Perjanjian Sewa Rumah: Apa Yang Perlu Kamu Tahu
Perjanjian sewa yang sah melindungi tuan rumah dan penyewa sama-sama. Ia perlu ada klausa wajib yang jelas, dicop di LHDN dalam 30 hari, dan ditandatangani kedua-dua pihak. Tanpa dokumen yang betul, apa-apa pertikaian pun susah diselesaikan.
Perjanjian sewa rumah bukan sekadar kertas rasmi — ia kontrak yang menentukan hak dan tanggungjawab sepanjang tempoh sewa. Kalau ada masalah deposit, kerosakan harta, atau isu pembaikan, itu perjanjian yang jadi rujukan pertama. Tuan rumah yang sewakan unit melalui SPEEDHOME mendapat perjanjian sewa standard yang sudah merangkumi klausa deposit, pembaikan, dan keluar masuk unit — tapi kalau kamu buat sendiri, panduan ini tutup semua langkah penting.
Apa Yang Wajib Ada Dalam Perjanjian Sewa
Perjanjian sewa yang sah perlu ada sekurang-kurangnya lapan klausa teras: nama penuh + nombor IC kedua-dua pihak, alamat unit yang disewa, tempoh sewa (tarikh mula dan tamat), amaun sewa bulanan dan tarikh bayar, amaun deposit, syarat pemulangan deposit, polisi haiwan dan sublet, serta notis untuk tamat kontrak.
Tanpa mana-mana elemen ini, kedudukan kamu lemah kalau kes dibawa ke mahkamah atau proses tuntutan sivil.
| Klausa | Apa yang perlu dinyatakan |
|---|---|
| Pihak-pihak | Nama penuh, nombor IC, alamat surat-menyurat |
| Hartanah | Alamat lengkap unit yang disewa |
| Tempoh sewa | Tarikh mula, tarikh tamat, dan pilihan perbaharui |
| Sewa bulanan | Amaun RM, tarikh bayar, cara bayar (bank / kad) |
| Deposit | Amaun (biasanya 2 bulan + 1 bulan utiliti), syarat pemulangan |
| Tanggungjawab pembaikan | Siapa bayar apa — tuan rumah vs penyewa |
| Polisi haiwan & sublet | Dibenarkan atau tidak, dan syaratnya |
| Notis tamat | Tempoh notis yang diperlukan (biasanya 2 bulan) |
| Klausa holdover | Bayaran double rent kalau penyewa tak keluar selepas tamat |
Klausa double rent penting: di bawah Civil Law Act 1956 s.28(4), tuan rumah boleh tuntut double rent untuk tempoh penyewa masih duduk lepas kontrak tamat — tapi ia lebih kuat kalau dinyatakan terus dalam perjanjian.
Klausa Deposit: Bahagian Yang Paling Kerap Jadi Masalah
Deposit biasanya terdiri daripada deposit keselamatan (2 bulan sewa) dan deposit utiliti (1 bulan sewa). Nyatakan dalam perjanjian: amaun, tarikh pulang selepas checkout, dan definisi jelas antara kerosakan (atas penyewa) dan susut nilai biasa (atas tuan rumah).
Malaysia tiada akta yang menetapkan had deposit secara statutori untuk kediaman — amaun dan syarat pemulangan ditentukan oleh perjanjian dan undang-undang kontrak am. Tuntutan potongan deposit yang tidak jelas, tanpa definisi dalam perjanjian, kerap jadi punca pertikaian.
Untuk mendokumentasikan keadaan unit, buat semakan masuk (check-in inspection) dengan gambar bertatih dan senarai semak bertulis yang ditandatangani kedua-dua pihak. Ini dokumen penting kalau ada pertikaian masa keluar. Pelajari lebih lanjut cara menuntut deposit dengan betul di panduan cara tuntut balik deposit rumah sewa.
Cara Sah dan Setem Perjanjian Sewa (e-Duti Setem 2026)
Perjanjian sewa perlu distempkan melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my) dalam masa 30 hari dari tarikh tandatangan. Kadar duti setem ikut Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 per RM250 daripada sewa tahunan mengikut tempoh pajakan. Exemption RM2,400 tahunan yang lama sudah dimansuhkan mulai Januari 2025.
Portal STAMPS lama sudah ditutup pada 31 Disember 2025. Mulai Januari 2026, semua proses setem perjanjian sewa dijalankan melalui e-Duti Setem sahaja.
Kadar Duti Setem 2026 (Finance Act 2024)
Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa
Masukkan sewa bulanan untuk mengira duti setem.
Kira duti setem perjanjian sewa kamu dengan memasukkan sewa bulanan dan tempoh pajakan.
| Tempoh pajakan | Kadar per RM250 sewa tahunan | Kadar lama (sebelum Jan 2025) |
|---|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 | RM1 |
| Lebih 1 tahun hingga 3 tahun | RM3 | RM2 |
| Lebih 3 tahun hingga 5 tahun | RM5 | RM4 |
| Lebih 5 tahun | RM7 | RM4 |
Sumber: Finance Act 2024. Exemption RM2,400 sewa tahunan dimansuhkan mulai Januari 2025 — duti dikira dari ringgit pertama.
Contoh pengiraan: Sewa RM1,500 sebulan, pajakan 2 tahun. Sewa tahunan = RM18,000. RM18,000 ÷ RM250 = 72 (bulatkan ke atas). 72 × RM3 = RM216 duti setem. Salinan kedua: tambah RM10 setiap salinan.
Penalti lewat setem: - Kurang 3 bulan lewat: RM50 atau 10% duti tertunggak (mana yang lebih tinggi) - Lebih 3 bulan lewat: RM100 atau 20% duti tertunggak (mana yang lebih tinggi)
Perjanjian yang tidak distempkan masih boleh digunakan tapi mungkin tidak boleh dikemukakan sebagai keterangan di mahkamah sehingga duti dan penalti dijelaskan.
Untuk panduan lengkap kos perjanjian sewa termasuk yuran draf dan deposit, lihat kos perjanjian sewa Malaysia 2026.
Kesilapan Biasa Yang Perlu Dielak
Empat kesilapan paling biasa: (1) guna templat lama yang tidak dikemas kini mengikut undang-undang semasa, (2) tidak buat semakan keadaan unit sebelum masuk, (3) perjanjian lisan tanpa dokumen bertulis, dan (4) tanda tangan tanpa baca semua klausa terlebih dahulu.
Kesilapan kelima — dan mahal — adalah lewat setem lebih 3 bulan. Penalti boleh mencecah 20% nilai duti, dan perjanjian yang tidak distempkan menjadi lebih lemah di mahkamah.
| Kesilapan | Risiko sebenar | Cara elak |
|---|---|---|
| Templat lama / generik | Klausa yang tidak lagi relevan atau bercanggah dengan fakta kes | Semak kadar setem dan syarat deposit terkini |
| Tiada semakan masuk | Tiada bukti keadaan asal — pertikaian deposit masa keluar | Gambar bertatih + senarai semak bertulis semasa masuk |
| Perjanjian lisan sahaja | Sukar dibuktikan di mahkamah — kedudukan sangat lemah | Dokumen bertulis wajib, walaupun perjanjian informal |
| Tidak baca klausa | Terkejut dengan syarat yang sudah dipersetujui | Luangkan 20 minit baca sepenuhnya sebelum tanda tangan |
| Setem lewat | Penalti sehingga 20% + risiko perjanjian tidak diterima sebagai keterangan | Setem dalam 30 hari dari tarikh tandatangan |
Semakan Sebelum Bertindak: Senarai Semak Tuan Rumah dan Penyewa
Sebelum apa-apa tindakan diambil atas isu sewa — sama ada oleh tuan rumah atau penyewa — semak dahulu apa yang ada secara bertulis. Rekod yang jelas bezakan antara salah faham, tanggungjawab kontrak, dan isu yang perlu dinaikkan secara rasmi.
Untuk tuan rumah, fokus kepada: - Bukti bertulis (perjanjian sewa, notis, rekod bayaran) - Gambar keadaan unit semasa masuk dan keluar - Rekod komunikasi (mesej atau e-mel, bukan kata-kata sahaja) - Proses notis yang betul dan tidak memaksa
Untuk penyewa, fokus kepada: - Status bayaran sewa yang jelas (resit atau rekod bank) - Keadaan unit semasa masuk — apa yang sudah dipersetujui dalam perjanjian - Dokumen keluar masuk yang ditandatangani kedua-dua pihak
Elakkan tindakan seperti mengugut, menukar kunci, memutuskan bekalan air atau elektrik, atau membuang barang kepunyaan mana-mana pihak — tindakan begini boleh memburukkan pertikaian dan menjejaskan kedudukan undang-undang kamu. Proses yang betul ialah notis bertulis dan, kalau perlu, tindakan sivil melalui mahkamah.
Jika sewaan diuruskan melalui SPEEDHOME, gunakan rekod platform SPEEDHOME — gambar, mesej, laporan kerosakan, dan dokumen sewaan — sebagai rujukan utama. Ini memberi garis masa yang lebih bersih jika ada isu bayaran, pembaikan, deposit, atau pertikaian.
Cara SPEEDHOME Bantu Tuan Rumah Uruskan Perjanjian
SPEEDHOME menyediakan perjanjian sewa standard yang sudah merangkumi klausa deposit, pembaikan, dan prosedur keluar masuk unit — tuan rumah tidak perlu draf dari awal. Perjanjian ini diuruskan oleh SPEEDHOME PROPERTY SDN. BHD. (Registration No. 202601021813 (1683910-A)) sebagai Master Tenant.
Untuk tuan rumah yang nak kurangkan kerja-kerja pengurusan sewaan harian — dari saringan penyewa, draf perjanjian, kutipan sewa, hingga pengurusan aduan pembaikan — lawati khidmat tuan rumah SPEEDHOME untuk lihat pilihan pengurusan yang ada.
Zero Deposit SPEEDHOME ialah sistem pengurusan risiko sewaan, bukan produk insurans. Ia menggantikan deposit tunai pendahuluan; dalam kes kerosakan teruk di hujung sewaan, amaun yang boleh dipulihkan mungkin terhad, dan bukan setiap unit layak. Semak listing untuk kelayakan terkini.
FAQ — Soalan Lazim Perjanjian Sewa Rumah
Berapa kos duti setem untuk perjanjian sewa rumah?
Duti setem dikira mengikut Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 per RM250 daripada sewa tahunan, bergantung pada tempoh pajakan. Exemption RM2,400 tahunan sudah dimansuhkan mulai Januari 2025 — duti dikira dari ringgit pertama sewa tahunan. Contoh: sewa RM2,000/bulan, pajakan 1 tahun = RM2,000 × 12 ÷ RM250 × RM1 = RM96.
Bolehkah perjanjian sewa tanpa dicop digunakan?
Boleh digunakan secara teknikal, tapi perjanjian yang tidak distempkan mungkin tidak boleh dikemukakan sebagai keterangan di mahkamah sehingga duti dan penalti dijelaskan. Ini melemahkan kedudukan kamu dalam sebarang pertikaian. Kos setem jauh lebih murah daripada risiko kehilangan kes akibat perjanjian yang tidak lengkap.
Siapa yang bayar duti setem — tuan rumah atau penyewa?
Perjanjian sewa menentukan siapa bayar. Kalau perjanjian diam, konvensyen biasa di Malaysia ialah penyewa yang tanggung kos setem — tapi ini boleh dirunding dan dipersetujui secara berbeza dalam perjanjian yang ditandatangani.
Apa yang berlaku kalau penyewa tidak keluar selepas kontrak tamat?
Tuan rumah boleh tuntut double rent untuk tempoh penyewa masih duduk lepas kontrak tamat, berdasarkan Civil Law Act 1956 s.28(4) — tapi tuan rumah perlu pilih secara aktif untuk tuntut hak ini. Kalau klausa double rent dinyatakan dalam perjanjian, kedudukan lebih kuat. Tindakan paksa seperti menukar kunci atau memutuskan bekalan utiliti adalah tidak sah dan boleh menjejaskan tuntutan kamu.
Di mana boleh setem perjanjian sewa dalam talian?
Mulai Januari 2026, semua setem perjanjian sewa dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my). Portal STAMPS lama sudah ditutup pada 31 Disember 2025. Kamu perlu akaun MyTax dan butiran perjanjian sewa untuk siapkan proses self-assessment.
Malaysia ada mahkamah khas untuk pertikaian sewa?
Tiada. Malaysia belum ada Akta Sewa Kediaman yang berkuat kuasa — pertikaian sewa adalah hal kontrak persendirian yang diputuskan di mahkamah sivil biasa. Tuntutan sehingga RM5,000 boleh guna prosedur tuntutan kecil di Mahkamah Majistret (tanpa peguam). Tuntutan lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen mengikut amaun.