Apa itu cukai tanah dan siapa yang membayarnya
Cukai tanah ialah quit rent tahunan yang dikutip oleh pejabat tanah negeri atas tanah berdaftar di Malaysia. SPEEDHOME dah uruskan 30,000+ perjanjian sewaan — dan dalam pengalaman kami, resit cukai tanah yang disimpan rapi dalam fail perbelanjaan yang sama ialah antara bukti potongan paling senang ditunjuk bila ejen cukai minta. Pembayar tetap ialah tuan punya hakmilik; untuk hartanah yang disewakan, itulah tuan rumah.
Cukai tanah lain dari cukai taksiran (assessment tax, yang bilnya datang dari pihak berkuasa tempatan). Tuan rumah Malaysia biasanya kena bayar dua-dua setiap tahun. Memang tak dihantar kepada penyewa secara automatik — kedua-duanya perbelanjaan langsung yang sah untuk memiliki dan menyewakan hartanah.
Untuk cukai pendapatan, resit quit rent masuk dalam salah satu daripada enam kategori yang LHDN benarkan secara jelas untuk ditolak daripada sewa kasar di bawah Ketetapan Awam No. 12/2018: "cukai taksiran dan quit rent." Letak resit tu dalam fail yang sama dengan lejar sewa dan jadual faedah pinjaman.
Bagaimana cukai tanah dikira
Jumlah quit rent ditetapkan oleh pejabat tanah setiap negeri dan berubah ikut negeri, daerah, kategori tanah, dan keluasan lot. Tiada satu kadar nasional. Tengok notis cukai tanah atau portal pejabat tanah negeri untuk angka tepat — cari guna nombor lot atau rujukan hakmilik.
Cara kira ikut negeri tak sama. Ada negeri guna kadar rata setiap kaki persegi keluasan tanah; ada guna jadual ekar; ada pula guna jadual ikut kategori tanah. Untuk lot tertentu, jawapan praktikal memang sama je: tengok notis, atau layari portal dengan nombor lot.
| Apa yang berbeza | Apa yang tetap |
|---|---|
| Kadar setiap negeri dan kategori tanah | Pemilik hakmilik tanah sentiasa pembayar |
| Jumlah tahunan tertunggak | Resit diterima LHDN sebagai perbelanjaan langsung boleh ditolak |
| Portal pembayaran (setiap negeri ada portal sendiri) | Pembayaran tahunan, dibil oleh pejabat tanah negeri |
| Jadual dan tarikh akhir ikut negeri | Nombor lot / rujukan hakmilik yang sama boleh digunakan merentas saluran |
Jangan tengok jiran punya, kira sendiri. Kategori tanah, saiz lot, zon daerah, jadual negeri — semua pengaruhi angka akhir. Guna notis tahun semasa, jangan main agak-agak.
Kadar contoh yang disahkan (untuk gambaran kasar sahaja — sentiasa sahkan dengan PTG negeri anda):
| Negeri | Kadar ilustrasi | Nota |
|---|---|---|
| Selangor | ~RM0.80–2.50/m² | Berbeza ikut daerah; Petaling, Hulu Langat, Gombak band tinggi |
| KL / Putrajaya | ~RM1.50–2.50/m² | Julat JKPTG KL; jumlah tepat pada notis |
| Pulau Pinang | RM0.70/m² bandar; RM0.50/m² luar bandar | Berkuat kuasa 1 Jan 2026; ada rebat 32.5% untuk 2026 |
| Perak | RM0.38/m² (Taiping); RM0.14/m² (Pasir Salak) | Kadar digazetkan ikut daerah |
Sumber: PTG Selangor, JKPTG KL, PTG Pulau Pinang, PTG Perak; disahkan 26 Jun 2026. Sahkan dengan PTG negeri anda.
Tahu tarikh akhir dulu sebelum bayar
Kebanyakan negeri semenanjung tetapkan tarikh akhir cukai tanah tahunan pada 31 Mei. Kuala Lumpur dan Putrajaya — dua wilayah persekutuan di bawah PTG WP — kena bayar sebelum 28 Februari. Terlambat bayar di KL/Putrajaya, pejabat tanah negeri akan kenakan surcaj lewat bayar (lazimnya 10% di Selangor; negeri lain berbeza). Set peringatan kalendar pertengahan Februari untuk mana-mana hartanah KL atau Putrajaya. Disahkan pada: 26 Jun 2026.
| Negeri / wilayah | Tarikh akhir | Sumber |
|---|---|---|
| KL (wilayah persekutuan) | 28 Februari | JKPTG KL / PTG WP (ptgwp.gov.my) |
| Putrajaya (wilayah persekutuan) | 28 Februari | PTG WP — sama seperti KL |
| Kebanyakan negeri semenanjung (Selangor, Pulau Pinang, Johor, Perak, dll.) | 31 Mei | Soal Jawab PTG Selangor; Seksyen 94 Kanun Tanah Negara |
Sentiasa sahkan tarikh akhir tahun semasa di portal pejabat tanah negeri anda — tarikh boleh berubah jika ia jatuh pada hujung minggu atau cuti umum.
Tuan rumah Perak: bil kertas dah berhenti sejak 2024
PTG Perak tidak lagi menghantar bil cukai tanah atau parcel rent secara fizikal mulai 2024. Kalau anda ada hartanah di Perak dan tak terima notis kertas, itulah sebabnya — kewajipan bayar tetap ada. Log masuk ke portal eTanah PTG Perak guna nombor lot untuk dapatkan bil anda. Disahkan pada: 26 Jun 2026.
Portal eTanah PTG Perak tertera: "Salinan Bil Cukai Tanah/Petak TIDAK LAGI DIHANTAR Mulai Tahun 2024." Sumber: Portal eTanah PTG Perak [^35^].
Cara bayar cukai tanah online — langkah demi langkah
Kebanyakan pejabat tanah negeri di Malaysia ada portal masing-masing, dan anda boleh bayar guna FPX. Sediakan tiga benda: nombor lot, nombor rujukan cukai tanah dari notis, dan akaun bank berdaftar FPX. Aliran serupa antara negeri, tapi butiran skrin memang berbeza sikit.
Sebelum mula:
- Cari notis cukai tanah (dihantar oleh pejabat tanah negeri). Nombor rujukan, nombor lot, dan jumlah tertunggak memang ada kat situ.
- Kalau takde notis, pergi portal pejabat tanah negeri dan buat carian guna nombor lot atau nombor pengenalan pemilik.
- Sedia akaun bank yang dah berdaftar dengan FPX untuk buat pembayaran.
Aliran pembayaran dalam talian am:
| Langkah | Apa yang perlu dibuat | Apa yang perlu diperhatikan |
|---|---|---|
| 1. Pergi ke portal pejabat tanah negeri yang betul | Setiap negeri ada portal sendiri — Selangor (e-Tanah), KL (MyTanah), Johor (e-Tanah Johor) dan sebagainya | Kalau anda ada hartanah di beberapa negeri, jangan tertukar bayar kat portal negeri lain |
| 2. Cari guna nombor lot atau rujukan | Masukkan rujukan hakmilik tanah atau nombor lot hartanah | Nombor lot ada kat geran dan notis cukai tanah |
| 3. Semak jumlah dan tempoh | Pastikan tahun taksiran dan jumlah tertunggak betul sebelum bayar | Tengok sekali tunggakan tahun-tahun lepas yang mungkin masih tertinggal |
| 4. Pilih pembayaran FPX | Pilih bank anda dan ikut aliran perbankan dalam talian | FPX lulus serta-merta; simpan ID transaksi |
| 5. Muat turun atau cetak resit | Simpan PDF atau tangkap skrin pengesahan pembayaran | Resit ni bukti perbelanjaan boleh ditolak LHDN — failkan terus hari yang sama |
Kalau portal tak boleh diakses atau nombor lot tak jumpa, kebanyakan pejabat tanah negeri masih terima pembayaran di kaunter, kaunter bank, atau aplikasi bayar bil pihak ketiga (JomPAY). Guna nombor rujukan yang sama dari notis.
Di mana bayar cukai tanah di Malaysia (mengikut negeri)
Setiap negeri ada portal pejabat tanah sendiri. Tiada satu pun laman web kebangsaan untuk bayar cukai tanah. Panduan di bawah untuk rujukan je — sahkan alamat portal semasa dari laman web kerajaan negeri rasmi sebelum bayar, sebab nama sistem dan URL memang berubah bila negeri naik taraf portal.
| Negeri / wilayah | Badan pejabat tanah | Nama portal lazim | Saluran pembayaran |
|---|---|---|---|
| Selangor | PTG Selangor | e-Tanah Selangor | FPX / JomPAY |
| Kuala Lumpur (wilayah persekutuan) | JKPTG (PTG WP) | MyTanah atau portal PTG WP | FPX |
| Johor | PTG Johor | e-Tanah Johor | FPX / kaunter |
| Pulau Pinang | PTG Pulau Pinang | Portal rasmi PTG | FPX |
| Perak | PTG Perak | Perkhidmatan dalam talian PTG Perak | FPX |
| Sabah | Jabatan Tanah Sabah | e-Sabah Land / portal negeri | FPX / JomPAY |
| Sarawak | Sarawak Lands and Survey | e-SLS / Sarawak Land portal | FPX |
| Negeri lain | PTG masing-masing | Sahkan di laman kerajaan negeri rasmi | FPX / kaunter |
Nama portal dan URL memang boleh berubah bila negeri naik taraf sistem. Sebelum tekan butang bayar, semak alamat terkini kat .gov.my rasmi setiap negeri — jangan main taip je dari cache lama.
Apa yang diperlukan sebelum membayar online
Tiga benda je yang anda perlu: nombor lot atau rujukan hakmilik (dari geran), nombor rujukan cukai tanah (dari notis), dan akaun bank berdaftar FPX. Kalau hartanah ada dua nama, guna je rujukan yang sama — bayaran tetap kena pada lot, bukan pada siapa yang tekan butang.
| Dokumen | Di mana mencarinya | Kenapa diperlukan |
|---|---|---|
| Hakmilik tanah (geran) | Geran asal atau salinan peguam anda | Ada nombor lot dan rujukan hakmilik |
| Notis cukai tanah | Dihantar oleh pejabat tanah negeri setiap tahun | Ada jumlah tertunggak, nombor rujukan, dan tahun taksiran |
| Butiran pengenalan pemilik | Nombor IC atau pendaftaran syarikat | Kebanyakan portal negeri nak padankan dengan rekod hakmilik |
| Akaun bank dengan FPX | Perbankan dalam talian biasa anda | Cara bayar untuk kebanyakan portal negeri |
| Resit tahun lepas | Folder perbelanjaan hartanah anda | Boleh check tunggakan yang muncul kat notis baru |
Kalau tak pernah terima notis (contohnya, baru beli hartanah tu), telefon pejabat tanah negeri guna nombor lot kat geran. Cukai tanah memang tak hantar peringatan automatik kepada pembeli baru; penjual lama mungkin tak sempat tukar alamat — jadi jangan tunggu, check sendiri.
Cukai tanah sebagai potongan cukai tuan rumah
Kalau anda sewakan hartanah tu, cukai tanah yang anda bayar memang perbelanjaan langsung boleh ditolak daripada pendapatan sewa kasar di bawah Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 untuk penyewaan kediaman Seksyen 4(d) biasa. Simpan resit rasmi dan padankan dengan hartanah serta tahun cukai yang betul.
Ini satu daripada enam kategori yang LHDN senaraikan secara jelas sebagai boleh ditolak untuk tuan rumah: cukai taksiran dan quit rent, faedah pinjaman, insurans kebakaran, kos kutipan dan penguatkuasaan sewa, kos pembaharuan atau penyewa seterusnya, dan pembaikan biasa. Setiap satu kena ada bukti yang sepadan.
| Kategori perbelanjaan boleh ditolak | Bukti yang perlu disimpan | Kesilapan yang selalu jadi |
|---|---|---|
| Cukai taksiran dan quit rent (cukai tanah + cukai taksiran) | Resit pembayaran, notis, tahun dan rujukan lot | Hilang resit tahunan; bercampur dengan hartanah peribadi |
| Faedah pinjaman hartanah | Jadual faedah bank atau penyata bulanan | Tuntut bayaran balik prinsipal bukannya faedah |
| Premium insurans kebakaran | Polisi, invois, bukti pembayaran | Tuntut insurans peribadi yang tak berkaitan |
| Kos kutipan atau penguatkuasaan sewa | Invois atau penyata yuran | Takde kaitan dengan pendapatan sewa tertentu |
| Kos pembaharuan atau penyewa seterusnya | Invois ejen dan jejak penyewaan pembaharuan | Anggap kos sewaan pertama macam boleh ditolak |
| Pembaikan biasa untuk kekalkan kondisi sedia ada | Invois kontraktor, foto sebelum-selepas | Tuntut penambahbaikan atau ubahsuai sebagai pembaikan |
Untuk tuan rumah bukan pemastautin: resit quit rent sama penting. LHDN tetap kenakan cukai 30% rata ke atas pendapatan sewa Malaysia bersih dari Tahun Taksiran 2020 — selepas tolak perbelanjaan dibenarkan. Kadar 30% tu ke atas pendapatan selepas potongan, bukan atas sewa kasar. Simpan setiap resit yang layak ditolak.
Apa yang berlaku jika cukai tanah tidak dibayar
Cukai tanah yang lewat atau tak dibayar boleh bawa padah — pejabat tanah negeri boleh kenakan caj faedah atau surcaj, dan dalam kes serius tanah tu boleh dirampas oleh negeri. Kadar dan langkah kenaikan ikut undang-undang tanah negeri masing-masing. Jangan biar tertunggak melepasi tarikh notis.
Kadar dan langkah memang lain ikut negeri — telefon pejabat tanah negeri untuk tahu angka tepat. Yang konsisten untuk semua negeri:
- Kewajipan bayar tetap atas pemilik hakmilik tanah berdaftar — tak boleh alih ke orang lain.
- Tunggakan akan terkumpul — notis tahun depan biasanya tunjuk baki tertunggak tahun sebelum.
- Tuan rumah yang tanahnya tertunggak cukai tanah tak boleh pass masalah tu kat penyewa.
- Kalau jumpa tunggakan kat hartanah yang baru dibeli, rujuk peguam yang uruskan pindah milik — biasanya ni kerja carian hakmilik (land search).
Jangan keliru: tunggakan cukai tanah lain dari tunggakan cukai taksiran. Dua-dua hutang, tapi pada pihak berkuasa berbeza (pejabat tanah negeri vs pihak berkuasa tempatan). Selesaikan berasingan.
Cukai tanah, SST, dan tuan rumah kediaman
Tuan rumah kediaman yang bayar cukai tanah dan kutip sewa dari penyewa kediaman tak kena kenakan SST atas sewa tu. Sewakan rumah kediaman — teres, apartment, kondominium, banglo — memang di luar skop cukai perkhidmatan di Malaysia.
Ramai yang keliru sebab liputan SST untuk sewa dan pajakan dah meluas untuk pengendali komersial. Tapi untuk tuan rumah kediaman biasa, aturan memang jelas dari LHDN dan RMCD: sewa kediaman di luar skop. Untuk hartanah komersial atau bukan kediaman tertentu, kadar 6% (mulai 1 Januari 2026) dan ambang pendaftaran RM1.5 juta boleh kena — tapi tu luar skop panduan ni.
Cukai tanah sendiri bukan transaksi yang kena SST — dia caj tanah yang dikutip oleh negeri. Anda tak kenakan SST atas jumlah cukai tanah, dan tak boleh nak tuntut balik dari penyewa melalui baris cukai perkhidmatan.
Kalau campuran hartanah anda ada unit komersial atau suite servis penginapan jangka pendek, rujuk ejen cukai atau perunding RMCD untuk kedudukan semasa — garis panduan sewa kediaman dalam halaman ni tak terpakai kat kategori tu.
Rekod tuan rumah SPEEDHOME — di mana cukai tanah berada
Cukai tanah tu bayarann kecil je setiap tahun, tapi resitnya mengurangkan pendapatan sewa tertakluk cukai bersih di bawah KA 12/2018. SPEEDHOME tak automatikkan pembayaran tu — yang kena tetap kat portal negeri — tapi platform simpan rekod operasi sewaan di mana semua bukti potongan lain anda dah ada.
Antara isu yang kami nampak berulang kat operasi: notis tak sampai kat tuan rumah baru lepas beli, atau nama pemilik tak dikemaskini kat pejabat tanah. SPEEDHOME rekodkan tarikh pindah milik dan tarikh mula sewaan untuk setiap fail, supaya rekod operasi sewaan tu je yang anda tunjuk kat ejen cukai bila dia tanya.
SPEEDHOME simpan rekod operasi sewaan — resit, log sewa, komunikasi pembaikan — dalam satu tempat, supaya fail perbelanjaan cukup untuk ejen cukai. Untuk gambaran cukai yang lebih luas — macam mana pendapatan sewa ditaksir, rangka kerja Seksyen 4(d), dan kelayakan Deposit Sifar yang menyusun semula deposit pendahuluan — baca panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah.
Untuk pengurusan listing, saringan penyewa dan rekod dalam satu tempat, lihat perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME. Untuk faham macam mana Deposit Sifar SPEEDHOME menyusun semula aliran kewangan sewaan supaya deposit tunai tak terikat, rujuk panduan Deposit Sifar SPEEDHOME.
FAQ
Bolehkah saya bayar cukai tanah online untuk mana-mana negeri di Malaysia?
Kebanyakan negeri ada pembayaran dalam talian melalui portal pejabat tanah masing-masing, guna FPX. Negeri yang paling matang untuk pembayaran digital penuh termasuk Selangor (e-Tanah), Kuala Lumpur (MyTanah) dan Johor (e-Tanah Johor); Sabah dan Sarawak ada portal masing-masing dengan fungsi yang serupa. Negeri-negeri lain masih bangunkan sistem mereka — semak laman web kerajaan negeri rasmi untuk pilihan terkini.
Bagaimana kalau saya tak terima notis cukai tanah?
Log masuk ke portal pejabat tanah negeri guna nombor lot kat geran, atau telefon pejabat tanah negeri terus dengan salinan hakmilik. Kewajipan bayar tetap ada — sama ada notis fizikal sampai atau tak. Ni penting terutamanya untuk hartanah baru dibeli, di mana butiran mel pejabat tanah mungkin belum dikemaskini dengan nama baru.
Cukai tanah sama dengan cukai taksiran ke?
Tak sama. Cukai tanah ialah quit rent yang dikutip pejabat tanah negeri, ikut keluasan dan kategori tanah. Cukai taksiran ialah cukai penilaian dari pihak berkuasa tempatan (contoh MBPJ, DBKL, MBJB), ikut nilai tahunan hartanah. Dua-dua bayar setiap tahun, dua-dua perbelanjaan tuan rumah boleh ditolak bawah Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018.
Boleh ke saya tuntut cukai tanah sebagai potongan cukai?
Boleh, kalau anda sewakan hartanah tu. Bawah Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018, quit rent (cukai tanah) memang perbelanjaan langsung boleh ditolak yang dinamakan secara jelas untuk penyewaan kediaman biasa bawah Seksyen 4(d). Simpan resit rasmi dan catat hartanah serta tahun mana yang diliputinya.
Penyewa yang bayar cukai tanah ke?
Penyewa tak bayar. Cukai tanah memang sentiasa kewajipan tuan rumah. Ada perjanjian sewaan masukkan klausa yang minta penyewa bayar balik cukai taksiran — tengok apa yang tertulis dalam perjanjian anda. Klausa tu tak tukar cukai tanah jadi tanggungjawab penyewa; dia cuma izinkan tuan rumah tuntut balik cukai taksiran tertentu kalau dipersetujui bertulis.
Berapa lama ke belakang pejabat tanah negeri boleh tuntut cukai tanah yang tak dibayar?
Tempoh had (limitation period) untuk tunggakan cukai tanah bergantung pada peruntukan Kanun Tanah Negara dan undang-undang tanah negeri masing-masing — takde satu angka nasional. Kalau anda baru beli hartanah atau perasan ada jurang pembayaran, jumpa peguam dan minta carian hakmilik rasmi — ni sebahagian dari due-diligence pindah milik, bukan soalan yang ada satu jawapan seragam.