Apa yang perlu disemak oleh penyewa sebelum memperbaharui perjanjian sewa?
Sebelum menandatangani pembaharuan, penyewa patut menyemak sewa baharu, tempoh pajakan, urusan deposit atau Deposit Sifar, janji baik pulih, tanggungjawab utiliti, klausa penamatan awal, duti setem, dan sama ada perjanjian bertulis yang baharu benar-benar diperlukan.
Kebanyakan pertikaian pembaharuan yang kita lihat pada pajakan diurus SPEEDHOME berpunca daripada tiga klausa yang tidak pernah dikemas kini merentasi beberapa pusingan pembaharuan: tempat letak kereta, tanggungjawab utiliti, dan keadaan semasa pindah keluar. Baca ketiga-tiga klausa itu dulu sebelum yang lain.
Pembaharuan bukan sekadar "tempat sama, setahun lagi". Ia peluang untuk membetulkan terma yang kabur sebelum terma itu menjadi mahal. Jika sewa, tempat letak kereta, baik pulih atau keadaan pindah keluar berubah sepanjang tempoh pertama, tulis perubahan itu ke dalam pembaharuan.
Gunakan halaman ini bersama panduan proses perjanjian sewa dan caj perjanjian sewa di Malaysia sebelum menurunkan tandatangan.
Apa yang dikira oleh penyemak kos pembaharuan?
Penyemak kos pembaharuan patut membandingkan sewa lama dengan sewa baharu, tempoh pembaharuan, asas duti setem, perubahan deposit, dan sebarang kos pindah atau kekal. Tujuan penyemak ialah melihat sama ada membaharui masih lebih untung berbanding berpindah.
| Input pembaharuan | Apa yang dibandingkan | Isyarat keputusan |
|---|---|---|
| Sewa bulanan lama | Sewa semasa | Garis dasar untuk kenaikan |
| Sewa yang dicadangkan | Jumlah baharu | Sama ada perlu rundingan |
| Tempoh pembaharuan | 6, 12, 24 bulan atau lain | Fleksibiliti berbanding kestabilan |
| Asas duti setem | Sewa tahunan dan tempoh | Perancangan duti semasa |
| Deposit atau terma Deposit Sifar | Sebarang perubahan dari pajakan semasa | Tekanan tunai pendahuluan |
| Alternatif pindah | Kos mover, pemasangan baharu, masa kosong | Sama ada pindah benar-benar lebih murah |
Jangan bandingkan sewa sahaja. Kenaikan RM100 sebulan mungkin masih lebih murah daripada berpindah jika unit itu stabil, perjalanan kerja senang, dan tuan rumah baiki kerosakan yang memang tertunda.
Kaedah duti setem yang mana terpakai untuk pembaharuan?
Jika pembaharuan menghasilkan instrumen pajakan baharu, rancang duti setem menggunakan skala Akta Kewangan 2024 dan laluan e-Duti Setem 2026. Jangan gunakan panduan pengecualian yang lama.
Duti setem perjanjian sewa mengikut skala Akta Kewangan 2024 iaitu RM1 / RM3 / RM5 / RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan mengikut tempoh pajakan. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang dulu wujud telah dimansuhkan pada Januari 2025. Mulai Januari 2026, proses setem dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS.
Contoh kiraan: membaharui pajakan 12 bulan pada RM1,800 sebulan = sewa tahunan RM21,600. Pada kadar 12 bulan iaitu RM1 untuk setiap RM250, duti setem yang perlu dibayar ialah RM86.40. Gunakan garis panduan pengiraan duti setem sendiri 2026 untuk masukkan sewa dan tempoh anda. Pastikan angka sewa dan tempoh selari dengan pembaharuan yang ditandatangani.
Bilakah penyewa patut mula berbincang tentang pembaharuan?
Mulakan perbincangan pembaharuan lebih kurang 60 hari sebelum tamat (T-60) supaya kedua-dua pihak ada masa untuk berunding, menandatangani, dan menampal setem tanpa tergesa-gesa masuk ke pajakan bulanan automatik.
| Penanda hari | Tindakan | Sebab |
|---|---|---|
| T-60 | Penyewa atau tuan rumah cadangkan pembaharuan secara bertulis | Mengunci perbincangan sebelum rancangan lain mula terbentuk |
| T-30 | Runding sewa, tempoh dan klausa yang berubah | Memberi masa untuk bandingkan pasaran dan mohon pindaan |
| T-14 | Kedua-dua pihak tandatangani TA pembaharuan atau addendum | Mengelakkan tekanan hari akhir tempoh |
| T-7 | Setem melalui e-Duti Setem di MyTax | Duti perlu dijelaskan dalam 30 hari dari tarikh ditandatangani; lebih awal lebih selamat |
| T-0 | Serah kunci serentak dengan bukti pemindahan utiliti | Mengelakkan pertikaian siapa bayar apa pada hari pertama |
Jika tiada siapa cadang atau menolak pembaharuan sebelum tamat tempoh, perjanjian lama mungkin terus menjadi pajakan bulanan automatik mengikut prinsip pajakan berkala dalam undang-undang am (lihat caj perjanjian sewa di Malaysia untuk konteks bagaimana Seksyen 2(1) Akta Distress 1951 berinteraksi dengan sewa tertunggak).
Klausa apa yang patut dikemas kini semasa pembaharuan?
Penyewa patut mengemas kini mana-mana klausa yang tidak lagi mencerminkan realiti semasa pembaharuan: sewa, tarikh bayaran, tempat letak kereta, tanggungjawab baik pulih, keadaan perabot, utiliti, kad akses, penamatan awal, dan proses pindah keluar.
Kebanyakan pertikaian pembaharuan yang kita lihat pada pajakan diurus SPEEDHOME berpunca daripada klausa tempat letak kereta, tanggungjawab utiliti, atau keadaan pindah keluar yang tidak pernah dikemas kini merentasi pembaharuan. Jika tuan rumah pernah berjanji akan servis penghawa dingin, cat semula, ganti perkakas atau ubah tempat letak kereta, tulis ia ke dalam perjanjian. Jika ada pertukaran penghuni bersama, tanya sama ada perjanjian perlu dikemas kini.
Malaysia tidak mempunyai had statutori ke atas deposit sewa kediaman; deposit dikawal oleh perjanjian sewa, dan hak tuan rumah untuk menahan deposit terhad kepada kerugian yang boleh dibuktikan di bawah undang-undang kontrak am. Pembaharuan ialah masa yang tepat untuk mengesahkan kedudukan deposit secara bertulis.
| Laluan kemas kini | Bila ia sesuai | Apa yang diliputi | Apa yang tidak diliputi |
|---|---|---|---|
| Addendum pembaharuan (surat ringkas) | Hanya perubahan sewa, tempoh, deposit atau tempat letak kereta | Klausa pindaan sahaja; TA lama masih mengawal | Klausa baharu yang tiada dalam TA asal (cth. penghuni baharu) |
| TA baharu penuh | Perubahan besar: penghuni baharu, tuan rumah baharu, perabot baharu, skop baik pulih baharu | Seluruh pajakan dari T-0 ke depan | Apa-apa yang sepatutnya berjalan dari tarikh mula lama |
| Pajakan bulanan automatik (tanpa tindakan) | Kedua-dua pihak berpuas hati dengan terma semasa, tiada keperluan segera | Terus bulanan ke bulan pada sewa lama | Hak meminda atau menambah klausa di tengah-tengah tempoh |
| Pembaharuan + permohonan semula Deposit Sifar | Penyewa ingin tukar dari deposit tunai ke Deposit Sifar | Perlindungan pajakan baharu dari tarikh pembaharuan | Pemulangan deposit tunai lama (dikendalikan berasingan) |
Bagaimana cara berunding sewa pembaharuan?
Berunding dengan bukti, bukan emosi. Bawa senarai hartanah comparable, rekod pembayaran anda, sejarah baik pulih, tempoh pembaharuan, dan kos kepada kedua-dua pihak jika anda berpindah.
Poin rundingan yang berguna mudah sahaja: anda bayar tepat pada masanya, anda jaga unit dengan baik, anda boleh perbaharui untuk tempoh yang munasabah, dan unit comparable berdekatan tidak mewajarkan kenaikan besar. Jika tuan rumah mahu sewa lebih tinggi, tanya apa yang termasuk: baik pulih, perabot, tempat letak kereta atau tempoh tetap yang lebih panjang.
Jika rundingan gagal, bandingkan pembaharuan tersebut dengan senarai sewa SPEEDHOME semasa sebelum membuat keputusan.
Templat surat pembaharuan / nota WhatsApp
Salin dan ubahsuai:
Hai [Nama tuan rumah], saya ingin memperbaharui pajakan di [alamat unit] dari [tarikh mula] hingga [tarikh tamat]. Pemahaman saya, sewa akan bergerak dari RM[sewa lama] ke RM[sewa baharu] sebulan, deposit kekal RM[jumlah] (atau bertukar kepada Deposit Sifar), tempat letak kereta kekal [bilangan], dan [senarai sebarang baik pulih yang dipersetujui]. Sila sahkan, atau beritahu saya apa yang tuan rumah ingin ubah sebelum T-30. Terima kasih, [Nama anda].
Apa yang perlu dilakukan jika tuan rumah enggan membaharui?
Tuan rumah berhak di sisi undang-undang untuk menolak pembaharuan. Penyewa mesti pindah keluar mengikut tarikh yang sudah ditetapkan dalam TA semasa, ambil gambar serah kunci, dan lalui proses pemulangan deposit standard — tuan rumah tidak boleh mengunci penyewa keluar atau membuang barang penyewa tanpa melalui proses itu.
Walaupun jawapannya "tidak", hak anda masih terlindung oleh terma TA semasa dan proses pindah keluar yang betul. Tuan rumah tidak boleh menukar kunci secara sebelah pihak, memotong utiliti, atau mengalih keluar barang anda tanpa notis dan proses. Ikut langkah ini jika pembaharuan tidak berlaku:
| Langkah | Tindakan |
|---|---|
| Terima notis tidak diperbaharui | Sahkan secara bertulis dan jelaskan tarikh pindah keluar yang tepat |
| Sediakan diri untuk pindah keluar | Ikut senarai semak pindah keluar sedia ada |
| Pemulangan deposit | Minta bil terperinci; hanya jumlah yang boleh dibuktikan boleh ditahan |
Selepas notis bertulis diterima, fokus ialah dokumentasi. Ambil gambar keadaan unit pada hari serah kunci, simpan resit pembersihan atau baik pulih kecil, dan minta bil terperinci untuk sebarang penolakan deposit. Tuan rumah hanya boleh menahan deposit untuk kerugian yang boleh dibuktikan; dakwaan tanpa bukti tidak boleh digunakan sebagai alasan untuk menolak pemulangan.
Apakah senarai semak hari pembaharuan?
Pada hari pembaharuan, pastikan nama padan dengan IC, sahkan tempat letak kereta dan pemindahan utiliti, ambil gambar bacaan meter, dan simpan salinan perjanjian yang sudah ditampal setem.
| # | Semakan | Kenapa penting |
|---|---|---|
| 1 | Nama penuh dan nombor IC tuan rumah padan dengan TA yang ditandatangani | Mengelakkan pertikaian siapa sebenarnya pihak lawan |
| 2 | Nombor tempat letak kereta ditulis dalam pembaharuan | Mengelakkan perpindahan ke penyewa lain di tengah tempoh |
| 3 | Laluan pemulangan deposit untuk pajakan LAMA selesai sebelum yang baharu bermula | Menghalang deposit lama digunakan sebagai tekanan pada TA baharu |
| 4 | Bukti pemindahan utiliti (TNB, Air Selangor, internet) bertarikh T-0 | Menetapkan siapa bayar hari penggunaan yang mana |
| 5 | Bacaan meter (elektrik, air) difoto pada T-0 | Tujuan sama; foto mengatasi ingatan |
| 6 | Pembaharuan ditampal setem melalui e-Duti Setem dalam 30 hari dari tarikh ditandatangani | Instrumen tanpa setem tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah |
| 7 | Kedua-dua pihak ada salinan bertandatangan (kertas atau e-tandatangan dengan jejak audit) | Perjanjian lisan tidak kekal dalam pertikaian |
| 8 | Laporan keadaan pindah masuk ditandatangani semula untuk tempoh baharu | Set semula rekod kerosakan kepada hari pertama pembaharuan |
Bagaimana Deposit Sifar memberi kesan kepada pembaharuan?
Jika Deposit Sifar terpakai untuk pajakan yang diperbaharui, ia boleh mengurangkan tunai yang terikat dalam deposit. Sahkan kelayakan dan terma secara terus; jangan anggap pembaharuan automatik layak.
Deposit Sifar ialah sistem risiko pajakan terurus SPEEDHOME (bukan produk jaminan kewangan) yang menggantikan deposit tunai pendahuluan, supaya penyewa masuk tanpa mengikat tunai manakala tuan rumah kekal dilindungi melalui perlindungan pajakan dan bukannya memegang deposit. Untuk kerosakan teruk di hujung tempoh yang melebihi kehausan wajar — satu-satunya senario di mana Deposit Sifar lebih lemah berbanding memegang deposit tunai (dalam lingkungan peratusan rendah kes) — proses tuntutan perlindungan standard SPEEDHOME terpakai; sahkan terma semasa pada senarai hartanah sebelum menandatangani pembaharuan.
Untuk pengendalian deposit di hujung pajakan, baca proses pemulangan deposit.
Tinjauan editorial
Halaman ini disediakan oleh pasukan Editorial SPEEDHOME dan disemak oleh penyemak Undang-Undang SPEEDHOME sebelum diterbitkan. Disemak: 2026-06-23. Kemaskini terakhir: 2026-06-23.
Untuk angka duti setem dan mana-mana klausa yang menjejaskan apa yang anda patut bayar atau tuntut, sila semak silang dengan panduan pengiraan duti setem sendiri 2026 dan portal MyTax LHDN sebelum menurunkan tandatangan.
Soalan Lazim
Adakah perjanjian pembaharuan sama dengan perjanjian sewa yang lama?
Tidak. Ia mungkin mengulang banyak terma lama, tetapi pembaharuan perlu menyatakan dengan jelas sewa baharu, tempoh, tarikh, dan mana-mana klausa yang berubah.
Bolehkah tuan rumah naikkan sewa semasa pembaharuan?
Pembaharuan ialah rundingan melainkan perjanjian sedia ada sudah mengawal kenaikan tersebut. Bandingkan senarai hartanah berdekatan dan minta terma akhir secara bertulis.
Adakah saya perlu setem perjanjian sewa yang diperbaharui?
Jika ada instrumen pajakan baharu, rancang duti setem menggunakan asas e-Duti Setem semasa. Simpan rekod yang telah ditampal setem bersama perjanjian yang ditandatangani.
Bolehkah terma deposit saya berubah semasa pembaharuan?
Ya, tetapi hanya jika pembaharuan merekodkan perubahan secara bertulis — janji lisan jarang bertahan dalam pertikaian deposit. Jika anda bertukar dari deposit tunai ke Deposit Sifar semasa pembaharuan, anggap ia sebagai permohonan baharu dari tarikh pembaharuan; pemulangan deposit tunai lama dikendalikan berasingan di bawah proses pemulangan deposit.
Patut saya pindah jika sewa pembaharuan lebih tinggi?
Tidak semestinya. Bandingkan sewa baharu dengan kos pindah, perjalanan kerja, keadaan unit, dan risiko untuk mula semula di tempat lain.
Apa jadi jika tiada siapa pun bertindak sebelum pajakan tamat?
Perjanjian lama mungkin terus menjadi pajakan berkala (bulanan) pada sewa yang sama sehingga mana-mana pihak menyampaikan notis yang betul. Buat keputusan pada atau sebelum T-30 sama ada untuk tandatangani TA pembaharuan yang baharu, tukar ke pajakan baharu, atau serah notis pindah keluar — jangan biarkan pajakan bulanan automatik berlarutan lebih 60 hari tanpa bertulis, kerana pembaharuan lisan sukar dikuatkuasakan dan terma baharu tanpa setem tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah.