Anda tidak wajib guna ejen untuk perjanjian sewa, tetapi dokumen mesti jelas dan disetem
Tiada undang-undang Malaysia yang mewajibkan anda guna ejen untuk iklankan, tapis atau tandatangan penyewa, atau untuk sediakan perjanjian sewa yang sah. Anda boleh urus sendiri, guna peguam, atau guna platform. Caj wajib yang perlu difahami ialah duti setem kerajaan ikut formula tetap.
Data operasi SPEEDHOME menunjukkan majoriti perjanjian sewa di Malaysia masih dicampur caj menjadi satu angka kabur — pecahkan ikut empat komponen untuk tahu kos sebenar. Tiga benda yang anda benar-benar perlu ialah penyewa yang sudah ditapis, perjanjian sewa yang jelaskan sewa, deposit, tempoh dan peraturan rumah, dan perjanjian yang sudah disetem supaya boleh dipakai sebagai bukti di mahkamah kalau berlaku masalah. Tak ada satu pun yang memerlukan ejen berlesen. Ejen memang boleh buat untuk anda dan caj servis, tapi anda sama-sama layak senarai, tapis dan tandatangan sendiri — atau guna platform yang kendalikan dengan fi tetap, bukan komisen sebulan penuh.
Apa beza duti setem, fi ejen dan caj dokumen?
Duti setem ialah cukai kerajaan kecil atas perjanjian yang sudah ditandatangani, dikira atas sewa tahunan penuh. Ia bukan fi ejen, bukan deposit, dan bukan "caj servis" — ia jumlah tetap berasingan yang pergi kepada LHDN.
Bayar duti setem memang yang buat perjanjian sewa anda boleh dipakai sebagai bukti di mahkamah. Kalau ejen sebut "RM1,500 untuk TA dan stamping" atas unit sewa RM1,500 sebulan, anda sebenarnya diminta bayar sebulan sewa untuk cukai kerajaan RM72 dan beberapa kerja kertas. Sebab itu halaman ni ada — untuk tunjukkan jurang tu. Pecahkan caj ikut komponen supaya anda nampak mana kos sebenar, mana markup.
| Caj | Apa sebenarnya | Boleh dirunding? |
|---|---|---|
| Duti setem | Cukai kerajaan ikut formula sewa dan tempoh | Tidak, ikut kiraan |
| Komisen ejen | Bayaran untuk cari dan letak penyewa | Ya, ikut servis dan rundingan |
| Fi dokumen | Drafting atau admin perjanjian | Ya, tanya siapa buat kerja |
| Salinan tambahan | Caj tetap RM10 setiap salinan | Ikut sistem |
| SST | Cukai servis jika pihak berdaftar dan terpakai | Perlu invoice jelas |
Untuk kadar duti setem penuh, baca cara stamp perjanjian sewa.
Berapa duti setem perjanjian sewa?
Kadar duti setem perjanjian sewa ialah RM1, RM3, RM5 atau RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan ikut tempoh, selaras Finance Act 2024. Pengecualian RM2,400 lama sudah dimansuhkan pada Januari 2025.
| Tempoh sewa | Kadar bagi setiap RM250 sewa tahunan |
|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 |
| Lebih 1 hingga 3 tahun | RM3 |
| Lebih 3 hingga 5 tahun | RM5 |
| Lebih 5 tahun | RM7 |
Contoh: kalau sewa bulanan RM1,500, sewa tahunan ialah RM18,000. Untuk tempoh satu tahun, kiraan kasar ialah RM18,000 / RM250 x RM1 = RM72, sebelum salinan tambahan. Ini duti kerajaan, bukan fi ejen. Sejak Januari 2026, stamping dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax, yang gantikan portal STAMPS lama.
Contoh kiraan sebenar — apa kos sebenar untuk stamp
Formulanya: bundar ke atas (sewa tahunan ÷ 250) x kadar tempoh, tambah RM10 setiap salinan tambahan. Sewa RM1,500 sebulan untuk setahun lebih kurang RM72 duti setem — cukai kerajaan, bukan komisen.
| Sewa bulanan | Sewa tahunan | 1 tahun (RM1 / RM250) | 1–3 tahun (RM3 / RM250) |
|---|---|---|---|
| RM1,000 | RM12,000 | RM48 | RM144 |
| RM1,150 | RM13,800 | RM56 | RM168 |
| RM1,500 | RM18,000 | RM72 | RM216 |
| RM2,000 | RM24,000 | RM96 | RM288 |
| RM3,000 | RM36,000 | RM144 | RM432 |
Salinan pertama sahaja. Setiap salinan tambahan RM10 tetap. Guna kalkulator untuk jumlah bukan standard.
Peringatan: perjanjian yang tak disetem tak boleh dipakai sebagai bukti di mahkamah sehingga ia disetem — dan stamping lambat ada penalti. Stamp awal; formula di atas tunjukkan berapa murah sebenarnya.
Mitos nasihat jalan raya — dan laluan sah yang lebih murah
Satu-satunya jumlah yang anda wajib bayar ialah duti setem, ikut formula. Semua yang lain — bantuan listing, drafting, komisen, fi renewal — boleh dirunding atau dilangkau, sebab ia amalan pasaran, bukan kadar tetap.
- Mitos 1 — "Wajib guna ejen untuk sewakan rumah." Palsu. Tiada undang-undang yang mewajibkan. Ejen antara beberapa pilihan; pilih ikut berapa masa dan risiko yang anda nak serah.
- Mitos 2 — "Fi TA dan stamping ejen tetap dan tak boleh dirunding." Palsu. Klasik "sebulan sewa" adalah kebiasaan, bukan undang-undang. Boleh dirunding, dibahagi, atau dilangkau dengan tandatangan dan stamping sendiri. Satu-satunya jumlah tetap ialah duti setem kerajaan.
- Mitos 3 — "Perjanjian tak setem masih ok." Berbahaya palsu. Perjanjian tak setem tak boleh dipakai sebagai bukti di mahkamah sehingga disetem — dan stamping lambat bawa penalti. Setem awal; formula di atas tunjukkan murah mana sebenarnya.
- Mitos 4 — "Kalau renewal, kena bayar ejen sebulan lagi." Biasanya palsu. Renewal dengan terma sama boleh jadi addendum pendek dan stamping semula, bukan komisen penuh baru.
Satu lagi amaran yang muncul dalam perbualan sama. Bila penyewa berhenti bayar, sesetengah tuan rumah dinasihatkan potong air atau elektrik, kunci pintu, atau siar MyKad penyewa untuk malu mereka. Jangan buat semua tu — ia perangkap tak bayar berasingan yang boleh buat anda pula yang melanggar undang-undang. Laluan sah ialah perjanjian disetem, permintaan bertulis, dan langkah pemulihan betul, yang diliputi di halaman undang-undang pengusiran.
DIY vs peguam vs platform — mana satu patut dipilih?
Pilihan betul ialah yang paling murah tapi masih tinggalkan anda dengan perjanjian yang disetem dan boleh dikuatkuasakan. Untuk sewa kediaman biasa, laluan tu DIY atau platform. Ejen komisen penuh masuk akal cuma bila anda betul-betul nak beli masa dan capaian mereka.
| Laluan | Sesuai untuk | Kos keras | Apa yang anda lepaskan |
|---|---|---|---|
| DIY | Sewa kediaman biasa, penyewa sudah ditapis | Duti setem sahaja (puluhan ringgit) | Masa sendiri untuk drafting dan stamping |
| Peguam | Hartanah nilai tinggi, komersial, klausa kompleks | Duti setem + fi guaman | Kos lebih tinggi; berbaloi untuk terma luar biasa |
| Platform | Kebanyakan tuan rumah harian | Fi platform tetap + duti setem | Kurang hands-on berbanding ejen peribadi |
| Ejen komisen penuh | Anda nak capaian dan urus viewing mereka | ~1 bulan sewa + SST (jika berdaftar) + duti setem | Sebulan sewa, sedangkan anda boleh self-serve |
Platform duduk di tengah: perjanjian siap tandatangan, screening terbina, dan tandatangan serta stamping dikendalikan tanpa komisen sebulan penuh macam ejen cas. Untuk kebanyakan tuan rumah harian, itu sweet spot.
Bila ejen memang berbaloi?
Ejen berbaloi bila mereka membawa kerja sebenar: pemasaran, viewing, rundingan, semakan penyewa dan koordinasi dokumen. Ejen tak berbaloi kalau cajnya besar tetapi hanya menamakan semula proses stamping yang anda boleh buat sendiri.
| Situasi | Ejen mungkin berbaloi? | Kenapa |
|---|---|---|
| Anda tiada masa urus viewing | Ya | Mereka ambil alih koordinasi |
| Unit susah disewa | Mungkin | Perlu pemasaran dan feedback pasaran |
| Penyewa sudah ada | Kurang | Anda hanya perlu dokumen dan stamping |
| Renewal tenant sama | Biasanya kurang | Addendum dan stamping mungkin cukup |
| Unit kompleks / komersial | Dapatkan nasihat sesuai | Terma boleh lebih rumit |
Untuk tuan rumah yang mahu proses tanpa komisen penuh, semak servis tuan rumah SPEEDHOME.
Macam mana nak semak ejen tu benar — verifikasi nombor REN
Ejen berdaftar di Malaysia pegang nombor REN, yang dikeluarkan di bawah undang-undang yang mengawal selia penilai, pentaksir, ejen harta dan pengurus harta. Sebelum serah sesiapa sebulan sewa, minta nombor tu dan semak dengan daftar awam lembaga.
Ejen berdaftar bagi nombor REN tanpa segan; seseorang yang tak boleh bagi memang bukan ejen berdaftar. Semakan ini lindungi anda dari scam biasa: "orang tengah" tak berdaftar yang cas sebulan sewa untuk kerja kertas yang anda boleh buat sendiri dengan harga duti setem. Lembaga yang menyelenggara daftar ini ialah Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta dan Pengurus Harta (LPPEH).
Renewal dengan penyewa sama — laluan addendum
Renewal terma sama ialah addendum pendek tambah stamping semula atas sewa tahunan baru — bukan perjanjian baru dan bukan komisen sebulan kedua. Satu-satunya kos yang tak boleh elak ialah duti setem ikut formula.
Kalau tak ada perubahan material — sewa sama, deposit sama, pihak sama — panjangkan dengan addendum renewal satu atau dua muka surat yang nyatakan tempoh baru dan sahkan perjanjian asal terus berkuat kuasa selain dari tu. Anda masih perlu setem tempoh baru, guna formula sama atas sewa tahunan baru. Jadi satu-satunya kos yang tak boleh elak untuk renewal terma sama ialah duti setem — puluhan ringgit, bukan sebulan sewa. Soal mana-mana "fi renewal" yang cas sebulan penuh untuk lanjutkan penyewa yang anda sudah ada.
Apa soalan perlu tanya sebelum bayar?
Minta pecahan invoice sebelum bayar. Kalau caj disebut sebagai "TA + stamping" sahaja, tanya berapa duti setem sebenar, siapa sediakan perjanjian, apa fi servis, dan adakah renewal dikenakan caj baru.
Minta nombor REN ejen, dan semak di portal LPPEH sebelum bayar apa-apa. Jangan bayar booking atau komisen ke akaun peribadi yang tidak jelas. Jika menggunakan platform, pastikan link dan saluran bayaran rasmi.
Laluan DIY atau platform
Jika penyewa sudah ada dan tenancy biasa, anda boleh urus perjanjian, tandatangan dan stamping dengan kos lebih rendah. Platform seperti SPEEDHOME bantu susun aliran dokumen, listing dan tenant process tanpa jadikan duti setem sebagai caj kabur.
Anda tak perlu susun semua ni dari awal. SPEEDSIGN biar kedua-dua pihak tandatangan dan pastikan perjanjian disetem supaya ia boleh dikuatkuasakan, tanpa fi sebulan penuh kepada ejen. Caranya: senarai unit, tapis dan pilih penyewa, jana perjanjian sewa dari template lengkap, tandatangan dan setem tanpa komisen ejen melalui SPEEDSIGN, simpan salinan setem sebagai perlindungan kalau berlaku masalah kemudian.
Mulakan dengan caj perjanjian sewa Malaysia, kemudian semak panduan perjanjian sewa supaya anda tahu klausa asas sebelum tandatangan.
FAQ
Boleh setem sendiri tanpa ejen?
Boleh. Tandatangani perjanjian dulu, kemudian nilaikan dan bayar duti sendiri melalui sistem e-Duti Setem LHDN di portal MyTax, dan kutip salinan setem anda. Dutinya angka puluhan ringgit dari formula, bukan ratusan. Setem cepat-cepat untuk elak penalti lambat. Untuk panduan penuh, baca cara stamp perjanjian sewa.
Berapa lama boleh pakai perjanjian tanpa setem?
Boleh digunakan selagi belum ditolak dalam mahkamah, tapi tak boleh jadi bukti sehingga disetem, dan lewat stamping boleh kena penalti. Stamp awal — murah je sebenarnya ikut formula tu.
Kalau renewal tenant sama, perlu bayar komisen lagi?
Tidak semestinya. Renewal boleh dibuat melalui addendum satu atau dua muka surat dan stamping semula atas sewa tahunan baru, bukan komisen penuh baru. Caj penuh tetap perlu dijelaskan dan dirunding.
Macam mana nak tahu ejen tu memang berdaftar?
Minta nombor REN ejen, dan semak di daftar awam Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta dan Pengurus Harta (LPPEH) sebelum bayar apa-apa. Ejen berdaftar bagi nombor tanpa segan.
Apa red flag caj perjanjian sewa?
Red flag ialah caj tidak dipecahkan, duti setem tidak selari dengan formula, bayaran diminta ke akaun peribadi meragukan, tiada dokumen bertulis tentang servis yang diberi, atau ejen tak dapat tunjuk nombor REN.