Berapa duti setem yang perlu dibayar untuk perjanjian sewa?
Duti setem perjanjian sewa di Malaysia dikira berdasarkan sewa tahunan penuh pada kadar RM1, RM3, RM5, atau RM7 bagi setiap RM250, bergantung pada tempoh sewaan. Finance Act 2024 telah memansuhkan pengecualian RM2,400 mulai Januari 2025 — sewa tahunan penuh dikenakan cukai dari ringgit pertama. Minimum duti ialah RM10.
Duti setem adalah keperluan undang-undang. Tanpa perjanjian sewa yang disetem, dokumen tersebut mungkin tidak boleh dikemukakan sebagai bukti di mahkamah — dan jika penyewa berhenti membayar, perjanjian yang tidak disetem boleh melambatkan atau melemahkan penguatkuasaan. Rekod penyenaraian SPEEDHOME menunjukkan bahawa pengiraan duti setem yang salah adalah antara kesilapan paling kerap dilakukan oleh tuan rumah baharu.
Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa (Kadar 2026)
Masukkan sewa bulanan dan tempoh sewaan untuk mendapatkan duti setem yang tepat di bawah kadar Finance Act 2024. Angka ini merangkumi salinan pertama yang disetem; tambah RM10 untuk setiap salinan tambahan.
Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa
Masukkan sewa bulanan untuk mengira duti setem.
Kadar Duti Setem Semasa — Finance Act 2024
Empat peringkat tempoh terpakai sejak Januari 2025. Kadar meningkat untuk pajakan berbilang tahun, dan pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan sepenuhnya.
| Tempoh Sewaan | Kadar (Finance Act 2024, mulai Jan 2025) | Kadar Lama (sebelum 2025) |
|---|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan | RM1 bagi setiap RM250 |
| Lebih 1 tahun, hingga 3 tahun | RM3 bagi setiap RM250 | RM2 bagi setiap RM250 |
| Lebih 3 tahun, hingga 5 tahun | RM5 bagi setiap RM250 | RM4 bagi setiap RM250 |
| Lebih 5 tahun | RM7 bagi setiap RM250 | RM4 bagi setiap RM250 |
Sumber: Finance Act 2024. Sewa tahunan penuh dikenakan cukai — pengecualian RM2,400 dimansuhkan Jan 2025. Minimum RM10 bagi setiap salinan yang disetem.
Dua perubahan utama berkuat kuasa pada Januari 2025: kadar untuk pajakan melebihi satu tahun meningkat (RM2→RM3, RM4→RM5 dan RM4→RM7), dan pengecualian sewa rendah terdahulu dimansuhkan. Jika anda menggunakan kalkulator yang masih menolak RM2,400 daripada sewa tahunan sebelum mengira, hasilnya akan salah.
Contoh Pengiraan (Kadar 2026)
Formulanya ialah: bulatkan ke atas (sewa tahunan ÷ 250) × kadar tempoh. Berikut adalah hasilnya bagi paras sewa biasa dan keempat-empat peringkat tempoh.
| Sewa Bulanan | Sewa Tahunan | 1 Tahun (RM1/RM250) | 1–3 Tahun (RM3/RM250) | 3–5 Tahun (RM5/RM250) | Lebih 5 Tahun (RM7/RM250) |
|---|---|---|---|---|---|
| RM600 | RM7,200 | RM29 | RM87 | RM145 | RM203 |
| RM800 | RM9,600 | RM39 | RM117 | RM195 | RM273 |
| RM1,200 | RM14,400 | RM58 | RM174 | RM290 | RM406 |
| RM1,500 | RM18,000 | RM72 | RM216 | RM360 | RM504 |
| RM2,000 | RM24,000 | RM96 | RM288 | RM480 | RM672 |
| RM2,500 | RM30,000 | RM120 | RM360 | RM600 | RM840 |
| RM3,500 | RM42,000 | RM168 | RM504 | RM840 | RM1,176 |
| RM5,000 | RM60,000 | RM240 | RM720 | RM1,200 | RM1,680 |
Salinan pertama sahaja. Setiap salinan tambahan dikenakan RM10 rata. Gunakan kalkulator di atas untuk amaun sewa yang tidak standard.
Sewaan RM1,500 sebulan selama setahun memerlukan duti setem RM72. Pajakan berbilang tahun pada sewa yang sama berjumlah RM216 untuk tempoh 1–3 tahun. Berbanding risiko meninggalkan perjanjian tanpa setem — dan berpotensi kehilangan tuntutan mahkamah atas sewa yang tidak dibayar — kos ini amat kecil.
Mengapa kebanyakan kalkulator dalam talian memberi nombor yang salah
Tiga kesilapan menyebabkan kalkulator lama memberi kiraan yang terlalu rendah: mereka masih menolak pengecualian RM2,400 yang telah dimansuhkan, mereka menghala ke portal STAMPS yang telah ditutup, dan mereka meninggalkan kos RM10 bagi setiap salinan tambahan. Jika hasil sesuatu alat kelihatan lebih rendah daripada contoh di atas, ia menggunakan undang-undang 2024 yang lapuk.
Pengecualian sewa tahunan RM2,400 dimansuhkan di bawah Finance Act 2024 mulai Januari 2025, namun banyak kalkulator masih mengira (sewa tahunan − 2,400) ÷ 250 × kadar. Ini mengecas kurang, dan apabila anda ke MyTax, portal itu akan mengira angka yang betul (lebih tinggi) — dan anda akan kekurangan wang semasa pembayaran. Kesilapan kedua ialah alur kerja: sebarang alat yang merujuk STAMPS, "MyStamp", atau kaunter cawangan LHDN menghala ke laluan yang sudah mati, kerana pengesetan meterai telah berpindah ke e-Duti Setem di MyTax mulai 1 Januari 2026. Kesilapan ketiga ialah bilangan salinan: biasanya dua salinan disetem (tuan rumah dan penyewa), jadi tambah RM10 kepada hasil satu salinan.
Cara Bayar — e-Duti Setem melalui MyTax (2026)
Portal STAMPS ditutup pada 31 Disember 2025. Mulai 1 Januari 2026, semua duti setem perjanjian sewa mesti dibayar melalui e-Duti Setem di mytax.hasil.gov.my.
Sebarang pesaing atau alat yang masih merujuk STAMPS atau "MyStamp" menunjukkan alur kerja yang sudah mati. Proses semasa melalui MyTax:
- Log masuk ke MyTax menggunakan MyDigital ID atau akaun berdaftar LHDN anda.
- Pilih Duti Setem → Perjanjian Sewa dari menu utama.
- Masukkan butiran hartanah dan sewaan — amaun sewa, tempoh, alamat.
- Semak duti setem yang dikira — portal mengira secara automatik pada kadar semasa.
- Bayar melalui FPX atau kad debit/kredit — diproses serta-merta.
- Muat turun sijil e-setem anda — setara dari segi undang-undang dengan setem fizikal dan boleh dikemukakan di mahkamah.
Anda mesti menyetem dalam masa 30 hari dari tarikh kedua-dua pihak menandatangani perjanjian. Selepas 30 hari, penalti akan dikenakan.
Setelah disetem, jika anda perlu memindahkan akaun utiliti TNB, lihat panduan cara transfer akaun TNB kepada penyewa kami.
Penalti untuk Perjanjian Lewat atau Tidak Disetem
Perjanjian sewa yang tidak disetem mungkin tidak boleh dikemukakan sebagai bukti di mahkamah Malaysia sehingga duti dan penalti yang berkenaan dibayar. Pengesetan meterai lewat juga mencetuskan penalti kewangan.
| Keadaan | Penalti |
|---|---|
| Disetem dalam masa 3 bulan selepas tarikh akhir pengesetan meterai | RM50 atau 10% duti yang kurang, yang mana lebih tinggi |
| Disetem lebih 3 bulan selepas tarikh akhir pengesetan meterai | RM100 atau 20% duti yang kurang, yang mana lebih tinggi |
| Tidak pernah disetem | Perjanjian mungkin tidak boleh dikemukakan di mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar |
Panduan penalti LHDN berkuat kuasa 1 Januari 2025.
Jika penyewa anda berhenti membayar dan anda ingin mengambil tindakan undang-undang, kecacatan pengesetan meterai boleh melambatkan atau melemahkan kes anda. Kos pengesetan meterai hampir selalu lebih rendah daripada kos kedudukan penguatkuasaan yang lemah.
Kes Tepi: Tempoh Pecahan, Sublet, dan Fi Lain
Perjanjian dengan tempoh pecahan (contoh 18 bulan) dikira ikut jalur tempoh penuh yang tertulis dalam TA — bukan dibundarkan ke jalur terdekat. Sublet dan sewaan bilik guna formula yang sama, selagi ada perjanjian bertulis.
Dua kesilapan biasa bila tempoh sewaan bukan genap tahun:
- Perjanjian 18 bulan jatuh dalam jalur "lebih 1 tahun hingga 3 tahun" (RM3 bagi setiap RM250) — bukan jalur ≤1 tahun. Perjanjian 4½ tahun jatuh dalam jalur "lebih 3 tahun hingga 5 tahun" (RM5 bagi setiap RM250).
- Pindah masuk tengah bulan tidak menukar pengiraan. Duti tetap dikira atas sewa bulanan penuh × 12, bukan sewa prorata bulan pertama.
Contoh sublet: sewa bilik RM600 sebulan untuk tempoh 1 tahun — sewa tahunan RM7,200 ÷ RM250 = 28.8, dibundarkan ke atas jadi 29 unit × RM1 = RM29. Formula sama untuk sublet dan sewaan bilik, dengan syarat ada perjanjian bertulis dan kebenaran tuan rumah asal secara bertulis untuk sublet.
Duti setem juga berasingan sepenuhnya daripada fi lain yang kerap dicampur dalam satu petikan:
| Caj | Siapa kutip | Boleh dirunding | Ikut formula tetap |
|---|---|---|---|
| Duti setem | LHDN (kerajaan) | Tidak — ikut jadual Finance Act 2024 | Ya |
| Fi draf TA | Peguam atau platform | Ya | Tidak |
| Fi ejen | Ejen hartanah berdaftar | Ya, tertakluk garis panduan LPPEH | Tidak |
Tolak mana-mana petikan yang campur semua caj ini jadi satu jumlah pukal — minta pecahan bertulis: duti mana, fi draf mana, fi ejen/platform mana.
Siapa yang Bayar — Tuan Rumah atau Penyewa?
Mengikut kebiasaan, penyewa membayar duti setem jika perjanjian sewa tidak menyatakan secara jelas. Ini bukan peraturan berkanun — ia boleh dirunding antara tuan rumah dan penyewa dan harus dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian.
Jika anda mahu tuan rumah menanggung kos, atau membahagikannya, nyatakan dengan jelas dalam perjanjian. Membiarkan perkara ini samar-samar mewujudkan titik pertikaian. Rekod pengguna SPEEDHOME menunjukkan bahawa kekaburan kos semasa menandatangani — tanggungjawab duti setem yang tidak dinyatakan, struktur deposit yang tidak jelas — antara punca geseran paling awal antara tuan rumah dan penyewa baharu.
Untuk penerangan lengkap tentang apa yang biasanya dibayar oleh setiap pihak semasa penandatanganan, gunakan perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME yang menyediakan perjanjian sewa berstruktur dengan kos yang jelas bagi setiap pihak.
Tuan rumah individu tidak boleh melaporkan tunggakan sewa terus kepada agensi pelaporan kredit; SPEEDHOME boleh berbuat demikian, sebagai ejen yang dilantik tuan rumah, tetapi hanya jika penyewa telah memberi kebenaran bertulis dalam perjanjian sewa.
Dapatkan perjanjian sewa sedia-laporan SPEEDHOME secara percuma. Perjanjian sewa biasa tidak membantu anda pulih daripada penyewa yang ingkar — perjanjian yang sedia-laporan boleh. Ia mengandungi klausa kebenaran/ingkar bertulis yang membolehkan SPEEDHOME, bertindak sebagai ejen yang dilantik tuan rumah, melaporkan tunggakan sewa yang disahkan kepada agensi pelaporan kredit berlesen dengan kebenaran bertulis penyewa — sesuatu yang tidak boleh dilakukan oleh tuan rumah individu secara bersendirian. Laporan yang didokumenkan dan sah adalah motivasi yang jauh lebih kuat untuk diselesaikan berbanding ancaman tidak rasmi. WhatsApp kami → — terus pre-filled supaya kami tahu panduan mana yang anda perlukan.
SPEEDSIGN Uruskan Duti Setem Sekaligus
Jika mengira duti, mengemudi MyTax, dan menyelaraskan e-tandatangan terasa terlalu banyak langkah, SPEEDSIGN menguruskan keseluruhan alur dalam satu tempat. Satu yuran rata merangkumi perjanjian sewa yang dijana AI, e-tandatangan, semakan undang-undang, dan duti setem — tiada pengiraan atau penyerahan berasingan. Selesaikan PA anda dengan SPEEDHOME →
FAQ
Adakah duti setem wajib untuk semua perjanjian sewa di Malaysia?
Ya. Semua perjanjian sewa bertulis mesti disetem tanpa mengira amaun sewa atau tempoh. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai bukti di mahkamah sehingga duti dan penalti yang berkenaan dibayar.
Apakah yang berlaku kepada pengecualian duti setem RM2,400?
Pengecualian ini dimansuhkan di bawah Finance Act 2024, berkuat kuasa Januari 2025. Sewa tahunan penuh kini tertakluk kepada duti setem dari ringgit pertama — tiada lagi paras bebas cukai. Sebarang kalkulator yang masih menolak RM2,400 daripada sewa tahunan akan memberi hasil yang salah.
Apakah e-Duti Setem dan di mana saya boleh mengaksesnya?
e-Duti Setem adalah portal duti setem dalam talian LHDN, diakses melalui MyTax di mytax.hasil.gov.my. Ia menggantikan portal STAMPS mulai 1 Januari 2026. Anda memerlukan MyDigital ID atau akaun berdaftar LHDN untuk log masuk.
Berapa salinan perjanjian sewa yang perlu disetem?
Biasanya dua — satu untuk tuan rumah, satu untuk penyewa. Salinan pertama disetem pada kadar penuh yang dikira. Setiap salinan tambahan dikenakan RM10 rata.
Apakah penalti jika tidak disetem atau disetem lewat?
Pengesetan meterai lewat dalam masa 3 bulan selepas tarikh akhir dikenakan RM50 atau 10% duti yang kurang, yang mana lebih tinggi. Melebihi 3 bulan lewat dikenakan RM100 atau 20%, yang mana lebih tinggi. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh digunakan untuk menuntut sewa yang tidak dibayar atau menguatkuasakan terma sewaan di mahkamah.
Bolehkah saya menyetem perjanjian sewa selepas penyewa sudah masuk?
Ya, tetapi tempoh masa ialah 30 hari dari tarikh kedua-dua pihak menandatangani. Jika anda menyetem selepas tempoh 30 hari, anda sudah berada dalam kawasan penalti lewat. Setemkan sebelum hari masuk jika boleh — prosesnya mengambil masa kurang dari 15 minit melalui MyTax.
Jika penyewa pindah awal (break lease), duti setem dikembalikan?
Tidak. Duti setem dikutip atas instrumen yang ditandatangani, bukan atas tempoh sewaan yang benar-benar digunakan. Jika TA asal digantikan dengan TA baharu untuk penyewa pengganti, TA baharu itu kena duti sendiri — duti asal tidak dituntut balik, kecuali TA asal itu dibatalkan sepenuhnya sebelum tempoh sewaan bermula (semak proses pembatalan dengan LHDN).
Boleh tuntut balik duti setem yang terlebih bayar?
Boleh, melalui e-Duti Setem di MyTax dengan sokongan salinan TA yang menunjukkan pengiraan sepatutnya. Kes lazim ialah kalkulator yang masih guna kadar lama (RM1/RM2/RM4) atau masih menolak pengecualian RM2,400 yang sudah dimansuhkan sejak Januari 2025. Simpan resit dan pengiraan asal semasa memfailkan permohonan semakan.