马来西亚租约必须包含哪些条款？
一份完整的马来西亚租约须载明：当事人全名与身份证、物业地址、租期、月租、押金结构、终止通知期与签名条款。马来西亚目前没有生效的《住宅租务法》（RTA）规定统一表格，租约是《合同法》1950年下的一份私人合同——你写入的条款，才是你日后可强制执行的依据。
截至2026年，马来西亚的《住宅租务法》仍未生效，草案尚未提呈国会。这意味着没有强制表格、没有最低法定内容，也没有规定必须使用的政府模板。你想依赖的任何权利，都必须写入租约本身——法庭只能执行白纸黑字。
先按下方的印花税计算器估算应缴税款，再按下面的条款清单逐项核对。若要收藏独立计算器，请参阅租约印花税计算器。
印花税计算器
输入月租与租期。计算器采用Finance Act 2024的税率（2025年1月起生效）：按租期长短，每RM250年租金分别缴RM1/RM3/RM5/RM7。原RM2,400年租金豁免已于2025年1月取消——从第一个令吉起，全额年租金均须纳税。
印花税计算实例：按月租与租期
以月租RM2,000为例，按Finance Act 2024税率计算。年租金 = RM2,000 × 12 = RM24,000；除以RM250，再乘以适用税率。
| 租期 | 每RM250税率 | 年租金 | 应税单位数 | 应缴印花税 |
|---|---|---|---|---|
| 1年或以下 | RM1 | RM24,000 | 96 | RM96 |
| 逾1年至3年 | RM3 | RM24,000 | 96 | RM288 |
| 逾3年至5年 | RM5 | RM24,000 | 96 | RM480 |
| 逾5年 | RM7 | RM24,000 | 96 | RM672 |
每份副本另收RM10。须在签约后30天内完成盖印。盖章现已全面线上化，透过MyTax平台（mytax.hasil.gov.my）的e-Duti Setem办理——该系统于2026年1月取代旧有的STAMPS系统。依据：Finance Act 2024；LHDN e-Duti Setem。
逾期盖印罚款（2025年起）：逾期不超过3个月者，罚款为RM50或欠税的10%（取较高者）；超过3个月者，罚款为RM100或欠税的20%（取较高者）。未盖印的租约在补缴税款及罚款前，不得作为法庭证据。
印花税如何计算
印花税以"文书"（已签署文件）为课税对象，而非交易本身。计算方式：（年租金 ÷ 250）× 适用税率，向上取整，最低RM10。
Finance Act 2024调高了超过一年期租约的税率，并取消了原有的RM2,400豁免。2025年前的旧税率为RM1/RM2/RM4（每RM250），且最高只至3年期；新税率新增第四档——超过5年期为RM7。任何仍标示旧RM2或RM4税率、仍扣减RM2,400的同业页面，所得的印花税都会偏低且错误。
谁付款： 惯例上，若租约没有明文约定，由租客承担印花税。这是惯例，并非法定分配。双方可以协商不同分摊方式，并把约定写入租约。
核心条款：必须包含的内容
一份完整的马来西亚租约应涵盖七项强制性资料，以及至少六项保护性条款。漏写一项，便意味着该项无法被强制执行。
强制性身份与物业资料
每份租约必须列明：
- 法定全名——屋主与租客（须与身份证或护照一致）
- 身份证或护照号码——双方均须提供
- 物业完整地址——包括单位号码、楼层、楼宇名称、邮递区号与州属
- 租期——起租日、到期日、总月数
- 月租金额——数字与大写并写
- 押金结构——保证金、水电押金及其他预付费
- 签名条款——双方签名，注明日期，必要时附见证人
马来西亚的住宅保证金没有法定上限。押金完全由租约及一般合同法（《合同法》1950年第74条——损害赔偿以实际损失为限）规管。屋主可扣留的押金仅限于实际、可证明的损失，不能任意没收全数。
双方应纳入的保护性条款
| 条款 | 保护内容 | 受益方 |
|---|---|---|
| 终止通知期 | 双方各须提前多少天通知 | 双方 |
| 提前终止罚则 | 任一方提早退出的没收或赔偿公式 | 双方 |
| 租金到期日及逾期后果 | 厘清"逾期"的定义与处理 | 屋主 |
| 允许用途 | 仅住宅；禁止分租、家庭办公或短租（Airbnb），除非书面同意 | 屋主 |
| 维修责任 | 列明谁负责哪些项目——小修vs结构性维修 | 双方 |
| 家具与状况清单 | 交楼时签署的固定装置及配件清单 | 双方 |
| 水电过户 | 谁、何时把水电户名转至自己名下 | 双方 |
| 续租条款（Holdover） | 租客逾期不交房时，若租约载有此条款，可依《1956年民法》第28(4)条主张双倍租金 | 屋主 |
| 续约选择权 | 续约权利、续约条件及行使通知期 | 租客 |
| 进场检查 | 屋主进场检查的权利及通知期（一般48至72小时） | 屋主 |
同业常遗漏、SPEEDHOME租约内置的条款
大部分从平台下载的租约模板都跳过以下条款，屋主往往在纠纷发生时才发现缺口：
- 信用申报同意书：只有当租客在租约中给予书面同意后，已核实的租赁违约方可向持牌信用评级机构申报（《2010年信用评级机构法》）。没有这项条款，屋主便无法合法申报。
- 屋规作为附件：噪音、访客、宠物、停车与吸烟规则应作为附件，而非埋在正文，让违约认定更清晰。
- 交楼照片确认：租约载明交楼时所拍的照片属于状况清单的一部分，可省去"原本已损坏"的争议。
- 争议解决机制：由于马来西亚没有专属的住宅租务仲裁庭，纠纷须交由普通民事法庭审理。租约列明以吉隆坡推事庭（Magistrates' Court）为管辖法院，可消除管辖权的不确定性。
如何盖印：MyTax平台上的e-Duti Setem
自2026年1月起，所有租约盖印均须透过MyTax平台（mytax.hasil.gov.my）的e-Duti Setem完成。旧STAMPS系统已于2025年12月31日停用。
步骤：
- 双方签署租约
- 登入MyTax（mytax.hasil.gov.my）
- 进入e-Duti Setem页面
- 输入租约资料：租金、租期、份数
- 在线缴纳税款及任何罚款
- 下载盖章证书，并附于租约
请在签约后30天内完成盖印，以避免逾期罚款。租客与屋主双方均应保存已签署的租约及LHDN盖章证书——一旦发生纠纷，这两份文件是法庭上必须出示的证据。
FAQ
马来西亚法律强制要求书面租约吗？
没有法令强制必须有书面租约，但没有它，几乎无可强制执行的内容。 口头协议在技术上仍是合同，但要在法庭上证明条款极为困难。实务上，任何超过一个月的租赁都应以书面方式签订、签署并盖印。
租约未盖印会怎样？
未盖印的租约在缴清所欠税款及任何逾期罚款之前，不得作为法庭证据。 租约本身并非无效，但在缴清税款及罚款前，不能在纠纷中作为文件证据。请在签约后30天内盖印，避免罚款。
印花税由屋主还是租客缴交？
惯例上，若租约无另行规定，由租客缴交印花税。这并非法定规则。 双方可以协商不同分摊，并写入租约。双方签署人对LHDN的税款承担共同与连带责任。
租客提前退租，屋主可以扣留全部押金吗？
不可以。马来西亚没有法定押金上限，但屋主可扣留的押金须以一般合同法（《合同法》1950年第74条）所承认的实际损失为限。 租约可以加入提前终止条款，列明双方提前知情的违约金上限。屋主若扣留超过实际损失，可能面对推事庭的索偿。
押金不退还怎么办？
押金纠纷属于私人合同事项，由普通民事法庭审理。 RM5,000以下的索偿可使用推事庭小额索偿程序，无需律师（《2012年法庭规则》第93号命令）。较高金额的索偿则由推事庭（上限RM100,000）或地庭审理。马来西亚没有专属的住宅租务仲裁庭——消费者仲裁庭不受理私人住宅押金纠纷，因为租赁属土地权益。
零押金能否取代正式租约？
不能。零押金（Zero Deposit）是一种管理租赁风险的系统，并非保险产品，也不会取代书面、已盖印的租约。 它取代的是前期现金押金；在极少数严重退租损坏的情形下，可追回的金额可能受限，因此并非所有情况下都提供全额保障，并非每个单位都符合资格。无论押金以何种方式处理，你仍然需要一份有效、已盖印的租约。详见通过SPEEDHOME出租及押金退还流程，了解退租时的处理方式。
有关签约总成本的完整说明——包括起草费及律师费——请参阅马来西亚租约费用说明。有关租约8大条款的逐项拆解，请参阅马来西亚租约8大条款。