租约一定要中介处理吗？
不一定。马来西亚租约可以由房东和租客自己处理，也可以用律师、平台或中介协助。真正必须分清的是：政府印花税、中介服务费、文书费和平台费不是同一个东西。
SPEEDHOME 平台数据显示，RM1,500/月的一年期租约，自行盖印只需付 RM72 印花税（公式对得上 LHDN），而"中介整月租金"报价常把这一行隐藏在 RM1,500 的 all-in 价里。具体适用与否，要看你的租约条款复杂度、筛选工作量和你愿意花多少时间。
很多争议来自一个模糊报价："租约和盖印 RM X"。你要问清楚：多少是 LHDN 印花税？多少是服务费？谁提供租约？谁负责盖印？
哪些费用要分开看？
至少分四类：政府印花税、中介佣金、租约文书服务、以及平台或律师服务。只有印花税是按政府公式计算；其他是服务选择。
| 费用 | 是什么 | 要问什么 |
|---|---|---|
| 印花税 | LHDN 收的政府税 | 按当前公式算多少 |
| 中介佣金 | 找租客、看房、谈条件服务 | 服务范围是什么 |
| 租约文书 | 准备 agreement 的服务 | 谁起草，是否适合你的情况 |
| 平台服务 | listing、筛选、签约、记录流程 | 包含哪些步骤 |
市场惯例不等于法律固定。如果对方无法拆开费用，你根本无法判断那一笔是税、那一笔是服务。
印花税怎样算？
印花税按租期分 RM1 / RM3 / RM5 / RM7 每 RM250 年租金计算。
| 租期 | 每 RM250 年租金费率 |
|---|---|
| 1 年或以下 | RM1 |
| 超过 1 年至 3 年 | RM3 |
| 超过 3 年至 5 年 | RM5 |
| 超过 5 年 | RM7 |
旧的 RM2,400 年租金免税额已经在 2025 年 1 月取消，所有住宅租约都要按完整公式交税。2026 年 1 月起，盖印统一通过 MyTax 的 e-Duti Setem 处理，已经取代旧的 STAMPS 平台。详细步骤看租约盖印指南。
算给你看：RM1,500 单位的印花税多少？
公式是：把年租金 ÷ 250 向上取整，再乘以租期对应的费率。RM1,500 月租一年期约 RM72 印花税 —— 这是政府税，不是佣金。
| 月租 | 年租金 | 1 年期（RM1 / RM250） | 1–3 年期（RM3 / RM250） |
|---|---|---|---|
| RM1,000 | RM12,000 | RM48 | RM144 |
| RM1,500 | RM18,000 | RM72 | RM216 |
| RM2,000 | RM24,000 | RM96 | RM288 |
| RM3,000 | RM36,000 | RM144 | RM432 |
只算第一份盖印副本。每多一份副本固定加 RM10。非标准金额请用 印花税计算器 直接算。
如果有人跟你说"RM1,500 的租约和盖印费"，其实是叫你付一整月租金，去处理一笔 RM72 的政府税加一些文书。这就是这一页要帮你拆穿的差距。
常见误解
你一定要付的只有印花税，按公式走。其他费用 —— 上 listing、起草租约、佣金、续约费 —— 都是市场做法，可以谈、可以省，因为不是法定费率。
- 误解一："一定要用中介才能出租。" 不对。马来西亚法律没有规定必须用中介。中介只是其中一个选项，要看你愿意花多少时间、承担多少筛选工作。
- 误解二："中介的租约和盖印费是固定、不能谈的。" 不对。经典的"一个月租金"是市场惯例，不是法律。你可以谈、可以拆、可以自己签自己盖印省下。唯一真正固定的数字只有政府印花税。
- 误解三："租约没盖印也算数。" 危险的不对。没盖印的租约不能在法庭上作为证据用，要补盖还要罚款。早盖才便宜，上面公式已经说明了。
- 误解四："续约要再付中介一整月佣金。" 一般不对。同条款续约可以是简短附加协议加重新盖印，不必重新付一整月佣金。
还有一种常听到的说法：租客欠租就断水电、换锁，或把租客 MyKad 放上网公审。这些都不要做 —— 那是另一类欠租陷阱，会让你变成违法的一方。合法路线是有盖印的租约、书面催告和正式追租步骤，详见马来西亚追租法律。
DIY、律师、平台、中介怎样选？
选最便宜但仍能留下清楚租约、盖印副本和筛选记录的路线。简单住宅出租可以 DIY 或平台；复杂条款才更需要律师；中介适合你真的要买他的时间和客源。
| 路线 | 适合谁 | 主要代价 |
|---|---|---|
| DIY | 熟悉流程、愿意自己处理的房东 | 花自己的时间 |
| 律师 | 高价值或复杂条款 | 成本较高 |
| 平台 | 要流程、筛选、签约和记录支持 | 依平台服务范围 |
| 中介 | 要人帮你找租客和安排看房 | 佣金和服务范围要谈清 |
平台是中间路线：现成可签的租约、内建筛选、签约和盖印一次过，不用付中介那种一整月佣金，对多数日常房东最合算。如果你要自己出租，可以看不靠中介出租房子。如果你还在补租约基础，先看马来西亚租约指南。
中介费到底包括什么？
合法的中介费买的是真实工作 —— 上 listing、带看、筛选、谈条件、起草租约 —— 一年期一个月租金的市场价可以接受。但印花税不在里面，那是另一笔独立的政府税。
| 项目 | 实际是什么 | 合不合理 |
|---|---|---|
| 中介佣金 | 一年期约一个月租金，市场费率，可谈 —— 找租客和成交的服务费 | 合理 —— 是真正提供的服务 |
| 租约"律师费" | 起草 agreement 的收费；中介不是律师，若由真正律师楼起草就要由律师楼开账单 | 不一定 —— 不是律师楼起草就是灌水 |
| 印花税 | 唯一真正的政府收费，按年租金公式计算 | 合理 —— 但这是税，不是中介费 |
| 续约费 | 同一租客续约的第二次佣金 —— 可谈，常可用附加协议省下 | 可疑 —— 自己重新盖印就好 |
| SST 服务税 | 只有 SST 注册中介才在佣金上加收，绝不加在印花税上 | 只对合法佣金成立 |
如果中介报"一个月租金 all-in"，请他把佣金和印花税拆开；印花税那行应该跟上面公式对得上。
怎样确认对方是真的注册代理？
马来西亚注册地产代理带 REN 编号，由估价师、估价员、产业代理及物业经理管理局发出。要付一个月租金之前，先拿 REN 号到该局的公开注册系统查一下。
合法代理会毫不犹豫给 REN 号；给不出来的就不是注册代理 —— 这种没注册的"中间人"如果还收你一个月租金，就是在拿你一个月的钱，做你自己付 RM72 印花税就能搞定的事。
老租客续约：不用再付一个月佣金
同条款续约是简短附加协议加按新年租金重新盖印 —— 不是重新签租约，也不是付第二次一个月佣金。唯一一定要付的还是按公式算的印花税。
如果租金、按金、租客和房东都没变，可以写一份一两页的续约附加协议，写明新租期并说明原 agreement 其他条款照旧。新租期还是要盖印，按同样的公式用新年租金算。所以同条款续约唯一一定要付的就是印花税 —— 几十令吉，不是一个月租金。任何要你付一整个月来延续已有租客的"续约费"，都要问清楚。
怎样判断报价是否合理？
合理报价应该把 commission、stamp duty、agreement service 和其他费用拆开。最危险的是一个 all-in 数字，没有说明哪些是政府税、哪些是服务费。
问对方三件事：印花税按上面 RM1/RM250 起的公式算多少？租约是谁准备、是不是律师楼出的？服务包括看房、筛选、签约、盖印、交屋记录吗？盖印可以自己上 MyTax 的 e-Duti Setem 端口缴费，不需要任何人代办。如果答案模糊，就不要急着付款。
自己处理路线 / SPEEDHOME 怎样帮你
不用从零拼。SPEEDSIGN 让双方线上签署并完成盖印，租约可执行，不必付中介那种一个月佣金。
- 放 listing 到 SPEEDHOME，让单位被看到。
- 筛选并选定租客 —— 看申请人背景，挑得有信心。
- 生成租约 —— 用覆盖租金、按金、租期和屋规的现成模板。
- 签约并盖印 —— 走 SPEEDSIGN，不必经中介付佣金。
- 保管盖印副本 —— 之后任何争议，这就是你的保护。
完整方案对比看 SPEEDHOME 房东服务；如果要先把租客背景查清楚，看查租客与拟租约。
FAQ
租约没有中介还能有效吗？
可以。法律没有规定一定要用中介。租约有效性的关键是双方同意、条款清楚、签名和盖印处理好。你自己、律师或平台都可以让租约生效，用中介只是其中一个服务选择。
印花税是不是中介收的钱？
不是。印花税是政府税 —— LHDN 按公式收的，金额独立于任何中介费。中介可以代办盖印，但要把印花税额和服务费清楚拆开。如果对方给的"盖印费"远远高于公式算出的金额，那就是加价。
中介佣金是不是法律固定？
不是。法律没有规定佣金费率。市场上"一个月租金"是常见做法，但可以谈、可以拆、可以选不要中介。你要付的真正硬性费用只有按公式算的印花税。
我可以自己网上盖印吗？
可以。先签好 agreement，再透过 LHDN MyTax 的 e-Duti Setem 端口自己评估并缴费，拿盖印副本。盖印要在签约后 30 天内完成，否则要付罚款。金额是按公式算的几十令吉，不是几百。
平台和中介最大差别是什么？
平台强调流程、记录、筛选和签约系统 —— 通常是定额平台费加印花税；中介强调找租客和安排看房，市场价约一个月租金佣金。看自己缺的是哪一段：纯要执行就平台，纯要曝光和人脉就中介。多数日常房东走平台路线更划算。
怎样确认对方真的是注册代理？
直接问 REN 编号（Registered Estate Negotiator），再去估价师、估价员、产业代理及物业经理管理局（LPPEH）公开注册系统查：lppeh.gov.my。正规代理会主动提供，搜不到或拒给的不要付一个月佣金。谨防搜不到的"ejen hartanah tipu" —— 用 REN 编号查不到，就是未注册的中间人，没有法定资格收佣金。