已对商业经营者扩大。对一般住宅房东而言，事实清单的规定很清晰：住宅租赁属范围之外。服务税适用于商业及某些非住宅的租赁服务，且仅当服务提供者超过注册门槛时才适用。
地税不是一项须缴纳 SST 的交易——它是州政府征收的土地费用。你不会就地税金额收取 SST，也不会透过服务税项目向租客转嫁。
若你的房产组合包含商业单位或短住服务式套房，在依本页下结论前，请先与税务代理人核实马来西亚皇家关税局（RMCD）的现行立场。
SPEEDHOME 房东记录——cukai tanah 的位置
地税是一笔小额年度开支，但收据可在 PR 12/2018 下减少应纳税净租金收入。SPEEDHOME 不会代你缴付地税——那仍留在州门户——但平台保存着所有其他扣除凭证所在的租赁运营记录。
把地税收据与租金账本、贷款利息明细、火险保单和维修发票放在同一文件夹的实际好处在于：报税季到来时，你的开支档案是一份完整连贯的资料包，而非临时重建工程。
SPEEDHOME 帮助房东保存税务代理人所需的记录：租约文件、租金收取记录、维修协调消息和交屋照片。至于更全面的税务全貌——租金收入如何评估、第4(d)条框架为何、CP500分期税款如何运作——可参阅 马来西亚租金收入怎样报税：房东指南。
如需托管式放租、筛选与记录集中管理，请见 SPEEDHOME 房东服务。
FAQ
在马来西亚可以为任何州上网缴付 cukai tanah 吗？
马来西亚大多数州都通过各自的州土地局门户、使用 FPX 提供地税网上缴付。少数州或县对某些交易仍可能要求柜台缴付。请查核官方州政府网站，确认你地段的当前可用缴费方式。本页不列具体门户网址，因各州系统升级时网址会变更。
收不到地税通知书怎么办？
无论是否收到实体通知书，缴付义务都存在。若未收到通知书，请凭地段编号登录州土地局门户，或直接联系州土地局。这对刚购入的房产尤为重要——土地局的邮寄资料可能尚未更新为你的名字。
cukai tanah 与 cukai taksiran 是同一种税吗？
不是。Cukai tanah（地税）由州土地局征收，依据土地面积与类别。Cukai taksiran（门牌税／评估税）由地方议会（如 MBPJ、DBKL、MBJB）征收，依据房产的年值。两者均按年缴付，且依据 LHDN《公共裁决书第12/2018号》同为房东可扣除开支。
地税可以申报税务扣除吗？
可以，前提是你出租该房产。依据 LHDN《公共裁决书第12/2018号》，地税（cukai tanah）是第4(d)条一般住宅租赁下明确列出的可扣除直接开支。请保存官方收据，并记录所覆盖的房产与年度。
地税由租客缴付吗？
不。地税向地契持有人征收，而非租客。由房东缴付。部分租约会加入条款要求租客偿还门牌税（cukai taksiran）——但那是另一回事，取决于租约的约定。地税始终是房东的义务。
州土地局可以追讨多久以前未缴的地税？
州土地费用追讨的时效期限，取决于各州的《国家土地法典》条文与土地法令。若你正购置房产，或发现缴付记录有缺口，请咨询律师并做一次正式的土地查册——这是产权转让的尽职调查步骤，没有单一的全国统一答案。