Apa yang penyewa perlu semak sebelum memperbaharui perjanjian sewa?
Sebelum memperbaharui, semak sewa baharu, tempoh sewaan, susunan deposit atau Zero Deposit, janji pembaikan, tanggungjawab utiliti, klausa keluar awal, duti setem, dan sama ada perjanjian bertanda tangan baharu diperlukan.
Berdasarkan rekod operasi SPEEDHOME mengurus pembaharuan perjanjian sewa, kebanyakan rundingan sewa bermula 30-90 hari sebelum tarikh tamat, dan majoriti pembaharuan yang diproses melalui platform kami disetem melalui e-Duti Setem di MyTax pada 2026.
Pembaharuan bukan sekadar "rumah sama, satu tahun lagi". Ia peluang terbaik untuk betulkan klausa yang kabur sebelum jadi mahal. Kalau sewa, tempat letak kereta, pembaikan, atau keadaan pindah keluar dah berubah sepanjang tempoh pertama, tuliskan dalam pembaharuan. Apa yang tak ditulis memang susah nak tuntut kemudian hari.
Guna halaman ini bersama Kos Perjanjian Sewa Malaysia dan Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa sebelum menandatangani.
Apa yang pengira kos pembaharuan kira?
Pengira kos pembaharuan patut membandingkan sewa lama lawan sewa baharu, tempoh pembaharuan, asas duti setem, perubahan deposit, dan kos "pindah atau kekal". Tujuannya untuk lihat sama ada memperbaharui masih lebih murah daripada berpindah.
| Input pembaharuan | Apa yang dibandingkan | Isyarat keputusan |
|---|---|---|
| Sewa bulanan lama | Sewa semasa | Asas untuk kenaikan |
| Sewa dicadangkan | Amaun baharu | Sama ada rundingan diperlukan |
| Tempoh pembaharuan | 6, 12, 24 bulan atau lain | Fleksibiliti lawan kestabilan |
| Asas duti setem | Sewa tahunan dan tempoh | Perancangan duti semasa |
| Deposit atau terma Zero Deposit | Sebarang perubahan dari sewaan semasa | Tekanan tunai di hadapan |
| Alternatif berpindah | Mover, pemasangan baharu, masa terbiar | Sama ada berpindah benar-benar lebih murah |
Jangan bandingkan sewa sahaja. Kenaikan RM100 sebulan masih boleh lebih murah daripada berpindah kalau unit stabil, perjalanan kerja elok, dan tuan rumah baiki kecacatan yang diketahui.
Manakah kaedah duti setem yang terpakai untuk pembaharuan?
Kalau pembaharuan mewujudkan instrumen sewaan baharu, rancang duti setem guna skala Finance Act 2024 semasa dan laluan e-Duti Setem 2026. Jangan guna panduan pengecualian dulu.
Dulu ada pengecualian RM2,400 sewa setahun untuk sewaan pendek, tapi pengecualian tu dah dimansuhkan pada Januari 2025. Sekarang duti setem ikut skala Finance Act 2024 — RM1, RM3, RM5 atau RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan, bergantung pada tempoh sewaan. Sejak Januari 2026, pengeseteman dah buat secara dalam talian melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my), bukan portal STAMPS yang dah tak aktif.
| Kadar (skala Finance Act 2024) | Contoh: sewa RM2,000/bulan × 12 bulan = RM24,000 setahun |
|---|---|
| RM1 per RM250 sewa tahunan | RM24,000 ÷ 250 × RM1 = RM96 |
| RM3 per RM250 sewa tahunan | RM24,000 ÷ 250 × RM3 = RM288 |
| RM5 per RM250 sewa tahunan | RM24,000 ÷ 250 × RM5 = RM480 |
| RM7 per RM250 sewa tahunan | RM24,000 ÷ 250 × RM7 = RM672 |
Kadar mana satu terpakai bergantung pada tempoh sewaan dalam pembaharuan — rujuk Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa untuk pengiraan penuh. Masukkan sewa bulanan dan tempoh yang sama seperti dalam pembaharuan yang bakal ditandatangani supaya angka duti tepat.
Bilakah penyewa patut mulakan rundingan pembaharuan?
Mulakan rundingan lebih kurang 60 hari (T-60) sebelum tamat supaya kedua-dua pihak ada masa runding, tandatangan dan setem tanpa tergesa-gesa ke arah holdover.
| Penanda hari | Tindakan | Kenapa |
|---|---|---|
| T-60 | Penyewa atau tuan rumah cadangkan pembaharuan secara bertulis | Kunci perbincangan sebelum perancangan pihak lain mula |
| T-30 | Runding sewa, tempoh dan klausa yang berubah | Ada masa untuk banding pasaran dan mohon pindaan |
| T-14 | Kedua-dua pihak tandatangan TA pembaharuan atau addendum | Elak tekanan hari terakhir |
| T-7 | Setem melalui e-Duti Setem di MyTax | Duti kena dibayar dalam tempoh 30 hari dari tandatangan; awal lebih selamat |
| T-0 | Serah kunci bersama bukti pemindahan utiliti | Cegah pertikaian siapa bayar apa pada hari pertama |
Kalau tiada siapa cadang atau tolak pembaharuan sebelum tarikh tamat, perjanjian lama boleh diteruskan sebagai sewa berkala (bulan-ke-bulan) pada sewa lama — rujuk Kos Perjanjian Sewa Malaysia untuk konteks cara Akta Kontrak 1950 berinteraksi dengan sewa yang dilanjutkan secara lisan.
Klausa manakah yang patut dikemas kini semasa pembaharuan?
Kemas kini mana-mana klausa yang tidak lagi menggambarkan realiti: sewa, tarikh bayaran, tempat letak kereta, tanggungjawab pembaikan, keadaan perabot, utiliti, kad akses, penamatan awal, dan proses pindah keluar.
Banyak pertikaian bermula sebab semua orang anggap susunan lama masih jalan. Kalau tuan rumah berjanji servis penyaman udara, mengecat semula, ganti alatan, atau tukar tempat letak kereta, tuliskan dalam hitam putih. Kalau ada perubahan rakan serumah, tanya sama ada perjanjian perlu dikemas kini.
Deposit sewa kediaman di Malaysia tidak tertakluk kepada had statutori — amaun dan syarat adalah mengikut perjanjian sewa antara tuan rumah dan penyewa, dan hak tuan rumah untuk menahan deposit terhad kepada kerugian yang boleh dibuktikan di bawah Akta Kontrak 1950. Pembaharuan ialah masa yang betul untuk sahkan kedudukan deposit secara bertulis.
| Laluan kemas kini | Bila ia sesuai | Apa yang diliputi | Apa yang tidak diliputi |
|---|---|---|---|
| Addendum pembaharuan (surat ringkas) | Hanya sewa, tempoh, deposit atau tempat letak kereta berubah | Klausa terpinda sahaja; TA lama masih governing | Klausa baharu yang TA asal tak pernah ada (contoh rakan serumah baharu) |
| TA penuh baharu | Perubahan besar: rakan serumah baharu, tuan rumah baharu, perabot baharu, skop pembaikan baharu | Seluruh sewaan dari T-0 ke hadapan | Apa-apa yang patut berjalan dari tarikh mula lama |
| Holdover (biarkan begitu) | Kedua-dua pihak berpuas hati dengan terma semasa, tiada urgency | Sambung bulan-ke-bulan pada sewa lama | Hak untuk pinda atau tambah klausa di tengah-tengah |
| Pembaharuan + permohonan semula Zero Deposit | Penyewa mahu tukar dari deposit tunai ke ZD | Perlindungan sewaan baharu dari tarikh pembaharuan | Pemulangan deposit tunai lama (dikendalikan berasingan) |
Bagaimana penyewa patut runding sewa pembaharuan?
Runding guna bukti, bukan emosi. Bawa senarai sewa setanding, rekod bayaran anda, sejarah pembaikan, panjang pembaharuan, dan kos kepada kedua-dua pihak kalau anda pindah keluar.
Mata rundingan yang berguna ringkas sahaja: anda bayar tepat pada masa, anda jaga unit dengan elok, anda boleh perbaharui untuk tempoh yang praktikal, dan unit setanding berdekatan tidak justifikasi lompatan besar. Kalau tuan rumah mahu sewa lebih tinggi, tanya apa yang termasuk: pembaikan, perabot, tempat letak kereta, atau tempoh tetap yang lebih panjang.
Sebelum anda mesej tuan rumah — buat lima benda ni dulu:
- Minta confirmation bertulis dalam emel atau WhatsApp (bukan panggilan saja) untuk rekod.
- Senaraikan klausa yang anda nak tukar dalam pembaharuan, dan tanya respons dalam tempoh 14 hari.
- Bandingkan sekurang-kurangnya 3 unit setanding di kawasan yang sama untuk angka rundingan.
- Kira duti setem dan deposit baharu guna kalkulator supaya angka anda tepat.
- Pastikan apa-apa pindaan deposit atau sewa direkodkan dalam klausa pembaharuan, bukan dalam mesej berasingan.
Kalau rundingan gagal atau tuan rumah bagi notis "terima atau tinggalkan", bandingkan pembaharuan dengan renew perjanjian sewa sendiri tanpa ejen atau layari senarai rumah sewa SPEEDHOME untuk pasaran BM sebelum membuat keputusan.
Templat nota pembaharuan (WhatsApp atau emel)
Salin dan ubah suai:
Hai [Nama tuan rumah], saya nak perbaharui sewaan di [alamat unit] dari [tarikh mula] hingga [tarikh tamat]. Pemahaman saya, sewa akan berubah dari RM[sewa lama] ke RM[sewa baharu] sebulan, deposit kekal RM[amaun] (atau tukar ke Zero Deposit), tempat letak kereta kekal [nombor], dan [senaraikan sebarang pembaikan yang dipersetujui]. Sila sahkan, atau beritahu apa yang tuan rumah nak ubah sebelum T-30. Terima kasih, [Nama anda].
Apakah senarai semasa hari pembaharuan?
Pada hari pembaharuan, sahkan nama pemadanan IC, sahkan tempat letak kereta dan pemindahan utiliti, ambil gambar bacaan meter, dan simpan salinan perjanjian yang sudah disetem.
| # | Semakan | Kenapa penting |
|---|---|---|
| 1 | Nama penuh tuan rumah dan nombor IC memadankan TA yang ditandatangani | Cegah pertikaian siapa sebenarnya counterpart |
| 2 | Nombor tempat letak kereta ditulis dalam pembaharuan | Elak penukaran ke penyewa lain di tengah tempoh |
| 3 | Laluan pemulangan deposit untuk sewaan LAMA selesai sebelum yang baharu mula | Hentikan deposit lama digunakan sebagai leverage pada TA baharu |
| 4 | Bukti pemindahan utiliti (TNB, Air Selangor, internet) bertarikh pada T-0 | Tetapkan siapa bayar guna hari mana |
| 5 | Bacaan meter (elektrik, air) difoto pada T-0 | Tujuan sama; foto lebih kuat daripada ingatan |
| 6 | Pembaharuan disetem melalui e-Duti Setem dalam 30 hari dari tandatangan | Instrumen tak disetem tak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah |
| 7 | Kedua-dua pihak ada salinan bertandatangan (kertas atau e-tandatangan dengan audit trail) | Perjanjian lisan tak tahan dalam pertikaian |
| 8 | Laporan keadaan pindah masuk ditandatangani semula untuk tempoh baharu | Reset rekod kecacatan ke hari pertama pembaharuan |
Bagaimana Zero Deposit menjejaskan pembaharuan?
Kalau Zero Deposit terpakai pada sewaan yang diperbaharui, kelayakan perlu disahkan semula — bukan automatik layak dari sewaan lama. Sahkan terma dengan SPEEDHOME sebelum tandatangan pembaharuan.
Zero Deposit ialah sistem risiko sewaan terurus SPEEDHOME — bukan produk jaminan kewangan — yang menggantikan deposit tunai di hadapan, jadi penyewa masuk tanpa mengikat tunai sementara tuan rumah kekal terlindung melalui perlindungan sewaan dan bukannya memegang deposit. Untuk pembaharuan yang naik pangkat dari deposit tunai ke ZD, baki deposit tunai dipulangkan ikut proses pemulangan deposit, dan perlindungan ZD mula dari tarikh pembaharuan baharu. Untuk konteks lengkap tentang cara ZD berfungsi dalam sewaan yang diperbaharui dan syarat kelayakan, baca panduan Zero Deposit — kawalan risiko sewa.
Untuk pengendalian deposit tunai di hujung sewaan lama, rujuk proses pemulangan deposit.
FAQ
Selesaikan enam perkara ni sebelum tandatangan pembaharuan.
Adakah perjanjian pembaharuan sama dengan perjanjian sewa lama?
Ia mungkin ulang banyak klausa lama, tetapi pembaharuan patut nyatakan dengan jelas sewa baharu, tempoh baharu, tarikh mula dan tamat, dan mana-mana klausa yang berubah. Tandatangan hanya selepas setiap perubahan ditanda dalam dokumen bertulis — bukan dalam mesej WhatsApp atau emel berasingan.
Boleh tuan rumah naikkan sewa semasa pembaharuan?
Boleh, melainkan perjanjian lama sudah kawal kenaikan (contohnya "kenaikan tahunan maksima 5%"). Buka mana-mana notis kenaikan yang dihantar sebelum ini dan bandingkan dengan senarai sewaan di kawasan yang sama sebelum setuju. Minta terma muktamad — sewa, tempoh dan tarikh mula — dalam emel atau WhatsApp untuk rekod.
Patutkah saya setem perjanjian sewa yang diperbaharui?
Ya, kalau pembaharuan mewujudkan instrumen sewaan baharu. Kira duti setem ikut skala Finance Act 2024 dan setem dalam tempoh 30 hari melalui e-Duti Setem di MyTax. Simpan resit setem bersama perjanjian yang ditandatangani — tanpa setem, perjanjian sukar dikuatkuasakan di tribunal.
Boleh terma deposit saya berubah semasa pembaharuan?
Boleh, tapi hanya kalau kedua-dua pihak setuju dan perubahan tu direkodkan dalam klausa pembaharuan yang ditandatangani. Jangan bergantung pada janji lisan atau mesej WhatsApp — minta pindaan deposit ditulis dalam dokumen pembaharuan, kemudian disetem sekali dengan perjanjian baharu.
Patutkah saya pindah kalau sewa pembaharuan lebih tinggi?
Bukan automatik. Kira dulu kos sebenar berpindah — deposit baharu, duti setem, movers, masa terbiar — dan bandingkan dengan kenaikan sewa bulanan yang dicadangkan. Kalau unit stabil, kawasan dekat kerja, dan tuan rumah bersetuju baiki kecacatan yang diketahui, kekal dan perbaharui biasanya lebih jimat.
Apa berlaku jika tiada siapa ambil tindakan sebelum perjanjian tamat?
Perjanjian lama boleh diteruskan sebagai sewa berkala (bulan-ke-bulan) pada sewa lama sehingga salah satu pihak berikan notis wajar. Guna tempoh ini untuk memuktamadkan pembaharuan atau susun pindah keluar sebelum terma baharu mula. Buat keputusan pada atau sebelum T-30 sama ada nak tandatangan TA pembaharuan baharu, tukar ke sewaan baharu, atau hantar notis pindah keluar — jangan biar holdover berjalan lebih 60 hari tanpa bertulis, kerana pembaharuan lisan sukar dikuatkuasakan dan terma baharu tanpa setem tak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah.