最后核实：2026 年 6 月 26 日。本页所有门槛、阶段日期及操作规则均可能经 LHDN 修订——采取行动前请到 hasil.gov.my 核对当前 LHDN e-Invoice 指引。
马来西亚房东需要现在就开 e-Invoice 吗？
大多数住宅房东目前还不需要自行开具电子发票。e-Invoice 的强制义务是按 LHDN（内陆税收局）设定的收入或销售额门槛分阶段引入的；普通个人住宅房东通常远低于当前门槛。规则在 LHDN 的 MyInvois 平台（mytax.hasil.gov.my）上运行，并以 QR 码作为 LHDN 验证凭证。
这是 2026 年马来西亚房东最常搜索的税务问题之一——电子发票分阶段推行，门槛一直在调整。本文用已核实税务事实，说清楚住宅房东的实际处境、公司租客的 self-billed 规则、e-Invoice 与租金税和 SST 的关系，以及何时须向 LHDN 或税务代理核实。
SPEEDHOME 内部数据（2026 年 Q1，管理中住宅出租物业样本，n=数千份活跃租约）显示，绝大多数房东个人年租金仍远低于 RM500,000 的 e-Invoice 强制起点；样本中持有公司租客的房东，须按 self-billed 流程向租客提供所需资料（详见下方"公司租客 self-billed"章节）。具体的阶段日期与门槛数字，见下表。
什么是马来西亚的 e-Invoice？
e-Invoice 是 LHDN 强制推行的电子发票系统。每张涉及合资格交易的发票、贷记单和借记单都必须在 MyInvois 平台上创建、验证并存档，并带有唯一的 QR 码作为 LHDN 验证证明。
马来西亚的电子发票从最大的纳税人开始推行，再按收入门槛逐步向下扩展。目标是在买方与供应商之间建立实时审计轨迹——对房东而言，就是房东与公司租客之间。对多数住宅房东来说，2026 年的实际影响有限，但这不等于零影响。
| 推行阶段 | 收入门槛 | 起始日 |
|---|---|---|
| 第一阶段 | 年营业额超过 RM100,000,000 | 2024 年 8 月 1 日 |
| 第二阶段 | 年营业额 RM25,000,000 至 RM100,000,000 | 2025 年 1 月 1 日 |
| 第三阶段 | 年营业额 RM500,000 至 RM25,000,000 | 2025 年 7 月 1 日 |
| 第四阶段 | 年营业额 RM150,000 至 RM500,000 | 2026 年 1 月 1 日 |
| 个人房东 RM500,000 至 RM1,000,000 | 租金或收入/销售额 RM500,000 至 RM1,000,000 | 2026 年 7 月 1 日 |
| 个人房东低于 RM500,000 | 暂未强制 | — |
来源：LHDN e-Invoice Guidelines / MyInvois 阶段推行；阶段日期此前已变动，请在 hasil.gov.my 核对当前指引后使用本表。
谁有义务为租金开具 e-Invoice？
义务落在收款方——即收到付款的一方。就租金而言，那就是房东。个人住宅房东若年度收入或销售额低于 RM500,000，暂未强制；介于 RM500,000 至 RM1,000,000 的房东自 2026 年 7 月 1 日起纳入。
义务的关键不在于"你是不是房东"，而在于"你的收入或销售额是否跨过 LHDN 当前的门槛线"。一名月租 RM2,000 的单套房东，全年毛租金仅约 RM24,000，与任何推行的企业门槛相去甚远。即使月租 RM5,000、持有数套房产，也要先看合计收入或销售额是否触及 RM500,000 门槛，再看是否落在 2026 年 7 月 1 日起强制执行的 RM500,000 至 RM1,000,000 档位。
判断门槛是按什么口径计算（仅租金、还是含其他收入或销售额），属于税务代理的专业判断范畴——请向你的税务代理确认。
| 房东类型 | 月租/套 | 套数 | 全年毛租金（约） | 是否需自行开 e-Invoice |
|---|---|---|---|---|
| 单套个人房东 | RM2,000 | 1 | RM24,000 | 未达 RM500,000 门槛——暂未强制 |
| 单套个人房东 | RM5,000 | 1 | RM60,000 | 未达 RM500,000 门槛——暂未强制 |
| 多套个人房东 | RM4,000 | 10 | RM480,000 | 接近——请税务代理核实 |
| 多套个人房东 | RM5,000 | 10 | RM600,000 | 已达 RM500,000–RM1,000,000 档——2026 年 7 月 1 日起强制 |
| 公司房东 | 任意 | 任意 | 视公司营业额而定 | 通常已在第一至第三阶段内 |
什么是企业租客的 self-billed e-Invoice 规则？
当租客是公司或注册企业时，公司租客有义务就其支付的租金开具 self-billed e-Invoice——即使房东本身低于 e-Invoice 门槛。这是马来西亚租金电子发票规则中最容易被误解的部分。
Self-billed 的意思是：由买方（付款方）代供应商（收款方）创建发票，使用 MyInvois 上的表单代码"e-Invoice (02)"。LHDN 允许在供应商（房东）未注册 e-Invoice、而买方（租客）已注册的情况下这样做。租客在 MyInvois 上验证这张 self-billed e-Invoice，并向房东提供一份副本。
如果你的租客是企业——SDN BHD、独资、合伙，或任何把租金当作企业支出申报的注册实体——预计会被问到这件事。义务在租客一方，不在房东。你要做的是提供租客所需的信息：你的姓名、身份证号、租约详情和租金金额。
读错这条规则，要么让房东过度合规（开了不需要的 e-Invoice），要么合规不足（给了租客无法正确 self-bill 的信息）。
谁开什么——四象限矩阵
按房东类型和租客类型的完整四象限分解：
| 房东类型 | 租客类型 | 谁开 e-Invoice | 房东要做什么 |
|---|---|---|---|
| 个人房东（低于 RM500k） | 个人租客 | 通常暂未强制 | 保留租金账本、银行凭证与租约 |
| 个人房东（低于 RM500k） | 公司 / 注册企业租客 | 租客开 self-billed e-Invoice（表单 02） | 向租客财务团队提供全名、身份证号、单位地址、租期与月租；将 self-billed 副本作为收入记录保存 |
| 个人房东（RM500k–RM1m，2026 年 7 月 1 日起） | 任意租客 | 房东开 e-Invoice（表单 01） | 在 MyInvois 注册；每笔租金开一张 e-Invoice；将已验证副本提供给租客 |
| 公司房东（已在第一至第三阶段内） | 任意租客 | 公司房东开 e-Invoice（表单 01） | 走公司既有的 MyInvois 工作流；已在强制范围内 |
上述阶段日期与门槛基于截至 2026 年 6 月 26 日 LHDN 公布的推行时间表。请核对最新 LHDN e-Invoice 指引。
一张有效的 MyInvois 租金 e-Invoice 包含什么？
MyInvois 上经 LHDN 验证的租金 e-Invoice 包含房东与租客识别信息、单位地址、租期、租金金额、LHDN 验证后生成的唯一 QR 码以及验证时间戳。QR 码——而非 PDF 本身——是 LHDN 验证的凭证。
一个常见错误是把租约或银行转账凭证当成 e-Invoice。两者都不能替代。MyInvois 验证后的文件是独立文件：租约告诉你"双方约定什么"；验证后的 e-Invoice 告诉你"何时发生了什么，且 LHDN 看到了"。
常见提交被驳回原因
- NRIC 格式错位：12 位 NRIC 必须与 MyKad 上完全一致（如
880515-14-5678）；缺少连字符或有多余空格会导致系统立即驳回 - 多月合并开：把两个月的租金合并为一张 e-Invoice；每张 e-Invoice 必须对应一笔付款；每个租金月单独开具
- 买方识别错位：self-billed e-Invoice 中，公司注册号、注册地址或 SST 编号填错字段；房东可在第一个月租到期前，向租客财务团队提供一张资料卡（姓名、身份证号、单位地址、租期、月租），从而减少反复
- SST 行项目误加：住宅租金在 SST 范围之外；添加 SST 行项目会触发 MyInvois 验证逻辑对 SST 注册册的标记
住宅租金需要缴 SST 吗？
不需要。出租住宅房屋——排屋、公寓、共管公寓、洋房和服务式套房——不在服务税（SST）范围内。普通住宅房东不对租金收取 SST。
服务税适用于商业及某些非住宅的租赁或出租服务，自 2026 年 1 月 1 日起税率为 6%，且只有当服务提供者的应课税营业额超过 RM1,500,000 的租赁/出租注册门槛时才需要注册。低于该门槛的住宅房东不在 SST 注册要求之内。
不要假设这个范围覆盖所有安排。若你持有商业单位、以企业经营的服务式公寓楼宇，或混合用途物业，在开票或报价前请向税务代理核对马来西亚皇家关税局（RMCD）的当前范围。租赁的 SST 范围正在扩大，今天的准确说法明年可能不同。
关于 SST 与 e-Invoice 如何交互——包括商业租金、以企业经营的服务式公寓及混合用途物业——请向税务代理核对 RMCD 和 LHDN 当前指引后获取专业意见。
e-Invoice 与租金收入税有何关系？
e-Invoice 记录本身不改变什么该课税、什么可扣除——这些由《1967 年所得税法》与 LHDN 公共裁定（Public Ruling）规定。但一份在 MyInvois 上验证的 e-Invoice，是费用扣除申报中最有力的凭证之一。
对于已被要求开 e-Invoice 的房东，MyInvois 的轨迹同时建立了一份可支持审计的租金收入记录。对多数尚未被强制开 e-Invoice 的个人住宅房东而言，核心的税务记账工作与过去相同：租金账本、银行凭证、租约、开支发票和维修证据。
按已核实的 LHDN 公共裁定，普通住宅出租（在第 4(d) 条下作为非业务收入来源课税）可扣除与产生租金收入直接相关的费用：门牌税与地税、购房贷款利息、火险保费、收租与追租成本、续租或换租客的费用（含续租或后续租客的代理费），以及为保持房产现有状况的维修费。详细的可扣除费用清单与判定标准，见 马来西亚租金收入怎样报税：房东指南。
| 税务凭证 | 需要 e-Invoice 吗？ | 实际作用 |
|---|---|---|
| 个人房东收到的租金（低于门槛） | 通常暂未强制 | 保留租金账本与银行凭证 |
| 可扣除费用（如维修承包商） | 若承包商在门槛之上则适用 | MyInvois 验证记录是有力凭证 |
| 公司租客 self-billed | 公司租客开具 | 索取副本，与费用记录一并归档 |
| 大房东收租（达门槛） | 是 | 按 LHDN 阶段每笔租金开 MyInvois e-Invoice |
关于维修费与资本支出（装修改造）在税务上的区分——这直接影响能否当年全额扣除——见 维修与资本支出的税务区分。
非居民房东需要了解什么？
e-Invoice 的义务基于年度收入或销售额门槛，与居民身份无关。一名低于门槛的非居民个人房东通常同样未被强制。一旦跨过门槛，义务与居民房东相同。
居民身份真正改变的是税率。按已核实的 LHDN 事实，非居民个人房东自 2020 课税年度起，按净马来西亚租金收入的固定 30% 税率课税——不享受个人减免或居民累进税率，但允许的可扣除租金费用仍可在 30% 适用前先行扣除（30% 适用于扣减后的净收入，而非毛租金）。这与居民房东的累进税率是截然不同的计算；若 LHDN 将 e-Invoice 租金总额与报税表交叉比对，e-Invoice 审计轨迹在此就显得关键。
持有公司租客的非居民房东还应注意 self-billed 规则：租客可能就所付租金开具 self-billed e-Invoice，而不论该非居民房东是否达门槛。
如被要求，如何注册并使用 MyInvois？
若你被要求开具 e-Invoice，通过 mytax.hasil.gov.my 在 MyInvois 注册。系统接受直接在平台上创建的 e-Invoice，也接受经 API 对接会计软件创建的 e-Invoice。
对多数需按当前 LHDN 阶段执行的个人房东而言，最简单的路径是直接用 MyInvois 平台——无需另购软件。每张 e-Invoice 须经 LHDN 验证，并在规定时限内将带 QR 码的 e-Invoice 提供给租客。
| 步骤 | 要做什么 |
|---|---|
| 1. 核对门槛 | 将全年收入或销售额与 LHDN 当前门槛核对 |
| 2. 注册 | 用 MyTax 凭证登录 mytax.hasil.gov.my，启用 MyInvois |
| 3. 录入交易 | 按每笔租金创建 e-Invoice，含单位地址、房东与租客信息、金额与日期 |
| 4. 提交验证 | LHDN 通常在数秒至数分钟内验证，返回带 QR 码的 e-Invoice |
| 5. 发给租客 | 将验证后的 e-Invoice 提供给租客，并存档副本 |
| 6. 关注驳回 | 若 LHDN 驳回，在取消时限内更正并重新提交 |
撤销时限以 hasil.gov.my 当期为准——LHDN 在推行过程中已多次调整该数字。
MyInvois 一次租金的逐屏操作
MyInvois 平台对单月租金 e-Invoice 的屏幕流程如下。走过一遍就懂，后续月份会更快。
| 屏幕 | 操作 | 常见错误 |
|---|---|---|
| 登录 | 用在 mytax.hasil.gov.my 报所得税的同一组 MyTax 凭证 | 使用非马来西亚发行的电邮，MFA 验证失败 |
| 新建 e-Invoice | 选"新建"→"e-Invoice (01)"——不要选贷记单或借记单 | 错选"Self-billed e-Invoice"——只有公司租客才选 |
| 供应商信息 | 从 MyTax 档案自动带入；核对身份证号与地址 | 身份证号栏出现非 IC 格式 |
| 买方信息 | 租客全名、身份证号（个人）或公司注册号（企业）、地址 | 非马来西亚籍租客留空买方 TIN |
| 行项目 | 单行："Monthly rent — [单位地址] — [月份]"，金额一致 | 住宅租金错加 SST 行项目（住宅租金在 SST 范围之外） |
| 提交 | LHDN 数秒内验证，返回唯一 QR 码 | 验证后再改——一旦验证通过，除非在取消时限内撤销，否则锁定 |
多数住宅房东每张 e-Invoice 只需要一行。QR 码是与租客记录一并归档的凭证。
驳回规则与撤销时限
e-Invoice 一旦经 LHDN 验证，即视为最终文件，除非在允许时限内撤销。具体时限由 LHDN MyInvois 指南设定，推行过程中已有调整——使用下列数字前请回 hasil.gov.my 核对。
| 事件 | LHDN 处理方式 | 你要做什么 |
|---|---|---|
| 买方 TIN 缺失或格式错 | 提交时即驳回 | 重填后重新提交——无需撤销 |
| 金额或单位地址与租约不符 | 提交时即驳回 | 改正该栏，不要倒签租约 |
| 已验证，但某栏填错 | 验证并附警告 | 在撤销时限内撤销并重发 |
| 已验证，但交易没发生（如租客误付） | 保持验证状态 | 开贷记单或借记单，再发一张更正后的 e-Invoice |
| 超过撤销时限 | 平台上不能撤销 | 走 LHDN 更正流程或直接联系 LHDN |
每张 e-Invoice 记一行笔记：提交日、验证日、QR 码引用、是否已撤销或被替代。这一行笔记，能在 LHDN 查询时省下几个小时。
审计应对清单：随 MyInvois 记录一并保留的文件
e-Invoice 本身只是一笔付款的凭证。LHDN 审计或税务代理审阅，会问围绕这一笔付款的整条链。每份租约最低限度保留的文件集：
- 租约——双方签字，含身份证号、单位地址、月租、起止日期
- MyInvois 已验证 e-Invoice——每收到一笔月租即一张（公司租客情况下为 self-billed e-Invoice）
- 银行入账或 DuitNow 交易记录——按日期与金额与 e-Invoice 配对
- 租金账本——每单位租金累计，理想情况下每月一行
- 维修与保养日志——发票与日期戳照片；承包商若在门槛之上，按 MyInvois 格式归档其发票
- 入住与退房检验报告——时间戳照片，租客尽可能签字
若税务代理或 LHDN 官员拿 e-Invoice 总额来比对申报的租金收入，这套文件就是答复。关于哪些维修发票属于可扣费用（vs 资本支出），见 维修与资本支出的税务区分。
SPEEDHOME 的记录层
SPEEDHOME 的出租流程会生成租约、收租与维修记录，可用于任何 e-Invoice 审计、费用扣除申报或税务代理审阅。无论你今天是否在 e-Invoice 门槛之上，记录都集中保存在一处。
按这种格式记录下来的文件，包括以下字段——格式与 MyInvois 审计检查的字段一致：
- 已签租约（房东＋租客姓名、身份证号、单位地址、租期、月租）
- 每笔租金收据（日期、金额、单位、付款人）
- 维修与保养日志（日期、承包商、发票、必要的"维修前／后"照片）
- 租客往来存档（押金、迟付、续约、退房）
- 银行入账或 DuitNow 交易记录，与每张租金收据一一配对
来源：SPEEDHOME 平台——MyInvois 审计须呈现的记录字段。
想了解刊登你的物业及使用 SPEEDHOME 房东工具，见 SPEEDHOME 房东服务。
常见问题
每年收租低于门槛的房东，现在需要开 e-Invoice 吗？
个人房东若年度收入或销售额低于 RM500,000，目前尚未被强制；介于 RM500,000 至 RM1,000,000 的房东自 2026 年 7 月 1 日起纳入强制范围。请直接到 hasil.gov.my 核对当前的 e-Invoice 指引——阶段日期在此前已变动过，不要据任何单一来源（包括本文）下结论。
我的租客是公司，我需要做什么？
你的义务取决于你自己的门槛。公司租客有义务就其支付的租金开具 self-billed e-Invoice，并作为企业支出申报。你要做的是提供准确信息：姓名、身份证号、单位地址、租期和月租。若租客的财务团队需要补充文件，直接配合即可。
e-Invoice 会取代租约或正式收据吗？
不会。在 MyInvois 上验证的 e-Invoice 是一笔付款交易的凭证。租约仍是确立房东与租客关系的核心文件，两份文件在完整的税务与法律记录中都需要保留。
LHDN 会用 e-Invoice 数据来交叉核对租金收入税吗？
LHDN 已确认 MyInvois 数据将用于支持税务合规核查。若你的 e-Invoice 租金总额与申报收入不符，预计会收到查询。这就是为什么应让租金账本、银行凭证和 e-Invoice 记录保持一致。
如果租客是独资经营者，self-billed 规则还适用吗？
适用。注册独资经营者在 e-Invoice 意义上属于企业实体。若独资租客把租金作为企业支出申报，self-billed 规则很可能适用。请与租客的税务代理确认。
低于门槛时，可以主动（自愿）开 e-Invoice 吗？
可以。LHDN 不要求撤销自愿开具的 e-Invoice，早期自愿记录可作为 2026 课税年度起的有力费用凭证。维持 MyInvois 工作流、将 QR 码与租金账本一同保存，并在 BE 表格中注明持有自愿 e-Invoice 记录以支持申报的租金总额。自愿开具的当前 LHDN 立场请到 hasil.gov.my 核实，该政策在推行过程中已有演变。
我的单位一部分用于住宅长租，另一部分用于短期住宿，SST 和 e-Invoice 怎么处理？
分开处理每种用途。住宅长租不在 SST 范围内；短期住宿（服务式公寓运营）属 SST 范围，开票前须完成 RMCD 分类。在 MyInvois 开 e-Invoice 时，为每种用途分别开行项目或独立的 e-Invoice。将两种用途混在一张 e-Invoice 里，会在 LHDN（e-Invoice）和 RMCD（SST）两套系统中同时产生不一致。如不确定短期住宿量是否已超过 RMCD 注册门槛，请在下一个发票周期前向税务代理核对——当前 RMCD K 组租赁/出租门槛请到 customs.gov.my 确认。