产权联名但贷款只挂一人，租金仍按产权份额各报各的——通常各 50%，而非一人报 100%。关键区别在于：贷款利息扣除跟着借款人走，不跟产权份额走。 申报跟着产权，扣除跟着贷款责任，两份文件各管一摊。SPEEDHOME 平台记录把租约、租金流水与费用凭证放在同一处，让两位共有人报税时各自能拉出自己那份清楚的工作底稿。
要理解整套税务框架，请先看 马来西亚租金收入怎样报税：房东指南。
产权联名、贷款却只挂一人，租金到底怎么报？
每位共有人就自己的产权份额申报净租金，不是由借款人报全额。 LHDN 看的是产权证上谁有权获得这笔收入，而不是贷款合同上谁欠银行的钱。产权 50:50，即使贷款只在 A 名下，租金也由 A、B 各报 50%。
这种"产权与贷款不一致"的安排极其常见——银行出于收入审查原因，可能只接受其中一位共有人为单一借款人，但地契仍登记两人共有。两种文件管两件事：产权证或分层地契管租金归谁、各报多少；贷款合同管谁有资格扣贷款利息。把它们混为一谈，正是大多数联名房东报税出错的地方。
SPEEDHOME 平台记录——租约、租金流水、入住退租照片记录——与产权和贷款文件一并保存，正好满足税务代理在核查时要求调阅的整套凭证。
这套分摊的法律依据是什么？
租金收入依《1967 年所得税法》（Income Tax Act 1967）课税，LHDN《公共裁决第 12/2018 号》（Public Ruling No. 12/2018）规管其分类与可扣费用。 各共有人按自己对租金的实益拥有权份额申报，而该份额通常跟随产权份额。
就普通被动住宅出租而言，租金按第 4(d) 条作为非营业来源课税。申报跟着产权走，与谁实际收租、谁还贷款无关。若产权证上两人等额共有，各报一半租金——即便租金只汇入其中一个银行账户。
截至 2026 年，马来西亚仍未有《住宅租赁法》生效；住宅租赁受租约与一般法律规管，而非专门法规。联名房产没有特殊税务豁免，也没有任何法规规定"单一借款人贷款"会把整套房产的产权转为一人所有。
产权联名、贷款却只挂一人，租金和扣除怎么拆？
租金按产权份额拆分（通常 50:50），贷款利息扣除归给在贷款合同上负法律责任的那位共有人。 各共有人就自己份额抵扣自己直接支付的费用。
| 项目 | 由谁申报/扣除 | 依据 | 证明文件 |
|---|---|---|---|
| 毛租金收入 | 按产权份额拆分（如 50:50） | 产权证或分层证书载明份额 | 分层地契／产权转让备忘录 |
| 贷款利息扣除 | 在贷款合同上具名的共有人 | 谁对银行负法律责任 | 贷款合同＋银行利息明细 |
| 门牌税与地税 | 实际支付的那位共有人，按份额 | 收据开在谁名下 | 地方议会／土地局账单与付款凭证 |
| 火险保费 | 保险单上具名的共有人 | 保单与收据 | 保险单文件 |
| 续约／后续租客代理佣金 | 实际承担费用的共有人，按份额 | 代理发票 | 代理发票与新租约链路 |
| 一般修缮 | 实际支付的共有人，按份额 | 发票与照片 | 承包商发票、修缮照片、批准信息 |
最实用的一步，是向银行索取该年度的贷款利息明细，附在借款人的报税档案里。这份文件正是支撑贷款利息扣除、应付 LHDN 核查的关键。详细机制请参阅 贷款利息可否从租金收入扣除。
谁报什么——50% 还是 100% 的判断
报你拥有的份额，不是 100%。 你和共有人各持 50% 产权，就各报 50% 租金，无论贷款挂在谁名下、租金汇入哪个账户。
| 情形 | 业主 A 申报的租金 | 业主 B 申报的租金 | 贷款利息由谁扣 |
|---|---|---|---|
| 50:50 产权，联名贷款，联名账户 | 租金 50% | 租金 50% | 两人各按贷款份额 |
| 50:50 产权，贷款只在 A 名下 | 租金 50% | 租金 50% | 业主 A（借款人），抵 A 的 50% 份额 |
| 50:50 产权，贷款只在 A 名下，A 付所有费用 | 租金 50% | 租金 50% | 业主 A；B 只能扣 B 实际支付的费用 |
| A 持 100% 产权，贷款在 B 名下 | 租金 100% | 无 | B 无法扣（B 无产权）；A 不可扣 B 的贷款利息 |
| 不等额（如 70:30）产权 | 租金 70% | 租金 30% | 按产权份额，除非贷款只具名一人 |
最后一行是最大的陷阱：业主不可就一套自己不拥有的房产扣贷款利息，非业主也不可就为他人房产所借的贷款扣利息。扣除需要产权与贷款法律责任同时具备。这与"谁交月供谁扣全额"的直觉相反——月供是借款人在还，但利息扣除的前提是该借款人同时也是业主。
这种拆分下，什么能扣、什么不能扣？
按第 4(d) 条普通住宅出租，可扣的是为产生租金收入而完全且专一地发生的直接费用。 各共有人只能就自己份额抵扣自己有权主张的费用。
| 第 4(d) 条下可扣项目（PR 12/2018） | 在联名／单一贷款情形中如何适用 |
|---|---|
| 门牌税与地税 | 由实际支付的共有人扣，抵其份额 |
| 为购置该房产所借贷款的利息 | 由贷款合同上负法律责任的共有人扣 |
| 火险保费 | 由保险单具名的共有人扣 |
| 收租与追租费用 | 由实际承担的共有人扣 |
| 续约或后续租客费用（续约代理佣金） | 由实际支付的共有人扣，抵其份额 |
| 为维持房产现状的一般修缮 | 由实际支付的共有人扣，附发票与照片 |
无论何种拆分都不可扣： 获取首位租客的广告费、首份租约的法律费用、首份租约的印花税、首位租客的代理佣金——这些都是初始费用。资本性装修与翻新不可扣。贷款本金偿还绝不可扣——只有利息部分可扣。一位共有人不可就共有人在共有人份额上支付的费用申请扣除，也不可就自己不拥有的房产扣贷款利息。
一位居民、一位非居民，会改变分摊方式吗？
会。每位共有人就自己份额按自己的居民身份计税，与共有人彼此独立。 居民共有人就其净份额付累进居民税率；非居民共有人就其净份额付 30% 固定税率。
| 共有人身份 | 其份额税率 | 个人减免 | 费用扣除 |
|---|---|---|---|
| 居民个人 | 净份额按累进居民税率 | 可用，按总收入正常适用 | 允许的直接费用仍可扣 |
| 非居民个人 | 马来西亚净租金份额按 30% 固定税率（自 2020 课税年度起） | 无 | 允许的租金费用仍可扣，再适用 30% |
联名房产常见的一种情形：同一份产权上一位居民、一位非居民。各报自己 50% 份额、抵扣各自有权主张的费用，再按各自税率计税。30% 固定税率只适用于非居民的净份额，不是整套租金。这与非居民公司房东 24% 的标准公司税率是两回事。详见 非居民房东租金收入税率。
这套安排需要就租金收 SST 吗？
不用。普通住宅出租——公寓、共管公寓、排屋、洋房、用作住宅的服务式套房——租金不在服务税征收范围内。 普通住宅房东，联名与否，都不就租金收 SST。
服务税适用于商业及部分非住宅出租/租赁服务，自 2026 年 1 月 1 日起税率为 6%，且只在提供方超过出租/租赁服务 RM150 万应税营业额注册门槛后才适用。持有一套或数套住宅的房东远低于该门槛，不在征收范围内。联名结构不改变这一点——无论产权上有几位共有人，住宅租金始终不在征收范围。
实例：50:50 产权，贷款只在 A 名下
假设一套月租 RM2,000 的单位，A 与 B 各持 50% 产权，贷款只在 A 名下。A、B 各报租金一半。A 就其份额扣贷款利息；B 只能扣 B 实际支付的费用。
| 项目 | 金额（RM） | 由谁申报/扣除 |
|---|---|---|
| 月租 | 2,000 | — |
| 全年毛租 | 24,000 | — |
| A 的租金份额（50%） | 12,000 | 业主 A |
| B 的租金份额（50%） | 12,000 | 业主 B |
| 全年贷款利息 | 9,000 | A 抵 A 的 RM12,000 份额 |
| 门牌税＋地税（A 付） | 700 | A 抵其份额 |
| 火险（保单在 B 名下） | 250 | B 抵 B 的份额 |
| 一般修缮（B 付，有发票） | 1,100 | B 抵 B 的份额 |
| A 的净份额 | 12,000 − 9,000 − 700 = 2,300 | 业主 A |
| B 的净份额 | 12,000 − 250 − 1,100 = 10,650 | 业主 B |
数字仅为示意——你的利息、费用与份额会不同。各人净份额再按其各自税率计税。报税前请就份额、利息明细与每项费用与持牌税务代理核对。依据：LHDN《公共裁决第 12/2018 号》。
这个例子里的不对称是正常且可预期的：A 扛贷款，所以主张大额利息扣除；B 无贷款，所以申报较高的净份额。这不是避税——而是各共有人抵扣自己法律上有权抵扣的部分。
SPEEDHOME 如何帮联名房东报对这份拆分
SPEEDHOME 不是税务代理，不替你报税。它把租赁工作流——租约、租金流水、修缮信息、入住退租照片记录——放在同一处，让每位共有人报税时能拉出自己那份份额的记录。
联名情形里反复出问题的不是税法，而是凭证。两位共有人、一个收租账户、一份贷款、修缮记录散在两部手机里——到了报税季谁也说不清谁付了什么。把租赁工作流放在同一平台、产权文件与贷款明细一并存好的房东，报税时拿到的是一份干净的按人分列工作底稿，而不是事后重建。
想用受管理的物业工作流一并处理凭证的联名房东，请参阅 SPEEDHOME 房东服务。关于更广的"联名房产由谁申报"规则，请看 联名房产谁向 LHDN 申报租金收入。
FAQ
没有挂名贷款的那位共有人，可以一起扣贷款利息吗？
不可以。贷款利息扣除属于在贷款合同上负法律责任的共有人。若贷款只挂一人名下，只有那位共有人能主张利息——即便产权是联名。没有签署贷款的共有人不可就一笔自己没签的贷款扣利息。
所有租金都汇入其中一位共有的银行账户，由谁申报？
两位共有人各报自己的产权份额，与租金汇入哪个账户无关。LHDN 看的是产权，不是账户。账户持有人应保留租金如何事后拆分给各共有人的清楚记录，以便银行流水与所报份额对得上。
我们是 50:50 共有人，但想报成 100:0 以利用其中一人较低的税档，可以吗？
不可以。分摊必须跟随产权证上的合法份额。不可纯粹为税务利益把租金重分给税率较低的共有人。若你确实想改用不同的分摊比例，产权本身须通过正式转让变更，而这有其本身的印花税与 RPGT 后果——动手前请先咨询。
联名安排会影响 SST 立场吗？
不会。无论产权上有几位共有人，住宅租金都不在服务税征收范围内。普通住宅房东——联名或单人——都不就租金收 SST。出租/租赁服务的 RM150 万注册门槛适用于商业及非住宅出租。
一位居民、一位非居民，租金怎么计税？
各共有人就自己份额按自己税率计税。居民就其净份额付累进居民税率；非居民就其马来西亚净租金份额自 2020 课税年度起付 30% 固定税率，不享个人减免。允许扣除在适用税率前对两人都有效。
什么文件向 LHDN 证明我的产权份额？
分层地契、产权转让备忘录或显示姓名与份额的地契是主要证明。贷款合同另证明谁有资格扣利息。把这两份加上银行利息明细，存入每位共有人年度税务档案中。