Perbelanjaan apa tuan rumah boleh tolak dari pendapatan sewa di Malaysia?
Bagi sewaan kediaman biasa di bawah Section 4(d), LHDN benarkan anda tolak perbelanjaan langsung dikeluarkan sepenuhnya dan secara eksklusif bagi menghasilkan sewa: cukai pintu dan cukai tanah, faedah atas pinjaman guna beli harta, premium insurans api, kos kutipan dan penguatkuasaan sewa, kos pembaharuan sewaan atau tukar penyewa (termasuk komisen ejen), dan repair yang kekal harta dalam keadaan sedia ada. Anda tidak boleh tolak penambahbaikan modal, prinsipal gadai janji, atau kos first-letting.
Seluruh soal boleh-tolak berpusing pada satu ujian dari LHDN Public Ruling No. 12/2018: adakah kos dikeluarkan dalam menghasilkan pendapatan sewa, atau mewujudkan sumber pendapatan? Hasilkan, dan ia boleh ditolak; wujudkan, dan ia tidak. Tuan rumah yang kekal bezanya jelas fail bersih. Kebanyakan potongan hilang tidak hilang kepada LHDN — ia hilang kepada invois hilang. Aliran kerja tuan rumah SPEEDHOME kekal resit yang ejen cukai minta kemudian di satu tempat — cara termurah lindung setiap ringgit anda layak ofsct.
Undang-undang: apa LHDN Public Ruling 12/2018 sebenarnya benarkan
LHDN Public Ruling No. 12/2018 ("Income from Letting of Real Property") ialah teks mengawal. Bagi Section 4(d) passive letting, perenggan 8.2 benarkan potongan bagi perbelanjaan langsung dikeluarkan sepenuhnya dan secara eksklusif bagi menghasilkan pendapatan sewa, dan perenggan 8.6 benarkan faedah atas pinjaman diambil untuk perolehi harta. Semua yang boleh ditolak mengalir dari dua perenggan itu.
Ruling tarik garis keras antara perbelanjaan langsung (boleh ditolak) dan perbelanjaan awal atau modal (tidak boleh ditolak). Perbelanjaan langsung ialah kos berulang jalankan sewaan. Perbelanjaan awal ialah kos tubuhkan ia — pengiklanan penyewa pertama, kos undang-undang perjanjian sewa pertama, duti setem ke atasnya, dan komisen ejen bagi first letting. Perbelanjaan modal ialah penambahbaikan yang buat harta lebih baik, bukan sekadar kekal di mana ia ada.
Boleh ditolak vs tidak boleh ditolak — jadual penuh
| Perbelanjaan | Boleh ditolak? | Rawatan di bawah PR 12/2018 | Bukti nak simpan |
|---|---|---|---|
| Cukai pintu / cukai taksiran | Ya | Perbelanjaan langsung — perenggan 8.2 | Resit majlis tempatan |
| Cukai tanah (quit rent) | Ya | Perbelanjaan langsung — perenggan 8.2 | Resit Pejabat Tanah |
| Faedah atas pinjaman beli harta | Ya | Perenggan 8.6 (faedah atas pinjaman peroleh) | Penyata faedah bank |
| Premium insurans api | Ya | Perbelanjaan langsung — perenggan 8.2 | Invois insurer |
| Kos kutipan dan penguatkuasaan sewa | Ya | Perbelanjaan langsung — perenggan 8.2 | Penyata ejen, invois peguam |
| Komisen ejen bagi pembaharuan/penyewa berikutnya | Ya | Kos pembaharuan sewaan/tukar penyewa — perenggan 8.2 | Invois ejen |
| Repair kekal harta dalam keadaan sedia ada | Ya | Perbelanjaan langsung — perenggan 8.2 | Invois repair + foto sebelum/selepas |
| Bayaran prinsipal gadai janji | Tidak | Bayaran balik modal, bukan perbelanjaan | Jadual amortisasi pinjaman |
| Penambahbaikan modal / renovasi | Tidak | Perbelanjaan modal — tambah nilai, bukan upkeep | (Tidak boleh ditolak; simpan untuk cost base) |
| Pengiklanan penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal — perenggan 8.3 | (Tidak boleh ditolak) |
| Kos undang-undang perjanjian sewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal — perenggan 8.3 | (Tidak boleh ditolak) |
| Duti setem atas sewaan pertama | Tidak | Perbelanjaan awal — perenggan 8.3 | (Tidak boleh ditolak) |
| Komisen ejen bagi penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal — perenggan 8.3 | (Tidak boleh ditolak) |
Kos first-letting tidak boleh ditolak terhadap sewa kerana mereka mewujudkan sumber pendapatan dan bukan menghasilkan pendapatan dari padanya. Kos pembaharuan dan penyewa-berikutnya berbeza: sumber sudah wujud, jadi kos kekal ia berjalan boleh ditolak.
Siapa boleh tolak apa — kelayakan
Boleh-tolak bergantung pada siapa anda, bagaimana herta dipegang, dan bagaimana sewaan dijalankan. Residen, bukan residen, pemilik bersama dan operator short-stay aktif tidak dilayan sama, dan bingkai salah senyap kos duit.
| Situasi | Apa terpakai | Nota |
|---|---|---|
| Individu residen, passive residential let | Section 4(d); pendapatan bersih dikenakan kadar residen beransur; relief peribadi biasa terpakai pada pendapatan jumlah | Kes biasa |
| Tuan rumah individu bukan residen | Section 4(d); dikenakan kadar tetap 30% atas pendapatan sewa Malaysia bersih dari YA2020; tiada relief atau rebat peribadi | Perbelanjaan boleh dibenarkan masih boleh ditolak — 30% terpakai pada pendapatan selepas potongan, bukan sewa kasar |
| Harta nama-bersama / pemilik bersama | Setiap pemilih isytiharkan dan tolak bahagian sendiri sewa dan perbelanjaan | Pecah ikut bahagian pemilikan sah |
Tuan rumah bukan residen tidak hilang hak untuk tolak perbelanjaan — 30% dikenakan ke atas bersih, bukan sewa kasar. Bezanya itu sahaja boleh ubah bil cukai dengan ketara, namun ia yang paling kerap disalahnyata dalam panduan kasual.
Penalti dan risiko: apa berlaku bila potongan salah
Dua kegagalan kos tuan rumah duit: tuntut sesuatu yang tidak boleh ditolak (LHDN tolak ia, tambah penalti dan faedah atas shortfall) dan lupa tuntut sesuatu yang boleh ditolak (anda sekadar bayar lebih, senyap). Yang pertama dihukum; yang kedua hanya duit hilang anda tak dapat balik.
Pendedahan lebih besar bagi kebanyakan tuan rumah kecil bukan tuntutan salah — ia tuntutan betul tanpa resit. Potongan ditolak kerana kekurangan bukti rasa sama dengan potongan tidak pernah dibuat. LHDN boleh kembali tahun-tahun penilaian terdahulu, dan beban tunjukkan perbelanjaan dikeluarkan jatuh pada pembayar cukai.
Di mana pendapatan sewa juga jatuh di bawah skema ansurans CP500, underestimate cukai tahun cetus penalti sendiri di atas. Bagi YA2026 LHDN beri tempoh peralihan waive penalti (bukan cukai) bagi individu dengan pendapatan bukan-pekerjaan seperti sewa — tetapi itu grace setahun, bukan pengecualian kekal.
Contoh praktikal: sewa kasar ke pendapatan sewa bersih
| Item | Amaun (RM) |
|---|---|
| Sewa bulanan | 1,800 |
| Sewa tahunan kasar (×12) | 21,600 |
| Cukai pintu + cukai tanah | 700 |
| Faedah pinjaman (tahun penuh) | 8,400 |
| Insurans api | 250 |
| Kos kutipan / yuran ejen | 600 |
| Repair biasa (pulih, bukan tambah) | 1,200 |
| Komisen ejen pembaharuan (penyewa berikutnya) | 900 |
| Jumlah potongan dibenarkan | 12,050 |
| Pendapatan sewa bersih (boleh cukai) | 9,550 |
Perhati apa tidak ada dalam kolum potongan: prinsipal gadai janji, renovasi yang naik taraf dapur, dan pengiklanan serta duti setem first-letting. Angka bersih RM9,550 kemudian ditambah ke pendapatan lain dan dikenakan kadar berkenaan.
Contoh untuk ilustrasi sahaja; sahkan terhadap LHDN Public Ruling semasa dan fakta spesifik anda sebelum fail.
Adakah tuan rumah kediaman caj SST atas sewa?
Tidak. Sewaan perumahan kediaman — rumah teres, pangsapuri, kondo, banglo dan servis suite — di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak caj SST atas sewa. Cukai perkhidmatan terpakai pada perkhidmatan sewaan/leasing komersial dan bukan-kediaman tertentu, pada 6% dari 1 Januari 2026, dan hanya sekali provider melepasi ambang pendaftaran tikaran boleh cukai RM1.5 juta bagi perkhidmatan sewaan/leasing.
Ini bermaksud tuan rumah biasa kutip sewa dari penyewa kediaman tiada kewajipan SST atas sewa itu. Kedudukan sensitif-masa — skop SST sedang berkembang — jadi sahkan pengecualian kediaman masih berlaku masa anda fail.
Laluan sah dan lapisan tuan rumah SPEEDHOME
Laluan sah bagi tuan rumah mudah nyatakan dan sukar kekal: isytihar pendapatan sewa bersih secara jujur, tolak hanya apa PR 12/2018 benarkan, dan kekal bukti bagi setiap ringgit anda ofsct.
Rekod sama yang lindung potongan cukai juga lindung potongan deposit akhir sewaan: laporan keadaan masuk, mesej repair bertarikh, foto handover. Tuan rumah yang ada itu di satu tempat fail cukai lebih bersih dan selesaikan pertikaian akhir-sewaan lebih cepat. Untuk perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME dan TA sedia lapor, dokumen disimpan di satu tempat.
Bacaan seterusnya: rumah sewa SPEEDHOME, rumah sewa Kuala Lumpur, dan perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME.
FAQ
Boleh saya tolak ansuran gadai janji bulanan terhadap pendapatan sewa?
Hanya bahagian faedah, bukan prinsipal. PR 12/2018 perenggan 8.6 benarkan faedah atas pinjaman diambil untuk perolehi harta; bayaran balik prinsipal ialah pulangan modal, bukan perbelanjaan. Minta bank penyata faedah tahunan yang asing dua.
Adakah komisen ejen boleh ditolak?
Bergantung penyewa mana. Komisen bagi first letting ialah perbelanjaan awal dan TIDAK boleh ditolak. Komisen bagi pembaharuan atau penyewa berikutnya boleh ditolak sebagai kos pembaharuan sewaan atau tukar penyewa di bawah PR 12/2018 perenggan 8.2.
Boleh saya tolak kos renovate dapur atau bilik air?
Tidak. Renovasi dan penambahbaikan modal yang buat harta lebih baik dari keadaan sedia ada ialah perbelanjaan modal, tidak boleh ditolak terhadap sewa. Repair yang sekadar pulih harta ke keadaan sedia ada — baiki paip bocor, ganti pemanas air haus sama-untuk-sama — boleh ditolak. Simpan invois renovasi untuk cost base, bukan potongan.
Adakah pengiklanan first-letting dan duti setem perjanjian sewa pertama boleh ditolak?
Tidak. Pengiklanan bagi penyewa pertama, kos undang-undang perjanjian sewa pertama, dan duti setem atas perjanjian pertama semua perbelanjaan awal di bawah PR 12/2018 perenggan 8.3, kerana mereka mewujudkan sumber pendapatan dan bukan menghasilkan pendapatan.
Bagaimana tuan rumah bukan residen dikenakan cukai atas pendapatan sewa Malaysia?
Tuan rumah individu bukan residen dikenakan kadar tetap 30% atas pendapatan sewa Malaysia bersih dari YA2020, tanpa relief atau rebat peribadi. Perbelanjaan boleh dibenarkan masih boleh ditolak — 30% terpakai pada pendapatan selepas potongan, bukan sewa kasar. Sahkan kadar semasa dengan LHDN atau ejen cukai sebelum fail.
Perlukah saya caj SST atas sewa saya kutip dari penyewa kediaman?
Tidak. Sewaan perumahan kediaman di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak caj SST atas sewa kediaman. Cukai perkhidmatan terpakai pada perkhidmatan sewaan/leasing komersial dan bukan-kediaman tertentu. Skop SST berkembang, jadi sahkan pengecualian kediaman masih semasa masa anda fail.